[비즈한국] Có rất nhiều chính sách nhằm kiểm soát giá nhà tại Seoul. Tuy nhiên, liệu đã có đủ chính sách chịu trách nhiệm cho các hợp đồng tiếp theo của những người buộc phải thuê nhà ở Seoul hay chưa? Đây là câu hỏi mà Chính phủ cần phải trả lời trong một thị trường mà các lựa chọn về nhà ở kiểu "Jeonse" (thuê nhà trả tiền cọc lớn) đang ít dần và gánh nặng "Wolse" (thuê nhà trả tiền hàng tháng) ngày càng tăng. Kỳ vọng rằng việc khuyến khích các chủ sở hữu nhiều bất động sản bán bớt nhà và thắt chặt các quy định về cư trú thực tế sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở đang thiếu một tiền đề quan trọng. Seoul không phải là một thị trường đóng nơi chỉ những người đang cư trú mới phân chia nhà ở với nhau. Đây là một thị trường mở, nơi nhu cầu từ bên ngoài Seoul không ngừng chờ đợi để được gia nhập.
Những người đi làm chấp nhận việc di chuyển đường dài từ Gyeonggi và Incheon luôn mơ ước được chuyển đến Seoul. Cha mẹ ở các địa phương khác tìm kiếm nơi ở tại Seoul khi con cái vào đại học hoặc bắt đầu đi làm. Nhu cầu tiếp cận việc làm, giáo dục, y tế và văn hóa không dừng lại ở ranh giới hành chính. Thị trường mua bán còn có thêm sự quan tâm từ kiều bào ở nước ngoài và người nước ngoài. Điều này không có nghĩa là nhu cầu nước ngoài chi phối toàn bộ thị trường, mà có nghĩa là không thể đọc đúng thị trường nếu chỉ giới hạn phạm vi những người muốn có nhà ở Seoul trong phạm vi dân số đăng ký hộ khẩu tại Seoul.
Tất nhiên, không phải tất cả nhu cầu chờ đợi đều là nhu cầu hiệu quả có thể ký hợp đồng ngay lập tức. Quy mô giao dịch thực tế phụ thuộc vào giá cả, lãi suất, thu nhập và điều kiện vay vốn. Cũng không phải vì là Seoul nên giá nhà lúc nào cũng tăng. Tuy nhiên, không nên đánh giá rằng giao dịch giảm đồng nghĩa với việc mong muốn sống ở Seoul đã biến mất. Những người không có khả năng mua đứt sẽ tìm thuê Jeonse, những người thiếu tiền cọc Jeonse sẽ tìm thuê bán Jeonse hoặc Wolse. Nhu cầu tiếp cận Seoul vẫn tồn tại dưới nhiều hình thức nhà ở khác nhau.
Dù chủ nhà thay đổi, nhà tiếp theo của người thuê vẫn là vấn đề
Có thể hiểu được ý định của Chính phủ. Đó là giảm việc sở hữu nhà với mục đích đầu tư, tăng nguồn cung để mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho những người chưa có nhà. Hướng đi là khuyến khích các giao dịch dựa trên cư trú thực tế và mở rộng nguồn cung. Vấn đề nằm ở quá trình đạt được mục tiêu đó chứ không phải mục tiêu của chính sách. Không phải tất cả những người không có nhà đều là người chờ mua. Có những hộ gia đình không thể mua nhà ngay, hoặc những hộ gia đình chọn thuê nhà vì lý do công việc và gia đình. Những gì họ cần là nhà cho thuê với mức giá mà họ có thể sống được ngay bây giờ.
Có những phản biện cho rằng nếu người sở hữu nhiều nhà bán bớt nhà, nguồn cung nhà cho thuê sẽ giảm. Lập luận cho rằng nếu người thuê cũ mua lại ngôi nhà đó, thì một nguồn cung nhà cho thuê và một nhu cầu thuê sẽ biến mất cùng nhau. Điều này đúng. Việc thay đổi quyền sở hữu không làm ngôi nhà biến mất. Do đó, việc đánh đồng ngay lập tức hành động bán nhà của người sở hữu nhiều bất động sản với cuộc khủng hoảng Jeonse là không chính xác. Tuy nhiên, để lời giải thích này đủ sức thuyết phục, cần phải xem xét cả sự di chuyển của người mua và người thuê hiện tại, cũng như sự thay đổi nhu cầu theo từng khu vực.
Tại Seoul, điểm này rất quan trọng. Nếu một người từng sống bên ngoài Seoul mua và chuyển vào một căn nhà cho thuê tại Seoul, căn nhà đó sẽ biến mất khỏi thị trường cho thuê tại Seoul. Nếu người thuê cũ vẫn phải sống tại Seoul, nhu cầu thuê nhà vẫn còn đó. Nếu căn nhà mà người mua để trống nằm ở một khu vực khác, điều kiện cho thuê ở đó có thể cải thiện, nhưng công việc và trường học của con cái người thuê nhà tại Seoul không tự nhiên chuyển theo. Đó là lý do tại sao chỉ giải thích rằng tổng số nhà ở trên toàn quốc là như nhau không thể làm sáng tỏ sự thiếu hụt nhà cho thuê phát sinh trong các khu vực sinh hoạt cụ thể.
Ngay cả khi người thuê tại Seoul chuyển sang tự sở hữu nhà, thị trường cũng không đơn giản như vậy. Có thể có những nhu cầu khác đang chờ đợi căn nhà Jeonse mà họ để trống. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là nhu cầu chờ đợi là vô hạn hay mọi căn nhà trống đều được lấp đầy ngay lập tức. Điểm cốt lõi là đừng suy diễn việc chuyển quyền sở hữu một căn nhà thành sự ổn định của toàn bộ thị trường cho thuê. Sự ổn định nhà ở của Seoul được quyết định bởi mối quan hệ giữa những căn nhà có thể chuyển vào ở theo khu vực sinh hoạt và các hộ gia đình mong muốn ngôi nhà đó, chứ không phải số lượng chủ sở hữu.
Thắt chặt cư trú thực tế có thể làm giảm nguồn cung cho thuê
Nghĩa vụ cư trú thực tế tại các khu vực được cấp phép giao dịch đất đai cũng cần được đánh giá từ góc độ này. Cần phải nhìn nhận đồng thời hiệu quả hạn chế nhu cầu đầu tư và ảnh hưởng đến nguồn cung cho thuê. Trong các giao dịch mà người mua phải trực tiếp dọn vào ở, việc duy trì căn nhà đó cho thuê là rất khó khăn. Nếu các giao dịch đối với những căn nhà đang có người thuê bị hạn chế, việc di chuyển ở cả hai phía mua bán và cho thuê đều có thể không thuận lợi. Ngay cả khi mục tiêu chính sách là cư trú thực tế là chính đáng, thì các giải pháp thay thế cho người thuê nhà phải chuyển đi trong quá trình đó không tự nhiên được chuẩn bị sẵn.
Chính phủ cũng nhận thức được sự xung đột này và đã đưa ra các hướng bổ sung như hoãn nghĩa vụ cư trú thực tế và công nhận gia hạn hợp đồng thuê. Đây là những biện pháp cần thiết. Tuy nhiên, sự trì hoãn chỉ là phương tiện để đảm bảo thời gian cư trú cho người thuê cũ. Hiệu quả của nó khác với chính sách tăng nguồn cung nhà cho thuê một cách bền vững. Sau khi thời gian hoãn kết thúc, cần phải trả lời xem liệu khu vực đó có đủ nhà để thuê hay không, và những người trẻ, những cặp vợ chồng mới cưới bước vào thị trường có những lựa chọn nhà ở nào. Chỉ việc kéo dài ngày kết thúc hợp đồng không giải quyết được vấn đề nguồn cung.
Các ưu đãi cho doanh nghiệp cho thuê nhà đã đăng ký cũng cần được đánh giá theo cùng tiêu chuẩn. Ưu đãi thuế là công cụ chính sách tương ứng với các nghĩa vụ như cho thuê dài hạn và hạn chế tăng giá thuê. Nếu có trường hợp ưu đãi quá mức hoặc lạm dụng chế độ thì cần phải sửa đổi. Đồng thời, cần kiểm tra xem liệu sau khi cắt giảm ưu đãi, người cho thuê còn động lực để duy trì hoạt động cho thuê ổn định hay không. Việc hủy đăng ký không đồng nghĩa với sự biến mất của Jeonse, nhưng việc các căn nhà từng được cung cấp lâu dài với giá thuê bị hạn chế sẽ biến đổi dưới hình thức nào là điều liên quan trực tiếp đến cuộc sống của người thuê nhà.
Chi phí chuyển đổi từ Jeonse sang Wolse đè nặng lên người thuê
Cũng cần cảnh giác với việc khẳng định rằng nếu thuế của người cho thuê tăng thì gánh nặng đó sẽ chuyển sang tiền thuê nhà. Giá thuê không chỉ được quyết định bởi mong muốn của chủ nhà. Nếu có đủ nhà cho thuê để cạnh tranh, dù chi phí tăng, chủ nhà cũng không thể tự ý tăng giá. Ngược lại, nếu có nhu cầu chờ đợi và thiếu nhà thay thế, khả năng đàm phán của người thuê sẽ yếu đi. Do đó, điều mà chính sách cần tập trung không chỉ là bản thân sự gia tăng chi phí của chủ nhà, mà là vấn đề liệu có duy trì được một thị trường mà người thuê có thể lựa chọn những căn nhà khác hay không.
Việc chuyển đổi từ Jeonse sang Wolse chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như lãi suất, điều kiện tài chính, rủi ro hoàn trả tiền cọc, và sở thích ưu tiên dòng tiền của người cho thuê. Không thể đổ lỗi mọi thay đổi cho một quy định duy nhất. Tuy nhiên, chính sách can thiệp vào thị trường nơi những thay đổi này đang diễn ra. Trong tình hình động lực duy trì Jeonse đã yếu đi, nếu tiếp tục làm giảm nguồn cung cho thuê thì gánh nặng có thể sẽ lớn hơn. Việc giải thích sự thu hẹp của Jeonse như một xu hướng dài hạn và việc ứng phó với sự gia tăng chi phí nhà ở trong quá trình đó là hai nhiệm vụ riêng biệt.
Việc Wolse tăng lên không nhất thiết phải coi là một thất bại. Nếu có thể sống lâu dài với mức giá thuê hợp lý, Wolse cũng có thể trở thành một phương thức nhà ở ổn định. Vấn đề nằm ở chỗ các hộ gia đình bị đẩy ra khỏi thị trường Jeonse phải gánh chịu chi tiêu hàng tháng lớn hơn mà không có sự gia tăng thu nhập. Chi phí nhà ở tăng lên làm giảm khả năng tiết kiệm và trì hoãn việc tích lũy vốn tự có cần thiết để mua nhà. Nếu chính sách muốn hỗ trợ người không có nhà lại làm khó việc hình thành tài sản của người thuê nhà, thì cần phải xem xét lại các phương tiện và mục đích của chính sách.
Cần nhìn vào chi phí nhà ở của người thuê hơn là giá mua bán
Đây là lý do tại sao cần phải lo lắng về năm 2027. Tại các khu vực có ít căn hộ mới nhập cư, việc di dời do các dự án chỉnh trang đô thị chồng chéo, và nhu cầu về việc làm cũng như khu học xá vẫn được duy trì, các lựa chọn của người thuê nhà có thể bị thu hẹp hơn nữa. Cần cảnh giác với dự đoán rằng cả nước sẽ có cùng một xu hướng. Ngay cả trong nội bộ Seoul cũng sẽ có sự khác biệt tùy theo khu vực và loại hình nhà ở. Tuy nhiên, nếu tại các khu vực thiếu nguồn cung, việc hạn chế mua bán và giảm nguồn cung cho thuê hoạt động cùng lúc, gánh nặng đối với các hộ gia đình khó mua và khó thuê nhà sẽ càng trở nên nặng nề hơn.
Các biện pháp cung ứng cần có thời gian biểu. Việc thúc đẩy các dự án chỉnh trang và 확보 (đảm bảo) đất đai là quan trọng, nhưng kế hoạch và khởi công không phải là những căn nhà có thể vào ở ngay. Trong khi chờ đợi nguồn cung trong vài năm tới, cần quản lý tình trạng của các căn nhà cho thuê hiện tại. Nhà ở xã hội cũng không nên chỉ đánh giá bằng số lượng. Nó phải được cung cấp ở vị trí cần thiết và với quy mô cần thiết. Những căn nhà ở nơi khó đi làm và đi học không thể thay thế hoàn toàn nguồn cung nhà cho thuê đã giảm tại các khu vực sinh hoạt cụ thể ở Seoul.
Chính sách cho thuê tư nhân cũng cần vượt qua đánh giá về số lượng nhà sở hữu để tập trung vào dịch vụ nhà ở thực tế được cung cấp. Cần cung cấp các ưu đãi phù hợp cho những người cho thuê tuân thủ các nghĩa vụ như cho thuê dài hạn, giá thuê có thể dự đoán được và bảo vệ tiền cọc. Ngược lại, cần xử lý nghiêm khắc những hành vi vi phạm nghĩa vụ hoặc đẩy rủi ro sang cho người thuê nhà. Ngay cả khi thảo luận về việc duy trì hay xóa bỏ các ưu đãi, cần phải tính đến việc rốt cuộc người thuê nhà được gì hay mất gì trước tiên.
Để phân tán nhu cầu, cần nâng cao khả năng cạnh tranh bên ngoài Seoul. Cần phải có đầy đủ việc làm chất lượng, giáo dục, y tế và giao thông thì mới tạo ra được những lựa chọn không phải cố chấp vào Seoul. Chỉ cung cấp nhà ở bên ngoài ranh giới hành chính không có nghĩa là trung tâm cuộc sống sẽ dịch chuyển theo. Đây cũng là một bài toán cần thời gian. Do đó, cần đồng thời thúc đẩy việc phân tán nhu cầu dài hạn, duy trì nhà cho thuê ngắn hạn và mở rộng nguồn cung nhập cư thực tế. Không nên coi bất kỳ yếu tố nào là vật thay thế cho yếu tố kia.
Bảng điểm mà Chính phủ cần quản lý cũng phải thay đổi. Cần nhìn vào không chỉ giá mua bán và khối lượng giao dịch, mà còn cả lượng nhà cho thuê mới theo khu vực sinh hoạt, khả năng gia hạn hợp đồng và gánh nặng chi phí nhà ở so với thu nhập. Nếu giao dịch mua bán giảm nhưng chi tiêu hàng tháng của người thuê nhà tăng lên thì không thể coi là đã đạt được sự ổn định nhà ở. Quan trọng không kém việc có bao nhiêu căn nhà của những người sở hữu nhiều bất động sản được tung ra thị trường, chính là việc các hộ gia đình từng sống trong những căn nhà đó đã chấp nhận điều kiện gì trong hợp đồng tiếp theo.
Nhu cầu chờ đợi ở Seoul không biến mất chỉ bằng các văn bản quy định. Những gì chính sách có thể thay đổi là điều kiện để nhu cầu đó tìm được nhà và con đường cung ứng. Khi thu hẹp con đường đó, những người gặp khó khăn đầu tiên có thể là những người thuê nhà vốn thiếu vốn và ít tự do di chuyển. Chính phủ bây giờ cần phải trả lời: Trong khi thay đổi chủ nhà tại Seoul, liệu cuộc sống của những người phải thuê nhà ở đây có đang tốt hơn không?