[비즈한국] Dư luận xung quanh chế độ Jeonse (thuê nhà bằng cách đặt cọc số tiền lớn) đang rất gay gắt. Với hàng loạt vấn đề như lừa đảo tiền đặt cọc, nghịch đảo Jeonse (giá trị Jeonse thấp hơn nợ) và đầu tư kiểu "khoảng cách" (gap investment), những ý kiến cho rằng "chế độ Jeonse đã hết thời" ngày càng nhận được nhiều sự đồng tình. Phê phán cho rằng cấu trúc chủ nhà vay một số tiền đặt cọc lớn từ người thuê, rồi dùng tiền đó để mua tiếp căn nhà khác là không bình thường. Thực tế, khó có thể phủ nhận việc Jeonse đã trở thành mắt xích liên quan đến sự gia tăng giá nhà, nợ hộ gia đình và bất ổn trên thị trường cho thuê.
Tuy nhiên, liệu xóa bỏ Jeonse có phải là câu trả lời? Câu hỏi này cần được tiếp cận một cách thận trọng. Jeonse không đơn thuần là một phương thức hợp đồng thuê nhà. Đây là một dạng hệ thống tài chính nhà ở tư nhân đã vận hành trong bối cảnh giá nhà ở Hàn Quốc cao, nhà ở xã hội thiếu hụt, thu nhập khi về già không ổn định và tỷ lệ tích lũy tài sản tài chính thấp. Nếu xóa bỏ một hệ thống chỉ vì nó có vấn đề, thì chi phí và rủi ro mà hệ thống đó gánh vác sẽ không biến mất mà sẽ chuyển sang cho một người khác.
Nếu xóa bỏ hoặc cắt giảm đột ngột Jeonse, người chịu chi phí đầu tiên không phải là chủ nhà mà là những người thuê nhà không có nhà ở.
Jeonse không phải là nhà ở miễn phí
Khi bảo vệ Jeonse, người ta thường nói rằng "vì không phải trả tiền thuê hàng tháng nên đây là sống miễn phí". Đây không phải là giải thích chính xác. Người thuê nhà cung cấp một số tiền đặt cọc lớn cho chủ nhà với lãi suất 0% hoặc lãi suất thấp, và sử dụng chi phí cơ hội đó như là tiền thuê nhà. Nếu đã vay tiền để đặt cọc Jeonse thì còn phải trả lãi cho ngân hàng.
Dù vậy, lý do Jeonse cần thiết là vì gánh nặng dòng tiền nhỏ hơn so với việc trả tiền thuê hàng tháng. Lãi suất vay Jeonse là chi phí mất đi hàng tháng, nhưng tiền đặt cọc lấy từ vốn tự có của người thuê nhà sẽ được hoàn lại khi hợp đồng kết thúc một cách bình thường. Ngược lại, tiền thuê nhà hàng tháng là tiêu dùng thuần túy bị chi ra mỗi tháng.
Ví dụ, giả sử chuyển đổi một căn nhà Jeonse tiền đặt cọc 400 triệu Won thành tiền đặt cọc 50 triệu Won và tiền thuê hàng tháng 2 triệu Won. Người thuê nhà nhận lại được 350 triệu Won tiền cọc nhưng phải gánh thêm khoản tiền thuê hàng tháng 24 triệu Won mỗi năm. Ngay cả khi gửi số tiền nhận lại vào ngân hàng với lãi suất 3%/năm, thu nhập lãi trước thuế cũng chỉ ở mức 10,5 triệu Won/năm. Chỉ tính toán đơn giản, chi phí tiền mặt liên quan đến nhà ở đã tăng thêm 13,5 triệu Won/năm.
Nếu là hộ gia đình có khoản vay Jeonse lớn thì tính toán có thể khác đi, nhưng đó là lý do tại sao không thể khẳng định việc chuyển đổi từ Jeonse sang thuê nhà hàng tháng sẽ làm giảm bớt gánh nặng cho tất cả người thuê nhà.
Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc cũng chỉ ra vấn đề tương tự. Ngân hàng Trung ương đánh giá rằng Jeonse đã đóng vai trò là "chiếc thang nhà ở", giúp giảm bớt gánh nặng chi phí nhà ở và tiến tới việc sở hữu nhà. Ngược lại, việc chuyển sang thuê nhà hàng tháng được phân tích là có khả năng làm tăng đáng kể chi phí nhà ở so với thu nhập của các hộ thuê nhà thu nhập thấp, và làm giảm khả năng tiêu dùng.
Thị trường đã nhanh chóng chuyển dịch sang thuê nhà hàng tháng
Trước khi thảo luận về việc bãi bỏ Jeonse, cần phải nhìn vào những gì đang thực sự xảy ra trên thị trường cho thuê hiện nay.
Kết quả phân tích dữ liệu giao dịch thực của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải do Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc thực hiện cho thấy, tỷ trọng tiền thuê hàng tháng trong tổng số giao dịch cho thuê đã tăng lên tới 60,2% tính đến ngày ký hợp đồng tháng 10 năm 2025. Theo ngày khai báo, con số này là 63,5% cùng tháng đó. Tỷ trọng thuê hàng tháng đối với các loại hình không phải là chung cư lên tới 77,2%. Đối với chung cư, tỷ trọng Jeonse cũng liên tục giảm và các hình thức thuê hàng tháng/thuê hàng tháng kết hợp đặt cọc đang thay thế vị trí đó.
Trong tháng 12 năm 2025, có 166.895 giao dịch thuê nhà hàng tháng được khai báo, tăng 26,5% so với cùng tháng năm trước. Thời đại mà thuê nhà hàng tháng là phương thức thuê khác biệt so với Jeonse đã kết thúc. Phần lớn các giao dịch trên thị trường cho thuê nhà tại Hàn Quốc đang chuyển hướng sang thuê nhà hàng tháng hoặc thuê hàng tháng có đặt cọc.
Vấn đề nằm ở tốc độ chuyển đổi. Trong bối cảnh giá nhà cao và thu nhập của các hộ thuê nhà bị hạn chế, nếu Jeonse giảm đột ngột, các hộ gia đình phải trả tiền thuê hàng tháng thay vì từ bỏ việc mua nhà. Vấn đề không kết thúc khi một hộ gia đình không có khả năng chi trả cho ngôi nhà 1 tỷ Won quyết định không mua ngôi nhà đó. Họ vẫn phải sống ở đâu đó và phải tận dụng khả năng tiếp cận việc làm, giáo dục và giao thông tại Seoul và khu vực thủ đô.
Nếu Jeonse biến mất, không có nghĩa là chi phí nhà ở biến mất. Chỉ đơn giản là chi phí tài sản dưới hình thức tiền đặt cọc thay đổi thành chi phí thu nhập dưới hình thức tiền thuê nhà hàng tháng.
Thuê nhà hàng tháng khắc nghiệt hơn đối với nhóm thu nhập thấp
Vấn đề lớn nhất của việc thuê nhà hàng tháng là nó gây tổn hại đến dòng tiền hàng tháng của hộ gia đình.
Kết quả Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc tính toán hiệu quả chuyển đổi Jeonse sang thuê hàng tháng bằng cách sử dụng Khảo sát Tài chính và Phúc lợi Hộ gia đình cho thấy, tỷ trọng chi phí nhà ở trên thu nhập của các hộ gia đình thuộc nhóm thu nhập 1 (nhóm thấp nhất) tăng lên đáng kể. Nếu chuyển đổi một nửa tiền đặt cọc Jeonse không phải chung cư sang tiền thuê hàng tháng, tỷ trọng gánh nặng nhà ở của nhóm 1 đã tăng vọt từ 14,0% lên 29,4%, và nếu chuyển toàn bộ thành tiền thuê hàng tháng thì con số này lên tới 43,0%.
Điều này không chỉ đơn thuần có nghĩa là một khoản mục chi phí nhà ở tăng lên. Nếu tiền thuê hàng tháng tăng, chi phí ăn uống, giáo dục, y tế và tiết kiệm hưu trí sẽ giảm xuống. Tiêu dùng bị thu hẹp và tốc độ tích lũy tài sản bị chậm lại. Vì phần lớn tiền lương bị chuyển cho chủ nhà mỗi tháng nên thời gian để chuẩn bị tiền vốn cho việc mua nhà cũng kéo dài hơn.
Trong phân tích của Ngân hàng Trung ương, số dư nợ tín dụng của các hộ gia đình chuyển sang thuê nhà hàng tháng tăng nhiều hơn so với các hộ giữ nguyên hình thức Jeonse. Điều này có nghĩa là có khả năng họ đã dùng khoản vay tín dụng với lãi suất tương đối cao để bù đắp cho dòng tiền thiếu hụt do gánh nặng tiền thuê nhà. Việc cắt giảm vay tiền Jeonse có vẻ như sẽ giúp giảm nợ hộ gia đình, nhưng nếu gánh nặng tiền thuê hàng tháng của người thuê nhà tăng lên, hình thức nợ chỉ có thể chuyển đổi thành vay tín dụng hoặc vay chi phí sinh hoạt.
Phía ủng hộ việc bãi bỏ Jeonse phê phán tiền đặt cọc Jeonse là "khoản nợ ẩn". Đó không phải là nhận xét sai. Tuy nhiên, việc hy sinh thu nhập khả dụng của người thuê nhà để giảm nợ cho chủ nhà có phải là cách làm đáng mong đợi hay không lại là một vấn đề khác.
Jeonse mở rộng sự tự do trong việc lựa chọn nhà ở
Một chức năng khác của Jeonse là cung cấp cho người thuê cơ hội cư trú trong những căn nhà tương đối chất lượng mà không cần phải sở hữu.
Giả sử có một hộ gia đình sở hữu vốn tự có 300 triệu Won. Vị trí căn nhà mà hộ gia đình này có thể mua và căn nhà họ có thể ở theo hình thức Jeonse có thể rất khác nhau. Đối với một căn chung cư có giá bán 900 triệu Won và giá Jeonse 500 triệu Won, họ có thể sử dụng khoản vay Jeonse nhất định để ở, nhưng nếu muốn mua thì cần nhiều vốn tự có và khoản vay thế chấp nhà hơn rất nhiều.
Đối với thế hệ trẻ có khả năng chuyển đổi công việc cao, các hộ gia đình phải sống ở khu vực nhất định trong một thời gian vì giáo dục của con cái, hay người cao tuổi muốn giảm quy mô nhà ở sau khi nghỉ hưu, Jeonse đều hữu ích. Bởi vì họ có thể đảm bảo được dịch vụ nhà ở chất lượng nhất định trong thời gian dài mà không nhất thiết phải sở hữu nhà.
Tại Hàn Quốc, số hộ gia đình độc thân năm 2024 đạt 8,045 triệu hộ, chiếm 36,1% tổng số hộ gia đình. Tại Seoul, tỷ trọng hộ độc thân đạt 39,9%. Quy mô hộ gia đình càng nhỏ và việc di chuyển công việc, khu vực càng thường xuyên, thì tầm quan trọng của lựa chọn trung gian tồn tại giữa việc mua nhà và thuê nhà hàng tháng càng lớn.
Jeonse không phải là hệ thống tốt nhất cho tất cả mọi người. Tuy nhiên, việc xóa bỏ lựa chọn Jeonse không phải là chính sách mở rộng quyền lựa chọn cho người thuê nhà.
Ai sẽ lấp đầy khoảng trống khi Jeonse biến mất?
Để ủng hộ việc bãi bỏ Jeonse, cần phải trả lời câu hỏi cuối cùng: Đâu là giải pháp thay thế mà hàng triệu hộ thuê nhà có thể chọn sau khi Jeonse biến mất?
Liệu nhà ở công cộng đã đủ chưa? Không. Liệu nhà ở cho thuê dài hạn của tư nhân có đang được cung cấp ổn định không? Khó có thể nói là như vậy. Liệu chỉ với việc giảm trừ thuế tiền thuê nhà hàng tháng có thể gánh vác nổi giá thuê nhà cao ở Seoul và khu vực thủ đô không? Cũng có những giới hạn nhất định.
Rốt cuộc, nếu xóa bỏ Jeonse một cách đột ngột, phần lớn các hộ gia đình sẽ chuyển sang thuê nhà hàng tháng. Khi tỷ trọng thuê hàng tháng tăng lên, chủ nhà có được thu nhập cho thuê ổn định nhưng người thuê nhà phải chi tiêu một phần thu nhập làm chi phí nhà ở hàng tháng. Tầng lớp có tài sản nhận được thu nhập cho thuê và tầng lớp không có tài sản trả tiền thuê nhà bằng thu nhập lao động. Đây là cấu trúc mà chênh lệch tài sản bất động sản chuyển đổi thành chênh lệch thu nhập.
Jeonse không phải là hệ thống hoàn hảo. Trong giai đoạn tăng giá nhà, nó kích thích đầu tư kiểu "khoảng cách", và trong giai đoạn giảm giá, nó tạo ra rủi ro nghịch đảo Jeonse. Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc cũng đánh giá rằng việc mở rộng thuê nhà hàng tháng có khía cạnh tích cực là giảm nợ hộ gia đình và biến động thị trường nhà ở.
Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận đồng thời các tác dụng phụ của hệ thống và lý do tồn tại của nó. Jeonse đã giúp vô số hộ gia đình không có nhà ở giảm bớt gánh nặng tiền thuê nhà, tích lũy tài sản trong một thời gian nhất định và lựa chọn được vị trí cũng như môi trường sống tốt hơn là mua nhà. Trong tình trạng nhà ở công cộng và nhà ở cho thuê dài hạn tư nhân để thay thế chức năng này vẫn chưa đủ, thì việc xóa bỏ Jeonse giống như là chuyển gánh nặng hơn là cải cách.
Điều Hàn Quốc cần không phải là bãi bỏ Jeonse. Đó là một Jeonse mà tiền đặt cọc được hoàn trả an toàn, một Jeonse có thể chịu đựng được sự sụt giảm giá nhà, và một Jeonse không trở thành "nhiên liệu" cho đầu tư kiểu "khoảng cách".
Không nên để Jeonse bị bỏ mặc như cách thức cũ. Tuy nhiên, việc loại bỏ hoàn toàn Jeonse chỉ vì lý do có vụ lừa đảo tiền đặt cọc cũng rất nguy hiểm. Bởi vì khả năng cao thứ sẽ lấp đầy chỗ trống mà Jeonse để lại không phải là nhà ở công cộng giá rẻ mà là tiền thuê nhà hàng tháng đắt đỏ.
Thất bại của hệ thống là lý do để sửa chữa hệ thống một cách an toàn, chứ không phải là lý do để xóa bỏ lựa chọn cần thiết cho người dân lao động.
※ Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản SmartTube, nổi tiếng với bút danh "Pashong", từng là trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang vận hành và điều hành blog Naver 'Chuyến thám hiểm thế giới của Pashong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các cuốn sách đã xuất bản bao gồm: 'Người mới đầu tư bất động sản 3040 (2026)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', v.v.