[비즈한국] Khu đất đặt Trung tâm quảng bá DMC tại Sangam-dong, quận Mapo, Seoul đang bước vào lần tìm kiếm chủ nhân thứ ba sau khi hai lần đấu giá trước đó đều thất bại. Mặc dù chính quyền thành phố Seoul đã nới lỏng các điều kiện phát triển sau lần hủy đấu giá đầu tiên, nhưng vẫn không tìm được nhà thầu trong lần thứ hai. Với mức giá khởi điểm giữ nguyên ở mức khoảng 92,2 tỷ won, các chuyên gia chỉ ra rằng rất khó để đảm bảo tính khả thi cho dự án do gánh nặng tổng chi phí đầu tư quá lớn.
Trung tâm quảng bá DMC vốn là một cơ sở triển lãm và trải nghiệm được xây dựng để giới thiệu về Digital Media City (DMC) Sangam, hoạt động tại số 1612 Sangam-dong, quận Mapo và đã đóng cửa vào năm 2023. Sau đó, để khuyến khích phát triển tư nhân, chính quyền thành phố Seoul đã thay đổi quy hoạch phân khu vào cuối năm 2025, xóa bỏ mục đích sử dụng chỉ định của khu đất trung tâm quảng bá, đồng thời quyết định bán đấu giá khu đất công rộng 2.874,2㎡ (869 pyeong) cùng với các công trình tạm hiện hữu. Đợt bán đấu giá đầu tiên diễn ra vào tháng 12 năm ngoái với mức giá dự kiến khoảng 92,2 tỷ won, bao gồm 91,9744 tỷ won tiền đất và 225,47 triệu won tiền công trình.
Tuy nhiên, đợt bán đấu giá thứ nhất đã bị hủy do không tìm được người tham gia. Đáp lại, thành phố đã tiếp thu ý kiến từ giới phát triển bất động sản, tiến hành nới lỏng các quy định như điều chỉnh khoảng lùi ở ranh giới phía Tây và điều kiện mở cửa tầng thấp, đồng thời kéo dài thời hạn phát triển từ 3 năm lên 5 năm kể từ ngày khởi công. Mặc dù vậy, đợt bán đấu giá thứ hai diễn ra vào tháng 6 vừa qua vẫn tiếp tục thất bại. Có thể thấy, dù đã xóa bỏ mục đích sử dụng chỉ định và nới lỏng thêm các điều kiện bán hàng, vẫn không có nhà thầu nào tham gia trong cả hai lần.
Đằng sau việc liên tiếp thất bại trong giao dịch dù nằm ở vị trí trung tâm DMC và các điều kiện đã được nới lỏng, nguyên nhân chính dường như nằm ở gánh nặng chi phí dự án quá cao. Nếu cộng thêm chi phí xây dựng và chi phí tài chính sẽ phát sinh vào khoảng 92,2 tỷ won tiền mua đất và tòa nhà, tổng chi phí dự án mà nhà đầu tư tư nhân phải gánh vác sẽ tăng lên đáng kể. Thêm vào đó, bối cảnh lãi suất cao kéo dài và chi phí xây dựng tăng vọt càng khiến việc đảm bảo hiệu quả kinh tế trở nên khó khăn.
Ông Lee Eun-hyung, Nghiên cứu viên tại Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, cho biết: "Trong nền kinh tế thị trường, nhà đầu tư tư nhân sẽ tham gia nếu họ đánh giá dự án có lãi, và ngược lại. Nếu sau khi nới lỏng một phần quy định mà vẫn không có nhà thầu nào xuất hiện, điều đó cho thấy họ đánh giá dự án không đủ khả thi dưới các điều kiện hiện tại".
Giáo sư Shin Bo-yeon từ Khoa Bất động sản AI Hội tụ, Đại học Sejong cũng cho rằng chi phí dự án cao đang là một áp lực lớn. Giáo sư Shin nhận định: "Ngay cả khi giá đất khoảng 90 tỷ won, nếu cộng thêm chi phí xây dựng và chi phí huy động vốn, tổng mức đầu tư có thể lên đến hơn 200 tỷ won. Hiện nay, chi phí công trình tăng mạnh và việc huy động vốn dự án (PF) cũng không hề dễ dàng".
Chính quyền thành phố Seoul cũng thừa nhận nguyên nhân khiến khu đất trung tâm quảng bá bị hủy đấu giá hai lần là do mức giá khởi điểm cao, lãi suất cao kéo dài và sự sụt giảm tính khả thi của dự án do chi phí xây dựng tăng.
Các chuyên gia cũng đề xuất các phương án khác để tăng tính khả thi cho dự án. Nghiên cứu viên Lee Eun-hyung cho rằng có thể xem xét việc điều chỉnh giá khởi điểm hoặc mở rộng phạm vi sử dụng. Tuy nhiên, ông cũng giải thích rằng vì đây là đất công nên có những hạn chế nhất định trong việc hạ giá hoặc nới lỏng quá mức mục đích sử dụng của một khu đất cụ thể.
Giáo sư Shin Bo-yeon nhận thấy phương thức hợp tác công tư (PPP) cũng có thể là một giải pháp thay thế ngoài việc bán đấu giá đơn thuần. Giáo sư Shin cho biết: "Nếu thành phố Seoul góp vốn bằng đất và phát triển cùng tư nhân dưới hình thức REITs hoặc liên doanh, phía tư nhân có thể giảm bớt gánh nặng chi phí đất ban đầu, còn thành phố có thể chia sẻ lợi nhuận phát triển. Đây là một hướng đi đáng cân nhắc".
Hiện tại, khu đất Trung tâm quảng bá DMC đang tiến hành thủ tục bán đấu giá lần thứ 3 từ ngày 17/9. Hạn chót nộp hồ sơ thầu là ngày 23/10. Chính quyền thành phố Seoul vẫn áp dụng các điều kiện phát triển đã nới lỏng từ lần thứ hai. Tuy nhiên, có thêm điều kiện sử dụng tạm thời một phần khu đất khoảng 12,5㎡ đến năm 2032 để phục vụ thi công tuyến đường sắt Daejang-Hongdae, và mức giá khởi điểm vẫn giữ nguyên là khoảng 92,2 tỷ won. Mức giá này được xác định dựa trên kết quả thẩm định giá thực hiện vào tháng 12 năm ngoái.
Phía thành phố Seoul cho biết nếu lần đấu giá thứ 3 này không có người tham gia, họ sẽ xem xét các biện pháp tiếp theo, bao gồm việc nới lỏng thêm các điều kiện cung cấp. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thành phố chưa xem xét các phương án sử dụng khác ngoài việc bán. Một quan chức thành phố cho biết: "Nếu lần đấu giá thứ 3 bị hủy, chúng tôi dự định sẽ xem xét nhiều phương án khác nhau như nới lỏng các điều kiện cung cấp sao cho phù hợp".