[비즈한국] Tôi đã đọc bài viết của Giám đốc Chính sách Kim Yong-beom với tiêu đề ‘Niềm vui, sự lạ lẫm và nỗi sợ hãi trước nền kinh tế danh nghĩa tăng trưởng trên 10% (ngày 20 tháng 6)’. Đó là một bài viết hay, truyền tải chân thực niềm vui và cả nỗi sợ hãi trước sự thịnh vượng khi tốc độ tăng trưởng danh nghĩa vượt ngưỡng hai con số. Thế nhưng, dưới con mắt của một người làm nghề bất động sản, có một câu văn đặc biệt thu hút sự chú ý của tôi.
“Lần này, nhiều khả năng không phải là những người đi vay nợ mà là những người đang nắm giữ tiền mặt mới là đối tượng hành động. Một khi đã có niềm tin rằng đây là cuộc chơi có lợi nhuận ngay cả khi phải đóng thuế, thì những quy định thông thường sẽ không đủ sức ngăn cản.”
Người ngồi ở vị trí thiết kế chính sách đã thừa nhận trước về giới hạn của các chính sách kiềm chế nhu cầu. Tôi đã nói điều tương tự trong một thời gian dài. Rằng các quy định ép buộc nhu cầu không thể làm tăng nguồn cung, mà cuối cùng chỉ làm cho nguồn cung trên thị trường đóng băng. Lần này, Giám đốc Chính sách đã viết lại câu chuyện đó bằng ngôn ngữ của kinh tế vĩ mô.
Vì vậy, đây không đơn thuần là một bài bình luận kinh tế. Đây là đoạn phim quảng cáo báo trước cho thị trường bất động sản. Hãy cùng dịch đoạn quảng cáo đó sang ngôn ngữ của chúng ta.
Số tiền chưa được giải phóng, 13,2% so với 3,8%
Con số đáng sợ nhất trong bài viết không phải là tăng trưởng danh nghĩa 17,1%. Đó là chi tiết GDP thực tế tăng 3,8%, nhưng GDI thực tế lại tăng tới 13,2%. Khoảng cách 9,4 điểm phần trăm. Người ta nói rằng đây là mức chênh lệch chưa từng thấy trong suốt 25 năm qua.
Nếu dịch sự khác biệt của hai con số này sang ngôn ngữ của người làm bất động sản, thì ý nghĩa là thế này: Khả năng mua sắm những thứ đó từ việc bán đi (13,2%) đã trở nên lớn hơn vượt trội so với khối lượng chúng ta thực sự tạo ra (3,8%). Do giá bán dẫn tăng quá mạnh, giờ đây chỉ với cùng một khối lượng lao động, người ta có thể mua được nhiều thứ hơn hẳn.
Chìa khóa nằm ở chỗ đây là 'sức mua đã được xác định'. Chỉ là nó chưa chảy hết vào tài khoản ngân hàng, nhưng việc nó sẽ chảy vào là điều chắc chắn. Nó sẽ được giải phóng dần theo thời gian thông qua tiền thưởng thành tích, tăng lương và thu hồi tiền thanh toán xuất khẩu.
Năng lượng mua mạnh mẽ nhất trên thị trường bất động sản là gì? Không phải là nợ. Đó chính là 'tiền mặt đã xác định'. Nợ thì bị lay động bởi lãi suất và bị chặn đứng bởi các quy định, nhưng tiền mặt trong tay thì không như vậy. Điều mà các chỉ số vĩ mô đang báo trước lúc này chính là sự thật rằng tổng lượng tiền mặt sẽ chảy về các vị trí trọng yếu trong tương lai gần là rất lớn, ở mức bất thường.
Khi tiền mặt thay vì nợ nần chuyển động
Logic điều tiết của vài năm qua rất đơn giản. Thắt chặt vay vốn và tăng thuế nặng nề để nhu cầu nguội đi. Trên thực tế, nó cũng có hiệu quả. Đối với những người mua nhà bằng nợ.
Thế nhưng, chủ thể của đợt bùng nổ lần này lại khác. Đó là những người nhận được tiền thưởng thành tích từ ngành bán dẫn, các doanh nghiệp và nhân viên được chia sẻ thành quả của mức thặng dư tài khoản vãng lai cao kỷ lục, và những nhà tài sản đã thu được lợi nhuận nhờ thị trường chứng khoán tăng điểm. Họ không hành động bằng cách đi vay nợ. Họ hành động bằng số tiền mình đang có.
Đối với người mua bằng tiền mặt, các quy định cho vay chỉ là con hổ giấy. Họ không phải là những người quan tâm xem tỷ lệ LTV (tỷ lệ vay trên giá trị tài sản) là bao nhiêu phần trăm. Thuế chuyển nhượng nặng? Tăng thuế sở hữu? Như cách diễn đạt của Giám đốc Kim, một khi đã có niềm tin rằng “đây là cuộc chơi có lãi ngay cả khi đã đóng thuế”, thì các quy định thông thường chỉ có thể trì hoãn việc gia nhập chứ không thể ngăn cản.
Ở đây, tác dụng phụ của việc đánh thuế chuyển nhượng nặng lại chồng chất thêm. Nếu áp thuế chuyển nhượng nặng cho những người sở hữu nhiều nhà, những người lẽ ra phải bán sẽ không bán nữa. Nguồn cung bị đóng băng. Vào một thị trường có nguồn cung đang giảm, nhu cầu bằng tiền mặt không bị ngăn cản bởi các quy định sẽ ùa vào. Kết luận của sự kết hợp này chỉ có một. Giá của các khu vực ưu tiên sẽ hướng lên trên.
Các quy định cố gắng kiềm chế nhu cầu, nhưng thực tế lại đang làm đóng băng nguồn cung. Và nhu cầu thực sự cần phải kiềm chế lại chính là tiền mặt, thứ mà các quy định không thể chạm tới. Bài viết của Giám đốc Chính sách trên thực tế đang thừa nhận nghịch lý này.
Tiền không được rải trên không trung
Vậy thì số tiền này sẽ đi về đâu? Người ta thường nói chung chung rằng “tính thanh khoản đang chảy vào bất động sản”, nhưng tiền không được rải đều trên khắp cả nước. Có những nơi nó sẽ rơi xuống.
Hãy nhìn vào nơi khởi nguồn của đợt bùng nổ này. Đó là bán dẫn và AI. Lợi nhuận kinh doanh của Samsung Electronics005930 và SK Hynix000660 đã tăng vọt, và tiền thưởng thành tích đang chảy vào tài khoản của nhân viên các tập đoàn này. Nơi nhân viên của họ sống, nơi họ làm việc là ở đâu? Đó chính là vành đai bán dẫn kéo dài từ Dongtan, Pyeongtaek, Hwaseong, Suwon đến Giheung.
Đó là lý do tại sao chuỗi giá cao kỷ lục quanh khu vực ga Dongtan không phải là ngẫu nhiên. Bởi vì đây chính là vị trí nơi sự thặng dư GDI vĩ mô trở thành hiện thực đầu tiên và đậm nét nhất. Giá trị của việc gần nơi làm việc càng lớn khi tiền thưởng càng cao. Số tiền dày dặn từ những công việc tốt đang hướng về những căn nhà chất lượng gần nơi làm việc đó.
Tất nhiên, các khu vực được ưu tiên truyền thống bao gồm cả Gangnam cũng không phải là ngoại lệ. Tiền mặt của các nhà tài sản và lợi nhuận từ chứng khoán luôn đổ về những vị trí đã được kiểm chứng như thường lệ. Tuy nhiên, biến số mới của chu kỳ lần này là, thêm vào đó, 'tiền mặt mới nổi do ngành công nghiệp tạo ra' đang đổ dồn vào các khu vực cụ thể. Theo dấu nguồn gốc của dòng tiền, bạn sẽ thấy được vị trí của giai đoạn tiếp theo.
Bùng nổ hướng lên trên, thắt chặt đổ xuống dưới
Trong bài viết, Giám đốc Kim đã vẽ một cách trung thực bức tranh khó chịu nhất. “Thành quả của sự bùng nổ hướng lên trên, và nỗi đau của sự thắt chặt hướng xuống dưới.” Ý nghĩa của một câu này trên thị trường bất động sản rất rõ ràng. Đó là sự phân hóa. Một sự phân hóa được hỗ trợ bởi cơ cấu vĩ mô và không dễ dàng đảo ngược.
Thành quả hướng lên trên làm cho những người giàu bằng tiền mặt càng giàu thêm, và số tiền đó đổ về các khu vực ưu tiên. Ngược lại, những người tự doanh, người vay nợ yếu thế, người vay lãi suất thả nổi không cảm nhận được sự bùng nổ sẽ rơi vào vận mệnh khác. Nếu đà tăng trưởng danh nghĩa duy trì, lãi suất hiện tại khó có thể giữ mãi. Nếu lãi suất tăng, ai sẽ là người hứng chịu đầu tiên? Không phải là người nhận được tiền thưởng. Đó là người mua nhà ở ngoại ô bằng nợ.
Các vị trí cốt lõi trở nên vững chắc nhờ tiền mặt, còn vùng ngoại ô và những người vay cận biên bị phơi nhiễm với lãi suất. Thông điệp của Giám đốc Kim về việc mức trung bình tốt lên nhưng phần giữa lại lung lay được dịch sang bản đồ bất động sản thành 'sự phân hóa vị trí'.
Vì vậy, chiến lược trong giai đoạn này rất rõ ràng. Chuyển dịch sang tài sản không bị lung lay, nghĩa là một căn nhà chất lượng. Đây không phải là khẩu hiệu mơ hồ. Đó là kết luận vĩ mô mà cơ cấu thành quả bùng nổ hướng lên trên và nỗi đau thắt chặt hướng xuống dưới cùng chỉ ra.
Tín hiệu đến từ tỷ giá và giá thuê nhà (Jeonse)
Vậy thì khi nào thị trường chuyển động? Giám đốc Kim thậm chí còn vẽ sẵn một thời gian biểu rất tử tế. Nửa đầu năm yên ắng, nửa cuối năm bầu không khí thay đổi, và nút thắt thực sự là cuối năm và đầu năm sau.
Lý do nửa đầu năm tĩnh lặng là vì giá cổ phiếu đã phản ánh trước sự bùng nổ và mọi người vẫn đang trong trạng thái quan sát. Mọi người dù nhìn thấy những con số đẹp trên tin tức nhưng vẫn chưa cảm nhận được đó là thực tế trong cuộc sống của mình. Sau đó, vào nửa cuối năm khi kết quả kinh doanh được xác nhận và quy mô tiền thưởng bắt đầu lộ diện, niềm tin sẽ dần hình thành trong tâm trí. “Năm nay thực sự khác biệt.”
Tôi thấy tín hiệu của việc niềm tin này chuyển thành hành động qua hai điều.
Thứ nhất, tỷ giá hối đoái. Hiện tại, sự gia tăng đột biến của xuất khẩu bán dẫn lại nghịch lý gây ra sự suy yếu của đồng Won. Đó là do quá trình tái cân bằng của người nước ngoài. Tuy nhiên, khi thặng dư thương mại tích lũy được thu hồi về nước, đồng Won sẽ bắt đầu lấy lại sự ổn định. Đúng như lời Giám đốc Kim, ngay khoảnh khắc đó, những người đang quan sát sẽ hành động. Sự ổn định của đồng Won là tín hiệu vĩ mô cho thấy 'kết thúc quan sát, bắt đầu gia nhập'.
Thứ hai, giá thuê nhà (Jeonse). Tôi luôn coi giá Jeonse là chỉ số dẫn dắt giá mua bán. Trước khi tiền mặt thực sự chuyển đổi sang mua vào, giá Jeonse tại các vị trí cốt lõi sẽ cứng lại trước. Cộng thêm nỗi lo về 'vách đá nguồn cung' vào năm 2026. Nếu giá Jeonse được hỗ trợ trong giai đoạn nguồn cung căn hộ cạn kiệt, áp lực chuyển từ thuê sang mua sẽ nhanh hơn bình thường.
Sự ổn định của tỷ giá và sự phục hồi của giá Jeonse tại các khu vực cốt lõi. Thời điểm hai tín hiệu này cùng bật sáng chính là điểm uốn của thị trường. Nó trùng khớp chính xác với thời gian biểu của Giám đốc Kim, người đã khuyên hãy chú ý đến cuối năm và đầu năm sau.
Nếu không ngăn được thì nó sẽ chảy
Giám đốc Kim đã kết thúc bài viết như thế này. Câu hỏi cốt yếu là sẽ dẫn dòng tiền này chảy về đâu. Nếu của cải quốc gia do ngành bán dẫn làm ra bị hấp thụ vào thu nhập bất chính từ bất động sản, thì sự bùng nổ sẽ không kéo dài, còn nếu kết nối được với thế hệ trẻ và ngành công nghiệp tương lai, thì nó có thể trở thành điểm xuất phát để thoát khỏi đường hầm tăng trưởng thấp.
Đó là một suy tư đúng đắn ở vị trí chính sách. Tôi cũng đồng ý với định hướng bình thường hóa hợp lý thuế sở hữu và thuế chuyển nhượng. Tuy nhiên, với tư cách là người tham gia thị trường bất động sản, tôi xin nói một cách lạnh lùng rằng, kết luận của suy tư đó đã được các chỉ số vĩ mô báo trước rồi.
Nếu không ngăn được thì nó sẽ chảy. Và nền kinh tế Hàn Quốc đã học tập tập thể trong hàng chục năm qua về việc loại tiền này cuối cùng sẽ hướng về đâu. Khó có thể khẳng định lần này là ngoại lệ. Bản thân Giám đốc Kim cũng đã viết như vậy.
Tôi chân thành hy vọng rằng chính sách có thể xoay chuyển dòng chảy này sang một tương lai tốt đẹp hơn. Tuy nhiên, cho đến khi lựa chọn đó được đưa ra, tiền mặt sẽ không chờ đợi. Sức mua đã xác định sẽ được giải phóng theo thời gian và di chuyển về phía những nơi mà các quy định không thể chạm tới.
Những con số chỉ cho thấy hướng đi, không thay thế cho sự lựa chọn. Điều này không chỉ áp dụng cho chính sách. Nó cũng áp dụng tương tự cho mỗi chúng ta đang đọc bài viết này. Trước sự thịnh vượng kỷ lục sau hơn 20 năm, chúng ta lại được yêu cầu đưa ra những lựa chọn thuộc loại mà chúng ta đã không phải đối mặt trong một thời gian dài.
Sự bùng nổ ở mức kỷ lục đòi hỏi trí tưởng tượng tương xứng. Và cả năng lực thực thi để biến trí tưởng tượng đó thành hiện thực. Với câu cuối cùng của Giám đốc Chính sách, tôi chỉ muốn thêm một điều. Năng lực thực thi đó không chỉ cần cho chính sách mà còn cần cho chúng ta, những người đọc thị trường.
※ Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng giữ chức trưởng phòng tại Phòng Nghiên cứu Bất động sản của Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành và dẫn chương trình blog Naver ‘Pasion’s World Exploration’ và YouTube ‘Stew TV’. Các cuốn sách đã xuất bản gồm: ‘Đầu tư bất động sản lần đầu cho lứa tuổi 3040 (2026)’, ‘Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)’, ‘Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)’, ‘Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)’, ‘Tương lai bất động sản Incheon (2022)’, ‘Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)’, ‘Từ giờ chỉ có nơi nào tăng giá mới tăng (2020)’, v.v.