[비즈한국] Vào ngày 29 tháng 6, tại Nhà khách Nhà Xanh, kế hoạch đầu tư tư nhân với quy mô lớn nhất kể từ khi lập quốc đã được công bố. Số tiền mà Samsung và SK dự kiến rót vào các vùng Honam, Chungcheong và Yeongnam trong hơn 10 năm tới lên tới hơn 800 nghìn tỷ won. Chỉ riêng việc xây dựng một nhà máy sản xuất bán dẫn (fab) đã tiêu tốn từ 60 đến 100 nghìn tỷ won. Samsung Electronics005930 đã báo trước kế hoạch đầu tư lên tới 5 nhà máy tại Gwangju và Jeonnam, trong khi SK Hynix000660 cũng dự kiến khoản đầu tư gần 300 nghìn tỷ won cho cơ sở sản xuất bộ nhớ. Đúng như cách gọi của các nhân vật cao cấp trong giới tài chính, đây là một 'bước ngoặt của lịch sử công nghiệp', có thể sánh ngang với đường cao tốc Gyeongbu, Posco hay các cụm bán dẫn ở khu vực thủ đô.
Thị trường bất động sản xôn xao là điều đương nhiên. Tại các văn phòng môi giới ở Khu công nghệ cao 3 Gwangju, nơi được coi là ứng viên sáng giá, những lời đồn thổi như: “Sau khi có tin tức về Samsung, nhu cầu đầu tư đổ xô đến khiến chúng tôi vô cùng ngạc nhiên” đang lan truyền. Mức phí chênh lệch âm (negative premium) vốn đã đè nặng lên thị trường một thời gian nay đã biến mất, và các công ty niêm yết tại địa phương như Gwangju Shinsegae037710 hay Kumho Engineering & Construction002990 đã trải qua chuỗi ngày tăng trần chỉ trong vài ngày.
Tuy nhiên, thói quen nghề nghiệp của một người đã quan sát thị trường bất động sản hơn 25 năm là dừng lại một nhịp giữa sự hoan hỉ đó. Câu hỏi chỉ có một: ‘Tin tốt có đồng nghĩa với giá nhà tăng hay không?’. Kết luận ngay từ đầu: có thể là có, mà cũng có thể là không. Bài viết này chính là câu chuyện về 'ranh giới' đó.
Cơ hội-Gốc rễ của bất động sản cuối cùng vẫn là 'việc làm'
Điểm khởi đầu cho mọi phân tích của tôi luôn giống nhau. Thứ tạo ra giá nhà chính là nhu cầu, và gốc rễ của nhu cầu đó chính là 'việc làm chất lượng cao = thu nhập'. Đó là lý do tại sao Gangnam vẫn là Gangnam, và tại sao Pangyo vượt qua Bundang chỉ sau 10 năm. Khi việc làm tốt tập trung, con người sẽ đổ về, và khi con người đổ về, giá nhà sẽ tăng theo. Không có ngoại lệ.
Dưới góc độ đó, 'chất lượng' của các việc làm mà khoản đầu tư này tạo ra là không thể nghi ngờ. Nhà máy bán dẫn không chỉ đơn thuần là nhà máy sản xuất. Đó là một 'cụm công nghiệp' nơi các doanh nghiệp vật liệu, linh kiện, thiết bị, trung tâm R&D và công ty thiết kế tập trung tại một nơi. Nhân lực chính thức thu nhập cao và nhân sự của các công ty đối tác sẽ chuyển đến cùng gia đình. Đó chính là công thức mà Magok ở Seoul đã trở thành trung tâm R&D để hút cầu nhà ở, và Songdo ở Incheon đã nâng giá nhà nhờ lĩnh vực sinh học.
Hãy phân chia theo khu vực. Honam là trung tâm của quy trình sản xuất bán dẫn với trục Khu công nghệ cao 3 Gwangju và Jangseong (Jeonnam); Chungcheong là khu vực hiển thị (display), pin tại Cheonan, Asan và đóng gói (packaging) tại Cheonan, Onyang; Yeongnam là khu vực MLCC tại Busan, trung tâm dữ liệu tại Ulsan, AI vật lý tại Saemangeum và Changwon. Lần đầu tiên trong lịch sử, dòng vốn đầu tư vào các ngành công nghiệp tiên tiến vốn bị giam hãm ở khu vực thủ đô đang thực sự chuyển dịch về phía Nam. Các đô thị đầu mối ở địa phương vốn rơi vào tình trạng trì trệ lâu nay đang nắm giữ động lực cư trú mạnh mẽ nhất, đó là 'sự gần gũi giữa nơi ở và nơi làm việc'.
Tuy nhiên, tại đây cần có bước 'sàng lọc' đầu tiên. Không phải mọi tin tốt đều có trọng lượng như nhau. Nếu xếp hạng theo khả năng tạo ra nhu cầu cư trú (việc làm = nhu cầu ở), thứ tự sẽ là 'Fab bán dẫn > Hiển thị/Pin > Trung tâm dữ liệu'. Các trung tâm dữ liệu AI quy mô gigawatt dù có vốn đầu tư lớn nhưng số lượng nhân sự thường trú thực tế lại ít bất ngờ. Đừng kỳ vọng các trung tâm dữ liệu tại Ulsan, Sejong hay Saemangeum sẽ tạo ra nhu cầu nhà ở ngang bằng với nhà máy Fab. Dưới góc độ bất động sản, những 'tin tốt chủ chốt' thực sự chính là các nhà máy Fab và các cụm công nghiệp hỗ trợ thu hút lượng lớn người di cư đến.
Khủng hoảng- 'Bóng tối của tin tốt' qua bài học từ Pyeongtaek
Nếu dừng lại ở đây, bạn mới chỉ thấy một nửa vấn đề. Chúng ta đã có một bài học giáo khoa sống động. Đó chính là Godeok, Pyeongtaek.
Nhờ tin tốt từ cụm nhà máy Samsung Pyeongtaek, Godeok từng được gọi là 'El Dorado của lao động phổ thông' và 'Gangnam của Pyeongtaek'. Dân số tăng thêm 10.000 người trong vòng một năm, trong đó 58,5% là những người ở độ tuổi 20-40. Có thời điểm, 60.000 công nhân xây dựng đổ về mỗi ngày, tạo ra thuật ngữ mới là 'cặp đôi thu nhập 10 triệu won'. Nhưng đó là tất cả. Năm 2024, khi Samsung tiến hành 'điều chỉnh tốc độ' đầu tư do sự sa sút của mảng đúc (foundry), giá căn hộ Godeok New Town Natural & Xi 84㎡ đã bốc hơi 400 triệu won, từ 900 triệu xuống còn 500 triệu won. Lượng nhà tồn kho chưa bán tại Pyeongtaek tăng vọt 18 lần từ 361 lên 6.438 căn, khiến khu vực này bị chỉ định lại là khu vực quản lý nhà tồn kho sau 4 năm 10 tháng. Một đô thị từng hân hoan vì tin tốt đã sụp đổ chỉ sau một cú 'thay lòng' của chính tin tốt đó.
Cần khắc ghi ba bài học.
Thứ nhất, bẫy trống rỗng (cộng đồng không người). Nhân viên chính thức của Samsung và nhân viên các công ty đối tác thu nhập cao thực tế lại sống ở Dongtan (Hwaseong) hoặc Gwangyo (Suwon) chứ không phải Pyeongtaek. Đó là vì các điều kiện an cư như trường học, bệnh viện lớn, cơ sở văn hóa không theo kịp tốc độ của nhà máy. “Nơi làm việc ở Pyeongtaek, nhà ở Dongtan”. Sự thật phũ phàng là nhà máy không có nghĩa là nơi ở tốt. Một thành phố ban ngày nhộn nhịp nhưng ban đêm trống rỗng không thể tạo ra giá trị sở hữu dài hạn cho nhà ở.
Thứ hai, sự phân cực. Giá nhà trong bán kính 2km quanh khuôn viên nhà máy tăng vọt, nhưng chỉ cần ra ngoài một chút là hàng tồn kho chất đống. Tin tốt hoạt động theo 'điểm', chứ không lan tỏa đều theo 'diện'. Không phải là 'có nhà máy đến Gwangju' mà là 'ở khu phố nào, gần nhà ga nào' mới là tất cả.
Thứ ba, sự phản tác dụng của nguồn cung. Nguyên lý mà tôi luôn nhấn mạnh là 'cung cầu mới là thứ quyết định giá' vẫn hoạt động chính xác ở đây. Nếu chỉ tin vào tin tốt mà các dự án mở bán ồ ạt cùng lúc, thì ngay khi nhu cầu thực không theo kịp tốc độ cung cấp đó, giá sẽ sụp đổ. Việc 10 trong số 14 khu căn hộ tại Pyeongtaek bị trượt đăng ký mua trong năm 2025 là bằng chứng rõ nhất. Hơn nữa, tài chính thành phố cũng bị lung lay theo. Khi lợi nhuận của Samsung giảm, thuế địa phương mà Pyeongtaek thu được giảm gần 100 tỷ won, khiến hàng loạt dự án thư viện và đường sá phải tạm dừng. Đô thị càng phụ thuộc vào doanh nghiệp thì biên độ dao động giữa thời thịnh và thời suy càng lớn.
Việc các công ty niêm yết tại Gwangju và Jeonnam hiện đang 'tăng sốc không cần biết lý do' ngay cả với những mã không liên quan gì đến vùng Honam chính là tín hiệu nguy hiểm, có thể lặp lại y hệt trên thị trường bất động sản. Chúng ta đều biết rõ kết cục của việc đu đỉnh (chase buying) là thế nào.
Tính khả thi-'Thông báo' và 'Vận hành' cách nhau 10 năm
Đây là điểm cần phải tỉnh táo nhất. Khoản đầu tư này là dự án siêu dài hạn kéo dài hơn 10 năm. Trong thời gian đó, có ba ngọn núi cần phải vượt qua.
Điện năng. Trong số 13 tuyến truyền tải điện 345kV ở vùng Honam, 12 tuyến sẽ cạn kiệt công suất dự phòng vào năm 2030. Nhà máy điện hạt nhân Hanbit số 1 đã dừng hoạt động và số 2 cũng sẽ kết thúc vận hành vào tháng 9 năm nay. Nhà máy bán dẫn là cơ sở không được phép dừng lại dù chỉ 1 giây. Đó là lý do các chuyên gia khẳng định rằng “năng lượng mặt trời và gió không ổn định chỉ là biện pháp hỗ trợ, nguồn điện ổn định như điện hạt nhân là bắt buộc”.
Nước. Nhà máy bán dẫn không sử dụng nước thông thường mà dùng 'nước siêu tinh khiết'. Tại Gwangju thậm chí còn không có đường ống dẫn nước công nghiệp chuyên dụng. Cần phải lắp đặt mới từ đường ống dẫn nước đến hệ thống tinh chế. Ngay cả Khu công nghệ cao 3 được đánh giá là triển vọng nhất cũng bị cho là không phù hợp với các nhà máy quy trình sản xuất bán dẫn vì diện tích quá hẹp.
Và cuối cùng là chính trị. Kẻ thù lớn nhất của các khoản đầu tư siêu dài hạn là sự thay đổi chính quyền. Nếu việc xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản bị trì trệ, không thể loại trừ khả năng kế hoạch sẽ bị thu hẹp hoặc trì hoãn bởi chính phủ tiếp theo. '60 nghìn tỷ won được công bố' và '60 nghìn tỷ won thực sự được đổ vào' là hai câu chuyện hoàn toàn khác nhau. Thị trường bất động sản luôn xôn xao một lần khi có 'công bố', thêm một lần nữa khi 'khởi công', và chỉ thực sự lấp đầy nhu cầu thực khi 'vận hành'. Nếu không hiểu độ trễ của ba nhịp này, bạn sẽ bị mắc kẹt trên đỉnh.
Từ quan điểm này, Chungcheong và Honam có bản chất khác nhau. Cheonan và Asan là 'thị trường gần nơi làm việc đã được kiểm chứng' với các nhà máy Samsung Display và SDI đang vận hành. Do đầu tư thêm dựa trên hệ sinh thái hiện có nên rủi ro thực hiện thấp và khả năng phản ứng của bất động sản là rất vững chắc. Ngược lại, Honam là vùng đất bắt đầu từ con số không (greenfield). Dù tiềm năng tăng giá là lớn nhất, nhưng rủi ro biến động và rủi ro thực hiện cũng lớn nhất. Ngay cả với cùng một tin tốt, cần phải dùng thước đo khác nhau cho 'thị trường đã kiểm chứng' và 'thị trường chỉ mới có kỳ vọng'.
Kết luận-Đừng mua 'nhà máy', hãy mua 'đô thị nơi con người sinh sống'
Tóm lại. Khoản đầu tư 800 nghìn tỷ won lần này thực sự là một tin tốt có khả năng vẽ lại bản đồ bất động sản địa phương. Tuy nhiên, tin tốt không phải là tấm séc đảm bảo cho giá nhà tăng.
Nếu bạn là nhà đầu tư, hãy kiểm tra ba điều sau:
Một, điều kiện cư trú. Đó là địa điểm có trường học, giao thông, y tế, cơ sở hạ tầng cuộc sống đi kèm, hay chỉ là 'công xưởng phụ trợ' chỉ nhộn nhịp ban ngày? Đây chính là sự khác biệt đã định đoạt số phận của Pyeongtaek và Dongtan.
Hai, giá thuê nhà (jeonse). Tôi luôn gọi giá thuê là 'máy phát hiện nói dối' của nhu cầu thực. Nếu chỉ giá mua tăng do tin tốt mà giá thuê không tăng theo, thì đó là bong bóng chỉ chứa đựng kỳ vọng chứ không phải nhu cầu ở thực. Hãy chắc chắn kiểm chứng sự tăng trưởng đồng bộ của cả giá mua và giá thuê.
Ba, thời điểm và nguồn vốn. Bạn có nguồn vốn đủ kiên nhẫn cho khoảng trống dài giữa khởi công và vận hành không? Đi vay nợ để đuổi theo các 'tin tốt công bố' là lựa chọn nguy hiểm nhất.
Cuối cùng, tiêu chuẩn cho một ngôi nhà đáng giá không thay đổi. Đó không phải là nhà máy, mà là đô thị nơi con người sinh sống, địa điểm có khả năng tự vận hành ngay cả khi tin tốt không còn. Trước khi bị choáng ngợp bởi con số 800 nghìn tỷ won, hãy xem liệu thành phố đó có 'cuộc sống với những buổi tối' hay không. Bất động sản luôn luôn vận động theo con người, chứ không phải theo nhà máy.
※ Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube và nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là Trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Gallup Korea. Ông hiện đang điều hành blog Naver 'Hành trình khám phá thế giới của Pashong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm tiêu biểu bao gồm 'Đầu tư bất động sản cho người mới bắt đầu 3040 (2026)', 'Sách hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)', v.v.