[비즈한국] Sử dụng AI tạo sinh để phân tích xu hướng giao dịch thực tế của căn hộ và bất động sản nhà ở tại Seoul trong một tuần. Chúng ta không chỉ nhìn vào những con số, mà còn đọc được bầu không khí và hướng đi của nhu cầu mà các giao dịch phản ánh.
Trong tuần thứ ba của tháng 5, tại thị trường bất động sản nhà ở Seoul, các giao dịch siêu cao cấp tại các khu vực trọng điểm của Gangnam và Songpa đã quay trở lại vị trí trung tâm thị trường. Theo Quảng trường Thông tin Bất động sản Seoul, trong số các giao dịch được báo cáo từ ngày 18 đến ngày 22 tháng 5, bất động sản có giá cao nhất là căn hộ tại Cheongdam Le El ở Cheongdam-dong, Gangnam-gu, với diện tích sử dụng 111,77㎡ ở tầng 12, được giao dịch với giá 8,3 tỷ Won. Mức giá này tương đương khoảng 245,49 triệu Won mỗi 3,3㎡. Nếu so với giá căn hộ trung bình tại Seoul, đây thực sự là một “thị trường khác biệt”.
Vị trí thứ 2 cũng thuộc về Cheongdam-dong. Căn hộ tại Dongyang Paragon với diện tích sử dụng 224,38㎡ đã được giao dịch với giá 7,7 tỷ Won. Tiếp theo đó, căn hộ tại Jamsil Raemian I-Park ở Sincheon-dong, Songpa-gu, với diện tích sử dụng 157,91㎡ đã được bán với giá 6,85 tỷ Won.
Nhìn vào các giao dịch hàng đầu tuần này, có những điểm chung rõ ràng. Thứ nhất là 'mới xây hoặc thuộc nhóm mới xây', thứ hai là 'khả năng tiếp cận sông Hàn', và thứ ba là 'diện tích lớn'. Đây không phải là thị trường tăng giá chỉ vì đơn thuần nằm ở Gangnam, mà là nơi thanh khoản chỉ tập trung vào các sản phẩm có tính khan hiếm rõ rệt.
Cheongdam Le El là một khu phức hợp tái thiết từ căn hộ Cheongdam Samik và bắt đầu đón cư dân từ cuối năm ngoái. Việc giá trị vượt ngưỡng 8 tỷ Won ngay cả khi các giao dịch chưa tích lũy đủ cho thấy kỳ vọng của thị trường đang được phản ánh nhanh chóng vào giá thực tế. Đặc biệt, trong bối cảnh các quy định tái thiết ở khu vực Gangnam vẫn tiếp tục, việc 'là căn hộ mới xây ven sông Hàn có thể chuyển vào ở ngay' được đánh giá là tạo ra lợi thế đặc biệt mạnh mẽ.
Trên thực tế, chính quyền Seoul trong tháng này đã gia hạn thêm 1 năm chỉ định khu vực cho phép giao dịch đất đai đối với 14 khu phức hợp tái thiết trọng điểm tại Gangnam và Songpa, bao gồm các khu vực chính ở Cheongdam, Jamsil và Daechi. Chính quyền Seoul cho biết lý do là để “ngăn chặn giao dịch đầu cơ và ổn định thị trường dựa trên nhu cầu thực”.
Điều thú vị là ngay cả khi các quy định được thắt chặt, các giao dịch siêu cao cấp tại những khu vực cốt lõi lại càng trở nên rõ nét hơn. Thị trường cho rằng mặc dù nhu cầu đầu tư bị hạn chế một phần do quy định giao dịch đất đai kéo dài, nhưng nhu cầu từ những người có nhu cầu thực và các nhà tài phiệt với khả năng chi trả tiền mặt dồi dào lại ít bị ảnh hưởng bởi quy định. Nói cách khác, thị trường bất động sản Seoul không chuyển động đồng loạt mà đang xảy ra tình trạng 'phân cực cực độ', nơi chỉ một số địa điểm cốt lõi mới hình thành giá một cách độc lập.
Jamsil Raemian I-Park, đứng ở vị trí thứ 3, cũng nằm trong cùng dòng chảy đó. Khu vực Jamsil gần đây đã củng cố khả năng giữ giá trên toàn bộ khu vực Songpa nhờ sự kết hợp giữa kỳ vọng phát triển khu tái thiết Jamsil Jugong 5 và dự án Khu phức hợp giao lưu quốc tế (GBC). Cộng thêm sự khan hiếm của các khu phức hợp lớn mới xây, các giao dịch tập trung vào diện tích lớn vẫn tiếp tục diễn ra.
Ngoài ra, căn hộ Dogok Rexle tại Gangnam-gu với diện tích sử dụng 134,90㎡ được giao dịch với giá 4,48 tỷ Won, và căn hộ Hyundai Mansion tại Ichon-dong, Yongsan-gu với diện tích sử dụng 180,20㎡ được giao dịch với giá 4,3819 tỷ Won. Đặc biệt, giao dịch tại Ichon-dong đang thu hút sự chú ý trở lại nhờ kỳ vọng vào dự án phát triển khu thương mại quốc tế Yongsan. Điều này có thể được đọc là tín hiệu cho thấy Ichon-dong, một 'khu nhà giàu truyền thống' trong quá khứ, đang trỗi dậy mạnh mẽ trong làn sóng tái định giá các khu vực ven sông Hàn.
Trong các giao dịch tuần này, thay vì sự lan tỏa tăng giá sang các khu vực giá thấp và trung bình, thị trường 'chỉ những nơi xứng đáng mới tăng' đã được xác nhận rõ ràng hơn. Các khu phức hợp đại diện khu vực như Jamsil El's, Triseum, Mok-dong Sin-siga-ji 7, và Gaepo Raemian Forest đều cho thấy điều này. Mặc dù tổng khối lượng giao dịch trên thị trường vẫn chưa hoàn toàn phục hồi, nhưng nhu cầu chờ mua vẫn luôn tồn tại ở các căn hộ chủ chốt tại các địa điểm trọng điểm.
Đặc biệt, gần đây trên thị trường căn hộ Seoul còn xuất hiện quan điểm rằng 'tính thương phẩm trở nên quan trọng hơn vị trí'. Ngay cả trong cùng khu vực Gangnam, sự khác biệt về giá giữa căn hộ cũ và mới đang nới rộng, và xu hướng ưa chuộng diện tích lớn cũng đang quay trở lại. Phân tích cho thấy ngay cả khi áp lực lãi suất và quy định cho vay vẫn còn, tầng lớp nhu cầu nhà ở cao cấp với tiềm lực tiền mặt dồi dào lại đang tích cực hành động để đảm bảo quyền sở hữu các tài sản khan hiếm.
Cuối cùng, các giao dịch tuần này cho thấy thị trường bất động sản Seoul không còn là thị trường tăng giá hay giảm giá đơn thuần, mà đang tiệm cận 'thị trường tăng giá có chọn lọc'. Thị trường đang đi theo hướng mà “vị trí ở đâu và trang bị những gì” đóng vai trò quyết định giá cả, thay vì các biến số như quy định, lãi suất hay tình hình kinh tế. Và ở trung tâm của xu hướng đó vẫn luôn là Cheongdam, Jamsil và sông Hàn.
※ Bài báo này được thực hiện bởi AI tạo sinh của Biz Hankook và MetaVX.