[비즈한국] Khi mua nhà, mọi người thường rất tỉnh táo. Họ cân đo đong đếm xem mất bao nhiêu phút để ra đến ga tàu, trường học ở đâu, xung quanh có bao nhiêu dự án chung cư mới sắp mọc lên. Ngay trong cùng một khu chung cư, họ cũng so sánh kỹ lưỡng từng tòa nhà, từng tầng, thậm chí đàm phán nhiều ngày liền chỉ để bớt được vài triệu won. Thế nhưng, ngay khi đặt bút ký vào hợp đồng, một hiện tượng kỳ lạ lại xảy ra. Nhà phân tích sắc sảo lúc trước biến mất, thay vào đó là một người nhiệt tình "biện hộ" cho ngôi nhà của mình. Những nhược điểm được coi là "hoàn cảnh", sự bất tiện trở thành "sự quen thuộc", và những kế hoạch phát triển mơ hồ được chấp nhận như thể một tương lai đã định sẵn.
Câu hỏi cần thiết nhất đối với những người sở hữu nhà lúc này là: Nếu hôm nay mình không sở hữu ngôi nhà này, liệu mình có sẵn sàng trả mức giá hiện tại để mua lại nó không? Nếu khó đưa ra câu trả lời, bạn cần bắt đầu xem xét lại. Những căn cứ vốn dùng để ra quyết định mua cũng chính là những căn cứ cần thiết trong suốt quá trình nắm giữ. Bởi lẽ, việc lựa chọn không bán đi cũng chính là một quyết định tiếp tục phân bổ nguồn vốn cá nhân vào ngôi nhà đó.
Thị trường gần đây càng khiến câu hỏi này trở nên cấp thiết hơn. Theo số liệu khảo sát của Viện Bất động sản Hàn Quốc tính đến ngày 28 tháng 9, giá chung cư tại Seoul tăng 0,09% so với tuần trước, nhưng biên độ tăng đã thu hẹp trong 5 tuần liên tiếp. Các khu vực Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan đều giảm giá, trong khi giá thuê nhà (Jeonse) tại Seoul tăng 0,19%. Tốc độ giao dịch mua bán và áp lực thị trường cho thuê đang có sự khác biệt, ngay cả trong cùng nội thành Seoul, chuyển biến cũng không đồng nhất. Đây là một thị trường mà khó có thể lấy địa chỉ "Seoul" làm thước đo chung cho tương lai của tất cả các ngôi nhà.
Trong tình cảnh này, câu nói nguy hiểm nhất chính là niềm tin "Bất động sản cuối cùng rồi cũng sẽ tăng giá". Đây là một nhận định thiếu đi những yếu tố quan trọng như: mua nhà ở khu vực nào, loại hình gì, giá bao nhiêu, tốn bao nhiêu chi phí và cần nắm giữ trong bao lâu. Ngay cả khi giá tăng về dài hạn, bạn phải đủ khả năng duy trì quyền sở hữu cho đến lúc đó thì lợi nhuận mới thực sự thuộc về bạn. Nếu giữa chừng không thể trả lại tiền cọc hoặc không gánh nổi lãi vay, thì mức giá ở tương lai xa xôi kia cũng trở nên vô nghĩa.
Ngược lại, nhận định "giá đã tăng cao rồi nên phải bán đi" cũng là một suy nghĩ phiến diện. Sự tăng giá và sự suy giảm giá trị là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Nếu ngôi nhà nằm ở nơi có khả năng tiếp cận việc làm tốt, hạ tầng sinh hoạt được củng cố và nguồn cung nhà ở thay thế bị hạn chế, thì việc giá cao hơn quá khứ vẫn là điều có lý do giải thích được. Quyết định giữ hay bán không thể chỉ dựa vào tỷ lệ tăng giá của quá khứ, mà cần xác định xem liệu có nhu cầu thực tế nào chấp nhận chi trả mức phí đó trong tương lai hay không.
Tiêu chí đầu tiên là phải phân biệt được ngôi nhà "mình thích" và ngôi nhà "thị trường chọn". Phòng khách rộng và lối đi bộ yên tĩnh có thể rất quý giá đối với chủ sở hữu. Thế nhưng, người mua tiếp theo có thể quan tâm đến thời gian đi làm, còn người thuê tiếp theo có thể ưu tiên trường học và sự tiện lợi trong sinh hoạt. Sự hài lòng của bản thân chỉ là căn cứ cho giá trị sử dụng. Từ đó không thể kết luận rằng người khác cũng sẽ sẵn lòng chi trả mức giá cao hơn.
Điểm khởi đầu để xác định nhu cầu đó chính là thị trường cho thuê. Cần quan sát xem những ngôi nhà tương tự đang có giá giao dịch bao nhiêu, mất bao lâu để tìm người thuê, và sự chênh lệch giữa hợp đồng mới và hợp đồng gia hạn là thế nào. Nếu giá chào thuê tăng cao nhưng các hợp đồng thực tế lại chững lại thì khó có thể khẳng định nhu cầu đang mạnh. Ngược lại, nếu các bất động sản cho thuê ở mức giá hợp lý liên tục được hấp thụ, bạn có thể xác nhận được nền tảng của nhu cầu nhà ở. Quá trình các hợp đồng diễn ra quan trọng hơn nhiều so với một vài con số thống kê.
Tuy nhiên, đừng coi việc tăng giá thuê nhà là "giấy bảo chứng" cho việc tăng giá bán. Để nhu cầu thuê chuyển dịch sang nhu cầu mua, cần phải có sự hỗ trợ của thu nhập, vốn tự có và khả năng vay vốn. Ngay cả khi giá thuê tăng, giá bán vẫn có thể chững lại. Giá thuê chỉ là một manh mối quan trọng để đọc nhu cầu nhà ở. Bạn cần kết nối manh mối đó với giá mua và điều kiện tài chính thì mới đưa ra được quyết định đầu tư đúng đắn.
Tiêu chí thứ hai là đọc hiểu chính xác về thời gian và phạm vi nguồn cung. Giữa việc "công bố nguồn cung" và "có nhà để dọn đến vào năm sau" là một khoảng cách rất lớn. Bạn cần kiểm tra xem dự án đã được cấp phép khi nào bắt đầu khởi công và khi nào hoàn thành. Chỉ nhìn vào tổng số lượng trong toàn khu vực hành chính là chưa đủ. Điều cốt lõi là cần biết loại hình nhà ở nào với mức giá nào đang đổ vào khu vực sinh hoạt đang cạnh tranh cùng phân khúc với nhà của bạn.
Sự xuất hiện của các chung cư mới ảnh hưởng đến các ngôi nhà cũ theo nhiều cách khác nhau. Đường xá và các cơ sở thương mại có thể được mở rộng, làm cho điều kiện sinh hoạt xung quanh tốt hơn. Đồng thời, nếu người mua có thể chọn một ngôi nhà mới tiện nghi hơn với cùng mức chi phí, tính cạnh tranh của các căn nhà cũ sẽ suy yếu. Đừng mặc định coi sự phát triển xung quanh là tin tốt. Hãy cân nhắc xem sau khi phát triển xong, liệu ngôi nhà của mình còn lý do gì để được lựa chọn hay không. Sự phát triển của đô thị không đảm bảo lợi nhuận cho tất cả các chủ sở hữu một cách như nhau.
Tiêu chí thứ ba là chi phí nắm giữ. Mọi người thường nhạy bén với sự biến động của giá bán nhưng lại dễ "lờ đi" số tiền thoát ra hàng tháng. Ngoài lãi vay, thuế và phí bảo trì, bạn cần đưa cả các khoản phí phát sinh trong tương lai và số tiền hoàn trả cọc vào bảng lịch trình tài chính. Dù lợi nhuận trên giấy tờ có lớn đến đâu, nếu tại một thời điểm nào đó bạn thiếu tiền mặt, bạn sẽ mất đi quyền lựa chọn. Việc sở hữu một tài sản tốt không thể thay thế cho một cấu trúc tài chính lành mạnh.
Đối với nhà ở thuộc diện tái xây dựng hoặc tái phát triển, vấn đề này cần được nhìn nhận nghiêm ngặt hơn. Có nhiều người nói về giá dự kiến của chung cư mới, nhưng rất ít người tính toán đến việc chậm trễ dự án và khoản vốn bổ sung cần phải bỏ ra. Dù giá trị sau khi nhập trạch có cao đến đâu, nếu chi phí phải gánh trong quá trình đó quá lớn, bạn cần điều chỉnh chiến lược nắm giữ. Tính khả thi của dự án phải được đánh giá bằng cách đặt giá trị tại thời điểm hoàn công bên cạnh tổng chi phí phải trả cho đến lúc đó.
Tiêu chí thứ tư là các lựa chọn của ngày hôm nay. Việc bạn đã mua giá bao nhiêu trong quá khứ chỉ quan trọng khi tính toán lãi lỗ sau thuế. Tuy nhiên, nó không thể thay thế cho lý do để tiếp tục nắm giữ trong tương lai. Nếu bị ám ảnh bởi suy nghĩ "phải gỡ vốn mới bán", bạn sẽ chỉ chăm chăm nhìn vào giá mua của chính mình thay vì nhìn vào tình hình thị trường. Người mua tiếp theo không quan tâm bạn đã mua bao nhiêu. Họ chỉ phán đoán xem ngôi nhà này có tốt hơn các lựa chọn khác tại thời điểm hiện tại hay không.
Nếu bạn là người sở hữu 1 căn nhà và đang cân nhắc "chuyển nhà" (chuyển đổi nhà ở), hãy chú ý đến sự chênh lệch giá. Ví dụ, ngôi nhà bạn đang sở hữu giảm từ 1 tỷ won xuống còn 900 triệu won, và ngôi nhà mục tiêu muốn chuyển đến giảm từ 1,5 tỷ won xuống còn 1,3 tỷ won. Giá ngôi nhà của bạn giảm 100 triệu won, nhưng khoảng cách giữa hai ngôi nhà đã thu hẹp từ 500 triệu won xuống còn 400 triệu won. Nếu chi phí giao dịch và điều kiện vay vốn cho phép, thì gánh nặng để nâng cao mức sống đã giảm bớt. Nếu chỉ nhìn vào việc giá nhà mình giảm mà bỏ qua sự thay đổi này, bạn sẽ mất đi cơ hội.
Tất nhiên, không được phép tính toán theo kiểu: nhà mình bán giá chào cao nhất, nhà muốn mua lại chọn giá bán gấp thấp nhất. Cả hai ngôi nhà đều phải xác nhận mức giá thực tế có thể giao dịch. Lịch trình bán và mua, việc huy động vốn dư và kế hoạch chuyển nhà cũng phải khớp nhau. Cơ hội chuyển đổi có thể tìm thấy trong bảng giá, nhưng khả năng thực thi lại được quyết định bởi dòng tiền.
Với những người sở hữu nhiều nhà, hãy liệt kê lý do nắm giữ riêng cho từng căn. Hãy xem xét liệu lợi nhuận từ căn này có đang che đậy điểm yếu của căn khác hay không. Không cần thiết phải duy trì một ngôi nhà chỉ vì đã sở hữu lâu năm nếu nhu cầu thuê thấp, phí bảo trì tăng cao và giao dịch thưa thớt. Ngược lại, cũng không có lý do gì để bán đi một ngôi nhà có nhu cầu ổn định và có thể gánh vác chi phí chỉ vì áp lực từ tiếng ồn của thị trường. Điều quan trọng không phải là số lượng nhà, mà là mỗi ngôi nhà đóng góp như thế nào vào tổng tài sản của bạn.
Điều này không có nghĩa là hãy bán ngay những ngôi nhà mà bạn không muốn mua lại. Điều kiện để giữ và điều kiện để mua mới không hoàn toàn giống nhau. Bạn cần cân nhắc các chi phí giao dịch đã trả, các khoản thuế sẽ phát sinh, nền tảng sinh hoạt của gia đình và chi phí chuyển nhà. Sự tiếp cận trường học của con cái, nơi làm việc và các mối quan hệ chăm sóc lâu năm đều mang lại giá trị cho cuộc sống thực tế. Việc đánh giá một ngôi nhà dùng để ở không chỉ kết thúc ở lợi nhuận chênh lệch giá. Hãy công nhận giá trị đó nhưng đồng thời cũng phải nhìn thẳng vào điểm yếu của nó dưới góc độ một tài sản.
Cách kiểm tra không hề phức tạp. Chỉ cần viết ba câu lên một tờ giấy: △ Lý do gì để người ta vẫn sẽ dọn đến ngôi nhà này trong tương lai? △ Lý do gì để nó vẫn được lựa chọn ngay cả khi các nhà cạnh tranh tăng lên? △ Mình có đủ nguồn vốn để nắm giữ ngay cả khi giá không tăng trong thời gian dài hơn dự kiến hay không? Nếu trả lời cụ thể được ba câu này, bạn sẽ có căn cứ để chịu đựng những biến động giá tạm thời. Nếu tất cả câu trả lời đều là "sẽ tốt lên vào lúc nào đó", bạn nên xem xét lại chiến lược nắm giữ của mình.
Sau đó, hãy đặt ra các điều kiện hành động. Hãy viết sẵn ra rằng: nếu có sự thay đổi nào thì sẽ tiếp tục giữ, và nếu gánh nặng ở mức độ nào thì sẽ thanh lý. Nếu nhu cầu thuê được duy trì và có thể gánh vác chi phí, việc chờ đợi là có căn cứ. Nếu nhu cầu suy yếu và tình trạng thiếu hụt tiền mặt lặp lại, đừng dùng hy vọng để lãng phí thời gian. Càng trì hoãn việc phán đoán, thời điểm bán và các tài sản thay thế khả thi càng ít đi.
Hãy nhìn ngôi nhà của bạn lần nữa dưới ánh mắt của một người mua lần đầu xem nhà. Hãy tạm quên đi địa chỉ và thương hiệu, hãy xác nhận cung và cầu, giá cả và chi phí. Và hãy tự hỏi: "Nếu bây giờ mình phải bỏ số tiền này ra, mình có mua lại ngôi nhà này không?". Nếu có, hãy làm rõ lý do để nắm giữ. Nếu không, hãy lập kế hoạch xem khi nào và với điều kiện nào thì sẽ thay đổi. Việc bảo vệ tương lai cho ngôi nhà của bạn bắt đầu từ việc thừa nhận những điểm yếu của chính nó.