[비즈한국] Ngày 26/6 vừa qua, hành lang tầng 1 của Garden Five Tool-dong, phường Munjeong, quận Songpa, Seoul vô cùng vắng vẻ. Những dãy hành lang nơi tập trung các cửa hàng chuyên doanh công cụ công nghiệp hầu hết là các gian hàng trống hoặc đã tắt điện. Chỉ một vài cửa hàng mở cửa kinh doanh nhưng cũng hiếm thấy bóng dáng khách hàng. Qua lớp cửa kính, có thể dễ dàng nhìn thấy những gian hàng trống rỗng bên trong.
Từ tầng 2 trở lên, số lượng cửa hàng có người thuê nhiều hơn tầng 1. Tuy nhiên, tại các khu vực ở tầng trên vẫn còn sót lại những mặt bằng trống. Có những dãy hành lang mà tất cả các gian hàng đều không có người thuê. Một số hành lang còn chất đống các thùng giấy bỏ đi. Trên những chiếc hộp đặt trước cửa gian hàng, có dán thông báo yêu cầu di dời đồ đạc vì đã bị bỏ lại trong thời gian dài.
Dù đã 2 tháng trôi qua kể từ khi các mặt bằng còn trống tại Garden Five Tool-dong được đưa ra thị trường theo hình thức hợp đồng tự nguyện, nhưng khắp nơi ở Tool-dong vẫn còn rất nhiều gian hàng bị bỏ trống. Những tiểu thương tại Tool-dong mà chúng tôi gặp trong ngày hôm đó đều mong muốn các gian hàng trống này sớm được lấp đầy. Ông A, chủ một cửa hàng dụng cụ tại Tool-dong, cho biết: “Đối với người làm kinh doanh, việc các gian hàng trống được lấp đầy là một tin vui. Tôi hy vọng sẽ có những cơ sở quy mô lớn có thể thu hút sự chú ý của mọi người chuyển đến đây”.
Cũng có những ý kiến bày tỏ lo ngại về việc hình ảnh tiêu cực bị gắn liền với Tool-dong. Một chủ cửa hàng khác là bà B cho biết: “Tôi biết người bên ngoài hay gọi nơi này là ‘ngôi nhà ma’. Chính vì hình ảnh tiêu cực như vậy nên có vẻ như những người muốn thuê lại mặt bằng trống cũng e dè không dám vào”.
Trong tháng 1 và tháng 3 năm nay, Tổng công ty Nhà ở và Đô thị Seoul (SH) đã hai lần ra thông báo phân phối các mặt bằng chưa bán được ở tầng hầm B2 và các tầng 2, 3 của Tool-dong. Sau đó, những mặt bằng còn tồn đọng không tìm được chủ sở hữu đã được chuyển sang hình thức hợp đồng tự nguyện (ký kết trực tiếp không thông qua đấu thầu) vào tháng 4. Quy trình năm nay là một biện pháp nhằm xử lý lại những mặt bằng tồn đọng kéo dài. Theo SH, hiện tỷ lệ trống của Tool-dong đang ở mức 13~14%. Những mặt bằng vốn được tạo ra như một phần trong chính sách di dời các tiểu thương từ khu vực Cheonggyecheon vẫn đang loay hoay tìm chủ mới hoặc người thuê. Một nhà môi giới bất động sản gần đó cho biết: “Thậm chí có những gian hàng đã để trống suốt 18 năm nay”.
Garden Five được xây dựng như một biện pháp di dời dành cho các tiểu thương từng phải rời bỏ địa điểm kinh doanh do dự án phục hồi suối Cheonggyecheon. Tool-dong là không gian dành riêng cho các tiểu thương kinh doanh công cụ và vật liệu công nghiệp. Trong buổi công khai di dời, chính quyền thành phố Seoul đã đề xuất ưu tiên phân phối các gian hàng diện tích 23㎡ cho các tiểu thương Cheonggyecheon với giá 70 triệu won, nhưng tại thời điểm phân phối năm 2007, giá thực tế đã tăng lên mức 150~210 triệu won. Gánh nặng chi phí quá lớn khiến ngày càng nhiều tiểu thương từ bỏ việc vào đây kinh doanh.
Mức giá cao dẫn đến thất bại trong việc định cư ban đầu, và khả năng thu hút khách hàng với tư cách là khu thương mại chuyên doanh công cụ/vật liệu công nghiệp cũng không được hình thành đầy đủ. Việc hạn chế các ngành nghề kinh doanh thu hút khách hàng phổ thông cũng khiến tình trạng bỏ trống kéo dài trầm trọng hơn. Ngay cả khi cung cấp mới các gian hàng trống, cơ sở kinh doanh mà người mua hoặc người thuê mới mong đợi vẫn rất hạn hẹp.
Tình trạng bỏ trống lâu dài đã trở thành gánh nặng công cộng. Trong cuộc kiểm toán hành chính của Hội đồng thành phố Seoul năm 2024, có ý kiến chỉ ra rằng SH đã chi 58,6 tỷ won cho chi phí quản lý các mặt bằng trống tại Garden Five từ năm 2009 đến tháng 9 năm 2024. Việc SH phải chịu phí quản lý cho các gian hàng không thể bán được trong thời gian dài đã làm dấy lên tranh cãi về gánh nặng tài chính của doanh nghiệp công. Tuy nhiên, trong cuộc phỏng vấn với Biz Hankook vào ngày 29, SH giải thích: “Đây là số tiền tích lũy từ thời điểm có nhiều mặt bằng trống ban đầu, nên nó không phản ánh đúng mức gánh nặng tài chính hiện tại”.
Thời gian qua, SH đã thúc đẩy nhiều phương án để giảm thiểu số lượng mặt bằng trống. Họ định kỳ ra thông báo phân phối mặt bằng, đặc biệt là liên tục cố gắng bán các mặt bằng tầng 1 vì cho rằng tình trạng trống tại đây ảnh hưởng lớn đến bầu không khí chung của khu thương mại. Năm 2020, họ cũng từng thảo luận về việc cho IKEA Korea thuê tầng 1. Năm 2021, tầng 5 của Tool-dong đã được chuyển đổi công năng từ khu vực bán hàng sang khu vực văn phòng rồi mới bán. Tuy nhiên, bất chấp những nỗ lực này, các gian hàng trống vẫn tồn tại ở Tool-dong.
Một lý do khác khiến việc giảm thiểu các gian hàng trống trở nên khó khăn là cấu trúc sở hữu phân tán. Tool-dong được phân chia thành các cửa hàng nhỏ khoảng 7~10 pyeong (23~33㎡) để bán. Để thu hút các khách thuê lớn hoặc thay đổi mục đích sử dụng, cần phải điều chỉnh lợi ích giữa các chủ sở hữu hiện tại và người được phân phối mặt bằng. Một quan chức SH cho biết: “Đối với các khu thương mại có cấu trúc sở hữu phân tán, việc thay đổi mục đích sử dụng hoặc thúc đẩy phương thức khác là không dễ dàng vì cần sự đồng thuận của mọi người”.
SH dự kiến sẽ giảm tỷ lệ trống thông qua việc ưu tiên phân phối, và sẽ cân nhắc cho thuê từng phần nếu cần thiết. Tuy nhiên, họ giải thích rằng việc chuyển sang cho thuê cũng không dễ do sự phản đối từ những người đã sở hữu mặt bằng trước đó. SH cũng cho biết: “Dự kiến vào đầu tháng 7, chúng tôi sẽ thúc đẩy việc cung cấp tổng thể tầng 1 của Tool-dong. Nếu việc cung cấp tầng 1 thành công, chúng tôi tin rằng sẽ giúp giải quyết được tình trạng trống tại tầng 2 và tầng 3”.
Các chuyên gia chỉ ra rằng chỉ riêng phương pháp lặp đi lặp lại quy trình phân phối là khó có thể giải quyết được tình trạng bỏ trống lâu dài. Việc liên tục cung cấp các mặt bằng trống mà vẫn giữ nguyên phương thức phân phối ban đầu và cấu trúc sở hữu phân tán sẽ rất khó tạo ra nhu cầu thực tế.
Giáo sư Yoo Sun-jong, Khoa Bất động sản tại Đại học Konkuk, cho biết: “Ngay từ đầu, khu thương mại kiểu này lẽ ra nên đi theo phương thức cho thuê thay vì bán đứt. Khi bán đứt, những người mua lại có lợi ích riêng, dẫn đến việc sau này dù có muốn phát triển mới hay thay đổi mục đích sử dụng cũng khó đạt được sự đồng thuận”.
Giáo sư Yoo cho rằng việc chỉ bán lại các mặt bằng còn trống là có giới hạn. Ông cho biết: “Để bình thường hóa một khu thương mại vốn đã có lợi ích phức tạp, cần có một thực thể có năng lực đứng ra vận hành”. Giáo sư Yoo cho rằng SH cần chuẩn bị ngân sách đặc biệt và một khung vận hành riêng để thúc đẩy các phương án bình thường hóa thiết thực.
Giáo sư Shin Bo-yeon, Khoa Hội tụ Bất động sản AI tại Đại học Sejong, cho rằng cần xem xét lại mục đích sử dụng và phương thức vận hành của Tool-dong, thoát khỏi lối tư duy tập trung vào cửa hàng công cụ như hiện tại. Giáo sư Shin nói: “Cần phải đưa vào đây những cơ sở có thể thu hút người dân hơn là các cửa hàng công cụ”.
Giáo sư Shin cho rằng cần xem xét phương án thu hút các cửa hàng lớn hoặc tận dụng cho các mục đích khác như cơ sở thương mại phức hợp, cơ sở văn phòng. Ông nhận định: “Vận hành theo cách mỗi cá nhân sở hữu tự kinh doanh thì có giới hạn. Có thể cân nhắc phương án tìm kiếm một chủ thể vận hành cả khu vực theo hình thức Master Lease (thuê bao toàn bộ)”. Master Lease là hình thức một đơn vị vận hành thuê bao toàn bộ không gian, sau đó chịu trách nhiệm cho thuê chi tiết và vận hành. Tuy nhiên, giáo sư Shin cũng nói thêm: “Nhìn vào các trường hợp trung tâm thương mại khác, tình hình vận hành cơ sở thương mại nhìn chung đang rất khó khăn, nên phương thức này thực tế cũng không dễ thực hiện”