[비즈한국] “Chúng tôi đã rất bận rộn cho đến đầu tháng 6, nhưng như bạn thấy đấy, không khí những ngày này khá trầm lắng.”
Trong chuyến khảo sát vào ngày 19 tại các văn phòng môi giới bất động sản ở Dongtan-gu, Hwaseong-si, Gyeonggi-do, bầu không khí hoàn toàn trái ngược với tin tức giá nhà tăng vọt gần đây. Anh A, người điều hành một văn phòng môi giới gần ga Dongtan, cho biết: “Sau đầu tháng 6 khi nhu cầu tập trung cao độ, giá đã tăng quá mức, cộng với việc nguồn hàng khan hiếm nên gần như chẳng còn ai đến văn phòng môi giới nữa.”
Trong ngày, phóng viên đã ghé thăm hơn 10 văn phòng môi giới tại khu vực ga Dongtan và công viên hồ Dongtan – những nơi được coi là tâm điểm nhà ở của Dongtan-gu – và gần như không thấy bóng dáng khách hàng nào tới tìm hiểu về nhà đất. Các văn phòng tại chỗ giải thích rằng ngay sau khi Samsung Electronics005930 đạt được thỏa thuận về tiền thưởng hiệu suất, các yêu cầu mua nhà đã đổ dồn về đây. Tuy nhiên, sau khi phần lớn các căn hộ có thể giao dịch được “bán sạch” vào đầu tháng 6, thị trường gần đây đã rơi vào trạng thái tĩnh lặng.
Theo báo cáo 'Xu hướng giá căn hộ tuần thứ 3 tháng 6 năm 2026' do Viện Bất động sản Hàn Quốc công bố ngày 18, giá bán căn hộ tại Dongtan-gu, Hwaseong trong tuần thứ 3 của tháng 6 đã tăng vọt 2,22% so với tuần trước, ghi nhận mức tăng cao nhất cả nước trong 2 tuần liên tiếp. Lũy kế từ đầu năm đến nay, mức tăng trưởng đạt 9,57%, đứng đầu cả nước. Sự gia tăng giá tại Dongtan-gu chủ yếu được dẫn dắt bởi các khu vực gần nhà ga như Cheonggye-dong và Yeongcheon-dong.
Đà tăng nóng gần đây xuất hiện do Dongtan-gu là khu vực không bị áp đặt các quy định hạn chế, kết hợp với việc Samsung Electronics đạt được thỏa thuận tiền thưởng. Do không nằm trong diện khu vực bị kiểm soát nên các giao dịch tại Dongtan diễn ra tương đối dễ dàng, và kỳ vọng về tiền thưởng đã nhanh chóng kích thích tâm lý mua nhà. Thêm vào đó, tâm lý lo sợ rằng giá sẽ còn tăng cao hơn nữa đã khiến các yêu cầu mua nhà đổ dồn vào các khu chung cư trọng điểm quanh ga Dongtan và công viên hồ Dongtan hồi đầu tháng 6. Khi nguồn hàng giao dịch được tiêu thụ nhanh chóng, giá chào bán (hoga) cũng tăng vọt trong thời gian ngắn.
Tại hiện trường, nhu cầu mua ở thực của nhân viên ngành bán dẫn rất nổi bật. Anh B, một nhà môi giới bất động sản tại Yeoul-dong, Dongtan-gu, chia sẻ: “Có rất nhiều yêu cầu từ các cặp đôi trẻ hoặc sắp cưới đang làm việc tại Samsung Electronics hoặc SK Hynix000660. Đa số họ dự định mua nhà dựa trên kỳ vọng về khoản tiền thưởng cao và nguồn vốn từ cổ phiếu.”
Tuy nhiên, do giá tăng quá nhanh trong thời gian ngắn, thị trường gần đây đã chuyển sang thế quan sát. Các văn phòng môi giới cho biết sau khi nguồn hàng khả thi cạn kiệt vào đầu tháng 6, giá chào bán liên tục bị đẩy lên cao khiến người mua không còn dễ dàng theo kịp. Một số văn phòng cho biết sau khi giá tăng vọt, đã có những trường hợp bên bán rút lại rao bán hoặc hủy các hợp đồng đã ký kết.
Trên thực tế, giá tại các khu chung cư trọng điểm quanh ga Dongtan đã tăng mạnh trong thời gian ngắn. Theo hệ thống công khai giá giao dịch thực của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải, một căn hộ diện tích sử dụng 84㎡ tại Dongtan Station Lotte Castle đã thiết lập kỷ lục giá mới khi giao dịch ở mức 2,225 tỷ Won vào ngày 4. So với mức giá 1,88 tỷ Won cho cùng diện tích cách đây 4 tháng, con số này đã tăng 345 triệu Won. Tại các khu chung cư trọng điểm khác, cũng không khó để tìm thấy các căn hộ 84㎡ được giao dịch ở mức trên 1,5 tỷ Won hoặc có giá chào bán lên tới gần 2 tỷ Won.
Sự khác biệt giữa bầu không khí tại hiện trường và số liệu thống kê giá hàng tuần bắt nguồn từ độ trễ thời gian trong việc phản ánh chỉ số. Trong khi làn sóng mua vào và các giao dịch kỷ lục từ đầu tháng 6 đang được phản ánh vào các chỉ số giá, thì tại thực địa, nguồn hàng đã giảm, giá chào bán tăng cao và người mua đã bắt đầu chuyển sang thái độ quan sát.
Giới bất động sản nhận định rằng kỳ vọng về việc giá nhà tại các khu vực trọng điểm của Dongtan tiếp tục tăng sẽ còn kéo dài. Lý do là khi tiền thưởng của Samsung Electronics thực sự được chi trả, khả năng mua nhà của nhân viên ngành bán dẫn có thể sẽ còn lớn hơn nữa. Ngoài ra, do các khu chung cư trọng điểm quanh ga Dongtan và công viên hồ Dongtan có hạ tầng sinh hoạt và tiện ích đi làm thuận tiện, nên nhu cầu mua ở thực sẽ không dễ dàng giảm sút dù giá có tăng.
Mặt khác, khả năng bị áp đặt quy định hạn chế đang nổi lên như một biến số của thị trường. Theo xu hướng giá nhà hàng tháng của Viện Bất động sản Hàn Quốc, Dongtan-gu đã đáp ứng các tiêu chuẩn định lượng để bị chỉ định là khu vực chịu quy định trong tháng này, tiếp nối tháng trước. Theo tiêu chuẩn hiện hành, khu vực cần điều chỉnh (chojeong-daesang) sẽ bị xem xét nếu giá nhà trong 3 tháng gần nhất tăng vượt quá 1,3 lần tỷ lệ lạm phát tiêu dùng, và 1,5 lần đối với khu vực bị kiểm soát đầu cơ (tugi-gwayeol-jigu). Từ tháng 3 đến tháng 5, tỷ lệ lạm phát tiêu dùng tại Gyeonggi-do là 1,38%, trong khi tỷ lệ tăng giá nhà tại Dongtan-gu lên tới 3,85%.
Các chuyên gia cho rằng việc chỉ định khu vực chịu quy định có thể có tác động làm dịu làn sóng mua sắm quá khích. Nam Hyuk-woo, chuyên gia nghiên cứu bất động sản tại Ngân hàng Woori, nhận định: “Nếu được chỉ định là khu vực chịu quy định, giá chào bán có thể sẽ được điều chỉnh một phần. Việc siết chặt các quy định cho vay và khó khăn hơn trong việc mua nhà theo hình thức cho thuê lại (jeonse) có thể tạo ra hiệu ứng ổn định thị trường.”
Tuy nhiên, theo luật hiện hành, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải không có thẩm quyền chỉ định một khu vực cụ thể trong cùng một thành phố/tỉnh làm khu vực được cấp phép giao dịch đất đai, vì vậy việc chỉ định riêng Dongtan làm khu vực này có vẻ không dễ dàng.