[BizHanKook] Số trường hợp các dự án chỉnh trang đô thị đã hoàn tất thẩm định chi phí xây dựng lần đầu nhưng sau đó lại phải tiến hành tái thẩm định do chi phí tiếp tục tăng đã tăng mạnh trong thời gian gần đây. Tất cả các dự án trải qua quá trình tái thẩm định đều được ghi nhận giảm chi phí. Tổng chi phí do nhà thầu đề xuất đã giảm 28% trong quá trình tái thẩm định. Tuy nhiên, do không có quy định bắt buộc phải áp dụng kết quả thẩm định vào hợp đồng thực tế nên hiệu quả của cơ chế này vẫn còn hạn chế.
Theo dữ liệu từ Viện Bất động sản Hàn Quốc cung cấp cho văn phòng Nghị sĩ Jang Jong-tae thuộc Ủy ban Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông của Quốc hội, kể từ khi chế độ thẩm định chi phí xây dựng dự án chỉnh trang được áp dụng vào năm 2019 đến tháng 6 năm nay, đã có tổng cộng 17 dự án phải tiến hành tái thẩm định chi phí. Số vụ tái thẩm định chi phí từ 1 vụ vào năm 2023 đã tăng lên 5 vụ vào năm 2024, 7 vụ vào năm 2025 và 4 vụ trong nửa đầu năm 2026. Như vậy, trong tổng số 17 vụ tái thẩm định, có đến 16 vụ (94%) xảy ra trong 3 năm gần đây.
Thẩm định chi phí xây dựng là cơ chế mà các cơ quan chuyên môn xem xét tính hợp lý của chi phí xây dựng do nhà thầu đề xuất trong các dự án chỉnh trang đô thị. Luật Chỉnh trang Đô thị hiện hành quy định chủ đầu tư dự án phải yêu cầu thẩm định chi phí xây dựng khi: △ hơn 20% chủ sở hữu đất hoặc thành viên hiệp hội yêu cầu, △ sau khi chọn nhà thầu trước khi phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án mà chi phí xây dựng tăng trên 10% so với hợp đồng ban đầu, hoặc △ sau khi chọn nhà thầu sau khi phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án mà chi phí xây dựng tăng trên 5%.
Tái thẩm định chi phí xây dựng dành cho các dự án đã hoàn tất thẩm định một lần. Theo Luật Chỉnh trang Đô thị, sau khi hoàn tất thẩm định, nếu chi phí xây dựng (không bao gồm phần tăng do chỉ số giá sản xuất) tăng thêm từ 3% trở lên so với số tiền trong hợp đồng tại thời điểm thẩm định, chủ đầu tư dự án phải yêu cầu cơ quan thẩm định kiểm tra lại. Đây là cấu trúc bắt buộc tiến hành tái thẩm định nếu chi phí xây dựng vốn đã được kiểm tra tính hợp lý lại tiếp tục tăng vượt một mức nhất định.
Tất cả các dự án được tái thẩm định đều có chi phí xây dựng được điều chỉnh giảm. Trong số 17 dự án, tổng chi phí do nhà thầu đề xuất là 1.981,8 tỷ won đã giảm 555,5 tỷ won (28,0%) trong quá trình thẩm định. Mức giảm ở từng dự án cá biệt dao động từ tối thiểu 1,6 tỷ won đến tối đa 148,6 tỷ won, với tỷ lệ giảm từ 6,1% lên đến 47,1%. Trong 17 vụ tái thẩm định, có 9 vụ ghi nhận mức giảm hơn 20% so với số tiền nhà thầu đề xuất ban đầu.
Quy mô giảm ở một số dự án vượt quá 100 tỷ won. Trong một dự án tái thiết tại Seoul năm nay, nhà thầu đã đề xuất 335,4 tỷ won trong quá trình tái thẩm định, nhưng kết quả thẩm định cho thấy con số hợp lý chỉ là 186,8 tỷ won, giảm 148,6 tỷ won (44,3%). Năm ngoái, một dự án tái thiết tại Gwangju đã giảm 108,6 tỷ won (29,7%) từ mức đề xuất 365,9 tỷ won, và một dự án tái phát triển khác tại Gwangju năm nay cũng được giảm 72,7 tỷ won (34,0%) từ mức 214,0 tỷ won.
Tuy nhiên, kết quả thẩm định chi phí xây dựng không có tính cưỡng chế. Mặc dù Luật Chỉnh trang Đô thị bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện thẩm định khi có điều kiện, nhưng không có quy định ép buộc phải điều chỉnh chi phí theo kết quả thẩm định khi ký hợp đồng. Do không có quy định riêng về việc nộp và quản lý số tiền hợp đồng thực tế sau khi thẩm định, nên rất khó để nắm bắt được kết quả thẩm định được phản ánh vào hợp đồng thực tế như thế nào.
Chính phủ hiện đang kiểm tra việc thực thi thẩm định chi phí xây dựng. Kết quả khảo sát của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông phối hợp với chính quyền địa phương từ tháng 8 đến tháng 9 vừa qua tại các công trường tái phát triển và tái thiết trên toàn quốc đã chọn nhà thầu cho thấy, 138 trong tổng số 568 địa điểm không thực hiện đúng quy trình thẩm định chi phí xây dựng theo luật định. Bộ đang chọn ra 16 địa điểm trong số đó để tiến hành kiểm tra đặc biệt. Nếu phát hiện sai phạm, Bộ dự kiến sẽ đưa ra các lệnh khắc phục hoặc yêu cầu điều tra.
Lee Eun-hyung, nghiên cứu viên cấp cao tại Viện Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, giải thích: "Việc số vụ tái thẩm định tăng lên là do chi phí xây dựng bản thân nó liên tục tăng do lạm phát và các yếu tố khác. Dù kết quả thẩm định không có tính cưỡng chế, nhưng nó có thể được sử dụng làm tiêu chuẩn khách quan do bên thứ ba cung cấp khi hiệp hội và nhà thầu đàm phán tăng chi phí xây dựng. Trong trường hợp đàm phán đổ vỡ và dẫn đến kiện tụng, đây cũng có thể trở thành tài liệu tham khảo cho tòa án."