[비즈한국] Sử dụng trí tuệ nhân tạo để truyền tải thông tin giao dịch thực tế của căn hộ và bất động sản nhà ở tại Seoul trong tuần một cách nhanh chóng và chính xác.
Sự chênh lệch về nhiệt độ trong thị trường bất động sản nhà ở tại Seoul đang ngày càng trở nên rõ rệt. Mặc dù khó có thể nói rằng khối lượng giao dịch đã phục hồi mạnh mẽ trên diện rộng, nhưng các giao dịch giá cao vẫn tiếp tục diễn ra tại những vị trí được ưu tiên như khu vực Gangnam, Mok-dong, Yeouido và Seongsu. Đặc biệt, danh sách dẫn đầu các giao dịch thực tế tuần này ghi tên các căn hộ diện tích lớn, các khu chung cư cũ kỳ vọng tái thiết, và những nơi có vị trí thuận lợi về học khu và kết nối giao thông đến các khu vực kinh doanh. Thay vì toàn bộ thị trường trở nên nóng sốt, xu hướng "nơi nào xứng đáng thì vẫn sẽ tăng giá" đã được xác nhận qua dữ liệu giao dịch thực tế.
Theo Seoul Real Estate Information Plaza, trong số các giao dịch thực tế bất động sản nhà ở tại Seoul được ghi nhận từ ngày 8 tháng 6 đến ngày 12 tháng 6, mức giá cao nhất thuộc về khu chung cư Hyundai 1-cha (tòa 101-106) tại Gaepo-dong, quận Gangnam. Một căn hộ có diện tích sử dụng 177,19㎡, nằm ở tầng 3 đã được giao dịch với giá 4 tỷ won, thiết lập mức giá cao nhất cho thị trường mua bán nhà ở tại Seoul tuần này.
Khu chung cư Hyundai 1-cha tại Gaepo-dong (tòa 101-106) là một khu nhà cũ được hoàn thiện từ những năm 1980, nhưng nhờ sự kết hợp giữa vị trí tại khu Gangnam và sự khan hiếm của các căn hộ diện tích lớn, giao dịch ở mức 4 tỷ won đã được thực hiện. Điều này không chỉ đơn thuần có nghĩa là một căn hộ cũ đã được bán giá cao, mà còn cho thấy nhu cầu sở hữu diện tích lớn tại các vị trí cốt lõi ở Gangnam vẫn rất mạnh mẽ.
Giá mỗi pyeong (3,3㎡) của giao dịch này vào khoảng 74,63 triệu won, vượt qua mức giá bán trung bình mỗi pyeong của căn hộ tại Seoul vào tháng 12 năm ngoái là 59,259 triệu won được KB Real Estate công bố. Mặc dù là mức cao so với trung bình của Seoul, nhưng khi so sánh với các khu chung cư trọng điểm tại Gangnam, đây có thể coi là một ví dụ điển hình khi 'vị trí, diện tích và sự khan hiếm' đã giữ vững giá trị.
Giao dịch cao thứ hai thuộc về khu chung cư Mok-dong Sinsigaji 7 tại quận Yangcheon. Một căn hộ có diện tích sử dụng 101,2㎡ đã được giao dịch với giá 3,25 tỷ won. Mok-dong Sinsigaji 7 được coi là ví dụ phản ánh rõ nét nhất kỳ vọng về việc tái thiết trong các giao dịch dẫn đầu tuần này. Khu vực Mok-dong có nhu cầu học khu vững chắc và cùng với kỳ vọng đẩy mạnh dự án chỉnh trang đô thị, giá trần đang tăng lên nhanh chóng. Giá mỗi pyeong của giao dịch này khoảng 106,16 triệu won, đặc biệt cao về giá trên mỗi đơn vị diện tích trong số các giao dịch hàng đầu.
Các khu chung cư tại Mok-dong Sinsigaji được đánh giá là trục chính của thị trường tái thiết khu vực Tây Nam Seoul. Đây vốn là nơi có ưu tiên nhà ở cao, đồng thời kỳ vọng rằng nếu việc chỉnh trang các khu chung cư cũ được đẩy nhanh, sự khan hiếm căn hộ mới sẽ được phản ánh trước vào giá thành. Giao dịch tại Mok-dong Sinsigaji 7 cho thấy các dòng vốn lớn đang dịch chuyển không chỉ dựa trên giá trị nhà ở hiện tại mà còn cả phần giá trị gia tăng (premium) từ các dự án chỉnh trang trong tương lai.
Căn hộ tại Olympic Family Town ở Munjeong-dong, quận Songpa với diện tích sử dụng 158,705㎡ đã được giao dịch với giá 3,14 tỷ won. Olympic Family Town cũng là một khu phức hợp tiêu biểu tại khu vực Songpa kết hợp giữa diện tích lớn và kỳ vọng tái thiết. Giá mỗi pyeong của giao dịch này khoảng 65,41 triệu won, cao hơn mức trung bình của Seoul. Ngay cả tại khu vực Songpa, nơi vốn được coi là có gánh nặng giá cả thấp hơn so với quận Gangnam, các khu chung cư có diện tích lớn và có tiềm năng chỉnh trang cũng đang hình thành mức giao dịch khoảng 3 tỷ won một cách tự nhiên.
Tại Yeouido, các giao dịch ở ngưỡng 3 tỷ won cũng tiếp tục diễn ra. Căn hộ tại Daegyo, Yeouido-dong, quận Yeongdeungpo với diện tích sử dụng 95,5㎡ đã được bán với giá 3,05 tỷ won, và căn hộ tại Hanyang, cùng thuộc Yeouido-dong, diện tích 109,42㎡ đã được giao dịch với giá 3 tỷ won. Cả hai giao dịch này đều có thể coi là những trường hợp mà kỳ vọng về dự án chỉnh trang tại Yeouido đã được phản ánh vào giá bán.
Yeouido sở hữu đồng thời vị trí là khu vực kinh doanh tiêu biểu và khu dân cư ven sông Hàn. Khi các dự án chỉnh trang chung cư cũ tại đây đang được đẩy nhanh tốc độ, quá trình đánh giá lại giá trị đang diễn ra. Cả Daegyo và Hanyang đều đang hình thành mức giá khó có thể giải thích chỉ bằng giá trị nhà ở hiện tại, điều này được hiểu là kết quả phản ánh kỳ vọng về khả năng chuyển đổi thành khu nhà ở mới ven sông Hàn thông qua tái thiết trong tương lai.
Một trường hợp đặc biệt đáng chú ý trong giao dịch tuần này là căn hộ thuộc tòa Jinju Town tại Seongsu-dong 2-ga, quận Seongdong. Căn hộ diện tích sử dụng 49,68㎡ đã được giao dịch với giá 2,85 tỷ won. Nếu chỉ xét về diện tích, đây là căn nhỏ trong số 10 giao dịch hàng đầu, nhưng giá giao dịch lại tiệm cận mức 3 tỷ won. Điều này cho thấy khu vực Seongsu-dong không còn được giải thích chỉ bằng nhu cầu nhà ở cao cấp hay kỳ vọng về thương mại, mà đã trở thành thị trường tài sản cốt lõi của khu vực Đông Bắc Seoul.
Seongsu-dong đã vươn lên trở thành một trong những khu vực đáng chú ý nhất tại Seoul khi các chức năng kinh doanh, thương mại và nhà ở được củng cố đồng thời trong vài năm gần đây. Đặc biệt, sự kết hợp giữa khả năng tiếp cận sông Hàn, kết nối với Gangnam, nhu cầu nhà ở cao cấp và khả năng mở rộng thương mại đã tạo nên mức giá cao ngay cả cho các bất động sản nhà ở diện tích nhỏ. Giao dịch tại Jinju Town lần này có đặc thù khác so với các giao dịch giá cao tập trung vào căn hộ truyền thống, với đặc điểm là "căn hộ nhỏ nhưng đắt đỏ".
Căn hộ tại Hansol Village, Irwon-dong, quận Gangnam với diện tích sử dụng 63,76㎡ đã được giao dịch với giá 2,65 tỷ won. Irwon-dong được đánh giá là khu vực có đầy đủ học khu, giao thông và sự ổn định về nhà ở nhờ giáp với các khu vực Daechi, Gaepo và Suseo. Giao dịch này cũng cho thấy nhu cầu thực và nhu cầu bảo toàn tài sản đối với diện tích vừa và nhỏ tại khu vực Gangnam vẫn rất mạnh.
Căn hộ tại Punglim I-won ở Oksu-dong, quận Seongdong với diện tích sử dụng 84,762㎡ đã được bán với giá 2,39 tỷ won. Oksu-dong là khu vực có khả năng tiếp cận cả Gangnam và trung tâm thành phố một cách tuyệt vời, đồng thời là khu dân cư ven sông Hàn với hình ảnh mạnh mẽ. Sự gia tăng hiện diện của quận Seongdong trong thị trường nhà ở cao cấp tại Seoul gần đây một lần nữa được khẳng định qua giao dịch này.
Căn hộ tại Sanho, Wonhyo-ro 4-ga, quận Yongsan với diện tích sử dụng 86,12㎡ đã được giao dịch với giá 2,25 tỷ won. Yongsan là khu vực có kỳ vọng phát triển và sự khan hiếm vị trí giúp giá cả luôn ổn định. Bất kể tốc độ của các kế hoạch phát triển quy mô lớn, khả năng tiếp cận trung tâm thành phố, vị trí ven sông Hàn và kỳ vọng về khả năng chỉnh trang trong tương lai vẫn là những yếu tố giữ vững sức mua.
Căn hộ tại Munjeong Garak Hyundai 1-cha ở Munjeong-dong, quận Songpa với diện tích sử dụng 123,61㎡ đã được bán với giá 2,2 tỷ won. Munjeong-dong là khu vực kết hợp giữa khu kinh doanh và khu dân cư ngay trong phạm vi khu vực Songpa, với nhu cầu về diện tích lớn khá ổn định. Việc có 2 giao dịch hàng đầu tại Munjeong-dong cùng với Olympic Family Town cho thấy sự ưa chuộng tại khu vực phía Nam Songpa không hề dễ bị lung lay.
Có ba từ khóa xuyên suốt 10 giao dịch hàng đầu trong tuần này. Đầu tiên là diện tích lớn. Phần lớn các giao dịch hàng đầu như Gaepo Hyundai 1-cha, Olympic Family Town, Mok-dong Sinsigaji 7, Munjeong Garak Hyundai 1-cha đều là những căn hộ có diện tích trung bình đến lớn. Mặc dù chịu áp lực từ lãi suất cao và các quy định cho vay, nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính vẫn đang chọn lọc mua vào các căn hộ diện tích lớn khan hiếm.
Thứ hai là kỳ vọng tái thiết. Hầu hết các khu vực giao dịch giá cao tuần này như Mok-dong, Yeouido, Songpa, Gaepo đều là nơi kỳ vọng về dự án chỉnh trang được phản ánh vào giá. Khi nhận thức rằng nguồn cung căn hộ mới tại Seoul bị hạn chế trở nên mạnh mẽ, các khu chung cư cũ không chỉ là những ngôi nhà cũ kỹ mà được đánh giá là "tài sản mang trong mình quyền ưu tiên căn hộ mới trong tương lai".
Thứ ba là sự phân cực về vị trí. Các giao dịch hàng đầu tuần này tập trung vào những khu vực có nhu cầu lớn tại Seoul như quận Gangnam, quận Songpa, Mok-dong (quận Yangcheon), Yeouido (quận Yeongdeungpo), Seongsu/Oksu (quận Seongdong) và quận Yongsan. Điều này có nghĩa là rất khó để giải thích thị trường chỉ bằng mức giá trung bình của toàn Seoul. Ngay cả khi giá trung bình đi ngang hoặc một số khu vực bị điều chỉnh, các khu chung cư được ưu tiên tại các vị trí cốt lõi vẫn cho thấy một dòng chảy giá cả riêng biệt.
Môi trường chính sách cũng là bối cảnh giải thích cho sức mạnh chọn lọc của thị trường. Chính phủ đang tiếp tục duy trì các quy định cho vay và điều chỉnh thuế để quản lý nợ hộ gia đình và ổn định thị trường nhà ở. Trong môi trường này, việc gia nhập của những người mua thiếu năng lực tài chính trở nên khó khăn, trong khi đó, người mua có khả năng giữ tiền mặt lớn lại có xu hướng chọn mua các tài sản cốt lõi mạnh mẽ hơn. Một dòng chảy nghịch lý xuất hiện khi các quy định vừa kiềm chế sự quá nóng của toàn bộ thị trường, đồng thời lại khiến vốn tập trung nhiều hơn vào một số vị trí đắc địa.
Gánh nặng tiền thuê nhà (jeonse và thuê theo tháng) cũng được nhắc đến như một yếu tố hỗ trợ nền giá cho thị trường mua bán. Nếu chi phí thuê nhà được duy trì ở mức cao tại các khu vực trọng điểm của Seoul, những người muốn cư trú lâu dài sẽ xem xét chuyển sang mua nhà. Đặc biệt tại các khu vực hội tụ đủ các điều kiện như học khu, gần nơi làm việc và hạ tầng giao thông, nhu cầu thực tế đang đóng vai trò là lực đẩy hỗ trợ giá cả.
Giao dịch thực tế bất động sản nhà ở tại Seoul tuần này gần với ví dụ minh chứng cho sức mạnh chọn lọc tại các vị trí cốt lõi hơn là sự phục hồi của toàn bộ thị trường. Giao dịch 4 tỷ won ở Gaepo, giao dịch 100 triệu won mỗi pyeong ở Mok-dong, giao dịch ngưỡng 3 tỷ won ở Yeouido, và giao dịch giá cao căn hộ nhỏ ở Seongsu đều có những lý do khác nhau nhưng kết luận lại quy về một mối. Trong thị trường bất động sản Seoul, vốn vẫn đang hướng về những nơi khan hiếm, những nơi được đánh giá là xứng đáng để chờ đợi lâu dài, và những nơi có khả năng chỉnh trang hoặc đánh giá lại vị trí trong tương lai.
Tuy nhiên, liệu xu hướng này có lan rộng thành đà tăng giá trên toàn Seoul hay không lại là một vấn đề khác. Áp lực cho vay, mức lãi suất, sự bất ổn của chính sách, tốc độ dự án chỉnh trang, và kế hoạch cung ứng vẫn là những biến số. Thị trường hiện nay không phải là đà tăng vô tội vạ, mà gần hơn với một thị trường chỉ tăng giá ở những khu chung cư đã được kiểm chứng về vị trí, tính sản phẩm và kỳ vọng tương lai. Danh sách dẫn đầu giao dịch thực tế tuần này chính là minh chứng cô đọng cho thực tế đó.
※ Bài viết được viết bởi AI tạo sinh của Biz Hankook và MetaVX.