[비즈한국] Đơn xin áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của liên danh Urban Asset Management nhằm bảo vệ tư cách là đơn vị ưu tiên đàm phán cho dự án phát triển khu đất Trung tâm Tự do (Freedom Center) của Liên đoàn Tự do Hàn Quốc đã bị bác bỏ. Tòa án cho rằng việc là đơn vị ưu tiên đàm phán không đồng nghĩa với việc có quyền bắt buộc ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, tòa cũng nhận định một số yêu cầu của Liên đoàn Tự do trong quá trình đàm phán như tăng tiền đặt cọc thuê và yêu cầu đóng góp quỹ phát triển là không phù hợp.
Tổng hợp từ báo Biz Hankook, ngày 29 tháng 5 vừa qua, Tòa án Dân sự số 50 thuộc Tòa án Trung tâm Seoul (Chánh án Lee Sang-hoon) đã bác bỏ đơn kiện của Urban Asset Management đối với Liên đoàn Tự do Hàn Quốc về việc yêu cầu bảo vệ tư cách ưu tiên đàm phán trong "Dự án phát triển và vận hành khu đất Trung tâm Tự do". Tòa án phán quyết rằng "chỉ dựa trên lập luận và tài liệu mà Urban Asset Management cung cấp, chưa đủ căn cứ để chứng minh quyền lợi cần bảo vệ cũng như sự cần thiết của việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời".
Tranh chấp giữa hai bên nảy sinh trong quá trình lựa chọn đơn vị thực hiện dự án phát triển khu đất Trung tâm Tự do. Tháng 8 năm 2024, Liên đoàn Tự do đã tổ chức đấu thầu để tìm kiếm đối tác phát triển và vận hành khu vực Trung tâm Tự do, trụ sở chính tại Jangchung-dong, quận Jung, Seoul. Mô hình dự án yêu cầu đơn vị thực hiện thuê đất trong 50 năm, phát triển và vận hành cơ sở vật chất, sau đó bàn giao lại miễn phí cho Liên đoàn khi hết hạn hợp đồng. Liên đoàn dự kiến sẽ đảm bảo nguồn thu nhập dài hạn từ tiền thuê đất để củng cố nền tảng tài chính.
Liên danh Urban Asset Management từng được chọn làm đối tác ưu tiên đàm phán vào tháng 12 năm 2024. Tại thời điểm đó, Urban đề xuất phí thuê đất hàng năm là 4 tỷ Won và tiền đặt cọc thuê là 1 tỷ Won. Mức phí tối thiểu theo yêu cầu đấu thầu là 3 tỷ Won/năm. Liên đoàn đã chọn Urban trong số 4 đơn vị tham gia. Sau đó, hai bên đã tiến hành bốn vòng đàm phán để ký kết thỏa thuận thực hiện cho đến tháng 3 năm 2025.
Tháng 6 năm ngoái, Liên đoàn Tự do đã thông báo hủy bỏ tư cách ưu tiên đàm phán của liên danh Urban Asset Management. Lý do được đưa ra là tính hợp lý của kế hoạch kinh doanh như kế hoạch cho thuê, tỷ suất lợi nhuận, dự toán chi phí và kế hoạch vận hành cơ sở vật chất còn đáng nghi ngờ, đồng thời năng lực thực hiện dự án cũng như khả năng hiện thực hóa kế hoạch huy động vốn bị đánh giá là yếu kém. Theo hồ sơ mời thầu, Liên đoàn có quyền hủy tư cách nếu phát hiện các lý do khách quan gây nghi ngờ về năng lực thực hiện dự án.
Phản đối quyết định này, Urban Asset Management đã nộp đơn xin áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời vào tháng 7 năm ngoái nhằm duy trì tư cách ưu tiên đàm phán và ngăn chặn việc tái đấu thầu. Phía Urban lập luận rằng sau khi được chọn, Liên đoàn đã đưa ra các điều kiện khác với hồ sơ mời thầu, và việc hủy tư cách xảy ra do Urban từ chối tiếp nhận những yêu cầu bất hợp lý.
Trên thực tế, tòa án cũng cho rằng một số yêu cầu của Liên đoàn Tự do trong quá trình đàm phán là không phù hợp. Tòa án ghi nhận rằng Liên đoàn đã yêu cầu phía Urban: tăng tiền đặt cọc thuê lên 20 tỷ Won, tăng phí sử dụng đất, bảo đảm lợi nhuận cho Liên đoàn trong thời gian thi công, và yêu cầu đóng góp 50 tỷ Won cho quỹ phát triển. Đối với những điểm này, tòa án chỉ ra rằng "một số yêu cầu có vẻ khá bất hợp lý ngay từ đầu".
Tuy nhiên, tòa án cho rằng các vấn đề phát sinh trong quá trình đàm phán và tính hợp pháp của việc hủy bỏ tư cách là hai vấn đề riêng biệt. Ngay từ khâu đánh giá đề xuất, đã có những đánh giá tiêu cực về cấu trúc tài chính và dự báo lợi nhuận của Urban. Hơn nữa, trong quá trình đàm phán, Liên đoàn cũng đã yêu cầu cung cấp tài liệu về phân tích lợi nhuận, chi phí dự án và kế hoạch huy động vốn, nên khó có thể kết luận rằng không có căn cứ nào để nghi ngờ năng lực thực hiện của Urban.
Đặc biệt, tòa án đã làm rõ giới hạn của vị thế đối tác ưu tiên đàm phán. Theo hồ sơ mời thầu, Liên đoàn có quyền yêu cầu thêm thông tin và tài liệu cho đến khi thỏa thuận chính thức được ký kết. Hơn nữa, sau bốn vòng đàm phán, khó có thể cho rằng Urban đã bị tước đoạt cơ hội thương lượng. Tòa cũng phán quyết rằng tư thế ưu tiên đàm phán không phải là cam kết chắc chắn về hợp đồng mà chỉ là quyền được đàm phán trước; do đó, nếu có thiệt hại, đó là vấn đề cần giải quyết thông qua bồi thường dân sự.
Urban Asset Management đã kháng cáo quyết định này vào ngày 18 tháng trước. Biz Hankook đã liên hệ với Urban và đại diện pháp lý của họ để lấy ý kiến nhưng chưa nhận được phản hồi. Phía Liên đoàn Tự do cho biết: "Chúng tôi đã đảm bảo đủ cơ hội đàm phán cho Urban. Việc đàm phán đổ vỡ do không đạt được thỏa thuận chung, và tòa án đã tái khẳng định việc đối phương mất tư cách ưu tiên đàm phán là hợp lý. Chúng tôi sẽ đối mặt một cách đàng hoàng và kiên quyết với mọi thủ tục pháp lý trong tương lai".
Trong khi đó, Bộ Nội vụ và An toàn đã hai lần đặt nghi vấn về quy trình lựa chọn đối tác cho dự án này. Theo tìm hiểu của Biz Hankook, Bộ đã xác nhận việc áp dụng sai quy định đấu thầu trong quá trình chọn liên danh Urban và đã yêu cầu kỷ luật nặng đối với những cá nhân liên quan vào tháng 4 vừa qua. Bộ cũng đã chuyển hồ sơ sang cảnh sát điều tra do nghi ngờ Liên đoàn đã đánh giá lại các đơn vị xếp sau bằng cách thức khác với hướng dẫn đấu thầu ban đầu để chọn đối tác và ký kết thỏa thuận hợp tác.