[BizHanKook] Vào lúc 9 giờ 3 phút sáng thứ Sáu, ngày 6 tháng 11, KOSPI đã kích hoạt lệnh ngắt mạch (circuit breaker). Chỉ số này từng giảm xuống mức 4911 điểm trong phiên và đóng cửa ở mức 5059,69 điểm. Nếu tính cả mức giảm 5,28% của ngày hôm trước, tổng mức giảm trong hai ngày là khoảng 10,98%. Chỉ trong một ngày, 267 nghìn tỷ won vốn hóa thị trường đã bốc hơi. Nhà đầu tư nước ngoài đã bán ròng gần 12 nghìn tỷ won trong 6 phiên giao dịch, và tỷ giá Won/USD đã tăng 14,5 won lên mức 1356,6 won.
Ngòi nổ chính là Mỹ. Sau khi Đảng Dân chủ giành chiến thắng áp đảo trong cuộc bầu cử giữa kỳ, những lo ngại về quy định đối với trung tâm dữ liệu AI đã lan rộng, khiến chỉ số bán dẫn Philadelphia giảm 12,25% chỉ sau một đêm. SK Hynix giảm 10,44% và Samsung Electronics giảm 6,35%.
Cuối tuần này, bạn sẽ nhận được câu hỏi tương tự: “Chứng khoán giảm sâu thế này, liệu giá nhà có ổn không?”. Xin được trả lời ngay từ đầu: Việc chứng khoán lao dốc không nhất thiết làm sụp đổ toàn bộ thị trường bất động sản. Thay vào đó, nó có thể làm cho quá trình phân hóa vốn đã diễn ra trở nên nhanh chóng và rõ ràng hơn.
Ba con đường sự lao dốc lan sang nhà ở
Thứ nhất, thông qua dòng tiền thanh toán. Dưới các quy định cho vay chặt chẽ, nhà cao cấp thường được mua bằng tiền mặt thay vì vay vốn. Một phần lớn số tiền mặt đó nằm trong tài khoản chứng khoán. Lợi nhuận định giá tăng lên trong khi KOSPI vượt mốc 5000 chính là nguồn vốn để đổi nhà. Khi tài khoản giảm 11% chỉ sau hai ngày, mục "tiền bán cổ phiếu" trong kế hoạch huy động vốn cũng giảm theo. Điều này dẫn đến việc người mua trì hoãn hợp đồng hoặc buộc phải bán tháo bất động sản đang nắm giữ để bù đắp khoản thanh toán còn thiếu. Cú sốc này có thể tác động trước tiên đến thị trường cao cấp, nơi có tỷ trọng tài sản chứng khoán cao.
Xét theo số học thì rất đơn giản. Nếu một người dự định bán số cổ phiếu trị giá 1 tỷ won để bù vào khoản thanh toán nhà mà giá trị cổ phiếu giảm 11%, thì chỉ sau hai ngày, họ bị thiếu hụt 110 triệu won. Nếu là tài khoản tập trung đầu tư vào hai mã bán dẫn, con số hụt hổng có thể còn lớn hơn. Trong một thị trường không thể bù đắp bằng vay vốn, sự thiếu hụt 100 triệu won là đủ để làm lung lay toàn bộ một hợp đồng.
Thứ hai, tỷ giá và lãi suất. Khi tỷ giá tăng lên mức 1350 won, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc sẽ khó có thể hạ lãi suất. Những người đang chờ đợi lãi suất vay thế chấp nhà giảm sẽ phải tính toán lại từ đầu. Ngược lại, nếu cú sốc lan sang nền kinh tế thực khiến các cơ quan tiền tệ chuyển sang hướng nới lỏng, cục diện sẽ thay đổi hoàn toàn. Hiện tại vẫn chưa rõ thị trường sẽ đi theo hướng nào. Đây là biến số quan trọng nhất trong vài tuần tới.
Thứ ba, tâm lý. Trước khi xảy ra lao dốc, thị trường đã bắt đầu nguội lạnh. Tỷ lệ tăng giá hàng tuần của căn hộ tại Seoul đã giảm liên tiếp trong 3 tuần từ 0,16% (tuần thứ hai tháng 10) xuống 0,13%, 0,09% và 0,07%. Đây là tình trạng nhu cầu mua đã chững lại do các quy định cho vay. Tin tức về lệnh ngắt mạch xuất hiện đúng lúc này. Khi tâm lý bị ảnh hưởng, khối lượng giao dịch có thể giảm trước cả giá cả. Tôi dự đoán khối lượng giao dịch tháng 11-12 sẽ giảm đáng kể.
Một sự lao dốc, bốn thị trường khác biệt
Tại 3 quận Gangnam, khả năng xuất hiện các căn nhà bán gấp (hàng "cắt lỗ") là có. Quận Gangnam và Quận Seocho đã giảm liên tiếp trong 13 tuần. Tuần đầu tiên của tháng 11, Quận Gangnam giảm 0,39%, Quận Seocho giảm 0,37% và Quận Songpa giảm 0,17%. Các khu vực trọng điểm như Apgujeong, Gaepo, Banpo, Jamwon dẫn đầu đà giảm, thậm chí mức tăng lũy kế trong năm của Gangnam và Seocho đã chuyển sang âm. Đây là nơi tập trung nhiều nhà đầu tư chứng khoán nhất nên cũng là nơi chịu cú sốc đầu tiên. Tuy nhiên, cần nhớ rằng tại những nơi không còn quỹ đất xây dựng căn hộ mới, những căn nhà bán gấp sẽ không tồn tại lâu.
Vành đai bán dẫn đang được kiểm chứng giá trị. Cùng kỳ, tỉnh Gyeonggi tăng 0,20%, gấp ba lần mức tăng của Seoul, dẫn đầu bởi Giheung (Yongin) và Dongtan (Hwaseong). Giá cổ phiếu của Samsung Electronics/SK Hynix và kỳ vọng về tiền thưởng là nhiên liệu cho giá nhà tại khu vực này. Tâm điểm của đợt lao dốc lần này chính là ngành bán dẫn. Cần nhìn nhận khách quan: giá cổ phiếu giảm nhưng nhà máy không dừng hoạt động. Miễn là công việc và thu nhập được duy trì, nhu cầu thực vẫn tồn tại. Điều biến mất chính là phần "tiền chênh" vốn chạy theo giá cổ phiếu. Chỉ số cần quan sát tại khu vực này là liệu các tập đoàn Big Tech của Mỹ có thực sự cắt giảm kế hoạch đầu tư thiết bị hay không.
Vùng ven Seoul và thị trường thuê nhà (Jeonse) vận hành theo chu kỳ khác với chứng khoán. Giá Jeonse tại Seoul tăng 0,17% hàng tuần và mức tăng lũy kế trong năm đạt 9,10%. Các khu vực vùng ven như Seongbuk (0,41%) và Nowon (0,37%) đang nóng hơn. Jeonse chịu ảnh hưởng lớn từ nguồn cung căn hộ và nhu cầu thuê thay vì KOSPI. Những người trì hoãn mua nhà không biến mất, họ trở thành nhu cầu thuê nhà. Khi giá Jeonse tăng, nó có thể làm giảm áp lực giảm giá của thị trường mua bán. Giá Jeonse là một trong những chỉ báo sớm quan trọng của giá mua bán. Biến số cần theo dõi là nguồn cung nhà bán: lượng nhà chung cư rao bán tại Seoul đã tích tụ đến 80.400 căn. Cần theo dõi xem con số này có hướng tới mốc 90.000 căn hay không.
Phân khúc trung bình và địa phương sẽ có thời gian quan sát kéo dài hơn. Trước khi lao dốc, các khu vực tăng nhanh như Jongno (từ 0,35% xuống 0,19%), Dobong (từ 0,32% xuống 0,20%) và Seongbuk (từ 0,39% xuống 0,30%) đã bắt đầu giảm tốc độ tăng. 18 trong số 25 quận tại Seoul đã chậm lại. Khu vực ngoài thủ đô đi ngang ở mức 0,00%, Sejong là -0,01%. Đối với những nơi này, điều đáng lo ngại hơn cả sự lao dốc chính là "sự biến mất của giao dịch". Người mua chờ đợi thêm, còn người bán không chịu hạ giá. Những gia chủ dự định bán nhà trước mùa chuyển nhà mùa xuân năm sau cần tính toán ngược lại lịch trình bán nhà từ bây giờ.
Bài học từ năm 2008 và 2020
Trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, KOSPI vượt mốc 2000 vào năm 2007 nhưng sau đó giảm xuống mức 900 vào năm 2008. Các dự án tái thiết tại Gangnam là nơi lao dốc đầu tiên và cũng là nơi hồi phục đầu tiên vào năm sau đó. Trong đợt sụp đổ do COVID-19 vào tháng 3 năm 2020, KOSPI đã giảm xuống mức 1400. Bất động sản chỉ khựng lại một hoặc hai tháng, sau đó tăng vọt cùng chứng khoán nhờ luồng thanh khoản được bơm ra.
Hai trải nghiệm này cho thấy một kết luận chung. Yếu tố quyết định giá nhà không phải là việc chứng khoán lao dốc đơn thuần. Điều quan trọng nằm ở lãi suất, thanh khoản và nguồn cung theo sau đó. Việc khu vực thủ đô trải qua vài năm điều chỉnh sau năm 2008 còn do ảnh hưởng từ nguồn cung nhà mới và tình trạng tồn kho nhà chưa bán. Hiện tại, Seoul có điều kiện cung ứng khác biệt. Đây là giai đoạn thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt thiếu nhà cho thuê. Bài học để lại là việc bán tháo trong hoảng loạn ngay sau khi chứng khoán lao dốc không phải lúc nào cũng là lựa chọn khôn ngoan.
Vậy nên làm gì?
Đối với người không có nhà, nhu cầu thực: Chứng khoán lao dốc không phải là lý do để mua hay trì hoãn mua nhà. Tiêu chuẩn nằm ở giá Jeonse và khả năng tài chính của bạn. Nếu giá Jeonse tại khu vực bạn quan tâm đang tăng và lượng căn hộ cho thuê giảm, đó có thể là yếu tố hỗ trợ giá mua bán. Cần làm ba việc: Thứ nhất, kiểm tra tỷ trọng cổ phiếu trong nguồn vốn mua nhà. Ngân sách chỉ nên được lập dựa trên "số tiền đã hiện thực hóa" chứ không phải "giá trị định giá". Thứ hai, nếu có kế hoạch bán cổ phiếu để thanh toán số tiền còn lại, hãy chọn ngày thanh toán dư dả. Thứ ba, kiểm tra các căn nhà bán gấp tại khu vực quan tâm hàng tuần cho đến cuối năm. Những món hàng từ người bán đang cần tiền gấp có thể xuất hiện trong thị trường như hiện nay.
Đối với người có 1 nhà đang chuẩn bị đổi nhà: Nếu kế hoạch tài chính không dư dả, hãy ưu tiên "bán trước, mua sau". Trong thị trường khối lượng giao dịch giảm, việc mua trước mà không bán được nhà cũ là một cuộc khủng hoảng thực sự. Mặt khác, đây là giai đoạn thu hẹp khoảng cách. Trong khi Gangnam, Seocho (13 tuần) và Songpa (9 tuần) đang giảm, thì vùng ven Seoul và phía Nam tỉnh Gyeonggi lại đang tăng. Điều này có nghĩa là chi phí để chuyển lên khu vực cao cấp hơn đang giảm. Thị trường lao dốc có thể là thời điểm cánh cửa vào các khu vực cao cấp hé mở trong chốc lát.
Đối với nhà đầu tư có nhiều bất động sản: Hãy thận trọng với việc vội vàng bán tài sản bất động sản không liên quan đến giá trị của nó chỉ để bù lỗ chứng khoán. Nếu cần bán, hãy bán theo thứ tự ưu tiên từ khu vực có vị thế yếu nhất chứ không phải theo thứ tự thua lỗ. Hãy ghi chú ngày đáo hạn Jeonse và khoản vay, đảm bảo dòng tiền ít nhất trong 6 tháng. Đối với bất động sản ở vành đai bán dẫn (phân quyền căn hộ, đầu tư lướt sóng), hãy tạm dừng mua thêm cho đến khi kế hoạch đầu tư của các tập đoàn Big Tech và doanh nghiệp bán dẫn trong nước được xác nhận.
Điều cấm kỵ với tất cả mọi người: Đừng mang số tiền vừa bán lỗ cổ phiếu ra mua bất kỳ ngôi nhà nào chỉ vì nghe nói "bất động sản là tài sản an toàn". Trong thị trường lao dốc, thứ an toàn không phải là bất động sản, mà là vị trí đắc địa và cấu trúc tài chính mà bạn có thể chi trả.
Hãy nhìn vào giá Jeonse, không phải KOSPI
Chứng khoán biến động 6% một ngày, căn hộ Seoul biến động 0,07% một tuần. Sẽ là sai lầm nếu dùng cùng một nỗi sợ để phán đoán các tài sản có tốc độ khác nhau. Trong một tháng tới, chỉ cần kiểm tra ba điều: Liệu việc bán ròng của nhà đầu tư nước ngoài và tỷ giá có ổn định không, liệu các tập đoàn Big Tech Mỹ có thực sự cắt giảm đầu tư thiết bị hay không, và giá Jeonse khu vực bạn có bị chững lại không. Ngay cả khi hai yếu tố đầu xấu đi, nếu yếu tố thứ ba vẫn trụ vững, áp lực giảm giá nhà có thể bị hạn chế.
Trong thị trường lao dốc, đừng hỏi giá nhà trước, hãy hỏi giá Jeonse. Thị trường bất động sản càng phân định rõ ràng giữa "nơi sẽ tăng", "nơi sẽ trụ vững" và "nơi sẽ giảm" khi thị trường chứng khoán chao đảo. Bây giờ không phải là lúc sợ hãi, mà là lúc để lựa chọn.