[비즈한국] Lotte Shopping đang đẩy nhanh quá trình bán chi nhánh Lotte Department Store Mia cho IGIS Asset Management. Nếu thương vụ hoàn tất, Lotte Department Store Mia, vốn mở cửa từ năm 2006, có khả năng cao sẽ chấm dứt vai trò là một trung tâm thương mại sau khoảng 20 năm hoạt động. Thay vì tiếp tục vận hành trung tâm thương mại, IGIS Asset Management đang xem xét phương án phá dỡ tòa nhà hiện tại để xây dựng khu nhà ở cho thuê dài hạn. Sau khi từng mua lại hai trung tâm thương mại và chuyển đổi thành văn phòng, thương mại, lần này IGIS dự định biến trung tâm thương mại thành dự án nhà ở.
Theo ngành ngân hàng đầu tư (IB), Lotte Shopping gần đây đã chọn IGIS Asset Management làm đơn vị ưu tiên đàm phán để mua lại Lotte Department Store Mia. Mức giá giao dịch được biết đến là khoảng 220 tỷ won. Lotte Shopping đã tiến hành đấu thầu bán tài sản vào tháng 6 vừa qua nhưng không thể chọn được đơn vị ưu tiên đàm phán do chênh lệch giá giữa người bán và người mua. Sau đó, họ đã tiến hành đấu thầu lại và chọn IGIS Asset Management làm đối tác ưu tiên. Tuy nhiên, các cuộc đàm phán vẫn đang diễn ra và thương vụ chưa được chốt cuối cùng. Phía Lotte Department Store cũng thừa nhận việc chọn đơn vị ưu tiên đàm phán nhưng cho biết các điều khoản cụ thể vẫn chưa được quyết định.
Lotte Department Store Mia tọa lạc tại số 62 Dobong-ro, quận Gangbuk, Seoul, gần ga Mia-sageori trên tuyến tàu điện ngầm số 4. Diện tích đất là 7.372m2 và tổng diện tích sàn là 73.147m2. Lotte Shopping đã khai trương chi nhánh Mia vào tháng 12 năm 2006. Vào thời điểm đó, chi phí đầu tư lên tới khoảng 250 tỷ won và nơi đây đã được phát triển thành một cửa hàng lớn bao gồm cả rạp chiếu phim bên cạnh các gian hàng thương mại.
Việc bán chi nhánh Mia không phải là quyết định nhất thời. Lotte Shopping trước đó đã bắt đầu thanh lý các tài sản xung quanh chi nhánh Mia. Năm 2024, họ đã bán bãi đậu xe ngoài trời vốn được mua từ năm 2004 để dự phòng nhu cầu đậu xe bổ sung. Do hiệu quả kinh doanh của chi nhánh Mia không đạt kỳ vọng, khu đất này đã trở thành đất bỏ hoang, và được biết Lotte Shopping đã chuyển nhượng cho một bệnh viện gần đó với giá khoảng 20 tỷ won. Ngay từ lúc đó, giới chuyên môn đã dự đoán rằng việc bán bãi đậu xe có thể dẫn đến việc tái cơ cấu chi nhánh Mia trong tương lai. Lotte Shopping khi đó đã khẳng định rằng họ không xem xét việc rút lui khỏi chi nhánh Mia.
Cuối cùng, khoảng 2 năm sau khi bán bãi đậu xe, họ đã bước vào quy trình bán cả tòa nhà và khu đất của trung tâm thương mại. Nếu giao dịch này hoàn tất với mức giá được công bố là 220 tỷ won, Lotte Shopping sẽ thu về tổng cộng khoảng 240 tỷ won từ việc bán các tài sản tại chi nhánh Mia, bao gồm cả 20 tỷ won từ khu đất bãi đậu xe năm 2024. Tuy nhiên, 220 tỷ won hiện tại chỉ là mức giá trong quá trình đàm phán sơ bộ, giá bán cuối cùng có thể thay đổi tùy thuộc vào kết quả thương thảo.
Sự chênh lệch giữa giá bán và giá trị sổ sách của chi nhánh Mia cũng rất đáng chú ý. Theo tài liệu được công khai khi Lotte Shopping bắt đầu bán chi nhánh Mia vào năm ngoái, tính đến cuối năm 2024, giá trị sổ sách của chi nhánh này là 281,7 tỷ won, bao gồm 222,6 tỷ won giá trị đất và 59,1 tỷ won giá trị tòa nhà. Vào thời điểm đó, thị trường từng nhắc đến mức giá bán trên 300 tỷ won cho chi nhánh Mia.
So sánh đơn giản giữa mức giá 220 tỷ won của IGIS và giá trị sổ sách 281,7 tỷ won cho thấy mức chênh lệch giảm khoảng 61,7 tỷ won, tức là thấp hơn khoảng 22%. Tuy nhiên, không thể xem đây hoàn toàn là khoản lỗ thanh lý của Lotte Shopping. Con số 281,7 tỷ won là giá trị sổ sách tính đến cuối năm 2024, và có khả năng giá trị này đã thay đổi do khấu hao hoặc biến động giá trị tài sản, hơn nữa giá bán thực tế vẫn chưa được chốt. Chỉ khi giao dịch hoàn tất và Lotte Shopping công bố lợi nhuận/lỗ thanh lý thì mới có thể xác định chính xác quy mô thiệt hại.
Lý do đằng sau việc Lotte Shopping thúc đẩy bán dù giá thấp hơn dự kiến nằm ở năng lực cạnh tranh của chi nhánh Mia và chiến lược tối ưu hóa tài sản. Do cạnh tranh với các đối thủ như Hyundai Department Store chi nhánh Mia, nơi đây đã bị phân loại là chi nhánh không trọng yếu trong hệ thống Lotte Department Store về mặt doanh thu. Lotte Shopping đang theo đuổi chiến lược tập trung đầu tư vào các cửa hàng trọng điểm như cửa hàng chính (Main Store) và Jamsil, thay vào đó là thanh lý các cửa hàng kém hiệu quả và tài sản nhàn rỗi để đảm bảo thanh khoản. Đây được gọi là chiến lược "tạo thị trấn" (townization), kết hợp mua sắm, du lịch và nội dung tập trung quanh các trung tâm thương mại.
Ngược lại, đối với IGIS Asset Management, giá trị của chi nhánh Mia gần với "bất động sản" hơn là "trung tâm thương mại". Sau khi mua lại, IGIS đang cân nhắc phương án phá dỡ tòa nhà hiện tại để phát triển thành khu nhà ở cho thuê dài hạn. Chi nhánh Mia nằm trong khu vực hỗn hợp ở, gần ga Mia-sageori và xung quanh là các khu dân cư quy mô lớn như Gireum và Mia New Town. IGIS được cho là đã nhận định rằng xét về cấu trúc và độ cao tầng của tòa nhà trung tâm thương mại hiện tại, việc phá dỡ để xây dựng lại sẽ phù hợp hơn là cải tạo.
Đây không phải là lần đầu tiên IGIS Asset Management chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản trung tâm thương mại. Năm 2020, cùng với Woori Construction, IGIS đã mua lại bất động sản của Lotte Department Store Bundang cũ với giá 230 tỷ won. Lotte Department Store đã đóng cửa chi nhánh Bundang vào tháng 3 năm nay, và IGIS đang chuyển đổi tòa nhà đó thành "Timewalk Bundang", một khu phức hợp văn phòng và bán lẻ. Trong tổng diện tích sàn 77.720m2, 66,2% sẽ được thiết kế làm không gian văn phòng, và Line Plus đã quyết định thuê từ tầng 4 đến tầng 8. Công trình dự kiến hoàn thành vào tháng 10 năm 2028.
Không gian của Hyundai Department Store cũ tại D-Cube City, Sindorim, Seoul cũng tương tự. Khi mua lại bất động sản này vào năm 2022, IGIS đã đánh giá rằng năng lực cạnh tranh của các cơ sở bán lẻ hiện có thấp, nên đã lập kế hoạch chuyển đổi sang các mục đích khác như văn phòng. Hiện tại, dự án chuyển đổi không gian trung tâm thương mại cũ thành khu phức hợp văn phòng và bán lẻ đang được tiến hành.
Nếu như ở chi nhánh Bundang và D-Cube City, họ tận dụng diện tích sàn rộng và trần cao của tòa nhà để chuyển đổi thành văn phòng và cơ sở thương mại, thì cách tiếp cận với chi nhánh Mia lại khác. Họ đang cân nhắc việc phá dỡ hoàn toàn tòa nhà để phát triển thành khu nhà ở. Đối với IGIS, đây sẽ là dự án chuyển đổi trung tâm thương mại thứ ba, nơi họ không bị ràng buộc bởi công năng cũ mà tối đa hóa giá trị phát triển của vị trí và quỹ đất. Trong ngành bất động sản, cũng có nhiều đánh giá liên tục rằng chi nhánh Mia có giá trị như một khu đất phát triển phức hợp hơn là giá trị kinh doanh trung tâm thương mại.