[비즈한국] Chính phủ đang thúc đẩy phương án tận dụng các trung tâm tri thức (knowledge industry center) đang đối mặt với tình trạng bỏ trống để phục vụ cho việc cung cấp nhà ở. Trong khi giới chuyên môn bày tỏ sự kỳ vọng về việc giải quyết cả bài toán diện tích trống và nguồn cung nhà ở, thì chi phí cải tạo cấu trúc, mối quan hệ sở hữu phức tạp và các thủ tục cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng lại đang trở thành rào cản lớn. Nhiều ý kiến tại hiện trường cho rằng cần tăng cường trao đổi với ngành để nâng cao tính thực thi của chính sách này.
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Phát triển Bất động sản Hàn Quốc về 'Xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng trung tâm tri thức nhằm giải quyết tình trạng chênh lệch cung cầu giữa không gian nhà ở và công nghiệp', tỷ lệ bỏ trống của các trung tâm tri thức tại khu vực thủ đô ước tính khoảng 55%. Do tỷ lệ bỏ trống cao, ý kiến về việc tận dụng các trung tâm tri thức này thành cơ sở nhà ở đã được đề xuất từ lâu.
Tại buổi Thảo luận lớn về chính sách bất động sản dành cho người dân được tổ chức gần đây, nội dung này cũng đã được nhắc đến. Trên bảng tin đề xuất chính sách bất động sản trực tuyến của buổi thảo luận, nhiều đề xuất đã được đưa ra nhằm yêu cầu nới lỏng các quy định để có thể cung cấp các trung tâm tri thức bỏ trống thành nhà ở cho thuê công cộng hoặc chuyển đổi sang mục đích ở.
Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông cũng đang thúc đẩy cải cách thể chế để tận dụng các trung tâm tri thức bỏ trống cho việc cung cấp nhà ở. Để mở rộng nguồn cung nhà ở phi căn hộ, Bộ đã thông báo lập pháp về việc sửa đổi Nghị định thi hành Luật Quy hoạch quốc gia, cho phép chuyển đổi tạm thời các trung tâm tri thức trong khu công nghiệp thông thường thành officetel cho đến năm 2027.
Bộ cũng có kế hoạch mở rộng đối tượng mua lại của Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH) để có thể tận dụng trung tâm tri thức làm nhà ở cho thuê công cộng. Bộ đã thông báo lập pháp về dự thảo sửa đổi Nghị định thi hành Luật Đặc biệt về nhà ở công cộng nhằm bổ sung 'nhà máy' vào danh mục nhà ở cho thuê mua lại, đồng thời đang thực hiện các thủ tục tiếp theo với mục tiêu sửa đổi vào tháng 9. Mặc dù văn bản pháp luật chưa được sửa đổi chính thức, LH đã đưa các nhà máy trong trung tâm tri thức vào danh sách tiếp nhận dự án cải tạo phi nhà ở. Việc thẩm định thực tế và lựa chọn đối tượng dự án sẽ được xem xét dựa trên tiến độ sửa đổi luật.
Lý do chính phủ bắt tay vào việc tận dụng trung tâm tri thức là vì cho rằng có thể cung cấp nhà ở tương đối nhanh chóng bằng cách sử dụng các tòa nhà hiện có. Việc tận dụng trung tâm tri thức giúp loại bỏ nhu cầu di dời và phá dỡ như các dự án tái thiết, chỉnh trang đô thị, hoặc không cần phải đảm bảo đất đai và cơ sở hạ tầng mới như các khu đô thị công cộng. Các trung tâm tri thức nằm gần ga tàu điện ngầm hoặc khu vực kinh doanh có tiềm năng trở thành loại hình nhà ở gần nơi làm việc.
Tuy nhiên, tách biệt với mục đích của chính sách, có không ít hạn chế thực tế cần vượt qua để chuyển đổi thành nhà ở. Việc sửa đổi nghị định chỉ là biện pháp mở ra lối đi về mặt thể chế cho việc chuyển đổi trung tâm tri thức thành officetel và hoạt động mua lại của LH. Không phải tòa nhà nào cũng ngay lập tức chuyển đổi thành cơ sở nhà ở. Vì mục đích và cấu trúc hiện có của mỗi tòa nhà là khác nhau, nên việc cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng phải được thực hiện riêng biệt cho từng tòa nhà.
Chi phí cải tạo cấu trúc cũng là một gánh nặng. Trong số các trung tâm tri thức, có những tòa nhà chia không gian bên trong rộng lớn bằng vách ngăn và sử dụng nhà vệ sinh chung theo tầng. Để chuyển đổi thành không gian ở, cần phải lắp đặt mới hệ thống nhà vệ sinh, nhà bếp, cấp thoát nước cho từng phòng. Tùy vào tình trạng tòa nhà, việc thi công bổ sung khả năng chống thấm, chiếu sáng, thông gió, phòng cháy chữa cháy và cách âm cũng là cần thiết. Phạm vi cải tạo càng lớn thì gánh nặng chi phí thi công càng tăng.
Cấu trúc sở hữu riêng biệt cũng là một biến số. Các trung tâm tri thức đôi khi được phân lô bán theo hình thức nhiều người cùng sở hữu một tòa nhà theo từng phòng. Để thay đổi phần diện tích chung hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo cấp tòa nhà, có thể cần sự đồng ý của các chủ sở hữu riêng biệt. Nếu chỉ chuyển đổi một vài phòng sang mục đích ở, cũng có thể nảy sinh vấn đề lẫn lộn giữa cơ sở công nghiệp và cơ sở nhà ở trong cùng một tòa nhà.
Các chuyên gia cũng cho rằng thiết bị và cấu trúc sở hữu của trung tâm tri thức có thể trở thành rào cản trong quá trình chuyển đổi thực tế. Lee Eun-hyung, chuyên viên nghiên cứu tại Viện Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, chỉ ra rằng: “Có thể tốn kém chi phí để lắp đặt nhà vệ sinh, nhà bếp, đường ống cho từng phòng, cũng như gia cố vách tường và khả năng cách âm. Đối với các trung tâm tri thức đã được phân lô bán lẻ cho từng chủ sở hữu, quá trình giành được sự đồng ý của các chủ sở hữu cũng có thể gặp khó khăn”. Đây chính là lý do vì sao có những ý kiến cho rằng cần một quá trình kiểm tra kỹ lưỡng điều kiện của từng tòa nhà để chính sách có thể dẫn đến kết quả cung cấp nhà ở thực sự.
Trong giới chuyên môn, có bầu không khí đánh giá tích cực về chính sách này vì nó có thể giúp giải quyết đồng thời tình trạng bỏ trống và nguồn cung nhà ở. Tại buổi Thảo luận lớn về chính sách bất động sản diễn ra ngày 23 tháng 7, đại diện một công ty phát triển trung tâm tri thức tại Uiwang, Gyeonggi đã lên tiếng hoan nghênh chính sách này và bày tỏ ý định tham gia dự án.
Ở một khía cạnh khác, cũng có những ý kiến cho rằng quá trình thúc đẩy chính sách còn thiếu sự trao đổi với thực tế. Lee Yong-bok, Chủ tịch Hiệp hội Trung tâm Tri thức Hàn Quốc, dù bày tỏ sự hoan nghênh đối với chính sách nhưng cũng cho biết: “(Chính phủ) đã không có sự trao đổi riêng với hiệp hội. Thật đáng tiếc khi ý kiến của những người am hiểu thực tế tại hiện trường chưa được phản ánh đầy đủ”.