[비즈한국] Những thư viện và trung tâm thể thao nằm ở tầng hầm của các chung cư mới xây tại Seoul, hay những nhà trẻ tọa lạc ngay trong khuôn viên khu căn hộ. Thoạt nhìn, chúng có vẻ như là không gian dành riêng cho cư dân, nhưng thực chất tất cả đều là các cơ sở công cộng được chính quyền địa phương vận hành và quản lý bằng ngân sách thuế. Điều này là do đây là các công trình được doanh nghiệp tư nhân hiến tặng (quyên góp cho nhà nước) để đổi lấy các ưu đãi như tăng chỉ số sử dụng đất trong quá trình xây dựng. Tuy nhiên, khi lợi ích sử dụng của một số cơ sở này nghiêng về phía cư dân, những câu hỏi bắt đầu được đặt ra về việc liệu mục đích "công cộng" có thực sự được thực hiện đầy đủ trong quá trình vận hành hay không.
Thư viện Brighton: Dù là cơ sở công cộng nhưng vẫn có 'lối vào riêng cho cư dân'
Thư viện Brighton tại Yeouido, quận Yeongdeungpo, Seoul là một cơ sở hiến tặng đi vào hoạt động từ ngày 28 tháng 4 vừa qua. Trong quá trình phát triển chung cư Brighton Yeouido, chủ đầu tư đã được áp dụng chỉ số sử dụng đất 960,41% và đã hiến tặng diện tích sử dụng 3.488㎡ tại tầng hầm. Quận đã đầu tư tổng cộng 7,089 tỷ won, bao gồm 3,897 tỷ won ngân sách thành phố Seoul, cùng các khoản trợ cấp đặc biệt và ngân sách quận để xây dựng không gian này thành thư viện. Chi phí vận hành và quản lý hàng năm cũng tiêu tốn khoảng 2,6 tỷ won.
Đây là cơ sở công cộng mà bất kỳ ai cũng có thể sử dụng. Tuy nhiên, theo kết quả điều tra của BizHankook, do thư viện nằm dưới tầng hầm chung cư, cư dân tại Brighton Yeouido có thể ra vào thông qua lối đi kết nối nội bộ. Nếu sử dụng thẻ cư dân, họ có thể đi lại giữa chung cư và thư viện thông qua lối thông với tòa nhà 101. Ngay cả khi thư viện chật kín người và các chỗ ngồi bên cửa sổ hay ổ cắm điện đều nhanh chóng hết chỗ do lượng người dùng đông đảo vào giai đoạn đầu mở cửa, cư dân vẫn có thể tiếp cận thư viện ngay từ trong khu căn hộ. Khi phóng viên đến thăm thư viện vào khoảng 1 giờ chiều ngày 29, trong suốt 1 tiếng quan sát, đã có khoảng 7 cư dân ra vào thông qua lối đi riêng này. Vào thời điểm đó, các ghế ngồi cạnh cửa sổ và gần ổ cắm điện đều đã kín chỗ.
Ông A, một người điều hành văn phòng môi giới bất động sản tại quận Gangdong, Seoul, quảng bá về chung cư này: "Trong khi người ngoài phải xếp hàng từ sáng và thất vọng ra về vì hết chỗ, thì cư dân ở đây lại có một buổi sáng hoàn toàn khác. Họ không cần phải 'chạy đua giành chỗ' (open run) mà có thể đi thẳng vào thư viện từ tầng hầm".
Ngoài ra, mặc dù một số chỗ đỗ xe đã được đảm bảo trong quá trình hiến tặng thư viện, nhưng hiện tại thư viện không hỗ trợ chỗ đỗ xe cho người sử dụng. Dù là cơ sở công cộng phục vụ mọi cư dân, nhưng vì nằm bên trong tòa nhà chung cư nên việc tiếp cận bằng xe hơi đối với khách từ bên ngoài rất hạn chế.
Phản hồi về vấn đề này, văn phòng quận Yeongdeungpo giải thích: "Do Yeouido là khu vực chịu gánh nặng phí đỗ xe lớn, việc hỗ trợ đỗ xe có thể bị lạm dụng bởi những người không phải người dùng thư viện. Khác với các khu vui chơi thể thao, thư viện là nơi người dùng ra vào thường xuyên nên rất khó xác nhận xem họ có thực sự sử dụng dịch vụ hay không, vì vậy hiện tại chúng tôi không cung cấp hỗ trợ đỗ xe riêng".
Về lối đi dành riêng cho cư dân, họ nói thêm: "Nó đã được kết nối ngay từ khi tiếp nhận hiến tặng và không thể bị chặn lại vì lý do đảm bảo lối thoát hiểm".
Hiến tặng đất xây công trình công: Phương thức 확보 cơ sở hạ tầng thiết yếu, nhưng vẫn tồn tại vấn đề 'quyền ưu tiên của cư dân'
Hiến tặng (công cộng) là chế độ mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sở hữu một phần đất đai hoặc tòa nhà cho chính quyền địa phương trong quá trình phát triển dự án. Để đổi lại, họ nhận được các ưu đãi về quy hoạch đô thị như nới lỏng chỉ số sử dụng đất, cho phép tăng số lượng hộ gia đình hoặc xây dựng tòa nhà cao hơn. Vì các cơ sở này được đầu tư bằng ngân sách công, nên mọi cư dân trong khu vực đều phải được phép sử dụng; vị trí và luồng di chuyển của cơ sở là các tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá tính công cộng.
Tuy nhiên, cũng có những trường hợp ưu tiên cơ hội sử dụng cho cư dân tại một khu căn hộ cụ thể. Các nhà trẻ công lập thường dành ưu tiên nhập học cho con em cư dân chung cư đã hiến đất làm mặt bằng. Theo tiêu chuẩn hiện hành, đơn vị hiến tặng và chính quyền địa phương có thể thỏa thuận dành 30-70% chỉ tiêu cho con em cư dân trong khu vực. Phần chỉ tiêu còn lại sẽ được phân bổ theo thứ tự ưu tiên chung mà không phân biệt người cư trú hay người ngoài.
Mặc dù đây là chế độ nhằm mở rộng số lượng nhà trẻ công lập, nhưng tại các khu vực được ưa chuộng hoặc các dự án mới xây, người ta chỉ trích rằng chỉ tiêu phân bổ cho công chúng là quá ít. Do chỉ tiêu ưu tiên đã chiếm phần lớn, cơ hội cho những cư dân bên ngoài khu căn hộ bị hạn chế. Đặc biệt, vì nhà trẻ công lập nhận được sự hỗ trợ từ chính phủ, nên môi trường chăm sóc và tính ổn định trong vận hành được tin tưởng cao, khiến phụ huynh rất ưu tiên lựa chọn.
Trên thực tế, trong khi tổng số nhà trẻ tại Seoul giảm từ 5.049 cơ sở năm 2021 xuống còn 4.010 vào năm 2025, thì nhu cầu đối với nhà trẻ công lập vẫn duy trì ở mức cao, khiến danh sách chờ đợi tại một số khu vực vượt quá 100 người.
Chào đón cơ sở văn hóa, phản đối 'nhà trẻ cho người già': Phản ứng trái chiều về các cơ sở hiến tặng
Trong ngành xây dựng, người ta cho rằng sự ưa chuộng đối với các cơ sở hiến tặng thay đổi tùy theo loại hình. Các cơ sở tiện ích cao như thư viện, trung tâm thể thao, nhà trẻ, khu vui chơi trẻ em thường giúp nâng cao mức độ hài lòng của cư dân và có tác động tích cực đến giá trị khu căn hộ. Ngược lại, một số cơ sở như trung tâm chăm sóc ban ngày hoặc nhà vệ sinh công cộng thường bị né tránh với lý do lo ngại về an ninh hoặc làm giảm giá trị nhà đất, dẫn đến sự phản đối từ cư dân.
Trên thực tế, chung cư Sibeom tại Yeouido, Seoul đã xảy ra xung đột vào năm 2023 xoay quanh việc lắp đặt cái gọi là "No-chi-won" (viết tắt của người già và nhà trẻ, tức trung tâm chăm sóc người cao tuổi). Vào thời điểm đó, chính quyền Seoul đã yêu cầu lắp đặt trung tâm chăm sóc ban ngày như một điều kiện hiến tặng để đổi lấy việc cho phép tái thiết với chỉ số sử dụng đất tối đa 400% và chiều cao lên tới 65 tầng. Tuy nhiên, cư dân đã phản đối trong hơn một năm với lý do rằng sự hiện diện của trung tâm này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến giá bất động sản.
Tháng trước, tại một chung cư ở quận Bupyeong, Incheon, hàng loạt đơn khiếu nại đã được gửi lên yêu cầu hủy bỏ ngay lập tức kế hoạch lắp đặt nhà vệ sinh công cộng trong công viên trẻ em. Nhà vệ sinh này là cơ sở hạ tầng mà chủ đầu tư dự án tái phát triển khu Bupyeong 2 đã cam kết hiến tặng và cũng nằm trong điều kiện phê duyệt hoàn công, nhưng cư dân chung cư lân cận phản đối vì lo ngại mùi hôi và vấn đề mất vệ sinh nếu đặt ngay cạnh cổng chính.
Các chuyên gia cho rằng khó có thể đánh giá tính công cộng chỉ dựa trên việc cơ sở được xây dựng như một công trình công. Điều này là do mức độ cảm nhận về tính công cộng có thể thay đổi tùy thuộc vào phương thức vận hành thực tế. Ý kiến cho rằng cần phải xem xét kỹ lưỡng liệu cơ sở đó có thực sự mở cửa đầy đủ cho công chúng bên ngoài hay không, hoặc liệu cơ hội sử dụng có bị hạn chế trong quá trình vận hành hay không.
Giáo sư Baek In-gil thuộc khoa Kỹ thuật Môi trường và Xây dựng Thông minh, Đại học Daejin, cho biết: "Việc hiến tặng có sự khác biệt tùy theo điều kiện dự án và tính chất cơ sở nên khó có thể đánh giá đồng nhất. Về cơ bản, nếu đó là cơ sở chỉ dành riêng cho cư dân một khu căn hộ nhất định thì khó có thể coi là hiến tặng công cộng". Ông nói thêm: "Người dân bình thường, bao gồm cả cư dân khu căn hộ, phải có thể sử dụng với tư cách ngang hàng".
Bae Seon-hye, Phó nghiên cứu viên tại Viện Nghiên cứu Kiến trúc và Không gian, nhấn mạnh: "Đối với các cơ sở cần mở rộng ở cấp độ khu dân cư như thư viện, trung tâm thể thao, văn hóa, cần phải xem xét làm thế nào để xây dựng và vận hành tốt dưới góc độ kiến trúc công cộng. Việc quản lý tiêu chuẩn về loại hình cơ sở nào sẽ được tiếp nhận và tiếp nhận như thế nào là vô cùng quan trọng đối với hình thức hiến tặng này".