[비즈한국] Sử dụng trí tuệ nhân tạo để truyền tải thông tin giao dịch bất động sản thực tế đối với căn hộ và nhà ở tại Seoul trong tuần một cách nhanh chóng và chính xác.
Tại thị trường bất động sản nhà ở Seoul, tuần này giá trị vị trí vẫn tiếp tục lên tiếng trước cả bảng giá. D-Palace tại Sinmun-ro 2-ga, Jongno-gu đã ghi nhận mức giá cao nhất tuần với 5 tỉ won, trong khi các bất động sản chủ chốt tại các khu vực làm việc và nhà ở trọng điểm của Seoul như Jamsil, Samseong, Daechi và Yeouido cũng chiếm các vị trí dẫn đầu. Điều đáng chú ý là sự thống trị không chỉ nằm ở các căn hộ cao cấp tại khu vực Gangnam. Các bất động sản nhà ở cao cấp mới xây ở khu trung tâm, các căn hộ chung cư, nhà liền kề ở khu Gangdong, cho đến các dự án kỳ vọng tái thiết ở Yeouido đều cùng góp mặt, cho thấy trục của thị trường nhà ở cao cấp tại Seoul đang ngày càng mở rộng.
Theo Trung tâm Thông tin Bất động sản Seoul, kết quả thống kê giá giao dịch thực tế đối với nhà ở tại Seoul từ ngày 22 tháng 6 đến ngày 26 tháng 6 cho thấy căn hộ diện tích 147,551㎡ tầng 9 tại D-Palace, Sinmun-ro 2-ga, Jongno-gu đã được giao dịch với giá 5 tỉ won, chiếm vị trí số 1 về giá giao dịch thực tế trong tuần.
Giao dịch tại D-Palace không đơn thuần là một giao dịch cao cấp ở khu vực Jongno. Đây là mức giá cho nhà ở tại trung tâm, gần tất cả các khu vực làm việc như Gwanghwamun, Jongno, Tòa thị chính và Seodaemun. Nếu các căn hộ cao cấp ở Gangnam hình thành giá dựa trên khu học xá và hình ảnh khu nhà giàu, thì D-Palace lại mang tính chất của nhà ở cao cấp mới xây hiếm hoi tại trung tâm, gần nơi làm việc. Giữa trung tâm khu vực làm việc chính của Seoul, không có nhiều bất động sản vừa có diện tích rộng, tính thương mại mới xây, lại vừa đảm bảo sự riêng tư trong sinh hoạt. Giao dịch 5 tỉ won lần này có thể được xem là bảng giá cho sự khan hiếm đó.
Tính theo giá mỗi 3,3㎡, giá mua bán của D-Palace là khoảng 112,02 triệu won. Mức giá này vượt xa giá trung bình mỗi 3,3㎡ của căn hộ tại Seoul. Tuy nhiên, bản chất của nó khác với giá mỗi 3,3㎡ của các dự án tái thiết hàng đầu tại Gangnam. Nếu giá tại Apgujeong hoặc Daechi thiên về "giá trị phát triển tương lai và phí bảo hiểm học xá", thì D-Palace lại mang giá trị của "nhà ở cao cấp trung tâm có thể sử dụng ngay lập tức" mạnh mẽ hơn.
Giao dịch bất thường nhất tuần này là tại Sekyung Housing ở Seongnae-dong, Gangdong-gu. Căn hộ liền kề diện tích 58,53㎡ tại Sekyung Housing đã được giao dịch với giá 3,6 tỉ won, và một căn khác diện tích 59,28㎡ trong cùng tòa nhà cũng được giao dịch với giá 3,5 tỉ won. Ngoài ra, một căn diện tích 58,53㎡ khác cũng được giao dịch với giá 2,87935 tỉ won, khiến cái tên này liên tục xuất hiện trong top đầu.
Việc các căn hộ liền kề xuất hiện nhiều lần trong top các giao dịch cao cấp hàng tuần tại Seoul là điều không phổ biến. Mức giá này khó có thể giải thích chỉ bằng sự hài lòng trong sinh hoạt thông thường. Những giao dịch này thường có khả năng phản ánh quyền sử dụng đất, kỳ vọng vào dự án chỉnh trang đô thị, mua hàng loạt hoặc đánh giá tính khả thi của dự án. Thay vì coi đây là bảng giá của thị trường nhu cầu thực tế đối với căn hộ, thì xem xét đây là giao dịch được đánh giá dựa trên cả đất đai và quyền lợi thì tự nhiên hơn. Trong các giao dịch thực tế tại Seoul tuần này, Sekyung Housing là một ví dụ cho thấy ranh giới giữa "nơi để ở" và "đất chờ phát triển" đã trở nên mờ nhạt như thế nào.
Căn hộ diện tích 84,8㎡ tại Jamsil Els, Jamsil-dong, Songpa-gu đã được giao dịch với giá 3,3 tỉ won. Jamsil Els là dự án tiêu biểu tại Jamsil, hội tụ các yếu tố như gần ga Jamsilsaenae tuyến số 2, khu vực sinh hoạt ga Jamsil, khả năng tiếp cận sông Hàn và sự ưa chuộng đối với khu căn hộ lớn. Giao dịch này cho thấy mức giá 84㎡ tại khu vực Jamsil vẫn đang đứng vững ở ngưỡng đầu 3 tỉ won. Khi quy định cho vay ngày càng thắt chặt, tầng lớp nhu cầu trung bình có thể bị lung lay, nhưng nhu cầu chờ đợi tại các khu căn hộ tiêu biểu ở Jamsil không dễ dàng biến mất.
Căn hộ diện tích 84,78㎡ tại Punglim, Samseong-dong, Gangnam-gu đã được giao dịch với giá 2,85 tỉ won. Samseong-dong là khu vực hội tụ kỳ vọng từ khu vực làm việc Gangnam, COEX và Khu phức hợp giao lưu quốc tế. Đây là nơi sức mạnh của vị trí chống đỡ cho giá cả hơn là thương hiệu của bản thân dự án. Việc căn hộ 84㎡ tại khu Gangnam được giao dịch ở ngưỡng cuối 2 tỉ won là tín hiệu cho thấy thị trường không phải đang trong giai đoạn điều chỉnh mà là giai đoạn tái phân loại giá theo từng vị trí.
Căn hộ diện tích 156,21㎡ tòa 202 tại Punglim I-One 2nd, Daechi-dong, Gangnam-gu đã được giao dịch với giá 2,55 tỉ won. Cái tên Daechi-dong vẫn rất mạnh. Tuy nhiên, xét về giá so với diện tích, giao dịch này có bản chất khác với các dự án lớn mới xây chủ chốt tại Daechi-dong. Phí bảo hiểm khu vực về học xá và cơ sở hạ tầng sinh hoạt vẫn còn, nhưng điều này có nghĩa là sự phân hóa giá cả theo tính thương mại của dự án và vị trí chi tiết đang trở nên rõ rệt hơn.
Căn hộ diện tích 67,11㎡ tại Mokhwa, Yeouido-dong, Yeongdeungpo-gu đã được giao dịch với giá 2,425 tỉ won. Giao dịch tại căn hộ Mokhwa ở Yeouido là một cảnh quan quan trọng trong top đầu tuần này. Yeouido vừa là khu vực làm việc tài chính, vừa là khu vực tập trung kỳ vọng tái thiết ven sông Hàn. Ngay cả khi là dự án cũ, giá trị đất đai và kỳ vọng vào dự án chỉnh trang đô thị vẫn giữ giá cho căn hộ này. Giao dịch lần này cho thấy câu chuyện tái thiết Yeouido vẫn đang tồn tại trong thị trường.
Căn hộ diện tích 43,73㎡ tại Jamsil Raemian I-Park, Sincheon-dong, Songpa-gu đã được giao dịch với giá 2,38 tỉ won. Nếu chỉ nhìn diện tích thì là loại nhỏ, nhưng giá còn vượt xa hầu hết các căn hộ lớn tại Seoul. Đây là kết quả của việc giá cả phản ánh sự ưa chuộng và khan hiếm đối với các sản phẩm mới xây/gần mới tại khu vực Jamsil. Với cùng mức giá 2,38 tỉ won, căn hộ 97,27㎡ tại Dangsan Samsung Raemian 4th, Dangsan-dong 5-ga, Yeongdeungpo-gu cũng đã được giao dịch. Có thể coi là diện tích nhỏ ở Jamsil và diện tích lớn ở Dangsan được giao dịch ở cùng tầm giá. Trên thị trường Seoul, giá cả hiện nay được phân định mạnh mẽ hơn bởi sự kết hợp giữa vị trí và tính thương mại thay vì diện tích.
Có ba từ khóa xuyên suốt 10 giao dịch hàng đầu tuần này. Thứ nhất là sự đánh giá lại nhà ở tại trung tâm. Giao dịch giá cao nhất tại D-Palace đã cho thấy ngay cả khi không phải ở Gangnam, nhà ở hiếm có gần khu vực làm việc chính của Seoul cũng có thể tạo ra thị trường 5 tỉ won. Thứ hai là kỳ vọng vào dự án chỉnh trang đô thị. Sekyung Housing ở Seongnae-dong, Mokhwa ở Yeouido và các dự án lớn tại khu vực Jamsil đều chứa đựng giá trị tương lai khó có thể giải thích chỉ bằng giá trị tòa nhà hiện tại. Thứ ba là phí bảo hiểm của các khu dự án lớn và khu vực sinh hoạt. Jamsil Els và Dangsan Samsung Raemian 4th là những dự án thuộc khu vực sinh hoạt tiêu biểu được hỗ trợ bởi nhu cầu cư trú thực tế.
Môi trường chính sách vẫn còn thắt chặt. Sau các quy định cho vay ngày 27 tháng 6 năm ngoái, việc giới hạn hạn mức cho vay thế chấp nhà ở tại khu vực thủ đô và yêu cầu cư trú thực tế đã trở thành rào cản lớn đối với người mua nhà giá cao. Bước sang năm nay, xu hướng quản lý nợ hộ gia đình vẫn tiếp tục. Với nhà ở càng cao cấp, phần có thể mua bằng vốn vay càng giảm, và khả năng mua thực tế phụ thuộc vào vốn tự có và khả năng xử lý tài sản hiện có.
Tuy nhiên, các giao dịch hàng đầu tuần này lại cho thấy điểm đó một cách nghịch lý. Không phải khi vay bị chặn là mọi nhu cầu đều biến mất. Chỉ những nhu cầu ít phụ thuộc vào vốn vay mới còn lại. Các giao dịch tại D-Palace 5 tỉ won, Jamsil Els 3,3 tỉ won, Punglim Samseong-dong 2,85 tỉ won, Mokhwa Yeouido 2,425 tỉ won là những giao dịch xảy ra ở thị trường nơi khả năng huy động tiền mặt và đánh giá vị trí đi trước số tiền có thể vay.
Dòng chảy giá căn hộ tại Seoul cũng hỗ trợ điều này. Trong tuần thứ 4 của tháng 6, giá mua bán căn hộ tại Seoul đã tăng mạnh, và giá thuê (jeonse) tăng nhanh hơn cả giá mua bán. Khi nguồn cung căn hộ cho thuê giảm và các hợp đồng tăng giá tiếp tục tập trung vào khu vực học xá, gần ga, dự án lớn, một số người thuê nhà sẽ cân nhắc chuyển sang mua. Sự bất ổn của giá jeonse cuối cùng có thể hoạt động như một áp lực đẩy giá mua bán tại các khu vực được ưu tiên cư trú thực tế lên cao một lần nữa.
Tuy nhiên, khó có thể nói toàn bộ thị trường Seoul đang tăng với cùng tốc độ chỉ dựa trên các giao dịch tuần này. Các giao dịch ở top đầu là những bất động sản đặc thù nhất ngay cả ở Seoul. D-Palace là nhà ở hiếm có tại trung tâm, Sekyung Housing mang tính chất kỳ vọng phát triển khác với giao dịch căn hộ thông thường. Các giao dịch ở Jamsil, Yeouido và Samseong-dong đều có phí bảo hiểm vị trí riêng biệt. Thị trường Seoul đã trở thành một thị trường khó có thể giải thích chỉ bằng một giá trị trung bình.
Điều thú vị là trong khi các quy định như hệ thống cho phép giao dịch đất đai vẫn được duy trì tại 3 quận Gangnam và quận Yongsan, thì cả bên trong và bên ngoài quy định đều đang chuyển động cùng lúc. Những khu vực có quy định và sự ưa chuộng chồng chéo như Jamsil, Samseong và Daechi đứng vững nhờ sự khan hiếm, trong khi những khu vực có cường độ quy định cảm thấy khác biệt như Jongno, Gangdong, Yeouido và Dangsan lại hấp thụ nhu cầu thay thế và kỳ vọng phát triển. Quy định đang đóng vai trò thay đổi con đường mà tiền hướng đến thay vì làm cho thị trường dừng lại.
Lời bình một dòng về thị trường bất động sản Seoul tuần này như sau: Dòng tiền đã bị thắt chặt, nhưng dòng người hướng tới địa chỉ tốt vẫn còn dài.
※Bài viết được viết bởi AI tạo sinh của Biz Hankook và MetaVX.