[비즈한국] Sử dụng trí tuệ nhân tạo (AI) để truyền tải thông tin giao dịch bất động sản thực tế tại Seoul trong tuần một cách nhanh chóng và chính xác.
Tại thị trường bất động sản nhà ở Seoul, xu hướng "nơi nào xứng đáng sẽ tỏa sáng" tiếp tục được thể hiện rõ nét trong tuần này. Mặc dù các quy định về cho vay, chế độ cấp phép giao dịch đất đai và chủ trương thắt chặt quản lý nợ hộ gia đình vẫn đang được duy trì, nhưng các khu căn hộ cao cấp tại Gangnam, Songpa và khu vực ven sông Hàn ở Yongsan vẫn chiếm ưu thế trong các giao dịch hàng đầu. Tuy nhiên, điểm đặc biệt của các giao dịch thực tế tuần này không chỉ là sự độc chiếm của 3 quận Gangnam. Các giao dịch trong khoảng 2 tỷ won vẫn tiếp tục diễn ra tại vành đai sông Hàn như Seongdong, Mapo, Yangcheon và các khu vực có nhu cầu học đường cao, cho thấy mặt bằng giá tại các khu vực dân cư trọng điểm của Seoul đang ngày càng được củng cố.
Theo Trung tâm Thông tin Bất động sản Seoul, kết quả tổng hợp giá giao dịch thực tế bất động sản nhà ở tại Seoul từ ngày 15 tháng 6 đến ngày 19 tháng 6 cho thấy, căn hộ tầng 4, diện tích sử dụng 183,41㎡ tại Shin-Hyundai khu 11, Apgujeong-dong, quận Gangnam đã được giao dịch với giá 9,4 tỷ won, ghi nhận mức giá cao nhất trong tuần.
Giao dịch tại Shin-Hyundai khu 11, Apgujeong mang tính biểu tượng lớn hơn cả con số giá trị. Diện tích sử dụng 183,41㎡ là loại căn hộ diện tích lớn hiếm khi xuất hiện trên thị trường. Kết hợp với vị trí ven sông Hàn, kỳ vọng về tái thiết Apgujeong và nhu cầu từ tầng lớp giàu có đã tích lũy từ lâu. Đối với các căn hộ cao cấp ở Gangnam, điều quyết định giá cả không phải là các quy định, mà là câu hỏi: 'Liệu mình có thể mua lại căn hộ này lần nữa không?'. Giao dịch trị giá 9,4 tỷ won lần này cũng có thể coi là trường hợp ưu tiên khả năng huy động tiền mặt và sự khan hiếm hơn là năng lực vay vốn.
Tiếp theo, căn hộ tầng 20, diện tích sử dụng 91,89㎡ tại Raemian Daechi Palace, Daechi-dong, quận Gangnam đã được giao dịch với giá 4,45 tỷ won. Raemian Daechi Palace là một khu căn hộ tiêu biểu hội tụ cả nhu cầu về khu vực học đường Daechi-dong lẫn sự ưa chuộng các khu phức hợp mới. Nếu giá của Apgujeong là giá của kỳ vọng tái thiết và sự khan hiếm ven sông, thì giá của Daechi-dong là giá được tạo nên bởi nhu cầu giáo dục và cơ sở hạ tầng cuộc sống. Ngay trong cùng khu vực Gangnam, logic hỗ trợ giá cả cũng có sự khác biệt.
Căn hộ tầng 11, diện tích sử dụng 98,55㎡ tại Ricenz, Jamsil-dong, quận Songpa đã được giao dịch với giá 3,8 tỷ won. Các giao dịch tại các khu căn hộ tiêu biểu ở Jamsil nằm trong nhóm dẫn đầu, một lần nữa khẳng định mặt bằng giá mạnh mẽ của quận Songpa. Ricenz được đánh giá là khu căn hộ hội tụ đủ khả năng tiếp cận ga Jamsil, khu phức hợp thể thao và sông Hàn, sự ổn định của một khu phức hợp lớn, cùng hạ tầng học đường và tiện ích đời sống. Jamsil là khu vực có khả năng tiếp cận Gangnam tốt đồng thời có cơ sở hạ tầng nội khu mạnh mẽ, nên ngay cả trong giai đoạn điều chỉnh, nhu cầu chờ đợi mua cũng không dễ dàng mất đi.
Căn hộ tầng 19, diện tích sử dụng 124,8㎡ tại Yongsan Park Tower, Yongsan-dong 5-ga, quận Yongsan đã được giao dịch với giá 3,56 tỷ won. Yongsan Park Tower là vị trí hội tụ kỳ vọng về ven sông Hàn, công viên Yongsan và khu kinh doanh quốc tế. Các giao dịch tại Yongsan mang ý nghĩa khác so với khu vực Gangnam. Nếu sức mạnh của Gangnam nằm ở học đường, tái thiết và danh tiếng cũ, thì Yongsan được đẩy giá nhờ kỳ vọng phát triển, khả năng tiếp cận trung tâm thành phố và tầm nhìn hướng ra sông Hàn.
Căn hộ tầng 3, diện tích sử dụng 82,45㎡ tại Jangmi 2, Sincheon-dong, quận Songpa đã được giao dịch với giá 3,24 tỷ won. Căn hộ Jangmi là ví dụ tiêu biểu cho kỳ vọng tái thiết ở khu vực Jamsil. Ngay cả trong cùng khu vực Songpa, nếu Ricenz đại diện cho sự ổn định khi chuyển đến và ưu thế của khu phức hợp lớn, thì Jangmi 2 lại là giao dịch phản ánh kỳ vọng vào dự án chỉnh trang đô thị trong tương lai.
Tiếp theo, một căn hộ tại Olympic Family Town, Munjeong-dong với diện tích sử dụng 136,325㎡ đã được giao dịch với giá 2,95 tỷ won. Olympic Family Town là khu phức hợp lớn tiêu biểu ở phía nam quận Songpa, với ưu điểm là diện tích rộng và môi trường sống ổn định. Giao dịch này cho thấy nhu cầu đối với các căn hộ diện tích lớn không chỉ nằm ở những khu vực lõi Jamsil mà còn tồn tại ở cả trong quận Songpa.
Ngoài ra, căn hộ diện tích sử dụng 84,87㎡ tại Seoul Forest Prugio, Geumho-dong 4-ga đã được giao dịch với giá 2,32 tỷ won. Căn hộ diện tích 84,92㎡ tại Raemian Bamseom Lavenue II, Sangsu-dong được giao dịch ở mức 2,3 tỷ won. Hai giao dịch này là những điểm nhấn quan trọng trong giao dịch thực tế tuần này. Việc các căn hộ diện tích 84㎡ ở Seongdong và Mapo đã ổn định ở mức đầu 2 tỷ won cho thấy trục nhà ở cao cấp của Seoul đang mở rộng từ Gangnam và Yongsan sang khu vực dân cư phía bắc sông Hàn.
Căn hộ diện tích 53,36㎡ tại Raemian Songpa Pinetown, Songpa-dong đã được giao dịch với giá 2,16 tỷ won. Dù diện tích không lớn nhưng ưu thế vị trí là khu dân cư lõi của Songpa đã được phản ánh vào giá cả. Căn hộ diện tích 66,24㎡ tại Mokdong Sin-sijigaji 11, Sinjeong-dong được giao dịch ở mức 2 tỷ won. Giao dịch tại Mokdong Sin-sijigaji 11 là trường hợp kết hợp giữa học đường quận Yangcheon và kỳ vọng tái thiết. Ngay cả bên ngoài khu vực Gangnam, nếu hội tụ được học đường và dự án chỉnh trang, thị trường cũng tự nhiên hình thành các giao dịch mức 2 tỷ won.
Xét theo giá mỗi 3,3㎡, khoảng cách thậm chí còn rõ ràng hơn. Giá giao dịch của Shin-Hyundai khu 11, Apgujeong-dong đạt khoảng 169 triệu won/3,3㎡. Đây là con số cao gấp gần 3 lần mức giá trung bình của căn hộ tại Seoul vào tháng 12 năm ngoái là 59,259 triệu won/3,3㎡ do KB Real Estate công bố. Raemian Daechi Palace ở Daechi-dong là khoảng 160,09 triệu won/3,3㎡, còn Ricenz ở Jamsil-dong là khoảng 127,47 triệu won/3,3㎡. So với mức trung bình của Seoul, các khu căn hộ này đã hình thành một thị trường riêng biệt.
Các giao dịch hàng đầu tuần này có 3 điểm chung. Thứ nhất, sự khan hiếm của các căn hộ diện tích lớn và vị trí ven sông Hàn vẫn rất mạnh mẽ. Shin-Hyundai khu 11 ở Apgujeong và Yongsan Park Tower thuộc trường hợp này. Thứ hai, khả năng giữ giá của các khu vực kết hợp giữa học đường và hạ tầng đời sống rất cao. Raemian Daechi Palace ở Daechi-dong, Mokdong Sin-sijigaji 11, và Ricenz ở Jamsil là những đại diện tiêu biểu. Thứ ba, kỳ vọng về tái thiết tiếp tục được phản ánh vào giá giao dịch thực tế. Apgujeong, Jangmi ở Jamsil và Mokdong Sin-sijigaji đều nằm trên trục này.
Môi trường chính sách không hề lỏng lẻo. Cơ quan tài chính năm nay vẫn duy trì chủ trương thắt chặt quản lý tổng dư nợ hộ gia đình và kiểm soát tốc độ tăng trưởng của các khoản vay thế chấp nhà ở. Với việc biên độ tăng trưởng nợ hộ gia đình của toàn bộ hệ thống tài chính trong tháng 5 mở rộng hơn so với tháng trước, sự cảnh giác về khả năng quản lý cho vay sẽ còn thắt chặt hơn nữa đang gia tăng trên thị trường. Các căn hộ chủ chốt ở Seoul cũng đang chịu ảnh hưởng bởi chế độ cấp phép giao dịch đất đai. Vì cần phải cân nhắc đến thủ tục cấp phép và yêu cầu cư trú thực tế ngay cả khi đã ký hợp đồng, đây là gánh nặng đối với nhu cầu đầu tư.
Tuy nhiên, lý do khiến các giao dịch hàng đầu vẫn tiếp tục diễn ra rất đơn giản. Những người mua ở thị trường này nhìn vào vị trí và sự khan hiếm trước khi nhìn vào lãi suất và hạn mức vay. Tại Apgujeong, Daechi, Jamsil và Yongsan, ngay cả trong cùng Seoul cũng không có nhiều hàng hóa thay thế. Nguồn cung ít, trong khi nhu cầu chờ đợi lại cao. Các quy định có thể làm chậm tốc độ giao dịch, nhưng không thể ngay lập tức làm giảm giá của những mặt hàng khan hiếm.
Dù vậy, không nên giải thích các giao dịch tuần này là cả thị trường Seoul đang tăng cùng tốc độ. 10 mặt hàng giao dịch cao nhất tập trung vào các khu vực và căn hộ được ưu tiên nhất tại Seoul. Có sự khác biệt về cảm nhận so với các khu vực giá thấp hoặc vùng ngoại ô. Thị trường căn hộ Seoul đã trở nên khó giải thích bằng một con số duy nhất. Đây là thị trường nơi mà mức giá 9,4 tỷ won của Apgujeong và xu hướng quan sát chờ đợi ở các khu vực ngoại ô cùng tồn tại.
Tuy nhiên, thông điệp mà giá giao dịch thực tế tuần này để lại rất rõ ràng. Điểm chuẩn của thị trường nhà ở cao cấp Seoul đã được nâng lên một bậc. Các giao dịch gồm căn hộ diện tích lớn ở Apgujeong mức 9 tỷ won, căn hộ chủ chốt tại Daechi-dong mức 4 tỷ won, Jamsil và Yongsan mức 3 tỷ won, và Seongdong, Mapo, Mokdong mức 2 tỷ won đã cùng xuất hiện trong một tuần. Mặc dù trọng tâm giá cả trong thị trường bất động sản Seoul vẫn nằm ở Gangnam và ven sông Hàn, nhưng vùng ngoại vi của nó đang dần mở rộng.
Thị trường giao dịch thực tế tại Seoul tuần 3 tháng 6 năm 2026 gần giống với cảnh tượng sự khan hiếm vượt qua quy định hơn là cảnh tượng quy định đè nặng lên giá cả. Các khoản vay bị thắt chặt và thủ tục cấp phép trở nên phức tạp, nhưng thương hiệu của Apgujeong, Daechi, Jamsil và Yongsan vẫn được in đậm bằng những con số trên bảng giao dịch. Nhận định một dòng về thị trường bất động sản Seoul tuần này như sau: Người mua ít đi, nhưng những người có thể mua đã chọn những ngôi nhà đắt tiền hơn.
※ Bài viết này được viết bởi AI tạo sinh của Biz Hankook và MetaVX.