[비즈한국] Tổng thống đã đích thân vào cuộc. Bốn ngày sau hội nghị kiểm tra thị trường ngày 3 tháng 8, vào ngày 7, Tổng thống Lee Jae-myung đã tổ chức hội nghị kiểm tra lần thứ hai về chính sách bất động sản và tập trung kiểm tra các phương án mở rộng nguồn cung nhà ở tại khu vực đô thị. Ông được cho là đã chỉ ra tình trạng trì trệ nguồn cung tích tụ từ năm 2022 và yêu cầu huy động mọi biện pháp về hành chính, tài chính, ngân sách và nới lỏng quy định để đẩy nhanh thời gian cung ứng. Thậm chí có thông tin cho rằng khi Phó Thủ tướng Koo Yun-cheol báo cáo: “Chúng tôi sẽ khởi công sân golf Taereung vào năm 2029, sớm hơn 1 năm so với kế hoạch”, Tổng thống đã chỉ đạo phải đẩy nhanh hơn nữa vì “năm 2029 vẫn là quá muộn”.
Việc chú trọng tốc độ là đúng. Vấn đề là, chỉ chú trọng tốc độ thôi thì không làm cho những căn hộ vốn không tồn tại bỗng nhiên xuất hiện được.
Phương án cung ứng cho khu vực đô thị dự kiến được công bố trong tháng này được cho là chỉ tập trung vào những nguồn cung có khả năng khởi công trong giai đoạn 2027~2029. Theo lời một quan chức cấp cao của chính phủ, họ sẽ “loại bỏ tất cả những gì chậm trễ hoặc chưa rõ ràng, chỉ đưa ra những nguồn cung chắc chắn đã hoàn tất thỏa thuận với chính quyền địa phương”. Nhiều ý kiến cho rằng khả năng con số này thấp hơn mức 50.000 căn hộ dự kiến ban đầu là rất cao. Đất quân sự nhàn rỗi và đất công/đất nhà nước trong nội đô Seoul đang được coi là các khu vực xây dựng chính.
Tại thời điểm này, thị trường đang có hai cảm xúc trái ngược. Một là sự an tâm rằng “cuối cùng thì họ cũng chỉ công bố những gì có thể thực hiện được”. Hai là sự hoài nghi: “Vậy thì điều đó có ảnh hưởng gì đến giá nhà của tôi hiện tại?”. Đáng tiếc thay, phản ứng thứ hai lại chính xác hơn cả.
Khởi công không có nghĩa là nguồn cung
Nguồn cung mà thị trường cảm nhận được không phải là thông báo, cũng không phải là khởi công. Đó là khi người dân có thể dọn vào ở (nhập cư).
Nếu khởi công vào năm 2027, thì sớm nhất cũng phải đến năm 2030 mới có thể vào ở. Nếu khởi công năm 2029 thì phải là năm 2032, thậm chí kéo dài đến năm 2033. Khoảng thời gian mà chúng ta đang lo lắng hiện nay chính là khoảng trống nguồn cung nhà ở giai đoạn 2026~2028. Những nguồn cung lẽ ra phải lấp đầy khoảng trống này đã phải được khởi công từ giai đoạn 2023~2025, và mọi người đều biết kết quả cấp phép và khởi công trong 3 năm đó ra sao. Các biện pháp sắp tới sẽ không thể lấp đầy lỗ hổng đó. Đây là chính sách có độ trễ thời gian mà ngay từ đầu đã không thể khắc phục được.
Nói cách khác, đây giống như việc gọi một chiếc xe cứu hỏa sẽ đến sau 5 năm để dập tắt đám cháy hiện tại.
Tất nhiên, xe cứu hỏa 5 năm sau cũng cần thiết. Vấn đề nằm ở chỗ chính phủ công bố xe cứu hỏa đó như thể là giải pháp dập lửa tức thời, còn thị trường thì không tin điều đó. Nếu khoảng cách giữa công bố và cảm nhận thực tế này cứ lặp lại, thì thứ còn lại duy nhất chỉ là sự mất lòng tin vào chính sách.
Đây là xác nhận hàng tồn kho, không phải đất mới
Hãy nhìn vào tên các khu đất được nhắc đến lần này: Yongsan Camp Kim, Taereung CC, trường đua ngựa Gwacheon. Những cái tên này không hề xa lạ. Chúng đã từng xuất hiện từ năm 2018 và trong các biện pháp ngày 4 tháng 8 năm 2020. Taereung CC vốn đã được công bố phương án cung cấp 10.000 căn hộ từ năm 2020, nhưng đã bị đình trệ suốt 6 năm do sự phản đối của cư dân, vấn đề giao thông và bảo tồn di sản thế giới Taegangneung gần đó. Hiện tại, dự án đang được tái khởi động với quy mô giảm xuống còn 6.800 căn.
Những người tham gia thị trường đã đưa các địa danh này vào bảng Excel của họ từ lâu. Việc công bố lại những khu đất đã được công bố từ 6 năm trước không thể được tính là nguồn cung mới. Đó chỉ là xác nhận lại hàng tồn kho, không phải là cung ứng.
Nguyên tắc “chỉ công bố những nguồn cung chắc chắn” bản thân nó đúng 100%. Tuy nhiên, càng áp dụng nguyên tắc đó một cách cứng nhắc, thì lượng nguồn cung có thể công bố càng ít đi, và những gì còn lại chỉ là quỹ đất công/nhà nước mà thị trường đã biết từ lâu. Đây là nghịch lý khi sự thận trọng nhằm lấy lại lòng tin lại vô tình làm mất đi tác động thực tế.
Lịch trình bất khả thi về mặt số học
Hãy nhìn vào Gwacheon. Chính phủ có kế hoạch gộp khoảng 1,43 triệu m2 đất, bao gồm 1,15 triệu m2 trường đua ngựa và 280.000 m2 đất của Bộ Tư lệnh Phản gián Quân đội, thành một khu nhà ở công cộng để xây dựng 9.800 căn hộ và Khu công nghệ AI Gwacheon, dự kiến khởi công vào năm 2030.
Tuy nhiên, theo kế hoạch thực hiện riêng mà Hiệp hội Đua ngựa Hàn Quốc đệ trình vào tháng trước, cần ít nhất 16 năm 9 tháng để di dời trường đua ngựa và ít nhất 6 năm 6 tháng chỉ để đảm bảo khu đất thay thế. Thời gian còn lại cho đến khi khởi công chỉ vỏn vẹn hơn 4 năm.
Lấp đầy khoảng cách giữa 16 năm 9 tháng và 4 năm không phải là chính sách, mà là phép thuật. Mặc dù Bộ Nông nghiệp, Thực phẩm và Nông thôn tuyên bố sẽ “thúc đẩy để không làm gián đoạn lịch trình cung ứng ban đầu”, nhưng trường đua ngựa không chỉ có đường đua. Nó còn bao gồm chuồng ngựa, bệnh viện thú y, cơ sở vận hành khán đài và đua ngựa đan xen, vì vậy việc đảm bảo khu đất thay thế và xây dựng cơ sở mới phải được ưu tiên. Thành phố Gwacheon đang bày tỏ lo ngại về việc tăng nguồn cung với lý do áp lực lên cơ sở hạ tầng giao thông, cấp thoát nước và giáo dục.
Yongsan cũng vậy. Dù có ý tưởng tăng nguồn cung nhà ở tại khu thương mại quốc tế từ 6.000 lên 10.000 căn, nhưng việc thỏa thuận với Chính quyền thành phố Seoul – đơn vị quản lý quy hoạch phát triển đô thị và cơ sở hạ tầng – là điều bắt buộc. Khi số hộ gia đình tăng lên, giao thông và trường học cũng phải tăng theo. Đây chính là lý do tại sao Cục trưởng Cục Chính sách Kim Yong-beom và Thị trưởng Oh Se-hoon đã có cuộc gặp khẩn cấp vào ngày 5, và ngay sau đó, Thị trưởng Oh đã làm rõ quan điểm rằng “cần phải có sự tham vấn trước”. Nếu quá trình tham vấn bị trì hoãn, kế hoạch khởi công năm 2028 sẽ đổ vỡ.
Taereung vẫn còn đó những cửa ải không thể kiểm soát bằng logic chính sách bất động sản, như sự thẩm định của Ủy ban Di sản Văn hóa và đánh giá tác động Di sản Thế giới.
Nói cách khác, cả ba dự án trọng điểm trong biện pháp lần này đều không nằm trong quyền quyết định của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông. Chính quyền Seoul, Cục Di sản Văn hóa, Hiệp hội Đua ngựa, Bộ Quốc phòng và thành phố Gwacheon đều vận hành theo đồng hồ riêng của họ. Chưa bao giờ có chuyện chủ ngữ của một biện pháp cung ứng bất động sản chỉ là “Chính phủ”.
Nguồn cung thực sự nằm ở các dự án chỉnh trang
Tiếng nói tại "Hội thảo đại biểu công dân về bình thường hóa bất động sản" do thành phố Seoul tổ chức ngày 7 tháng này rất xác đáng. Đó là chỉ cung cấp đất công là có giới hạn, nên Chính phủ cần nới lỏng các quy định để có thể thúc đẩy các dự án chỉnh trang tư nhân như tái thiết và tái phát triển. Thành phố Seoul tuyên bố sẽ thúc đẩy khởi công 310.000 căn hộ đến năm 2031 bằng cách rút ngắn thời gian cấp phép thông qua các kế hoạch tích hợp nhanh.
310.000 căn hộ và 32.000 căn hộ. Khi so sánh các con số, câu trả lời đã hiện ra rõ ràng. Seoul không còn đất mới quy mô lớn nào nữa. Cách duy nhất còn lại là phá bỏ nhà cũ và xây dựng cao tầng hơn.
Thế nhưng, chính phủ lại đang tiêu tốn nguồn lực hành chính vào việc tìm đất mới, trong khi hàng trăm dự án đã thành lập công đoàn và có cả bản vẽ thiết kế vẫn đang đứng yên trước các rào cản như Chế độ thu hồi lợi nhuận tái thiết vượt mức, trần giá bán, mâu thuẫn chi phí xây dựng và sự bế tắc của PF (tài chính dự án). Thay vì tìm kiếm mảnh đất không tồn tại, việc làm cho chiếc đồng hồ đã dừng lại chạy tiếp sẽ nhanh hơn nhiều.
Vậy, để thành công thì cần làm gì?
Vì tôi đã viết dài về lý do tại sao không thể đặt kỳ vọng, tôi cũng sẽ đưa ra đơn thuốc rõ ràng.
Thứ nhất, hãy công bố ngày tháng chứ không phải số lượng căn hộ. Cho đến nay, các biện pháp cung ứng luôn được ghi nhớ bằng “bao nhiêu vạn căn hộ”. Nhưng điều thị trường muốn biết là lịch trình, không phải tổng lượng. Khi nào chỉ định khu vực, khi nào bồi thường, khi nào khởi công, khi nào nhập cư. Và ai sẽ chịu trách nhiệm khi lịch trình đó bị trì hoãn? Số lượng căn hộ không phải là lời hứa. Ngày tháng mới là lời hứa.
Thứ hai, hãy giải quyết các vấn đề tiên quyết trước khi công bố. Phải xác định xong khu đất thay thế cho Hiệp hội Đua ngựa trước khi công bố dự án Gwacheon. Phải thông qua đánh giá tác động Di sản Thế giới trước khi công bố dự án Taereung. Nếu đảo ngược thứ tự, thông báo sẽ trở thành tấm séc khống, và khi séc khống chồng chất, các biện pháp tiếp theo thậm chí sẽ không được thị trường tính đến. Điều này có nghĩa là phải giữ đúng nguyên tắc “chỉ đưa ra những nguồn cung chắc chắn”.
Thứ ba, tháo gỡ nút thắt của các dự án chỉnh trang tư nhân. Rút ngắn thời gian cấp phép, bình thường hóa chế độ thu hồi lợi nhuận tái thiết vượt mức, hiện thực hóa trần giá bán, và thành lập cơ quan điều tiết tranh chấp chi phí xây dựng. Chỉ cần giải quyết thỏa đáng một trong bốn điều này, nguồn cung lớn hơn con số 60.000 căn hộ hiện tại sẽ được khởi công trong vòng 3 năm. Để những người muốn xây dựng có thể xây dựng bao giờ cũng nhanh và rẻ hơn việc chính phủ trực tiếp đứng ra xây.
Thứ tư, đảm bảo tính thống nhất giữa chính sách cầu và chính sách cung. Nếu muốn tăng nguồn cung nhưng lại dùng tín dụng để thắt chặt nhu cầu mua nhà ban đầu, việc khởi công sẽ bị trì hoãn do lo ngại tồn kho. Phương án cải cách thuế được công bố ngày 3 tháng 8 dịch chuyển sang đánh thuế dựa trên giá trị tài sản, làm tăng thêm áp lực sở hữu “một căn nhà đắt giá”. Nếu mở cửa nguồn cung nhưng lại khóa cửa nhu cầu, thì bên bị kẹt ở giữa chính là hiệu quả kinh doanh của các công ty xây dựng và công đoàn. Cho đất không có nghĩa là căn hộ sẽ được xây. Chỉ khi người có khả năng xây dựng có thể xây, thì căn hộ mới hiện hữu.
Thứ năm, hãy nhìn thẳng vào thị trường thuê nhà trong giai đoạn khoảng trống. Khoảng trống nguồn cung 2026~2028 không thể lấp đầy bằng biện pháp lần này. Thứ giúp chúng ta vượt qua giai đoạn này không phải là nhà mới, mà là thị trường cho thuê nhà hiện có. Các chính sách nhàm chán như bình thường hóa việc đăng ký cho thuê, chỉnh đốn thuế cho chủ nhà lại là những chính sách cần thiết nhất hiện nay. Cho thuê nhà là nhiệt kế của nhu cầu thực và là chỉ báo sớm cho thị trường mua bán. Nếu thị trường cho thuê rung lắc, thì dù kế hoạch nhập cư năm 2032 có tuyệt vời đến đâu cũng không thể trấn an thị trường.
Thứ sáu, hợp nhất lộ trình của Chính phủ và chính quyền thành phố Seoul. chừng nào 60.000 căn hộ của Chính phủ và 310.000 căn hộ của thành phố Seoul còn được công bố riêng rẽ, người dân sẽ không tin bên nào cả. Cần tích hợp hai kế hoạch thành một lộ trình duy nhất và tạo ra bảng điều khiển công khai tiến độ theo thời gian thực của từng địa điểm dự án. Lòng tin đến từ khả năng theo dõi, không phải từ văn bản thông báo.
Cuối cùng, là số lượng cần cẩu
Việc Tổng thống tổ chức hai hội nghị kiểm tra liên tiếp là một tín hiệu tích cực. Vì việc người đứng đầu quyết định cao nhất đích thân theo dõi có nghĩa là đã có sức mạnh để điều chỉnh những khác biệt giữa các bộ ngành. Câu nói của Tổng thống: “Vì không có cách nào làm như kẻ độc hành, nên hãy hợp tác tốt với nhau” cũng rất đáng hoan nghênh. Chính sự hợp tác đó là thứ đang cần thiết lúc này.
Tuy nhiên, thị trường không đếm số lần họp. Sự thành bại của biện pháp cung ứng không nằm ở độ dày của bản thông báo, mà nằm ở số lượng cần cẩu đứng trên mảnh đất đó.
Việc công bố lần này liệu có kết thúc như một “bản báo cáo số lượng” nữa, hay sẽ trở thành điểm khởi đầu cho việc “khởi công đúng hạn”, không quyết định vào ngày công bố mà là trong 6 tháng sau đó. Hãy nhìn vào thời điểm thông báo chỉ định khu vực, thời điểm xác định khu đất thay thế cho Hiệp hội Đua ngựa, và thời điểm hội đồng hợp tác với thành phố Seoul đi vào hoạt động.
Cho đến lúc đó, thị trường sẽ không tin vào thông báo, mà chỉ tin vào những chiếc xẻng.