[비즈한국] Ngày 23 tháng 7, tòa nhà phụ KBS tại Yeouido. 100 phút dự kiến đã kéo dài thành 193 phút. Chỉ riêng tại buổi ‘Thảo luận toàn dân về chính sách bất động sản’ kéo dài hơn 3 tiếng, đã có 28 câu hỏi và nhiệm vụ được đưa ra. Con số này tự thân nó đã là một thông điệp. Điều đó có nghĩa là ngay cả Chính phủ cũng chưa có đủ câu trả lời cho tất cả, đồng thời cũng cho thấy quyết tâm giải quyết trực diện vấn đề này.
Buổi thảo luận đã kết thúc. Những ý kiến đánh giá sau đó tràn ngập khắp nơi. Giờ đây, thị trường đang đổ dồn ánh nhìn vào các biện pháp toàn diện dự kiến công bố vào cuối tháng 7, muộn nhất là đầu tháng 8. Điều gì sẽ xuất hiện? Và chúng ta cần chuẩn bị những gì? Hãy cùng điểm lại những tín hiệu đã lộ diện từ buổi thảo luận theo trình tự.
Một. Những điều đã xác định—Đã định rõ hướng đi, chỉ còn lại cường độ
Tổng thống cho biết: “Người dân nhìn chung đồng ý rằng cần tăng cường thuế sở hữu”. Phần còn lại chỉ là “tăng bao nhiêu, phân hóa như thế nào”. Có thể hiểu là hướng đi đã chốt, chỉ còn lại mức độ thực hiện.
Có một phát biểu đáng chú ý hơn cả. Đó là chẩn đoán về hiện tượng ‘một căn nhà đắt giá’ (túi khôn). Tổng thống nhận định về hiện tượng này rằng: “Nó tạo ra cơ hội đầu cơ hiệu quả nhất”, “Việc không phân biệt giữa mục đích cư trú và đầu tư đã dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng từ những lỗ hổng nhỏ”.
Lý do phát biểu này quan trọng là vì người đứng đầu chính sách đã công khai thừa nhận trên diễn đàn rằng hiện tượng ‘một căn nhà đắt giá’ thống trị thị trường những năm qua không phải do lòng tham của người tham gia thị trường, mà là cấu trúc do chính sách tạo ra. Khi đánh thuế nặng vào việc sở hữu nhiều nhà, tài sản sẽ dồn vào một căn. Căn nhà càng đắt giá càng có lợi, nên người ta đổ xô về những nơi đắt đỏ nhất. Gangnam tăng giá, Mapo và Seongdong tăng theo, Nowon và Seongbuk cũng bám đuổi. Các quy định chưa bao giờ làm giảm tổng nhu cầu, chúng chỉ thay đổi thứ tự xếp hàng mà thôi.
Nếu vậy, hướng giải quyết cũng trở nên rõ ràng. Không phải là ‘số lượng’ nhà ở, mà là ‘giá trị’. Trên thực tế, tại buổi thảo luận của các bộ ngành về thuế, phương án chuyển đổi tiêu chuẩn tính thuế bất động sản toàn diện (Comprehensive Real Estate Holding Tax) từ dựa trên số lượng nhà sở hữu sang dựa trên tổng giá trị đã được thảo luận. Phương án phân hóa thuế sở hữu và thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tùy theo việc có cư trú thực tế hay không cũng đã được đưa ra. Đây là những sự thật đã được xác nhận đến thời điểm này.
Hai. Những điều dự đoán—Ba trụ cột: Thuế, Tài chính và Nguồn cung
Thứ nhất, về thuế. Điều chỉnh khung thuế suất và khung tính thuế đối với thuế bất động sản toàn diện, nâng tỷ lệ giá trị thị trường công bằng, tái cơ cấu chế độ giảm trừ đặc biệt cho người sở hữu một căn nhà lâu năm theo hướng ưu tiên cư trú thực tế, và cắt giảm ưu đãi cho nhà không cư trú đang là những nội dung được bàn thảo nhiều nhất. Trong số đó, tỷ lệ giá trị thị trường công bằng là nội dung thuộc nghị định thi hành nên không cần thông qua Quốc hội. Những nội dung còn lại đều là các vấn đề cần sửa đổi luật.
Thứ hai, về tài chính. Luồng thông tin cho thấy định hướng đang được điều chỉnh từ việc áp dụng toàn diện sang phương thức “nhắm mục tiêu” (pin-point) đối với việc hạn chế bảo lãnh khoản vay thuê nhà Jeonse của người sở hữu một căn nhà nhưng không cư trú, chỉ giới hạn ở những trường hợp “đầu cơ rõ ràng”. Ở phía ngược lại, có những yêu cầu nới lỏng quy định vay vốn cho thanh niên và những người chưa có nhà thực sự có nhu cầu cư trú. Trong hơn 4.800 ý kiến thu thập trước đó, đây chính là yêu cầu chiếm đa số.
Thứ ba, về nguồn cung. Giáo sư Jin Mi-yoon của Đại học Myongji, người chịu trách nhiệm phát biểu chính, đã chỉ ra rằng: “Điều đáng lo ngại nhất không phải là sự sụt giảm nguồn cung tạm thời, mà là sự đứt gãy của chuỗi cung ứng”, đồng thời lưu ý rằng khối lượng khởi công tại khu vực thủ đô đã giảm xuống còn một nửa so với trước đây. Việc khôi phục đường ống dẫn từ cấp phép, khởi công, hoàn công đến nhập cư, giải quyết nút thắt trong các dự án chỉnh trang đô thị, và phục hồi nguồn cung nhà ở phi căn hộ (vốn sụt giảm mạnh sau các vụ lừa đảo tiền đặt cọc Jeonse) đã được đề ra như những nhiệm vụ cấp bách.
Ba. Sự lệch pha về thời gian không được phép bỏ qua
Ở đây, tôi cần nhấn mạnh điểm quan trọng nhất về mặt thực tiễn. Thời gian biểu của chính sách thuế và tài chính là khác nhau.
Việc sửa đổi luật thuế cần thông qua Quốc hội, và hầu hết phải đến năm sau mới thực sự được áp dụng. Ngược lại, các quy định tài chính có hiệu lực ngay lập tức thông qua quy định giám sát và hướng dẫn hành chính. Điều gây biến động thị trường trong ngắn hạn không phải là thuế mà là các khoản vay. Nếu đọc phản ứng giá ngay sau khi công bố là hiệu ứng của chính sách thuế, đó sẽ là một sự hiểu lầm.
Hơn nữa, các biện pháp sẽ không kết thúc trong một lần. Chính phủ có kế hoạch tung ra phương án cải cách thuế trước, sau đó mới đến các biện pháp cung ứng và tài chính theo trình tự. Không có nghĩa là cứ không có trong lần công bố đầu tiên thì sẽ không xuất hiện.
Do đó, khi đọc văn bản công bố, tôi khuyên bạn nên phân loại và đánh dấu từng mục thành ba nhóm: Thứ nhất, những nội dung có hiệu lực ngay qua nghị định và hướng dẫn hành chính. Thứ hai, những nội dung cần sửa đổi luật. Thứ ba, những nội dung chỉ mới nêu hướng đi, chi tiết sẽ để sau. Cú sốc ngắn hạn của thị trường chỉ đến từ nhóm thứ nhất, việc thay đổi cấu trúc tài sản thực sự nằm ở nhóm thứ hai, và nhóm thứ ba là phần giới thiệu cho vòng tiếp theo. Nếu trộn lẫn ba điều này khi đọc, bạn sẽ có phản ứng thái quá hoặc ứng phó không thỏa đáng.
Bốn. Thị trường đã trả lời
Tuần thứ ba của tháng 7 (tính đến ngày 20), giá mua bán căn hộ tại Seoul tăng 0,27%, tiếp tục chuỗi tăng giá 75 tuần liên tiếp. Mặc dù biên độ tăng đã giảm nhẹ so với 0,30% của tuần trước, nhưng đây là điều ai cũng biết.
Điều thực sự cần quan sát là giá Jeonse (thuê nhà dài hạn trả lãi trước). Trong cùng tuần đó, giá Jeonse căn hộ tại Seoul cũng tăng 0,27%. Nếu nhìn vào lũy kế từ đầu năm, giá mua bán tăng 5,74% và giá Jeonse tăng 5,72%, hai chỉ số này gần như ngang bằng nhau. Jeonse là thị trường có giá trị sử dụng thuần túy, nơi không có chỗ cho nhu cầu đầu cơ. Việc giá Jeonse tăng với tốc độ tương đương với giá mua bán cho thấy sự tăng giá hiện tại ở Seoul gần như là dấu hiệu của việc thiếu không gian sống thực tế hơn là bong bóng đầu cơ. Giá Jeonse không biết nói dối.
Thị trường phân phối căn hộ cũng cho thấy điều tương tự. Chỉ số dự báo bán căn hộ tại Seoul của Viện Nghiên cứu Nhà ở đã tăng từ 100,0 vào tháng 5, 6 lên 114,3 vào tháng 7. Tỷ lệ cạnh tranh giành quyền mua ưu tiên đợt 1 tại một dự án ở Seocho-dong hồi tháng 4 là 1.099:1. Việc tỷ lệ cạnh tranh đăng ký mua căn hộ tăng lên trong một thị trường bị chồng chất quy định chính là dấu hiệu cho thấy nguồn cung mới đã trở nên khan hiếm. Không phải nhu cầu biến mất, mà là con đường tiếp cận đã bị thu hẹp.
Ngược lại, giá căn hộ ở các tỉnh thành địa phương đã quay về trạng thái đi ngang. Daegu, Gyeongbuk, Chungnam và Jeju ghi nhận sự sụt giảm. Không phải toàn quốc đều quá nhiệt. Nếu giải quyết sự chênh lệch này bằng một biện pháp duy nhất, chúng ta sẽ không thể kìm hãm được Seoul mà chỉ làm cho các tỉnh thành bị đóng băng. Việc tỷ lệ tăng giá tại Dongtan, Hwaseong giảm từ 0,73% xuống 0,25% sau khi chỉ định khu vực quy định cho thấy hiệu quả của các quy định, nhưng đồng thời cũng cần xem xét nhu cầu đó đã đi đâu để có một sự giải thích trọn vẹn.
Tất nhiên, các phản biện cũng rất đáng lắng nghe. Những chỉ trích về việc thuế suất thực tế trên tài sản sở hữu thấp hơn so với các nước lớn và sự bất bình đẳng tài sản ngày càng sâu sắc, cùng logic về sự công bằng trong việc đánh thuế thu nhập không do lao động, là hoàn toàn chính đáng. Phe đối lập cho biết đang chuẩn bị phương án thay thế theo hướng giảm thuế cho người sở hữu đến 3 căn nhà, nên phương án cuối cùng trong quá trình thảo luận tại Quốc hội có thể sẽ khác đi. Bản công bố không hẳn là phương án thực thi cuối cùng.
Năm. Vậy cần ứng phó thế nào?
Người chưa có nhà thực sự có nhu cầu cư trú: Bạn có thể kỳ vọng vào việc nới lỏng quy định vay vốn. Tuy nhiên, kể từ khi mở rộng khu vực cho phép giao dịch đất đai, hình thức mua nhà kèm hợp đồng Jeonse đã bị chặn lại khiến nguồn cung Jeonse giảm, và việc chuyển đổi sang thuê nhà trả tiền tháng đang diễn ra nhanh hơn. Đây là giai đoạn mà chi phí chờ đợi đắt đỏ hơn trước. Thay vì đặt ra lựa chọn "hoặc là đăng ký mua, hoặc là mua nhà", tốt hơn nên áp dụng chiến lược song song.
Người sở hữu một căn nhà và đang cư trú thực tế: Đây là vị thế an toàn nhất trong các biện pháp lần này. Tuy nhiên, vì mọi thảo luận đều đang tái cấu trúc theo tiêu chuẩn "cư trú thực tế", việc quản lý lịch sử cư trú chính là cách tiết kiệm thuế. Đối với việc đổi nhà, đợi đến khi xác nhận hình thức cuối cùng của việc cải cách giảm trừ đặc biệt cho người sở hữu lâu năm rồi hãy hành động cũng chưa muộn.
Người sở hữu một căn nhà nhưng không cư trú: Nói thẳng ra, đây là vị thế dễ bị tổn thương nhất trong giai đoạn này. Bạn đang đồng thời bị nhắm đến từ cả chính sách thuế (cắt giảm ưu đãi nhà không cư trú) và tài chính (hạn chế bảo lãnh khoản vay Jeonse). Tốt hơn là hãy quyết định xem sẽ chuyển sang cư trú thực tế hay giải quyết (bán đi) trước khi các thông báo được đưa ra.
Người sở hữu nhiều nhà: Có một điểm nghịch lý. Khi tiêu chuẩn tính thuế chuyển từ "số lượng" sang "giá trị", những bất lợi tương đối mà nhiều căn nhà giá rẻ/trung bình từng gánh chịu sẽ giảm đi, trong khi lợi thế (premium) mà một căn nhà siêu đắt giá từng được hưởng sẽ bị thu hẹp. Bạn cần thực hiện công việc tính toán lại danh mục đầu tư của mình không phải theo số lượng mà theo tổng giá trị.
Sáu. Câu hỏi còn bỏ ngỏ
Về vấn đề tái thiết và tái phát triển, Tổng thống cho biết: “Môi trường sống được cải thiện, nhưng phần lớn cư dân cũ phải rời đi, và tổng số hộ gia đình thực tế lại giảm xuống”. Đây là một nhận định chính xác. Tuy nhiên, việc khó tìm được đất mới để phát triển trong phạm vi Seoul cũng là sự thật mà Tổng thống đã thừa nhận. Nếu các dự án chỉnh trang đô thị không phải là câu trả lời, thì nguồn cung của Seoul sẽ đến từ đâu? Việc câu trả lời cho câu hỏi này có nằm trong các biện pháp toàn diện lần này hay không sẽ quyết định sự thành bại.
Thuế có thể thay đổi bản đồ (thị trường). Nhưng điều thay đổi thị trường cuối cùng vẫn là nguồn cung. Nếu buổi thảo luận 193 phút đó đã giúp xác nhận lại sự thật đó một lần nữa, thì chỉ riêng điều đó thôi cũng đã mang ý nghĩa rồi.