[비즈한국] Năm nay, Hàn Quốc lần đầu tiên trong lịch sử mở ra "kỷ nguyên 20 triệu du khách inbound". Yanolja Research dự báo lượng du khách nước ngoài đến Hàn Quốc vào năm 2026 sẽ đạt từ 20,76 triệu đến 21,26 triệu lượt. Kể từ khi chính phủ lần đầu đặt mục tiêu "thu hút 20 triệu lượt khách mỗi năm" vào năm 2009, đây là bức tường mà Hàn Quốc chưa từng vượt qua được trong suốt 17 năm qua. Trong quý 1 năm nay, lượng khách du lịch đến Hàn Quốc đã ghi nhận mức cao kỷ lục, tăng 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Khách hàng đang tràn ngập.
Tuy nhiên, thực tế lại không có đủ chỗ ở cho du khách. Đây chính là nghịch lý lớn nhất của thị trường du lịch Hàn Quốc hiện nay, và là điểm mà các nhà đầu tư bất động sản cần đặc biệt chú ý.
Nhu cầu không phải là sự bùng nổ nhất thời mà là sự chuyển đổi mang tính cấu trúc
Điều đầu tiên cần lưu ý là nhu cầu này không phải là sự bùng nổ nhất thời sau thời kỳ phục hồi hậu Covid. Gần đây, do quan hệ Trung-Nhật căng thẳng, dòng khách Trung Quốc vốn dự định đến Nhật Bản đã chuyển hướng sang Hàn Quốc, tạo thêm "lợi ích gián tiếp". Đây là bối cảnh khiến Yanolja Research nâng mức dự báo. Tầm nhìn của chính phủ còn xa hơn thế. Họ đã đặt mục tiêu thu hút 30 triệu du khách nước ngoài vào năm 2030, và Tổng cục Du lịch Hàn Quốc còn tuyên bố sẽ đẩy nhanh mục tiêu này sớm hơn 2 năm.
Không chỉ quy mô lớn, dòng tiền cũng rất mạnh mẽ. Theo phân tích của Oxford Economics, trong năm 2024, tổng chi tiêu cho lưu trú và các dịch vụ khác của khách dùng Airbnb tại Hàn Quốc lên tới 6,3 nghìn tỷ KRW. Đây không chỉ là số liệu thống kê du lịch đơn thuần, mà là dòng tiền có thể đổ vào kênh bất động sản. Có thể khẳng định quy mô và tính bền vững của nhu cầu này đã được kiểm chứng.
Nguồn cung bị kìm hãm bởi luật pháp
Vấn đề nằm ở nguồn cung. Theo phân tích của Shinhan Securities, tính đến cuối năm 2025, số lượng phòng khách sạn du lịch từ 3 sao trở lên tại Seoul là khoảng 42.500 phòng. Ngay cả khi tính toán một cách thận trọng với tỉ lệ 2 người/phòng, Seoul cần ít nhất hơn 20.000 phòng mỗi ngày. Nếu tính thêm nhu cầu ở đơn và nhu cầu của khách nội địa, tình trạng thiếu hụt còn nghiêm trọng hơn. Cùng phân tích này dự báo rằng tình trạng thiếu hụt nguồn cung sẽ tiếp diễn ít nhất cho đến năm 2029 dựa trên tiến độ cấp phép. Xét đến thời gian cần thiết để xây dựng một khách sạn, đây không phải là vấn đề có thể giải quyết trong một sớm một chiều.
Ngay cả dự báo của cơ quan hành chính cũng sai lệch. Chính quyền Seoul từng dự đoán cơ sở lưu trú sẽ dư thừa vào năm 2026, nhưng kết quả tính toán lại từ Văn phòng Kiểm toán và Thanh tra lại cho thấy kết quả trái ngược là "thiếu hụt phòng". Trong khi các cơ quan chức năng phối hợp chưa đồng bộ để tăng nguồn cung, thì dịch vụ lưu trú chia sẻ, tiêu biểu là Airbnb, đã lấp đầy khoảng trống đó.
Rào cản gia nhập là có thật
Cần nhìn nhận vấn đề này một cách tỉnh táo. Đầu tư Airbnb không phải là thị trường mà "ai cũng có thể làm với bất kỳ tài sản nào". Mô hình lưu trú chia sẻ trong đô thị của Hàn Quốc đang đứng trên một cấu trúc dị biệt: chỉ hợp pháp với người nước ngoài và bất hợp pháp khi phục vụ khách nội địa. Bản thân quy chế "Kinh doanh nhà nghỉ du lịch cho người nước ngoài" vốn được tạo ra vào năm 2011 để ứng phó với làn sóng khách đoàn Trung Quốc, và thiết kế từ 15 năm trước đó vẫn còn tồn tại đến nay.
Chi tiết trong quy định chính là chi tiết trong bất động sản. Người điều hành phải thực sự cư trú tại căn nhà đó, không được đăng ký căn nhà bỏ trống, đồng thời phải đáp ứng các yêu cầu về diện tích và số phòng. Quan trọng nhất, các căn officetel gần ga tàu – nơi có vị trí đẹp và rào cản gia nhập thấp – vốn dĩ đã bị chặn quyền kinh doanh lưu trú chia sẻ. Con đường hợp pháp để đón cả khách nội địa và nước ngoài chỉ gói gọn trong việc trở thành đơn vị thử nghiệm trong sandbox quy định do chính phủ chỉ định, hoặc các trường hợp có yêu cầu đăng ký riêng biệt như dịch vụ trải nghiệm Hanok hay lưu trú nông ngư thôn.
Tóm lại, rào cản gia nhập là có thật. Tuy nhiên, trong thế giới đầu tư, rào cản gia nhập cũng chính là "hào nước" giúp sàng lọc đối thủ cạnh tranh nếu bạn biết cách vượt qua.
Cơ hội nằm sau rào cản gia nhập
Thay đổi đáng chú ý là hệ thống pháp luật đã bắt đầu chuyển động. Vào tháng 10 năm 2025, thông qua Lực lượng đặc nhiệm tăng cường năng lực ngành dịch vụ, chính phủ đã bắt đầu thảo luận nghiêm túc về việc thể chế hóa dịch vụ lưu trú chia sẻ cho khách nội địa. Liên đoàn Công nghiệp Hàn Quốc (FKI) đề xuất bổ sung "Kinh doanh lưu trú chia sẻ" vào Điều 3 của Luật Xúc tiến Du lịch, bãi bỏ việc phân biệt khách nội địa/nước ngoài, nghĩa vụ cư trú thực tế, giới hạn số lượng cung ứng và ngày kinh doanh, đồng thời bao gồm cả các loại hình officetel vốn bị loại trừ trước đây. Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch – cơ quan chủ quản – đang nghiêng về phương án thể chế hóa thông qua lập pháp của nghị sĩ. Tiền lệ Pháp sửa đổi Luật Nhà ở năm 2017 để hợp pháp hóa lưu trú chia sẻ cũng là một tài liệu tham khảo quan trọng.
Dịch chuyển dòng chảy này sang ngôn ngữ bất động sản sẽ thấy rõ ý nghĩa. Nếu các điều khoản loại trừ officetel và nghĩa vụ cư trú thực tế được gỡ bỏ, các officetel, cơ sở lưu trú dạng nhà ở (생활형숙박시설) và nhà ở dạng đô thị tại các khu vực gần ga tàu vốn bị hạn chế kinh doanh lưu trú sẽ được đánh giá lại như những "tài sản lưu trú hợp pháp". Thị trường đã bắt đầu chuyển động. Các phân tích cho thấy nếu chuyển đổi mục đích sử dụng các officetel ế ẩm hoặc nhà ở đô thị thành khách sạn du lịch, lợi nhuận trên mỗi phòng có thể cải thiện đáng kể. Chính phủ cũng đã thay đổi chính sách theo hướng nới lỏng mạnh mẽ các yêu cầu chuyển đổi officetel và đăng ký kinh doanh lưu trú.
Tất nhiên, tin vui nào cũng đi kèm với ma sát. Ngành lưu trú truyền thống đặt vấn đề về sự công bằng trong quy định, còn cư dân xung quanh lo ngại về việc tăng giá thuê nhà và xâm phạm quyền cư trú như tiếng ồn, rác thải. Nếu sự mở rộng về số lượng không đi đôi với quản lý chất lượng, nguy cơ quy định bị thắt chặt trở lại là không thể loại trừ. Tuy nhiên, chính sự tồn tại của ma sát này lại trở thành vùng đệm giúp các nhà đầu tư đã chuẩn bị kỹ lưỡng có thêm thời gian.
Thiết lập đúng cách: Nơi lợi ích công và tư gặp nhau
Đây là lúc cần sự chuyển đổi quan trọng nhất về tư duy. Một khoản đầu tư Airbnb được thiết lập đúng cách không đơn thuần là theo đuổi lợi ích cá nhân, mà là đi cùng hướng với nhiệm vụ quốc gia.
Khi 20 triệu người ập đến mà không có đủ chỗ ngủ, việc để lại tiếng xấu "sẽ không bao giờ quay lại" là một mất mát đau đớn đối với quốc gia đang hướng tới cường quốc du lịch. Tăng cường nguồn cung lưu trú hợp pháp và an toàn chính là giải pháp giải quyết tình trạng thiếu hụt này, hoàn toàn khớp với định hướng thể chế hóa của chính phủ. Nói cách khác, đầu tư lưu trú chia sẻ hoạt động đúng quy định pháp luật cũng là một khoản "đầu tư công ích" phù hợp với chính sách quốc gia.
Sức hấp dẫn của bất động sản tạo dòng tiền cũng rất rõ ràng. Nhu cầu du lịch tăng trưởng cấu trúc, tình trạng thiếu hụt nguồn cung khó giải quyết trong nhiều năm và động lực tái đánh giá tài sản thông qua thể chế hóa đang chồng chéo lên nhau. Hiếm có tài sản nào hội tụ cả ba yếu tố này cùng một lúc. Nhận định về tương lai này không hề cường điệu.
Chìa khóa nằm ở chữ "đúng cách". Cách thức vận hành lách luật trong vùng xám đã hết thời. Việc lựa chọn vị trí và tài sản đáp ứng yêu cầu đăng ký hợp pháp, đọc hiểu hướng đi của việc thể chế hóa, định vị tài sản trước, và thiết kế vận hành một cách tinh tế như một doanh nghiệp... Chỉ những nhà đầu tư vượt qua rào cản gia nhập bằng con đường chính đạo mới có thể gặt hái trọn vẹn thành quả của đợt tái đánh giá sắp tới.
Khách hàng đã đang đến. "Chiếc bát" vẫn đang trống, và luật pháp đang dần mở ra. Bây giờ chính là lúc để bắt đầu đầu tư Airbnb một cách "đúng đắn".
※ Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng giữ chức Trưởng phòng Nghiên cứu Bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang điều hành blog Naver 'Chuyến thám hiểm thế giới của Pashong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Ông là tác giả của nhiều cuốn sách như: 'Nhà đầu tư F0 3040 bắt đầu đầu tư bất động sản (2026)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ trở đi chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', v.v.