[비즈한국] Trong thị trường bất động sản, các khu đô thị mới thường được đánh giá là 'cái mới'. Ưu điểm của chúng là có nhiều căn hộ mới, đường xá rộng rãi, trường học và công viên được quy hoạch bài bản. Tuy nhiên, khi thời gian trôi qua khoảng 20 năm, câu chuyện lại trở nên khác biệt. Cái tên 'đô thị mới' vẫn còn đó, nhưng các căn hộ dần trở nên cũ kỹ và bắt đầu bị so sánh với những khu vực mới được phát triển lân cận.
Dongtan cũng đã bước vào giai đoạn đó. Việc chuyển đến cư trú tại Dongtan 1 New Town đã bắt đầu từ giữa những năm 2000. Đã gần 20 năm trôi qua. Ngược lại, Dongtan 2 New Town gần đây đã trở thành trung tâm của thị trường nhà ở Dongtan nhờ vào Ga Dongtan, tuyến GTX-A, Công viên Hồ và các khu tổ hợp căn hộ mới xây. Vì vậy, trong thị trường đã hình thành nên tâm lý tự nhiên rằng 'Dongtan 2 là căn hộ mới, còn Dongtan 1 là căn hộ cũ'.
Tuy nhiên, nhìn vào thị trường Dongtan gần đây, tôi có một suy nghĩ khác. Liệu vấn đề của Dongtan 1 có thực sự nằm ở chỗ vị trí đã cũ? Hay là do các sản phẩm nhà ở đã trở nên lỗi thời so với vị trí vốn rất đắc địa?
Biến động giá nhà tại Dongtan năm nay khá mạnh mẽ. Theo dữ liệu từ Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá giao dịch căn hộ tại quận Dongtan đã tăng 17,5% so với đầu năm tính đến tuần đầu tiên của tháng 9. Căn hộ diện tích 84㎡ tại Lotte Castle Ga Dongtan đã được giao dịch với giá 2,225 tỷ won vào tháng 6 vừa qua, trong khi các căn hộ tại Sibeom Unam Firstville và Sibeom Hanhwa Dream & Green Prestige cũng ghi nhận mức giá giao dịch liên tục trong khoảng 1,7 tỷ đến 2 tỷ won. Trong khoảng từ tháng 1 đến tháng 7 năm nay, khoảng 70% khối lượng giao dịch căn hộ tại thành phố Hwaseong diễn ra ở quận Dongtan.
Tất nhiên, cũng có khía cạnh giá tăng quá nhanh trong thời gian ngắn. Tháng 6 vừa qua, thị trường trở nên quá nóng đến mức tỷ lệ tăng hàng tuần vượt quá 2%, sau đó khi các quy định được thắt chặt, khối lượng giao dịch đã giảm đáng kể. Vì đã có cả những trường hợp hủy hợp đồng, nên không thể coi tất cả các mức tăng gần đây là xu hướng dài hạn bình thường.
Tuy nhiên, một điều đã trở nên rõ ràng. Đó là thực tế tồn tại nhu cầu về nhà ở có khả năng chi trả 1,5 tỷ đến 2 tỷ won tại Dongtan. Tại sao lại như vậy?
Lợi thế cạnh tranh lớn nhất của Dongtan chính là việc làm. Với trung tâm là các cơ sở sản xuất của Samsung Electronics tại Hwaseong và Giheung, khu vực này tập trung đông đảo nhân viên làm việc trong ngành bán dẫn với thu nhập cao. Việc khai trương tuyến GTX-A cũng đã cải thiện khả năng kết nối tới Seoul. Trên thực tế, các phân tích tại địa phương cho thấy nhu cầu tìm kiếm nhà ở tại các khu vực thuận tiện cho việc đi làm đến các cơ sở của Samsung Electronics đang ngày càng tăng.
Đến đây là những điều đã quá quen thuộc. Điều tôi chú ý hơn là những gì xảy ra sau đó.
Bản thân cư dân Dongtan đã phát triển trong suốt 20 năm qua. Những nhân viên văn phòng 30 tuổi từng chuyển đến Dongtan 1 thời kỳ đầu, nay đã ở độ tuổi cuối 40 hoặc 50. Họ có thể đã trở thành trưởng phòng hoặc quản lý trong công ty, và nếu là gia đình hai vợ chồng cùng đi làm, thu nhập của họ chắc chắn đã tăng lên đáng kể. Trong thời gian đó, giá nhà tăng lên cũng đồng nghĩa với việc tài sản của họ đã tăng theo. Con cái của họ cũng đã lớn từ bậc tiểu học lên trung học và đại học.
Vậy liệu gia đình này có bắt buộc phải rời khỏi Dongtan chỉ vì muốn sống trong một ngôi nhà tốt hơn? Có thể kết quả lại ngược lại.
Nơi làm việc của họ vẫn ở Hwaseong và Giheung, trường học và các lò luyện thi mà con cái họ theo học vẫn ở đó. Những bệnh viện và nhà hàng họ thường xuyên ghé thăm, cũng như các khu thương mại quen thuộc vẫn hiện diện. Dongtan Central Park cũng ở đó. Mọi luồng sinh hoạt đã được thiết lập sẵn.
Điểm mạnh của Dongtan 1 New Town chính là ở điểm này. Hạ tầng sinh hoạt không phải là 'dự kiến' mà đã hoàn thiện. Ở các đô thị mới, người ta thường nói: "5 năm nữa khu thương mại sẽ hình thành", "trường học sắp được xây dựng", "công viên sẽ được quy hoạch". Ở Dongtan 1, không cần phải nói những lời đó. Người dân đã kiểm chứng và sinh sống ở đó gần 20 năm rồi.
Vấn đề nằm ở nhà ở. Họ muốn tiếp tục sống trong một khu vực sinh hoạt tốt, nhưng nếu các lựa chọn nhà ở chủ yếu là các căn hộ đã 15-20 năm tuổi, thì nhu cầu chuyển sang nhà mới là tất yếu. Tôi cho rằng khi nhìn vào các đô thị mới thế hệ 1 và 2 ở khu vực thủ đô trong tương lai, 'nhu cầu chuyển đổi nhà ở trong cùng khu vực sinh hoạt' này sẽ trở nên cực kỳ quan trọng.
Mọi người không phải lúc nào cũng tìm kiếm và di chuyển đến các đô thị mới. Nếu một khu vực sinh hoạt đã mang lại sự hài lòng, họ sẽ tìm kiếm những ngôi nhà tốt hơn ngay tại đó. Do đó, câu hỏi cốt lõi về Dongtan 1 trong tương lai không phải là "Nó tốt hơn hay kém hơn Dongtan 2?", mà là "Liệu có đủ nhà mới tốt để những người muốn tiếp tục sống ở Dongtan 1 lựa chọn hay không?".
Điều quan trọng là nhu cầu đang hiện hữu. Trong giai đoạn đầu phát triển của thị trường nhà ở, 'xây bao nhiêu căn' là quan trọng. Sau khi đô thị đã trưởng thành, 'xây loại nhà nào' mới là yếu tố quyết định.
Nếu câu hỏi của Dongtan trong quá khứ là "Có thể đi làm đến Seoul được không?", "Có thể mua căn 84㎡ với giá bao nhiêu?", thì bây giờ mọi thứ đã thay đổi. Nhu cầu hiện nay tập trung vào các tiêu chí: chỗ đậu xe có thuận tiện không, không gian lưu trữ có đủ không, tầm nhìn có đẹp không, chiều cao trần và vật liệu hoàn thiện thế nào, các tiện ích cộng đồng có thực sự sử dụng được hay không.
Đây không đơn thuần là nhu cầu về hàng xa xỉ. Điều này có nghĩa là mức độ kỳ vọng về chất lượng cuộc sống mà các hộ gia đình có thu nhập và tài sản gia tăng yêu cầu đối với ngôi nhà đã cao hơn trước.
Tất nhiên, giá bán căn hộ là bao nhiêu vẫn rất quan trọng. Việc giá các sản phẩm nhà ở chính tại Dongtan gần đây tăng lên mức 1,7-2,2 tỷ won không có nghĩa là bất kỳ căn hộ mới nào cũng sẽ được chấp nhận với mọi mức giá. Các yếu tố như giá bán, chi phí tài chính và tình hình thị trường tại thời điểm bàn giao chắc chắn cần phải được xem xét kỹ lưỡng.
Tuy nhiên, cũng không đúng nếu đánh giá Dongtan hiện tại bằng tư duy về giá của 10 năm trước. Bởi vì không chỉ GTX và việc làm trong ngành bán dẫn, mà chính nhu cầu thu nhập cao và giá trị tài sản đã hình thành từ trước đã thay đổi tiêu chuẩn của thị trường nhà ở. Tôi thực sự nghĩ rằng chúng ta cần nhìn nhận lại Dongtan 1 trong tương lai.
Việc Dongtan 2 tăng giá đúng là vì các căn hộ mới ở đó rất tốt. Nhưng điều đó không có nghĩa là nhu cầu nhà ở tại Dongtan 1 yếu đi. Ở Dongtan 1 đã có sẵn trường học, khu thương mại, công viên và nơi làm việc. Thứ thiếu hụt không phải là hạ tầng sinh hoạt mà có thể là các sản phẩm nhà ở mới phù hợp với tiêu chuẩn sống hiện nay.
Khi trở thành một đô thị đáng sống, người ta sẽ không rời đi. Thay vào đó, họ tìm kiếm những ngôi nhà tốt hơn. Dongtan 1 đã bước vào giai đoạn như vậy. Khi nhìn vào thị trường nhà ở khu vực này trong tương lai, đừng chỉ nhìn vào tuổi thọ của những công trình cũ, mà hãy nhìn vào hệ sinh thái sinh hoạt đã tích lũy trong 20 năm, khả năng chi trả và nhu cầu chuyển đổi lên căn hộ cao cấp hơn nảy sinh từ chính nội tại khu vực đó.
Cuối cùng, tương lai của Dongtan 1 có lẽ không phải là "một đô thị đã kết thúc vì không có căn hộ mới", mà gần giống hơn với "một đô thị đang tích lũy nhu cầu chờ đợi những cơ sở nhà ở chất lượng".