[비즈한국] Kim Yong-beom, Trưởng ban Chính sách Nhà Xanh, đã đưa ra cảnh báo về khả năng dòng vốn lưu động đổ dồn vào thị trường bất động sản sau thời kỳ bùng nổ của ngành bán dẫn. Theo phân tích, nếu tiền thưởng, tăng lương và doanh thu xuất khẩu đổ về sau nửa cuối năm, tâm lý mua bất động sản có thể bị kích thích trở lại. Việc ông Kim trực tiếp đề cập đến nhu cầu điều chỉnh thuế tài sản và thuế chuyển nhượng đang khiến phương án cải cách thuế bất động sản dự kiến vào tháng 7 trở thành tâm điểm chú ý.
Trong bài viết đăng trên Facebook ngày 20, ông Kim đánh giá nền kinh tế Hàn Quốc năm nay đang trong tình trạng "bùng nổ kỷ lục", nhưng cũng tuyên bố rằng "nếu nhìn lại quá khứ, loại tiền này cuối cùng thường có xu hướng chảy vào thị trường bất động sản". Ông nhấn mạnh: "Tiêu thụ hàng xa xỉ có thể hồi sinh và tâm lý mua bất động sản tại các khu vực được ưa chuộng cũng có thể bắt đầu rục rịch trở lại. Cửa ải thực sự sẽ nằm ở cuối năm nay và đầu năm sau".
Điều ông Kim lưu tâm là độ trễ của sự bùng nổ. Trong nửa đầu năm, kết quả kinh doanh và giá cổ phiếu ngành bán dẫn phản ứng trước, nhưng sau nửa cuối năm, khi tiền thưởng, tăng lương và doanh thu xuất khẩu đổ về, những đối tượng đang nắm giữ tiền mặt có thể chuyển dịch sang thị trường bất động sản. Nhận thức này cũng bao hàm vấn đề rằng các biện pháp kiềm chế nhu cầu hiện tại là chưa đủ, vì sự bùng nổ lần này có thể kích thích nhu cầu dựa trên tính thanh khoản của tiền mặt thay vì khả năng vay vốn.
Theo Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc, GDP danh nghĩa trong quý 1 năm nay đã tăng 17,1% so với cùng kỳ năm trước. Dù tăng trưởng GDP thực tế chỉ dừng ở mức 3,8%, nhưng do giá bán dẫn tăng và điều kiện thương mại cải thiện làm tăng thu nhập quốc dân, các chỉ số danh nghĩa đã nhảy vọt. Ông Kim đánh giá rằng việc mở rộng đầu tư AI toàn cầu đã thúc đẩy nhu cầu bán dẫn, đồng thời các chỉ số như hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường chứng khoán, cán cân vãng lai và thu ngân sách đều cải thiện cùng lúc.
Vấn đề nằm ở chỗ hơi ấm của sự bùng nổ có thể không lan tỏa đều khắp nền kinh tế. Ông Kim cho biết: "Dù mức trung bình toàn quốc đã tốt lên, nhưng mức trung bình đó không thể giải thích được thực tế của tất cả mọi người". Ông cho rằng trong khi lợi nhuận và giá cổ phiếu của các tập đoàn bán dẫn tăng vọt, thì cảm nhận của những người làm kinh doanh tự do và các doanh nghiệp nội địa lại hoàn toàn khác. Đây là lo ngại về sự chênh lệch ngày càng lớn giữa các chỉ số vĩ mô và cảm nhận thực tế về kinh tế.
Ông Kim cũng trực tiếp đề cập đến việc bình thường hóa thuế bất động sản. Ông cho rằng: "Điều chỉnh hợp lý thuế tài sản và thuế chuyển nhượng là cần thiết và đúng hướng, nhưng nếu họ tin chắc rằng vẫn có lãi sau khi đóng thuế, thì các quy định thông thường có thể là không đủ". Điều này được hiểu là nếu dòng tiền mặt tăng thêm do sự bùng nổ ngành bán dẫn đổ vào thị trường nhà ở khu vực thủ đô, thì chỉ riêng các quy định về cho vay sẽ khó có thể ngăn chặn tình trạng quá nhiệt.
Những phát biểu này cũng tương đồng với hướng cải cách thuế bất động sản mà Tổng thống Lee Jae-myung đã thông báo trước đó. Trong buổi họp báo kỷ niệm 1 năm nhậm chức vào ngày 8, Tổng thống Lee liên quan đến chính sách bất động sản đã tuyên bố: "Tôi sẽ sớm sắp xếp lại toàn bộ về thuế, tài chính, quy định và nguồn cung. Vấn đề thuế có lẽ phải đến tháng 7 mới có thể thực hiện được". Ông cũng đưa ra lời giải thích với tinh thần rằng cần phải hạ thấp tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của bất động sản bằng cách giảm gánh nặng thuế tài sản.
Các chỉ số thị trường bất động sản gần đây cũng củng cố nhận định này. Theo Viện Nghiên cứu Đất đai Hàn Quốc, chỉ số tâm lý tiêu dùng thị trường mua bán nhà ở Seoul đã giảm từ 138,2 vào tháng 1 năm nay xuống 117,8 vào tháng 3, nhưng sau đó đã tăng liên tiếp hai tháng lên 124,9 vào tháng 4 và 135,6 vào tháng 5. Chỉ số toàn quốc cũng tăng 4,7 điểm so với tháng trước lên 116,7 vào tháng 5, bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng. Xu hướng tâm lý mua đang mạnh trở lại, tập trung vào Seoul và khu vực thủ đô.
Vấn đề then chốt là chính phủ có thể kiểm soát dòng tiền hướng vào thị trường bất động sản đến mức nào. Ông Kim nhấn mạnh: "Nếu của cải quốc gia do ngành bán dẫn tạo ra bị hấp thụ vào thu nhập bất chính từ bất động sản và thành quả tăng trưởng chỉ tập trung vào một số ít người, thì sự bùng nổ lần này sẽ không kéo dài". Phương án cải cách thuế bất động sản dự kiến vào tháng 7 được xem là thước đo để đánh giá định hướng chính sách của chính phủ trong việc ứng phó với sự mở rộng tính thanh khoản.