[비즈한국] Vợ chồng anh A, ngoài 30 tuổi, đã mua một căn hộ tại quận Dongjak, Seoul với giá khoảng 1 tỷ won vào đầu tháng 4. Dù phải đến giữa tháng 8 mới thanh toán số tiền còn lại, nhưng họ đang vô cùng lo lắng khi theo dõi tin tức gần đây. Để mua được nhà, họ đã phải “gồng hết sức” (yeong-kkeul), từ nhờ cậy gia đình đến vay vốn công ty và ngân hàng, nhưng Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) lại vừa phát đi tín hiệu về khả năng tăng lãi suất cơ bản. Khi tham vấn với ngân hàng, họ được thông báo rằng nếu áp dụng mức lãi suất hiện tại (khoảng 4,5%), số tiền lãi cho khoản vay “tối đa” 600 triệu won sẽ lên tới hơn 3 triệu won mỗi tháng. Vấn đề nằm ở chỗ lãi suất thực tế sẽ được ấn định vào ngày thanh toán nốt số tiền còn lại, nên nỗi lo lãi suất sẽ còn tăng cao đến tận tháng 8 đang đè nặng lên vai họ.
Bầu không khí tăng lãi suất bao trùm từ vật giá, tỷ giá đến các khoản vay
Ủy ban Chính sách Tiền tệ thuộc Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã giữ nguyên lãi suất cơ bản ở mức 2,50%/năm vào ngày 28 tháng trước, nhưng thông qua nghị quyết về chính sách tiền tệ, họ đã hé lộ “khả năng tăng lãi suất cơ bản” với thị trường. Sau cuộc họp của Ủy ban Chính sách Tiền tệ ngày 28, Thống đốc Shin Hyun-song cũng khẳng định kịch bản tăng lãi suất trong năm nay khi tuyên bố: “Dù nhìn vào vật giá, tăng trưởng, tỷ giá hay bất động sản, lộ trình cần đi đều đã khá rõ ràng”. Lý do là vì trong khi tăng trưởng kinh tế ổn định thì sự bất ổn về vật giá và tỷ giá đang gia tăng. Xu hướng tăng giá nhà ở tại khu vực thủ đô và nợ hộ gia đình cũng là những yếu tố củng cố khả năng tăng lãi suất.
Việc tỷ giá duy trì ở mức cao cũng gây áp lực, và nếu Ngân hàng Trung ương tăng lãi suất, điều này sẽ giúp ngăn chặn đà giảm giá của đồng won. Trên thị trường, thậm chí còn xuất hiện kịch bản cụ thể rằng Ngân hàng Trung ương sẽ tăng lãi suất cơ bản hai lần trong năm nay. Do đó, áp lực lên giới “gồng nợ” hay những người vay thế chấp mua nhà dự kiến sẽ ngày càng lớn.
Hiện tại, lãi suất vay thế chấp cố định 5 năm tại các ngân hàng lớn (KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori, NH Nonghyup) đang ở mức 4,26~6,95%/năm. Tuy nhiên, đối với các khoản vay thế chấp trên 249 triệu won, do cộng thêm biên độ lãi suất khoảng 0,2% điểm theo tỷ lệ đóng góp cho Quỹ Bảo lãnh Tín dụng Nhà ở, ngay cả những người có điểm tín dụng tốt cũng hầu như phải chịu mức lãi suất từ 4,5% trở lên.
Vấn đề là nếu giả định lãi suất tăng hai lần (0,5% điểm) như dự đoán của thị trường, lãi suất áp dụng có thể nằm trong khoảng 5~7%. Đặc biệt, một số nơi còn dự báo lãi suất vay thế chấp có khả năng chạm ngưỡng 8%.
Thị trường đã bắt đầu phản ứng. Theo Hiệp hội Đầu tư Tài chính Hàn Quốc, lãi suất trái phiếu tài chính kỳ hạn 5 năm (không bảo lãnh, hạng AAA) đã ghi nhận mức 4,207% vào ngày 29. Một ngày trước đó, vào ngày 28, lãi suất này đã tăng lên 4,280% ngay sau phát biểu về khả năng tăng lãi suất của Ngân hàng Trung ương. Đây là mức cao nhất trong khoảng 2 năm rưỡi kể từ ngày 15 tháng 11 năm 2023, và nếu so với đầu năm nay (3,497%) thì đã cao hơn tới 0,783% điểm. Lãi suất trái phiếu tài chính 5 năm là chỉ số then chốt để dự đoán lãi suất vay, vì các ngân hàng thường sử dụng nó để tính toán lãi suất vay thế chấp cố định 5 năm.
Lãi suất ấn định khi thanh toán, người mua nhà đứng ngồi không yên
Thông thường, lãi suất áp dụng sẽ được chốt vào ngày thanh toán khoản dư, nên những người dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà đang vô cùng lo lắng. Ngoài ra, đối với những người đã mua nhà được 5 năm và sắp đến kỳ áp dụng “lãi suất mới”, gánh nặng hoàn trả gốc và lãi cũng trở nên nặng nề không kém.
Anh B, ngoài 40 tuổi, đã vay hơn 400 triệu won khi mua nhà vào đầu năm 2022. Anh chia sẻ: “Lúc đó tôi vay với mức lãi suất khoảng 3,2%, nhưng nghe nói đầu năm sau khi hết kỳ cố định 5 năm, tôi sẽ phải áp dụng lãi suất mới, tính sơ qua thì lãi suất tăng thêm ít nhất 1% điểm. Tiền gốc và lãi hàng tháng phải trả tăng thêm khoảng 250.000 won, tính ra một năm là 3 triệu won. Càng nghĩ đến việc Ngân hàng Trung ương tăng lãi suất khiến số tiền lãi phải trả tăng thêm, tôi càng thấy áp lực”.
Vợ chồng anh A trước đó cũng bày tỏ: “Chúng tôi chỉ mong từ nay đến tháng 8, lãi suất chỉ tăng một lần chứ đừng tăng hai lần. Vì là lần đầu mua bất động sản nên ngày nào tôi cũng phải tính toán xem sau khi mua nhà thì phải xoay xở chi tiêu gia đình thế nào. Tôi lo rằng mỗi tháng sẽ phải chi tới 4 triệu won chỉ riêng cho bất động sản bao gồm gốc, lãi và phí quản lý”.