[비즈한국] Kế hoạch cải cách thuế ngày 8/8 đã được ban hành, tiếp nối sau đó là các biện pháp cung ứng ngày 13/8. Mỗi khi có chính sách mới được công bố, những câu hỏi dồn dập gửi đến tôi đều quy về một mối.
“Vậy, lần này giá nhà có bị kìm hãm không?”
Tôi cho rằng chính câu hỏi này cần phải thay đổi trước tiên.
Chính sách bất động sản lý tưởng nhất không phải là ép giá nhà tăng, cũng không phải là ép giá nhà giảm. Đó là một hệ thống cho phép mọi người mua, bán, thuê và chuyển chỗ ở tùy theo nhu cầu của mình. Giá nhà chỉ là kết quả. Đối tượng mà chính sách cần quản lý không phải là con số giá cả, mà là cấu trúc về cung ứng nhà ở, sự dịch chuyển, tài chính, thuế và thị trường cho thuê.
Thế nhưng, trong vài thập kỷ qua, chính phủ của chúng ta đã hành động theo cách ngược lại. Khi giá tăng, họ ngăn chặn cho vay, tăng thuế và cấm giao dịch. Khi giá giảm, họ nới lỏng cho vay, giảm thuế và bãi bỏ quy định. Kết quả là, người dân không nhìn vào nhu cầu ở thực mà nhìn vào chính sách. "Đây có phải là lúc chính phủ muốn mình mua hay bán?" Một thị trường như vậy không thể coi là bình thường.
Vậy, một hệ thống lý tưởng nên có hình thái như thế nào? Dưới đây là những nguyên tắc mà tôi đúc kết được.
Giao dịch tự do, thuế giao dịch thấp
Điều quan trọng nhất trong thị trường bất động sản là sự tự do giao dịch. Không nên ngăn cản giao dịch chỉ vì giá nhà tăng. Điều gì sẽ xảy ra nếu chúng ta mở rộng khu vực hạn chế giao dịch đất đai, áp đặt nghĩa vụ cư trú thực tế và tăng thuế chuyển nhượng đối với người sở hữu nhiều nhà? Mọi người sẽ không bán nhà. Những quy định nhằm ngăn chặn đầu cơ lại vô tình tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung.
Theo nguyên lý thị trường, khi giá tăng thì số người bán phải tăng lên. Lẽ thường là khi giá cao, sẽ có người muốn bán. Thế nhưng, nếu dùng thuế và các quy định để chặn đường bán, thì dù giá có tăng, hàng cũng sẽ không xuất hiện trên thị trường. Kết luận rất đơn giản: Thuế giao dịch như thuế trước bạ và thuế thu nhập từ chuyển nhượng cần được giảm xuống mức tối đa, còn chi phí sở hữu thì nên đánh thuế trên diện rộng với mức vừa phải. Thuế giao dịch thấp, thuế sở hữu rộng khắp. Đây là cấu trúc đơn giản và dễ dự đoán nhất.
Phải nhìn vào ‘giá trị tài sản’ thay vì ‘số lượng căn nhà’
Vấn đề lớn nhất của hệ thống thuế hiện nay là tư duy lấy "số lượng căn nhà" làm trọng tâm. Một người sở hữu hai căn nhà trị giá 500 triệu won bị coi là người sở hữu nhiều nhà, trong khi người sở hữu một căn nhà trị giá 5 tỷ won lại là người sở hữu một căn nhà. Xét về mặt kinh tế, đây là điều bất hợp lý.
Việc áp dụng thuế dựa trên giá trị tài sản thay vì số lượng nhà là hợp lý hơn. Chính vì vậy, việc kế hoạch cải cách thuế lần này chuyển đổi thuế sở hữu nhà đất (thuế tài sản) từ dựa trên số lượng căn nhà sang dựa trên giá trị tài sản là đúng hướng. Tuy nhiên, đúng hướng không có nghĩa là đã xong. Cần phải xóa bỏ tư duy nhị phân rằng người sở hữu một căn nhà là "người tốt" còn người sở hữu nhiều nhà là "người xấu". Người sở hữu nhiều nhà đồng thời cũng là nhà cung cấp nhà cho thuê. Điều quan trọng không phải là họ có bao nhiêu căn nhà, mà là họ nắm giữ bao nhiêu tài sản và thu được lợi ích kinh tế nào từ đó.
Phải xây dựng tại nơi mọi người muốn sống
Xét trên tổng thể Hàn Quốc, có thể chúng ta không thiếu nhà ở. Nhưng chúng ta đang thiếu nhà ở tại những nơi mọi người mong muốn. Đây mới là mấu chốt. Dù có xây bao nhiêu nhà ở tại các địa phương, vấn đề nhà ở tại Seoul vẫn không được giải quyết. Người dân tập trung vào những khu vực cụ thể có công ăn việc làm, giao thông, trường học và khu thương mại thuận tiện.
Nếu vậy, chính sách không nên nói rằng "Đừng sống ở đó", mà nên là "Chúng tôi sẽ tạo điều kiện để nhiều người hơn có thể sống ở đó". Cần xây dựng cao tầng hơn tại các khu vực gần ga tàu, tái thiết nhanh chóng các khu nhà cũ, và cho phép tái phát triển các khu nhà thấp tầng nếu cư dân có nhu cầu.
Tái thiết không phải là vấn đề chính phủ tùy ý cho phép hay ngăn cản tùy theo tình hình thị trường. Nó nên tiến gần hơn đến một hệ thống tự động triển khai theo đúng trình tự khi tòa nhà đã xuống cấp đến một mức nhất định và được sự đồng ý của cư dân. Dự án chỉnh trang đô thị không phải là đặc quyền mà là sự trao đổi chất của thành phố. Tòa nhà sẽ già đi theo thời gian. Nhưng ở đất nước này, việc chính phủ có cho phép tái thiết hay không lại quan trọng hơn cả thực tế là căn hộ đã quá cũ. Cấu trúc này cần phải thay đổi.
Nguồn cung không phải là ‘số lượng căn’ mà là ‘khu vực sinh hoạt’
Mỗi khi có biện pháp mới, những con số hàng chục ngàn hay hàng trăm ngàn căn hộ lại xuất hiện. Thế nhưng, con người không sống trong các con số, họ sống trong khu phố. Dù cung cấp 1 triệu căn hộ, nhưng nếu mất hai tiếng để đi đến chỗ làm và không có giao thông, trường học hay khu thương mại, thì đó không phải là ngôi nhà mà mọi người mong muốn.
Đơn vị của chính sách cung ứng cần chuyển từ "số lượng căn nhà" sang "khu vực sinh hoạt". Không nên theo cách xây nhà trước rồi mới đặt đường ray tàu điện sau, mà phải quy hoạch giao thông, việc làm, trường học, thương mại và công viên thành một gói đồng bộ với nhà ở. Hơn nữa, quy hoạch đô thị một khi đã công bố thì dù chính quyền có thay đổi cũng phải tiếp tục thực hiện. Tuổi thọ của một căn hộ là 40-50 năm, nếu chính sách thay đổi mỗi 5 năm một lần thì không thể đưa ra các quyết định dài hạn bình thường được.
Cho vay không phải là vòi nước
Cũng cần chấm dứt kiểu mỗi khi giá nhà tăng thì khóa van cho vay, còn khi giá giảm thì mở van. Mục tiêu của chính sách tài chính không phải là điều tiết giá nhà, mà là ngăn chặn các hộ gia đình gánh khoản nợ vượt quá khả năng chi trả. Tiêu chuẩn không nên là nhà ở đâu hay là căn thứ mấy, mà là liệu người đó có thực sự đủ khả năng trả cả gốc lẫn lãi hay không. Chuyển trọng tâm từ LTV (tỷ lệ vay trên giá trị tài sản) sang DSR (tỷ lệ trả nợ trên thu nhập) là đúng đắn.
Và tiêu chuẩn này không nên đột ngột trở thành 40% khi giá nhà Seoul tăng, rồi lại thành 70% khi thị trường trì trệ. Quy định tài chính tốt không phải là quy định khắt khe, mà là quy định có thể dự đoán được.
Jeonse hay thuê tháng không phải là việc chính phủ định đoạt
Tôi không nghĩ rằng cần phải xóa bỏ Jeonse (thuê nhà trả một khoản tiền cọc lớn) hay khuyến khích thuê nhà trả phí tháng. Đối với những người có sẵn một khoản tiền lớn thì Jeonse phù hợp, còn với những người có dòng tiền ổn định thì thuê tháng có thể là lựa chọn tối ưu. Việc chính phủ cần làm không phải là lựa chọn hình thức cho thuê cụ thể, mà là tạo ra một thị trường nơi dù theo hình thức nào thì các giao dịch cũng được an toàn.
Người thuê nhà phải có khả năng xác minh dễ dàng các khoản nợ và quyền ưu tiên của chủ nhà trước khi ký hợp đồng, đồng thời thông tin về khả năng hoàn trả tiền cọc cũng phải được công khai minh bạch. Điều thị trường cho thuê cần nhất không phải là quy định, mà là sự tin tưởng.
Phúc lợi nhà ở phải hỗ trợ con người, không phải hỗ trợ giá cả
Không thể làm cho nhà ở trở nên rẻ đối với tất cả mọi người. Việc hạ giá căn hộ ở Gangnam để ai cũng có thể mua được là điều bất khả thi. Cần tách biệt chính sách phúc lợi và chính sách thị trường.
Đối với những người khó tự đảm bảo chỗ ở trên thị trường như người thu nhập thấp, thanh niên, người khuyết tật, người cao tuổi, chính phủ cần hỗ trợ tích cực. Tuy nhiên, không cần thiết phải kiểm soát giá cả toàn bộ thị trường nhà ở để làm điều đó. Hỗ trợ trực tiếp cho những người thực sự cần và để giá thị trường được quyết định bởi chính thị trường là cách hiệu quả nhất.
Cùng theo mạch đó, chính phủ cũng không có nghĩa vụ phải bảo vệ giá nhà ở mọi khu vực. Có những thành phố phát triển và có những thành phố suy tàn. Trong bất động sản cũng phải tồn tại rủi ro. Ở những khu vực dân số giảm, cần thu dọn nhà trống và thu gọn quy mô đô thị, còn ở những khu vực thu hút người dân, cần mạnh dạn tăng mật độ. Áp dụng cùng một chính sách cho mọi khu vực mới chính là sự bất công.
Điều quan trọng nhất là không thay đổi quy tắc
Và tôi có một nguyên tắc quan trọng nhất: Đó là không thay đổi chính sách một cách tùy tiện.
Thuế trước bạ là bao nhiêu, thuế chuyển nhượng là bao nhiêu, tái thiết được tiến hành như thế nào, vay vốn được tối đa bao nhiêu. Phải có niềm tin rằng những nguyên tắc này sẽ được duy trì ít nhất 10, 20 năm thì người dân mới có thể đưa ra quyết định dài hạn. Bất động sản không phải là mặt hàng mua hôm nay bán ngày mai. Đó là không gian mà một người đầu tư tiền tiết kiệm cả đời và một gia đình sinh sống trong hàng chục năm. Quy tắc của những tài sản như vậy không được phép thay đổi mỗi khi có bầu cử.
Rốt cuộc, chính sách bất động sản lý tưởng nhất mà tôi tưởng tượng ra lại khá... tẻ nhạt.
Việc mua bán diễn ra tự do. Thuế giao dịch thấp. Sở hữu nhà chịu mức phí hợp lý. Nhìn vào giá trị tài sản thay vì số lượng căn nhà. Tiếp tục xây dựng ở những nơi cần thiết. Tòa nhà cũ được tái thiết một cách tự nhiên. Cho vay dựa trên khả năng trả nợ. Công nhận sự đa dạng của các hình thức cho thuê. Hỗ trợ trực tiếp cho những nhóm đối tượng yếu thế. Và những nguyên tắc này không thay đổi trong thời gian dài.
Ở đây không có những biện pháp kịch tính nào cả. Không có "cuộc chiến với giá nhà", cũng không có "cuộc chiến với đầu cơ". Thay vào đó, thị trường sẽ có một thứ vô cùng quan trọng: Đó là sự dự đoán được.
Giá nhà có thể tăng, cũng có thể giảm. Chính phủ không thể ngăn cản điều đó. Tuy nhiên, chúng ta có thể tạo ra một xã hội mà trong quá trình một người kết hôn, sinh con, chuyển việc, đổi sang nhà rộng hơn hay thu nhỏ nhà khi về già, họ không bị cản trở việc di chuyển chỗ ở chỉ vì chính sách.
Hệ thống bất động sản tốt không phải là hệ thống giữ cho giá nhà đứng yên, mà là hệ thống cho phép con người được dịch chuyển.
Quan trọng hơn việc ổn định giá nhà chính là ổn định cuộc sống của con người.