[비즈한국] Kasa (đơn vị vận hành Kasa Korea), nền tảng đầu tư phân đoạn bất động sản đầu tiên tại Hàn Quốc, đã chính thức dừng hoạt động. Sau khi được tích hợp vào Daishin Financial Group, công ty vẫn tiếp tục thua lỗ và cuối cùng phải rời bỏ thị trường do không đạt được giấy phép môi giới đầu tư chứng khoán thụ hưởng. Trong bối cảnh quy định về chứng khoán mã hóa (Token Securities) dự kiến sẽ có hiệu lực vào năm 2027, dư luận đang đổ dồn sự chú ý vào chiến lược sắp tới của Daishin Financial, đơn vị từng kỳ vọng dẫn đầu thị trường chứng khoán mã hóa thông qua việc thâu tóm Kasa.
Sàn giao dịch chứng khoán thụ hưởng tài sản kỹ thuật số (DABS - Digital Asset Backed Securities) bất động sản đầu tiên tại Hàn Quốc, Kasa, đã kết thúc dịch vụ vào ngày 10 tháng 8. Kasa giải thích lý do dừng vận hành: “Chúng tôi đã nhận được sự chỉ định là dịch vụ tài chính đổi mới từ Ủy ban Dịch vụ Tài chính (FSC) để cung cấp thử nghiệm dịch vụ phát hành và giao dịch chứng khoán thụ hưởng tín thác bất động sản thương mại quy mô vừa và nhỏ. Tuy nhiên, sau khi thời hạn chỉ định dịch vụ tài chính đổi mới kết thúc, chúng tôi không đáp ứng được các yêu cầu thể chế hóa của luật mới và không thể lấy được giấy phép môi giới đầu tư chứng khoán thụ hưởng.”
Mặc dù Kasa đã thông báo về việc ngừng dịch vụ vào ngày 10 tháng 7, nhưng quá trình thanh lý doanh nghiệp đã được dự báo từ trước. Do Kasa không nhận các đợt phát hành mới trong nửa đầu năm nay và lần lượt bán đi các bất động sản đang nắm giữ như Bukchon Wolhajae, Seocho Gwell Tower và Sangam 235 Building. Nhân viên của Kasa Korea đã được xác nhận là đã chuyển sang làm việc tại Daishin Securities tùy theo lĩnh vực chuyên môn.
Kasa được chỉ định là dịch vụ tài chính đổi mới vào tháng 12 năm 2019 và bắt đầu hoạt động từ tháng 9 năm 2020. Đây là dịch vụ cho phép các cá nhân dễ dàng tiếp cận đầu tư vào các bất động sản thương mại vốn khó tiếp cận thông qua hình thức đầu tư phân đoạn. Nhà đầu tư sở hữu DABS có thể nhận lợi nhuận từ tiền thuê bất động sản và khi tòa nhà được bán, họ sẽ nhận được khoản chênh lệch giá dựa trên số lượng DABS đang sở hữu. Bắt đầu với tòa nhà Yeoksam London Ville ở Gangnam, Seoul vào năm 2020, Kasa đã tiến hành nhiều đợt đăng ký công khai khác như Trung tâm Công nghệ Hàn Quốc, Yeouido Excon Venture Tower, và Trung tâm Logistics TE ở Cheonan, Chungnam.
Daishin Financial Group đã thâu tóm Kasa vào năm 2023 nhằm đảm bảo mảng kinh doanh đầu tư phân đoạn bất động sản và xây dựng nền tảng để tiến vào thị trường chứng khoán mã hóa (chứng khoán dựa trên nền tảng blockchain). Tuy nhiên, việc Kasa không đạt được giấy phép môi giới đầu tư chứng khoán thụ hưởng đã khiến chiến lược của tập đoàn buộc phải thay đổi.
Sau khi Daishin Financial Group mua lại quyền quản lý và mảng kinh doanh tại Hàn Quốc của Kasa vào tháng 3 năm 2023, Hong Jae-geun, Giám đốc Đơn vị Thúc đẩy Kinh doanh mới của Daishin Securities, đã đảm nhận vị trí đại diện. Sự hợp tác giữa hai bên từng được kỳ vọng sẽ tạo ra hiệu ứng cộng hưởng, nhờ thế mạnh về đầu tư bất động sản của Daishin Group và khả năng thúc đẩy kinh doanh chứng khoán mã hóa của Daishin Securities.
Tuy nhiên, ngay cả khi được tích hợp vào một tập đoàn tài chính truyền thống, Kasa vẫn không thể vượt qua rào cản pháp lý. Các cơ quan quản lý tài chính đã tách biệt mảng phát hành và lưu thông đối với các loại chứng khoán mới như đầu tư phân đoạn từ năm 2025 và cấm kiêm nhiệm. Đối với phát hành chứng khoán, một loại giấy phép "nhỏ" (môi giới đầu tư chứng khoán thụ hưởng) đã được thiết lập mới. Các doanh nghiệp nhận được giấy phép này có thể phát hành chứng khoán phân đoạn, kêu gọi nhà đầu tư và môi giới giao dịch trực tiếp (1:1) giữa các nhà đầu tư trên thị trường phi tập trung.
Đối với giấy phép môi giới giao dịch phi tập trung (OTC) chứng khoán thụ hưởng để lưu thông, các điều kiện cấp phép đã được đặt ra rất nghiêm ngặt nhằm đảm bảo xử lý lệnh và thanh toán ổn định. Khác với giấy phép phát hành có vốn tự có tối thiểu là 1 tỷ KRW, giấy phép lưu thông yêu cầu điều kiện tương đương với các sàn giao dịch lớn, bao gồm vốn tự có tối thiểu 6 tỷ KRW và phải có ít nhất 8 chuyên gia nhân lực về CNTT.
Kasa, vốn đã nhiều lần gia hạn thời gian dịch vụ tài chính đổi mới, đã nộp đơn xin cấp phép sơ bộ cho nghiệp vụ môi giới đầu tư chứng khoán thụ hưởng vào tháng 6 năm 2025, nhưng việc thất bại trong việc lấy giấy phép đã khiến hoạt động kinh doanh gặp khó khăn. Các điều kiện cấp phép bao gồm vốn tự có, thiết lập hệ thống kiểm soát nội bộ và các quy định bảo vệ nhà đầu tư; được biết Kasa đã gặp khó khăn trong việc đáp ứng các điều kiện này. Đây là động thái tương tự với Funble, một công ty đầu tư phân đoạn bất động sản thế hệ thứ nhất khác. Funble đã ngừng vận hành nền tảng vào tháng 5 do không nhận được giấy phép môi giới đầu tư chứng khoán thụ hưởng và đã bị tuyên bố phá sản vào ngày 3 tháng 7, chỉ khoảng hai tháng sau đó.
Thay vì trực tiếp lấy giấy phép giao dịch phi tập trung để lưu thông các sản phẩm đầu tư phân đoạn, Kasa đã chọn tham gia vào liên danh KDX. Đây là liên danh bao gồm Kiwoom Securities, Kyobo Life Insurance, Kakao Pay Securities với tư cách là cổ đông lớn nhất và Sở giao dịch chứng khoán Hàn Quốc (KRX) tham gia với tư cách cổ đông từ 5% trở lên, trong số hai liên danh đã nhận được giấy phép sơ bộ (KDX, NXT).
Liên danh NXT là liên danh sàn giao dịch phi tập trung đầu tư phân đoạn với sự tham gia của hệ thống giao dịch thay thế (ATS) Nextrade làm cổ đông lớn nhất. Theo tình trạng đơn xin cấp phép sơ bộ do FSC công bố, các đơn vị như Shinhan Investment Corp., Musicow, INF Consulting, Hana Securities, Hanyang Securities và Eugene Investment & Securities đều là những cổ đông nắm giữ từ 5% trở lên.
Tuy nhiên, quá trình lấy giấy phép chính thức của hai liên danh bị kéo dài khiến Kasa không thể cầm cự thêm được nữa.
Một nguồn tin trong ngành cho biết: “Khi tách biệt lưu thông và phát hành, các công ty đầu tư phân đoạn bất động sản đang vận hành dưới dạng dịch vụ tài chính đổi mới không thể duy trì cấu trúc kinh doanh cũ. Các điều kiện về nhân lực và vật lực để lấy giấy phép là quá sức đối với các công ty nhỏ. Vì không thể thực hiện giao dịch thứ cấp chứng khoán thụ hưởng nên họ buộc phải thu hẹp dịch vụ và lợi nhuận cũng xấu đi.”
Trong khi đó, việc Kasa đóng cửa chỉ sau 3 năm kể từ khi được mua lại khiến dư luận quan tâm đến mảng kinh doanh chứng khoán mã hóa của Daishin Group. Về hướng đi sau khi giải thể dịch vụ Kasa, đại diện của Daishin Securities cho biết: “Hiện chưa có gì mới hoặc quyết định cụ thể nào được đưa ra.” Đối với việc thanh lý pháp nhân, họ cũng trả lời rằng: “Chúng tôi đang trong quá trình thanh lý tài sản nhưng việc đóng cửa doanh nghiệp vẫn chưa được quyết định cuối cùng.”
Vì những hạn chế trong cấu trúc lợi nhuận của đầu tư phân đoạn bất động sản đã bộc lộ rõ, chiến lược M&A (mua bán và sáp nhập) của tập đoàn cũng được dự đoán sẽ thay đổi. Kasa không hề có lãi ngay cả khi đã được tích hợp vào Daishin Group. Trong năm 2023, năm đầu tiên sau khi thâu tóm, công ty đạt doanh thu 200 triệu KRW nhưng lỗ ròng 6,7 tỷ KRW. Năm 2024, doanh thu đạt 300 triệu KRW với lỗ ròng 5,9 tỷ KRW. Hơn nữa, trong năm 2025, do vấn đề giấy phép khiến việc kinh doanh không thể diễn ra bình thường, doanh thu chỉ dừng lại ở mức 54 triệu KRW và lỗ ròng lên tới 5,9 tỷ KRW.
Việc thể chế hóa bị kéo dài khiến sức nóng của thị trường chứng khoán mã hóa bị giảm sút cũng là một vấn đề. Tuy nhiên, kỳ vọng vào thị trường sẽ thay đổi khi Luật Đăng ký điện tử cổ phiếu và trái phiếu (Luật chứng khoán điện tử) và Luật Thị trường vốn và kinh doanh đầu tư tài chính được sửa đổi từ đầu năm nay, đưa chứng khoán mã hóa vào khuôn khổ pháp lý chính thức từ tháng 2 năm 2027. Điều này là do các loại chứng khoán đa dạng như cổ phiếu, trái phiếu và chứng khoán thụ hưởng có thể được phát hành dưới dạng token (STO - Security Token Offering). Các công ty chứng khoán cũng đang có xu hướng tự xây dựng nền tảng STO của riêng mình.