[비즈한국] Sử dụng trí tuệ nhân tạo để truyền tải thông tin giao dịch bất động sản nhà ở và căn hộ tại Seoul trong tuần một cách nhanh chóng và chính xác.
Trong tuần đầu tiên của tháng 6, các giao dịch bất động sản nhà ở hàng đầu tại Seoul khó có thể giải thích chỉ bằng cụm từ quen thuộc là “căn hộ cao cấp khu vực Gangnam”. Giao dịch đắt đỏ nhất thuộc về một căn nhà lớn tại Seokchon-dong, quận Songpa. Căn hộ văn phòng (officetel) cao cấp tại Cheongdam-dong, quận Gangnam và một căn nhà lớn tại Seongbuk-dong, quận Seongbuk cũng lọt vào top dẫn đầu.
Theo dữ liệu tổng hợp từ Cổng thông tin bất động sản Seoul từ ngày 1 đến ngày 5 tháng 6 (được công khai đến ngày 5/6), một căn nhà tại Seokchon-dong, quận Songpa đã lập kỷ lục giá cao nhất với 14,241 tỷ KRW. Do báo cáo giao dịch thực tế được cập nhật tuần tự, thứ hạng có thể thay đổi tùy thuộc vào các giao dịch được công bố sau đó.
Tài sản có giá trị giao dịch cao nhất trong đợt thống kê này là nhà riêng/nhà ở nhiều hộ gia đình tại Seokchon-dong. Diện tích giao dịch là 850,08㎡ và giá bán là 14,241 tỷ KRW. Vì đây là giao dịch nhà ở riêng lẻ không thuộc tên một khu chung cư, nên khó có thể so sánh trực tiếp xu hướng giá như các căn hộ cùng diện tích trong khu chung cư. Tuy nhiên, đây là ví dụ cho thấy quy mô của các giao dịch nhà ở lớn có tính chất cá biệt cao.
Tài sản có giá trị giao dịch cao thứ hai là căn hộ văn phòng (officetel) Parnas tại Cheongdam-dong, quận Gangnam. Căn hộ tầng 4 với diện tích sử dụng 195,43㎡ đã được giao dịch với giá 5,165 tỷ KRW. Đây là số tiền cao nhất trong số các căn hộ văn phòng lọt vào top đầu giao dịch giá cao tuần này.
Giao dịch này thu hút sự chú ý vì đây là căn hộ văn phòng cao cấp chứ không phải chung cư. Trong bối cảnh các quy định về khu vực được phép giao dịch đất đai được áp dụng cho chung cư trên toàn Seoul, việc một căn hộ văn phòng cao cấp lọt vào top đầu là một điểm nhấn đáng chú ý. Mặc dù khó có thể coi đây là nhu cầu né tránh quy định, nhưng có thể khẳng định nhu cầu nhà ở cao cấp không chỉ dừng lại ở căn hộ chung cư.
Vị trí thứ ba là một căn nhà tại Seongbuk-dong, quận Seongbuk. Diện tích giao dịch là 387,58㎡ và giá bán là 4,73401 tỷ KRW. Seongbuk-dong là khu dân cư cao cấp truyền thống, nơi tập trung nhiều nhà riêng lớn. Dù vị trí và đặc tính sản phẩm khác với các căn hộ mới tại khu Gangnam, các căn nhà lớn vẫn lọt vào top đầu giao dịch trong kỳ thống kê này.
Các giao dịch chung cư cũng diễn ra liên tục. Căn hộ tầng 13 tại Tower Palace 1, Dogok-dong, quận Gangnam với diện tích sử dụng 174,67㎡ được giao dịch với giá 4,5 tỷ KRW, và căn hộ tầng 2 tại chung cư Woosung, Jamsil-dong, quận Songpa với diện tích 131,08㎡ được giao dịch với giá 3,8 tỷ KRW.
Trong phân khúc giao dịch diện tích khoảng 84㎡, thường được gọi là "diện tích quốc dân", chung cư Raemian Forest tại Gaepo-dong, quận Gangnam ghi nhận mức giá cao nhất. Căn hộ có diện tích 84,86㎡ được giao dịch với giá 3,2 tỷ KRW.
Tại chung cư Parkrio ở Sincheon-dong, quận Songpa, các giao dịch có diện tích tương tự cũng được ghi nhận liên tiếp. Căn hộ diện tích 84,79㎡ giao dịch ở mức 2,96 tỷ KRW và căn hộ 84,9㎡ giao dịch ở mức 2,93 tỷ KRW. Mặc dù giá có thể chênh lệch tùy theo tòa, tầng và hướng, đây là những ví dụ cho thấy mức giá giao dịch gần đây của các khu chung cư lớn.
Ngoài ra, căn hộ Cheongdam Daelim e-Pyeonhansesang ở Cheongdam-dong, quận Gangnam với diện tích 81,84㎡ được giao dịch với giá 2,55 tỷ KRW, và căn hộ Dogok 1st IPARK ở Dogok-dong với diện tích 134,789㎡ được giao dịch với giá 2,51 tỷ KRW.
Xét theo khu vực, quận Songpa có sự hiện diện rất rõ nét trong các giao dịch hàng đầu. Ngoài căn nhà ở Seokchon-dong đạt giá cao nhất, còn có chung cư Woosung ở Jamsil-dong và 2 giao dịch tại Parkrio, Sincheon-dong nằm trong top đầu. Tại quận Gangnam, các giao dịch tại Cheongdam-dong, Dogok-dong và Gaepo-dong được ghi nhận đồng đều.
Dù có những hạn chế khi so sánh trực tiếp do tiêu chuẩn diện tích khác nhau tùy theo loại tài sản, chúng ta có thể xem xét giá mỗi 3,3㎡ được quy đổi đơn giản dựa trên diện tích giao dịch. Căn nhà tại Seokchon-dong khoảng 55,38 triệu KRW, căn hộ Parnas tại Cheongdam-dong khoảng 87,37 triệu KRW và căn nhà tại Seongbuk-dong khoảng 40,38 triệu KRW. Giá bán trung bình mỗi 3,3㎡ của căn hộ Seoul tháng 12 năm 2025 do KB Real Estate công bố là 59,259 triệu KRW.
Tuy nhiên, nhà riêng/nhà nhiều hộ gia đình, căn hộ văn phòng và chung cư đều khác nhau về tiêu chuẩn diện tích, quyền sở hữu đất, tuổi thọ công trình, phương thức quản lý và sự khan hiếm của vị trí. Giá mỗi 3,3㎡ chỉ là tài liệu tham khảo để hiểu quy mô giao dịch, không phải là tiêu chuẩn duy nhất để đánh giá giá trị của từng tài sản.
Môi trường chính sách cũng đang thay đổi. Chính quyền thành phố Seoul đang chỉ định hoặc chỉ định lại các khu vực được phép giao dịch đất đai, tập trung vào các địa điểm quy hoạch tích hợp nhanh chóng và khu tái phát triển công cộng để đề phòng dòng vốn đầu cơ. Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải đã đưa ra các phương án hỗ trợ mở rộng cung cấp nhà ở phi chung cư bao gồm nhà ở loại hình đô thị và hỗ trợ khởi công sớm 100.000 căn hộ tại khu vực thủ đô.
Những chính sách này không phải là yếu tố trực tiếp giải thích cho các giao dịch giá cao cá biệt trong tuần này. Tuy nhiên, rõ ràng là cái nhìn của chính sách đối với thị trường nhà ở Seoul không chỉ dừng lại ở việc kiểm soát mua bán chung cư mà còn mở rộng sang các dự án chỉnh trang đô thị và cung cấp nhà ở phi chung cư.
Điểm cốt lõi của các giao dịch tuần này không chỉ nằm ở con số 14,2 tỷ KRW. Nhà lớn, căn hộ văn phòng cao cấp, chung cư lớn siêu cao cấp và chung cư đại trà diện tích 84㎡ đồng loạt xuất hiện trong top đầu. Có thể nói, điểm đáng xem của thị trường tuần 1 tháng 6 là thị trường nhà ở Seoul đang dần được phân hóa theo vị trí và loại hình sản phẩm thay vì chỉ vận động theo xu hướng chung cư lớn.
※ Bài viết được viết bởi AI tạo sinh của Biz Hankook và MetaVX.