[비즈한국] Ngày 3 tháng 8, Chính phủ sẽ công bố dự thảo cải cách thuế bất động sản. Thông qua các buổi thảo luận về thuế ngày 16 tháng 7 và cuộc đại thảo luận quốc gia về bất động sản do Tổng thống chủ trì ngày 23 tháng 7, những nét chính đã sớm rò rỉ ra thị trường. Tóm gọn lại trong ba từ: cư trú thực tế, giá trị và độ trễ (thời gian).
Ưu đãi sẽ tập trung vào việc cư trú thực tế hơn là thời gian sở hữu. Tiêu chuẩn tính thuế sẽ chuyển từ "số lượng" nhà sang "giá trị" nhà. Và tất cả những điều này sẽ được áp dụng theo từng giai đoạn từ năm 2027 đến năm 2029. Định hướng tự thân nó đã được dự báo từ trước. Điều gây ngạc nhiên không phải là định hướng mà là tốc độ và tỷ lệ.
Thuế chuyển nhượng: Sở hữu trở thành tội, cư trú trở thành tư cách
Hiện tại, mức khấu trừ đặc biệt cho sở hữu dài hạn đối với hộ gia đình 1 nhà có thể áp dụng tối đa 80%, bao gồm 40% cho thời gian sở hữu và 40% cho thời gian cư trú. Theo dự thảo cải cách, tỷ lệ khấu trừ sẽ thay đổi thành 6% cư trú - 2% sở hữu vào năm 2028, và 8% cư trú - 0% sở hữu vào năm 2029. Điều này đồng nghĩa với việc khấu trừ theo thời gian sở hữu trên thực tế đã bị bãi bỏ. Bên cạnh đó, hạn mức khấu trừ vốn không tồn tại nay sẽ được thiết lập mới ở mức 2 tỷ won (năm 2028) và 1 tỷ won (năm 2029).
Đối tượng mà điều khoản này nhắm tới rất rõ ràng: chính là 'người sở hữu 1 nhà nhưng không cư trú'. Với việc khoảng một nửa số nhà tại Seoul đang được sở hữu bởi những người không sống tại Seoul, dự định ở đây là dọn dẹp cái gọi là 'căn nhà để đó'. Vì từ lâu đã có những chỉ trích rằng các ưu đãi miễn giảm tập trung quá nhiều vào những người sở hữu nhà giá cao mà không thực tế cư trú, nên về khía cạnh công bằng thuế, rất khó để phản bác.
Vấn đề nằm ở chỗ tác dụng phụ còn lớn hơn cả danh nghĩa. Những người sống ở địa phương nhưng có một căn nhà tại Seoul, nhân viên văn phòng không thể đáp ứng điều kiện cư trú do điều động công tác và luân chuyển vị trí, hay các hộ gia đình đang ở thuê do trường học của con cái trong khi cho thuê lại chính nhà của mình đều bị quét chung vào một lưới. Và chính những nguồn hàng mà họ tung ra thị trường bấy lâu nay lại là nguồn cung nhà cho thuê (Jeonse).
Thuế suất lũy tiến đối với người sở hữu nhiều nhà còn thú vị hơn. Năm 2026, người sở hữu 2 nhà sẽ chịu thêm 20% điểm (p) vào thuế suất cơ bản, và người sở hữu 3 nhà trở lên chịu thêm 30%p. Tuy nhiên, năm 2027, thuế suất lũy tiến sẽ giảm mạnh xuống lần lượt còn 5% và 10%, rồi đến năm 2028 lại tăng lên 10% và 15%, và năm 2029 quay trở lại mức ban đầu là 20% và 30%. Năm 2027 chính là "cửa sổ" cơ hội. Chính phủ đã công khai thời gian biểu rằng: "Nếu bán bây giờ thì thuế sẽ rẻ, nhưng nếu không bán trước năm 2029 thì sẽ phải nộp như cũ". Đây là một thiết kế hợp lý để dẫn dụ hàng hóa ra thị trường.
Tuy nhiên, việc thị trường đọc thời gian biểu này như thế nào lại là chuyện khác. Trong 10 năm qua, việc đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đã lặp đi lặp lại các chu kỳ: áp dụng - trì hoãn - gia hạn - trì hoãn lại. Thị trường đã học được điều đó. Chừng nào vẫn còn nghi ngờ rằng "liệu năm 2029 có lại trì hoãn lần nữa không", thì dù cửa sổ ưu đãi có mở, nhiều khả năng mọi người vẫn sẽ không vội vàng. Khả năng dự báo của chính sách đã tăng lên, nhưng niềm tin vào chính sách lại là một chuyện khác.
Miễn giảm cho người cao tuổi sở hữu 1 nhà, điều khoản lặng lẽ nhất nhưng tham vọng nhất
Có một hạng mục ít được chú ý nhưng nhất định phải lưu tâm. Những người trên 65 tuổi, cư trú tại khu vực đô thị (Seoul, Gyeonggi, Incheon) trên 5 năm nếu bán nhà và chuyển đến các khu vực ngoài đô thị sẽ được miễn giảm 50% thuế chuyển nhượng (tối đa 500 triệu won) vào năm 2027, và 30% (tối đa 300 triệu won) vào năm 2028.
Bản chất của điều khoản này không phải là chính sách thuế, mà là chính sách dân số. Chính phủ đã chỉ ra sự tập trung quá mức vào vùng thủ đô là nguyên nhân gốc rễ gây bất ổn giá nhà, và điều khoản này là đơn thuốc về thuế cho chẩn đoán đó. Đây là thiết kế "một mũi tên trúng hai đích": vừa tăng nguồn cung nhà, vừa giảm tải dân số cho khu vực thủ đô.
Kết quả sẽ ra sao? Một cách tỉnh táo mà nói, nó sẽ có giới hạn. Lý do người cao tuổi không thể rời vùng thủ đô không phải vì thuế, mà vì y tế. Các bệnh viện tuyến đầu và bác sĩ chuyên khoa đều tập trung tại đây. Con cháu họ cũng ở đây. Rất khó để mức giảm 500 triệu won chiến thắng được hai yếu tố này. Tuy nhiên, đối với nhóm đã cân nhắc chuyển về địa phương từ trước, đây sẽ là cú hích mạnh mẽ. Đối với nhu cầu quay về quê hương sau khi nghỉ hưu hay nhu cầu chuyển sang căn hộ mới tại các thành phố lớn ở địa phương, những ưu đãi thực chất đã hình thành. Điều này có nghĩa là từ năm 2027, các khu vực đắc địa tại các thành phố lớn ở địa phương có thể đón nhận luồng nhiệt sớm hơn dự kiến.
Thuế sở hữu nhà ở (Jongbuse), thứ thuế tăng theo phép nhân
Cải cách thuế Jongbuse mới là trọng tâm thực sự của đề án này. Mức khấu trừ cơ bản cho người sở hữu 1 nhà có cư trú được nâng từ 1,2 tỷ won lên 1,4 tỷ won. Ngược lại, với 1 nhà không cư trú, mức khấu trừ cơ bản bị giảm từ 1,2 tỷ won xuống 900 triệu won. Đối với các trường hợp khác, mức khấu trừ cơ bản được tính theo công thức: 400 triệu won + (500 triệu won x giá trị nhà cư trú/tổng giá trị nhà), phân hóa theo tỷ lệ cư trú. Đây là biện pháp đầu tiên chuyển trục từ tiêu chuẩn số lượng nhà sang tiêu chuẩn giá trị.
Tỷ lệ giá trị thị trường hợp lý (công thức tính thuế) sẽ tăng lên 60% vào năm 2026, 70% vào năm 2027, và đến năm 2028 sẽ lên 70% đối với 1 nhà hoặc 2 nhà tại địa phương, và 80% đối với từ 3 nhà trở lên. Thuế suất cũng tăng; vào năm 2027, phân khúc từ 600 triệu đến 1,2 tỷ won tăng từ 1,0% lên 1,3%, phân khúc trên 9,4 tỷ won tăng từ 2,7% lên 3,5%, và đến năm 2028 sẽ hợp nhất thành hệ thống đơn nhất không phân biệt số lượng nhà.
Đây là điểm mấu chốt. Thuế Jongbuse có cấu trúc phép nhân. Giá công bố tăng, tỷ lệ thị trường hợp lý tăng, thuế suất tăng, cả ba biến số này nhân với nhau. Nếu tỷ lệ từ 60% lên 80% là gấp 1,33 lần, thuế suất từ 1,0% lên 1,3% là gấp 1,3 lần. Chỉ riêng hai yếu tố này nhân với nhau đã hơn 1,7 lần. Thêm vào đó là phần giá công bố tăng lên, mức tăng cảm nhận được sẽ lớn hơn nhiều so với con số máy tính cho ra.
Đó là lý do tại sao trần giới hạn gánh nặng thuế tăng từ 150% lên 200%. Đừng lơ là điều khoản này. Việc nâng trần lên 200% có nghĩa là chính phủ tự dự đoán sẽ có những trường hợp thuế tăng gần gấp đôi so với năm trước. Trần giới hạn không phải là thiết bị an toàn, mà là đoạn giới thiệu (trailer) cho thực tế sẽ diễn ra.
Cảm xúc quốc gia, sự bùng phát chậm (Delayed ignition)
Dư luận hiện đang im ắng. Tư duy "tôi là người sở hữu 1 nhà có cư trú nên không liên quan" đang lan rộng. Với mức khấu trừ 1,4 tỷ won tương đương giá thị trường khoảng 2 tỷ won, họ tính toán rằng hầu hết sẽ tránh được thuế.
Nhưng sự yên tâm này có thời hạn. Càng về các năm 2027, 2028, tỷ lệ giá thị trường hợp lý tăng lên và giá công bố cũng tăng theo. Ngôi nhà hiện đang nằm ngoài ngưỡng 1,4 tỷ won có thể sẽ lọt vào diện chịu thuế trong 2 năm tới. Căn hộ tại Seoul tính đến tuần thứ 4 tháng 7 đã tăng 0,25%, đánh dấu chuỗi 76 tuần tăng liên tiếp. Mặc dù biên độ tăng đã chậm lại nhưng hướng đi vẫn giữ nguyên. Việc các khu vực phía Bắc sông Hàn dẫn đầu đà tăng như Jungnang-gu (0,53%), Nowon-gu (0,46%), Seongbuk-gu (0,39%) cho thấy tiêu chuẩn tính thuế đang dần bị kéo xuống dưới.
Sự phản kháng thuế không bùng nổ khi chính sách được công bố, mà là khi tờ hóa đơn tới tay. Tháng 11 năm 2028, đó mới là thời điểm phán quyết thực sự của dự thảo cải cách này. Việc chính phủ để độ trễ 3 năm vừa là để thị trường có thời gian thích nghi, nhưng cũng là để đẩy sự bùng nổ chính trị sang giai đoạn sau của nhiệm kỳ.
Còn một điều nữa. Danh nghĩa công bằng thuế là chính đáng. Việc chỉ ra rằng thuế suất thực tế so với giá trị bất động sản chỉ bằng một nửa mức trung bình của OECD cũng là sự thật. Tuy nhiên, điểm khiến người dân phẫn nộ về thuế không phải là mức thuế suất tuyệt đối. Đó là cấu trúc thuế tăng trong khi thu nhập không đổi, và trải nghiệm rằng dù đã nộp số thuế đó, vấn đề giá nhà vẫn không được giải quyết. Chúng ta đã chơi trò chơi này một lần rồi.
Tác động trong tương lai, ba dự báo
Thứ nhất, 'căn nhà chất lượng' (똘똘한 한 채) sẽ không biến mất. Chỉ là các điều kiện trở nên ngặt nghèo hơn. Chính phủ nói rằng sẽ giảm ưu đãi cho 'căn nhà chất lượng', nhưng hình phạt đối với việc sở hữu nhiều nhà vẫn lớn hơn. Kết luận mà dự thảo này tạo ra không phải là 'căn nhà chất lượng', mà là 'một căn nhà chất lượng, có thể cư trú thực tế và dưới 1,4 tỷ won'. Trong số các khu vực cao cấp, nhu cầu sẽ đổ dồn một cách tinh vi hơn vào những căn hộ có thể ở được và nằm ngay dưới ngưỡng tiêu chuẩn thuế. Sự tập trung không giảm bớt mà chỉ tái cấu trúc.
Thứ hai, thị trường cho thuê sẽ phản ứng đầu tiên và đau đớn nhất. Người sở hữu 1 nhà không cư trú và người sở hữu nhiều nhà là những nguồn cung nhà Jeonse thực chất của thị trường. Nếu tăng chi phí sở hữu và yêu cầu họ phải cư trú thực tế, nguồn cung cho thuê sẽ giảm. Nguồn cung giảm sẽ chuyển sang giá thuê. Giá Jeonse tại Seoul đã ghi nhận mức tăng 0,25% giống như mua bán, và chỉ số Jeonse toàn quốc tăng 0,10%. Cộng thêm thực tế là lượng nhà nhập cư tại Seoul năm 2027 ở mức thấp nhất kể từ năm 1990. Khi tình trạng khan hiếm nguồn hàng và biến mất nhà Jeonse xảy ra cùng lúc, lúc đó không thể giải quyết bằng thuế được nữa.
Thứ ba, Quốc hội vẫn còn đó. Đây là dự thảo của Chính phủ. Các thủ tục thảo luận và lập pháp tại Quốc hội vẫn còn phía trước, và nội dung cuối cùng có thể thay đổi. Đặc biệt là hạn mức khấu trừ đặc biệt dài hạn và tốc độ tăng tỷ lệ giá trị thị trường hợp lý vẫn còn nhiều dư địa điều chỉnh. Có một năm rưỡi từ nay đến khi thực hiện vào năm 2027, các thành viên thị trường vẫn có thời gian để đánh giá. Không có lý do gì để vội vàng.
Dự thảo cải cách lần này là một hệ thống thuế được thiết kế tốt. Nguyên tắc ưu đãi cư trú thực tế là nhất quán, việc thực hiện theo giai đoạn giúp phân tán cú sốc, và chuyển sang tiêu chuẩn giá trị là định hướng đúng đắn. Là một chính sách thuế, nó xứng đáng được chấm điểm đạt.
Vấn đề nằm ở chỗ nó đang bị tiêu thụ như một chính sách bất động sản. Thuế là công cụ phân phối chứ không phải công cụ cung cấp. Nếu tăng thuế sở hữu, việc sở hữu sẽ giảm, nhưng không có nghĩa là nhà sẽ tăng lên. Việc năm 2027 chỉ có 13.000 căn hộ mới tại Seoul sẽ không thay đổi dù bạn có tăng thuế Jongbuse lên 3,5%.
Nguyên nhân của chuỗi 77 tuần tăng giá liên tiếp không phải vì thuế thấp. Đó là vì không xây dựng ở những nơi cần xây. Thuế không thể xây nên nhà. Ghi nhớ câu nói này sẽ là chiếc lăng kính chính xác nhất để đọc thị trường trong 3 năm tới.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là Trưởng phòng Nghiên cứu Bất động sản tại Gallup Korea. Ông đang vận hành blog Naver 'Hành trình khám phá thế giới của Pashong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm tiêu biểu của ông gồm: 'Đầu tư bất động sản cho người mới bắt đầu 3040 (2026)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc viết lại (2025)', 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)', v.v.