[BizHankook] Tại phiên điều trần tổng thể của Ủy ban Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Quốc hội ngày 23 vừa qua, một cảnh tượng lạ lẫm đã xuất hiện. Thay vì phe đối lập, chính các nghị sĩ thuộc đảng cầm quyền lại yêu cầu Chính phủ phải điều chỉnh các quy định bất động sản. Nghị sĩ Jeong Il-young của Đảng Dân chủ đồng hành cho biết: “Việc tìm nhà thuê trọn gói (jeonse) đang vô cùng khó khăn và giá thuê cũng đang tăng vọt”, đồng thời yêu cầu xem xét lại các quy định đối với doanh nghiệp cho thuê nhà tư nhân và việc thắt chặt yêu cầu cư trú thực tế. Nghị sĩ Hwang Hee cùng đảng cũng kiến nghị nới lỏng hạn chế chuyển nhượng vị trí thành viên hợp tác xã trong các dự án tái thiết và tái phát triển tại những khu vực có nguy cơ đầu cơ cao. Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hong Ji-sun đã trả lời rằng: “Tôi xin tiếp thu nghiêm túc những ý kiến chỉ đạo của quý vị” và “Tôi sẽ xem xét vấn đề này”.
Tôi hoan nghênh diễn biến này. Không phải vì chính sách đã thay đổi. Cho đến nay, vẫn chưa có gì thay đổi cả. Lý do tôi hoan nghênh nằm ở chỗ khác: những điều mà thị trường đã kêu gọi suốt gần một năm qua, cuối cùng cũng được những người hoạch định chính sách nhắc đến. Thừa nhận vấn đề là vấn đề, đó chính là điểm khởi đầu cho mọi giải pháp. Dù muộn màng, đây là một tín hiệu thay đổi đáng mừng.
Bộ trưởng nói đúng, vì vậy cần phải nới lỏng quy định
Bộ trưởng Hong cho rằng nguyên nhân gốc rễ của cuộc khủng hoảng cho thuê nhà là do “nguồn cung không đáp ứng đủ cầu”. Tôi hoàn toàn đồng ý. Đây cũng là điều mà cá nhân tôi đã lặp đi lặp lại trong hơn 20 năm qua. Suy cho cùng, giá nhà hay giá thuê đều do nguồn cung quyết định. Không thể dùng thuế để kìm hãm giá cả.
Tuy nhiên, nếu đi đến cùng của lập luận đó, kết luận chỉ có một: Phải xóa bỏ các quy định đang làm giảm nguồn cung nhà thuê. Ai là người cung cấp nhà jeonse? Nếu không tính các căn hộ mới hoàn thiện, thì nguồn cung đến từ những người sở hữu từ hai căn nhà trở lên và các doanh nghiệp cho thuê nhà. Họ chính là nhà cung cấp của thị trường jeonse. Nếu đánh thêm thuế lên những nhà cung cấp này, cắt bỏ các ưu đãi cho thuê đăng ký và ép buộc chủ nhà phải cư trú thực tế bằng các quy định khắt khe, chuyện gì sẽ xảy ra? Các căn hộ jeonse sẽ biến mất, và số căn hộ còn lại sẽ chuyển sang hình thức thuê tháng. Đó chính là cảnh tượng chúng ta đang thấy hiện nay.
Bộ trưởng phản biện rằng ngay cả ở những địa phương không có quy định thắt chặt, tình trạng thiếu nhà thuê vẫn xảy ra. Điều này đúng một nửa và sai một nửa. Tình trạng thiếu nhà ở địa phương là kết quả của việc nguồn cung nhà mới giảm mạnh trong vài năm qua. Còn tại Seoul và Gyeonggi, sự thiếu hụt là kết quả của việc nguồn cung giảm cộng hưởng với các quy định khắt khe. Nếu chỉ tập trung vào một nguyên nhân tại nơi có nhiều nguyên nhân chồng chéo, thì phương thuốc cũng chỉ đạt hiệu quả một nửa. Nếu thiếu hụt nguồn cung là nguyên nhân gốc rễ, cần phân biệt giữa "nguồn cung mới" (không thể tăng ngay) và "nguồn cung cho thuê" (có thể tăng ngay). Vế sau có thể tăng lên chỉ bằng cách nới lỏng quy định, và thậm chí không tốn kém ngân sách.
“Tấm vé khống”: Bắt bán nhưng lại chặn đường bán
Vấn đề chuyển nhượng vị trí thành viên hợp tác xã mà nghị sĩ Hwang Hee đề cập là một mâu thuẫn rõ ràng hơn. Chính phủ yêu cầu những người sở hữu nhiều nhà phải bán bớt. Họ hứa hẹn sẽ mở đường thoái vốn bằng cách điều chỉnh cả chính sách thuế. Thế nhưng, tại các khu vực có nguy cơ đầu cơ cao, việc chuyển nhượng vị trí thành viên hợp tác xã về nguyên tắc bị hạn chế sau khi cấp phép thành lập hợp tác xã đối với dự án tái thiết, và sau khi cấp phép kế hoạch phân bổ đối với dự án tái phát triển. Vì tư cách thành viên không được kế thừa, đối với người mua, đây có thể trở thành một “tấm vé khống” (không có quyền cư trú). Ngay cả khi chủ sở hữu muốn bán, họ cũng rất khó tìm được người mua.
Điều này giống như một tay đẩy đi, tay kia lại giữ lại. Nếu mục tiêu chính sách là ép những người sở hữu nhiều nhà phải đưa bất động sản ra thị trường, thì đây chính là cánh cửa cần được mở đầu tiên. Khi nguồn cung từ các dự án chỉnh trang đô thị đổ ra thị trường, điều đó cũng giúp ổn định giá cả. Nếu người mua là những người vô gia cư có nhu cầu thực tế thì càng tuyệt vời. Phương án của nghị sĩ Hwang về việc tạo ngoại lệ dựa trên tư cách người mua, chấp nhận việc kế thừa cho những người chưa có nhà và có nhu cầu thực tế là hoàn toàn hợp lý. Nó vừa sàng lọc được nhu cầu đầu cơ, vừa giúp giao dịch trở nên thông thoáng.
Quy định này ban đầu được tạo ra để ngăn cản “người mua”. Nhưng giờ đây, nó lại hoạt động như một gông cùm giam giữ “người bán”. Nếu chính sách vận hành ngược với mục đích thiết kế, thì việc sửa đổi là đúng đắn. Việc Bộ trưởng trả lời sẽ xem xét là điều đương nhiên, và càng xem xét sớm thì càng tốt.
Chúng ta đã có bài học kinh nghiệm
Từ năm 2017 đến 2020, chúng ta đã thực hiện thí nghiệm tương tự. Chúng ta thắt chặt những người sở hữu nhiều nhà, cắt bỏ ưu đãi cho chủ nhà cho thuê, chặn tín dụng và áp đặt hệ thống cho phép giao dịch. Hơn 20 chính sách đã được tung ra. Kết quả thì ai cũng biết. Giá căn hộ ở Seoul tăng vọt, và sau Luật thuê mướn năm 2020, giá thuê cũng tăng dựng đứng. Giả thuyết cho rằng việc tăng thuế để kiềm chế nhu cầu sẽ giúp ổn định giá cả đã bị bác bỏ ngay từ thời điểm đó.
Có một sự thật nữa đã được xác nhận trong thời kỳ đó. Các khu vực bị hạn chế không đóng vai trò là "trần giá" mà trở thành những điểm thu hút giá cả. Những nơi bị đưa vào danh sách khu vực hạn chế lại trở thành "vị trí tốt được Chính phủ bảo chứng", và nhu cầu cho "một căn nhà chất lượng" lại dồn hết vào đó. Chính các quy định đã tạo ra sự phân cực. Những gì xảy ra sau khi tái áp dụng các khu vực hạn chế và khu vực cho phép giao dịch đất đai trong năm nay cũng không khác là bao.
Có một điểm đau đớn nhất trong lời nói của nghị sĩ Jeong Il-young: “Thị trường ghét nhất là sự không chắc chắn”, ông nói “nếu cứ trì hoãn nhỏ giọt mỗi hai, ba tháng một lần thì không thể nào tin tưởng được”. Đây là một nhận định chính xác. Chi phí lớn hơn cả chính sách đó chính là sự bất an về việc không biết chính sách sẽ thay đổi thế nào và khi nào. Chủ nhà không thể quyết định có nên cho thuê hay không, người mua cũng không biết liệu có nên mua hay không. Khi tất cả mọi người đều đứng ngoài quan sát, nguồn cung sẽ bị đóng băng và giao dịch sẽ đình trệ. Trong một thị trường ngưng trệ giao dịch, giá cả bị quyết định bởi một số ít giao dịch. Giá cả được quyết định như vậy chính là "giá ghi nhận cao nhất" như hiện nay.
Hoan nghênh, nhưng xin gửi gắm ba điều
Thứ nhất, đó phải là sự phục hồi, không phải sự trì hoãn. Việc trì hoãn yêu cầu cư trú thực tế thêm ba tháng hay lùi thời hạn đánh thuế doanh nghiệp cho thuê nhà nửa năm là không được. Điều đó chỉ phát đi tín hiệu cho thị trường rằng "nửa năm nữa sẽ siết chặt lại". Cần trả lại các ưu đãi đã hứa cho doanh nghiệp cho thuê nhà, bãi bỏ nghĩa vụ cư trú thực tế hoặc thu hẹp phạm vi áp dụng. Chỉ khi thay đổi một cách dứt khoát, rõ ràng và phục hồi lại trạng thái ban đầu, thị trường mới có thể chuyển động.
Thứ hai, cần đồng thời gia tăng nguồn cung cho thuê và nguồn cung nhà mới. Nới lỏng quy định cho thuê tư nhân là cách để tăng nguồn cung nhà jeonse ngay lập tức, trong khi việc kích hoạt các loại hình nhà ở phụ trợ và tăng tốc các dự án chỉnh trang đô thị là con đường để tăng nguồn cung nhà mới trong trung và dài hạn. Chỉ một trong hai là chưa đủ. Đề xuất tại kỳ họp Quốc hội về việc di dời khu phức hợp pháp lý Seocho-dong rồi xây dựng 10.000 căn hộ cho thuê công cộng trên khu đất đó cũng rất đáng chú ý trong bối cảnh này. Ý tưởng chuyển đổi đất công ở trung tâm đô thị thành nhà ở là hoàn toàn đúng đắn. Tuy nhiên, để 10.000 căn hộ công cộng trở thành giải pháp cho khủng hoảng giá thuê ở Gangnam, thì vị trí, thời điểm cung cấp và điều kiện thuê phải phù hợp với nhu cầu thị trường. Đó phải là những con số có thể đi vào ở được, chứ không phải con số chỉ để công bố.
Thứ ba, cần định nghĩa lại những người sở hữu nhiều nhà và doanh nghiệp cho thuê nhà là "nhà cung cấp" chứ không phải "kẻ thù". Tuyệt đại đa số nguồn cung nhà jeonse đều do tư nhân đảm nhận. Nếu không thừa nhận sự thật này, mọi biện pháp đều không thể giải quyết được khủng hoảng nhà thuê. Đầu cơ và cho thuê là khác nhau. Người mua nhà rồi cho thuê lại chính là người đang thay mặt công quyền cung cấp nhà ở mà phía công không thể thực hiện được. Việc trao cho họ hệ thống thuế hợp lý và các quy tắc có thể dự đoán được chính là con đường tốt nhất dành cho người đi thuê.
Thị trường nhìn vào sự tin tưởng hơn là hướng đi
Việc chuyển hướng chính sách không phải là thất bại. Thừa nhận cái sai và sửa chữa nó chính là chính trị có trách nhiệm nhất. Tôi hy vọng những lời các nghị sĩ đảng cầm quyền đã nói tại Quốc hội không dừng lại ở những phát ngôn "để nghe". Tôi hy vọng câu trả lời "Tôi sẽ xem xét" của Bộ trưởng sẽ sớm thay đổi thành "Chúng tôi sẽ thay đổi như thế này" trước khi năm nay kết thúc.
Nạn nhân của khủng hoảng cho thuê nhà không phải là những người sở hữu nhiều nhà. Đó là những người không có nhà. Điều họ muốn không phải là chính sách trừng phạt chủ nhà, mà là một căn nhà jeonse để vào ở ngay. Con đường nhanh nhất để tăng số lượng nhà cho thuê đang nằm ngay trước mắt. Chúng ta cần tìm ra phương án để tăng nguồn cung cho thuê mà không cần phải bỏ ra ngân sách lớn. Chỉ cần nới lỏng những gì đang trói buộc là đủ.
Thị trường nhìn vào mức độ tin tưởng đối với hướng đi đó hơn là bản thân Chính phủ đang đi về hướng nào. Trì hoãn nhỏ giọt không thể mua được niềm tin. Để sự chuyển hướng lần này thực sự là một sự thay đổi, nó cần phải táo bạo và rõ ràng. Đã đi chậm thì càng phải tiến xa hơn.