[비즈한국] Những diễn biến gần đây xung quanh việc miễn giảm thuế sở hữu nhà toàn quốc (Jongbu-se) đối với người sở hữu một căn nhà nhưng không cư trú tại đó là một bài học đắt giá. Ngày 3 tháng 8, Chính phủ thông báo sẽ giảm mức miễn trừ cơ bản từ 1,2 tỷ won xuống còn 900 triệu won. Đến ngày 26 tháng 8, họ rút lại quyết định này và quay trở về mức 1,2 tỷ won. Sau đó, vào ngày 2 tháng 9, đảng cầm quyền tuyên bố sẽ thúc đẩy kế hoạch nâng mức miễn trừ này lên đồng loạt 1,4 tỷ won.
Chính sách thay đổi ba lần trong một tháng
Có thể nói hướng đi của chính sách đã thay đổi ba lần chỉ trong vòng một tháng.
Trong khoảng thời gian đó, chuyện gì đã xảy ra trên thị trường? Các chủ nhà ở khu vực Gangnam, vì lo ngại gánh nặng thuế, đã giảm giá chào bán lên tới 300 triệu won. Nhưng ngay khi phương án sửa đổi được công bố, họ bắt đầu liên hệ với các đơn vị môi giới để hỏi xem có thể hủy giao dịch bán hay không. Người phán đoán chậm một bước đã mất đi 300 triệu won, còn người nhanh một bước đã giữ được tài sản. Sự khác biệt giữa hai người không nằm ở quy mô tài sản mà nằm ở tốc độ đọc hiểu và đưa ra quyết định dựa trên chính sách.
Tôi không cho rằng cơ cấu thị trường như thế này là đáng mong đợi. Không có lý lẽ nào phản đối nguyên tắc rằng chính sách cần phải đơn giản và dễ dự đoán. Tuy nhiên, việc các nguyên tắc này không được tuân thủ cũng không làm thay đổi thực tế hiện nay. Ngay lúc này, mỗi cá nhân vẫn phải tự đưa ra quyết định của riêng mình. Vì vậy, chẳng còn cách nào khác là phải học tập.
Nếu không hiểu về thuế, bạn không thể chọn nhà
Gần đây, một hiện tượng đáng chú ý đang xuất hiện trên thị trường căn hộ tại Seoul. Đó là tình trạng đảo ngược giá, nơi các căn hộ có diện tích sử dụng 84㎡ lại được giao dịch với giá cao hơn cả căn hộ 114㎡ trong cùng một khu phức hợp.
Tại chung cư Cheonggye Byeoksan ở quận Seongdong, căn 84㎡ được giao dịch với giá 1,71 tỷ won, trong khi căn 114㎡ chỉ có giá 1,56 tỷ won. Hiện tượng tương tự cũng được ghi nhận tại Sangam World Cup Park Complex 5 ở quận Mapo, SK Bukhansan City ở quận Gangbuk, Gwanak Woosung ở quận Gwanak và Hong-eun Byeoksan ở quận Seodaemun. Các giao dịch đảo ngược giá như vậy đã tăng 2,6 lần trong vòng một năm, từ 147 vụ lên 386 vụ, và số lượng các khu chung cư có tình trạng này cũng tăng từ 84 lên 162 nơi.
Nguyên nhân rất rõ ràng. Các khoản vay ưu đãi chính sách, bao gồm khoản vay đặc biệt cho trẻ sơ sinh, tập trung vào các căn hộ có diện tích sử dụng dưới 85㎡, và hạn mức cho vay thế chấp nhà cũng được phân chia dựa trên mốc 1,5 tỷ won. Trên thực tế, các giao dịch căn hộ dưới 1,5 tỷ won chiếm tới 80% tại Seoul, và ở khu vực Đông Bắc, cứ ba căn hộ đạt mức giá kỷ lục thì có một căn thuộc loại hình "căn hộ quốc dân" (85㎡).
Giờ đây, giá nhà phụ thuộc nhiều hơn vào các vạch ranh giới do chính sách thiết lập thay vì chất lượng sống hay giá trị vị trí. 1,5 tỷ, 2 tỷ, 4,6 tỷ won, diện tích 85㎡, 2,5 tỷ won. Mỗi khi một vạch ranh giới mới được kẻ ra, nhu cầu lại đổ dồn về phía dưới mức đó, và giá cả tại phân khúc tập trung đó sẽ tăng lên.
Nếu không hiểu các quy định về thuế và vay vốn, bạn không thể phán đoán phân khúc nào sẽ biến động. Đây không chỉ là vấn đề của các nhà đầu tư. Đối với những người có nhu cầu thực, đây còn là vấn đề cấp bách hơn vì nó thay đổi lựa chọn nhà ở với cùng một ngân sách, thay đổi giá cả sau vài tháng và thay đổi gánh nặng thuế tại thời điểm bán nhà.
Cơ cấu càng ở lâu càng bất lợi
Khi khấu trừ đặc biệt đối với thời gian sở hữu dài hạn được chuyển đổi thành khấu trừ thu nhập đối với thời gian cư trú dài hạn, một giới hạn khấu trừ mới được thiết lập: 2 tỷ won vào năm 2028 và 1 tỷ won từ sau năm 2029.
Hãy xem xét một trường hợp cụ thể. Nếu bạn mua một ngôi nhà với giá 600 triệu won vào năm 2003, cư trú trên 20 năm và bán với giá 6 tỷ won vào năm 2026, theo chính sách hiện hành, số tiền được khấu trừ lên tới 3,456 tỷ won và thuế thu nhập chuyển nhượng là 358 triệu won. Tuy nhiên, sau năm 2029, khoản khấu trừ bị giới hạn ở mức 1 tỷ won, khiến thuế chuyển nhượng tăng vọt lên 1,57 tỷ won.
Trong cơ cấu này, người ta thậm chí còn nói rằng "cư trú 2-3 năm rồi bán khi giá tăng để chuyển đi sẽ có lợi hơn về thuế". Một số chỉ trích cho rằng "Chính phủ đang khuyến khích việc mua đi bán lại trong ngắn hạn". Một cư dân đã sống 40 năm tại Cheongdam-dong, quận Gangnam, than thở: "Tôi chẳng làm gì cả, chỉ sống trong căn nhà đó mà giá nhà đã tăng lên".
Bỏ qua các cuộc thảo luận về tính hợp lý của chính sách, điều quan trọng đối với cá nhân là khả năng ứng phó. Trong cơ cấu này, thời điểm bán quyết định quy mô tài sản. Sự khác biệt giữa việc bán vào năm 2027 và 2029 có thể lên tới hàng trăm triệu đến hơn một tỷ won, và sự khác biệt đó nảy sinh chỉ từ thông tin về "thời điểm thiết lập giới hạn khấu trừ mới".
Đó chính là lý do tại sao kết quả có thể khác biệt dù cùng sở hữu một ngôi nhà.
Vay vốn là vấn đề về tư cách, không phải về hạn mức
Nhiều người coi vay vốn là câu hỏi "có thể vay được bao nhiêu". Tuy nhiên, câu hỏi quan trọng hơn trên thị trường hiện nay là "liệu tôi có đủ tư cách để vay hay không".
Mục tiêu tăng trưởng tổng dư nợ cho vay hộ gia đình đã được nâng từ 1,5% lên 3% chỉ sau bốn tháng. Tuy nhiên, khả năng mở rộng này được ưu tiên phân bổ cho các khoản vay tập thể và hỗ trợ thanh niên, người có tín dụng trung bình hoặc thấp. Một quan chức trong ngành ngân hàng cho biết: "Ngay cả khi thực hiện xong các khoản vay tập thể và vay cho người tín dụng thấp mà vẫn còn dư địa, cũng rất khó để tăng các khoản vay thế chấp nhà thông thường".
Từ tháng 1 năm sau, tiền thưởng thành tích sẽ không được tính là thu nhập thường xuyên. Nếu tỷ lệ tăng thu nhập bao gồm tiền thưởng vượt quá 20%, tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DSR) sẽ được tính theo mức thu nhập trung bình của 2 năm gần nhất; nếu vượt quá 30%, sẽ tính theo mức thu nhập trung bình của 3 năm. Mặc dù đây là biện pháp nhắm vào khoản tiền thưởng lớn của các tập đoàn lớn, nhưng trên thực tế, người lao động tại các doanh nghiệp vừa và nhỏ – những người có mức lương cơ bản thấp và tỷ trọng tiền thưởng cao – mới là đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề hơn.
Tại các khu vực yêu cầu giấy phép giao dịch đất đai, do nghĩa vụ phải cư trú thực tế, bạn không thể sử dụng tiền cho thuê nhà (Jeonse), vì vậy trên thực tế bạn cần tiền mặt toàn bộ. Đây chính là lý do khiến đơn đăng ký giao dịch đất đai tại 3 quận Gangnam giảm 77%. Tại hiện trường, dư luận phản ứng: "Liệu có bao nhiêu người mua sở hữu sẵn 3 tỷ won tiền mặt?".
Ngược lại, nhân viên Samsung Electronics có thể vay nội bộ tối đa 500 triệu won với lãi suất 1,5%/năm kể từ tháng 9. Điều này diễn ra trong bối cảnh lãi suất cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại đã vượt ngưỡng 7%. Kết quả là quận Yeongtong, Suwon đã ghi nhận tỷ lệ tăng giá cao nhất cả nước.
Trong cùng một thị trường, có người không thể vay vốn, có người lại vay được với lãi suất 1,5%. Nếu không hiểu cấu trúc này, bản kế hoạch tài chính của bạn sẽ không bao giờ đứng vững. Trên thực tế, trong tháng 8, đã có 168 hợp đồng mua bán căn hộ tại Seoul bị hủy bỏ. Các quận như Nowon, Gangseo, Dongdaemun và Gangdong đứng đầu danh sách, phần lớn là do các khoản vay không được giải ngân như dự kiến, khiến kế hoạch tài chính bị đổ vỡ.
Việc đặt cọc rồi mới kiểm tra điều kiện vay vốn là một trình tự sai lầm.
Dự án chỉnh trang là bài kiểm tra tổng hợp về thuế và tài chính
Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư vào tái phát triển hoặc tái thiết, có những điểm bắt buộc phải kiểm tra.
Thứ nhất, thuế đối với thành viên gốc và thành viên kế thừa là khác nhau. Thành viên gốc không phải chịu thuế thu nhập đối với mảnh đất sở hữu hiện hữu và chỉ nộp thuế đối với tòa nhà sau khi hoàn thành. Ngược lại, thành viên kế thừa phải chịu thuế trước bạ hai lần: một khi nhận quyền nhập cư và một khi đăng ký sau khi hoàn công. Các mốc thời gian như ngày phê duyệt kế hoạch xử lý quản lý, ngày phá dỡ, ngày hoàn công quyết định cách tính thuế thu nhập chuyển nhượng. Trong các dự án chỉnh trang, "khi nào mua" cũng quyết định gánh nặng thuế quan trọng không kém "mua với giá bao nhiêu".
Thứ hai, chế độ thu hồi lợi nhuận vượt mức từ tái thiết sẽ được áp dụng triệt để. Có 46 khu phức hợp tại Seoul với 18.000 thành viên nằm trong diện này, mức đóng góp trung bình là 120 triệu won, tùy từng dự án có thể lên tới từ 300 triệu đến 700 triệu won. Gần đây, xuất hiện các giao dịch kèm điều khoản đặc biệt chuyển gánh nặng này sang cho người mua, và Chính phủ coi đây là lĩnh vực của các hợp đồng tư nhân. Nếu không kiểm tra kỹ trước khi mua, bạn có thể phải gánh khoản nợ hàng trăm triệu won.
Thứ ba, phải kiểm tra khả năng kinh doanh của dự án. Một trường hợp ở Siheung, Gyeonggi cho thấy: 6 năm trước, một nhà đầu tư mua căn hộ trong dự án tái thiết với giá 265 triệu won, đóng thêm khoản phí phân bổ để tổng đầu tư là 565 triệu won, nhưng hiện nay giá chào bán chỉ dừng lại ở mức 600 triệu won. Lợi nhuận sau 6 năm chỉ là 35 triệu won.
Không phải cứ căn hộ giá rẻ là có lợi. Nếu tỷ lệ đất sở hữu riêng nhỏ, phần chia cho thành viên sẽ ít dẫn đến phí phân bổ tăng cao. Căn hộ loại hình 31㎡ ở Sanggye-dong, quận Nowon là một ví dụ. Mặc dù giá bán khoảng 600 triệu won rất dễ tiếp cận, nhưng nếu bỏ qua yếu tố tỷ lệ đất sở hữu trên mỗi hộ gia đình nhỏ, gánh nặng phí phân bổ có thể vượt xa dự tính. Ngược lại, không ít trường hợp các căn hộ có tỷ lệ đất sở hữu lớn lại đang bị định giá thấp.
Rủi ro lớn nhất trong kinh doanh cho thuê là thay đổi chính sách
Năm 2017, Chính phủ khuyến khích đăng ký kinh doanh nhà cho thuê. Một nhà kinh doanh đã hưởng ứng và tuân thủ giới hạn tăng giá thuê 5% trong suốt 8 năm. Con của người thuê nhà đã sống ở đó với mức giá chỉ bằng một nửa giá thị trường từ khi học lớp 6 cho đến khi trở thành sinh viên đại học.
Ngay khi thời hạn cho thuê bắt buộc kết thúc, việc cắt giảm ưu đãi thuế đã được dự báo. Thuế thu nhập chuyển nhượng của nhà kinh doanh này dự kiến sẽ tăng từ 360 triệu won lên 780 triệu won. Vấn đề lớn hơn là chính việc bán nhà cũng rất khó khăn. Nếu người thuê thực hiện quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng, bạn không thể bán cho đến năm 2028; còn tại khu vực yêu cầu giấy phép giao dịch đất đai, việc bán căn hộ có người thuê cũng không hề dễ dàng.
Chính phủ có chính sách duy trì ưu đãi nếu bán trong năm, nhưng các quy định khác lại đang hạn chế việc bán nhà. Rất may, gần đây, tập trung vào đảng cầm quyền, đã có những thảo luận về việc xem xét lại kế hoạch cắt giảm ưu đãi thuế kinh doanh nhà cho thuê và duy trì chế độ miễn thuế đặc biệt đối với nhà ở chính trong 5 năm.
Bài học từ trường hợp này rất rõ ràng. Rủi ro lớn nhất trong kinh doanh cho thuê không phải là phòng trống hay lãi suất, mà là sự thay đổi chính sách. Do đó, bạn phải liên tục kiểm tra xem các thảo luận hiện tại đang tiến triển theo hướng nào, phạm vi áp dụng hồi tố đến đâu và các quy định chuyển tiếp được thiết kế như thế nào.
Phải học như thế nào và cái gì?
Tôi xin đề xuất ba điều.
Thứ nhất, hãy sắp xếp các mốc thời gian. Hầu hết các chính sách thuế bất động sản đều dựa trên thời điểm thực thi và các quy định chuyển tiếp để xác định gánh nặng. Bạn cần lập bảng tóm tắt những gì sẽ thay đổi vào năm 2027, 2028 và 2029. Quyết định về thời điểm bán hàng bắt đầu từ đây.
Thứ hai, xác nhận tư cách của bản thân. Bạn cần kiểm tra trực tiếp với các tổ chức tài chính trước khi ký hợp đồng về hạn mức DSR dựa trên thu nhập, khu vực quy định, đối tượng được vay chính sách và cách tính tiền thưởng vào thu nhập.
Thứ ba, hiểu về cấu trúc thay vì từng điều khoản đơn lẻ. Không cần phải thuộc lòng mọi văn bản luật thuế. Hiểu rằng khi thiết lập ranh giới quy định, phân khúc phía dưới sẽ tăng giá; khi tăng thuế sở hữu, nó sẽ chuyển sang tiền thuê nhà; khi siết chặt thuế chuyển nhượng, quà tặng sẽ tăng thay vì bán ra. Hiểu được các nguyên lý vận hành này, bạn có thể đoán định được hướng đi ngay cả khi các biện pháp mới được công bố.
Việc người dân phải bỏ bê công việc để học luật thuế tự thân nó không bao giờ có thể coi là bình thường. Chính sách phải đơn giản, dễ dự đoán và việc thiết kế điều đó là trách nhiệm của Chính phủ. Tôi xin làm rõ điểm này.
Tuy nhiên, cho đến khi những điều kiện đó được đáp ứng, mỗi cá nhân vẫn phải tiếp tục sống cuộc đời của mình.
Sự khác biệt giữa việc tiết kiệm được 500 triệu won tiền thuế và phải gánh thêm 500 triệu won không nằm ở quy mô tài sản, mà nằm ở thông tin và khả năng phán đoán. Sự khác biệt giữa người có thể vay được vốn và người không thể, giữa một sản phẩm dự án chỉnh trang chất lượng tốt và một sản phẩm có gánh nặng phí phân bổ quá cao cũng tương tự như vậy.
Chính sách sẽ còn thay đổi trong tương lai. Các quy trình thẩm định của Quốc hội vẫn còn, các sửa đổi nghị định vẫn còn, và những thay đổi sau khi chuyển giao chính quyền cũng đã được dự báo.
Vì vậy, đừng cố gắng học thuộc đáp án. Hãy tập cách đọc hiểu chúng.
Số thuế bạn nộp vì thiếu hiểu biết sẽ không có ai trả lại cho bạn.