[비즈한국] Khu vực Seochon tại Jongno-gu, Seoul đang thu hút sự chú ý nhờ sự hồi sinh mạnh mẽ, đón nhận đông đảo du khách nước ngoài muốn trải nghiệm “nét đẹp Hàn Quốc” cùng giới trẻ. Dù lượng khách tăng cao giúp thương mại trong khu vực trở nên nhộn nhịp, nhưng làn sóng đổ bộ của vốn đầu tư ngoại lai cùng tình trạng tăng giá thuê mặt bằng đang khiến những tiểu thương đã gắn bó lâu năm lần lượt rời bỏ nơi này.
Vào khoảng 1 giờ chiều ngày 27, khu vực Seochon, Jongno-gu, Seoul vẫn tấp nập người qua lại bất chấp thời tiết không mấy thuận lợi. Du khách đi dạo trên phố, chụp ảnh trước các tòa nhà hoặc ghé thăm quán cà phê, thậm chí có những cửa hàng xuất hiện hàng dài người xếp hàng chờ đợi. Không ít du khách nước ngoài mặc hanbok cũng xuất hiện. Khắp các con phố là các cửa hàng thời trang mới mở, các mặt bằng đang cải tạo và những tấm biển thông báo khai trương cửa hàng mới.
Số lượng khách ghé thăm Seochon đang tăng đều đặn. Theo báo cáo quý 1 năm 2026 của Dịch vụ phân tích thương mại thành phố Seoul, lượng dân cư lưu thông bình quân ngày tại Cheongunhyoja-dong, một trong những đơn vị hành chính của Seochon, đạt 37.890 người, tăng 242 người so với quý trước và tăng 342 người so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng cửa hàng cũng đạt 946 cơ sở, tăng 11 cơ sở so với cùng kỳ năm trước.
Khi lượng khách tăng lên, nhu cầu đối với các cửa hàng và tòa nhà tại Seochon cũng tăng cao. Một nhà môi giới bất động sản gần đó cho biết: “Trong 1~2 năm trở lại đây, số lượng yêu cầu hỏi mua tòa nhà đã tăng gấp hai, gấp ba. Hầu như không còn mặt bằng trống vì cứ có hàng là được chốt ngay lập tức”.
Gần đây, những đơn vị dẫn dắt các thương vụ giao dịch tòa nhà và mặt bằng tại Seochon chính là các đơn vị bất động sản chuyên về đầu tư từ Gangnam. Các văn phòng môi giới địa phương cho biết phần lớn các tòa nhà tại Seochon được giao dịch thông qua các công ty môi giới tại khu vực Gangnam, còn số lượng giao dịch họ tự thực hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Ông A, người đã điều hành văn phòng môi giới bất động sản được 6 năm, cho biết: “Gần đây, các công ty môi giới từ Gangnam tràn vào, họ sẵn sàng đề xuất giá cao cho các chủ tòa nhà để giành lấy quyền giao dịch”. Theo ông A, họ thậm chí còn chủ động liên lạc qua điện thoại hoặc gửi thư tới những chủ nhà không hề có ý định bán, thuyết phục chủ nhà chào bán với cam kết sẽ bán được giá cao hơn mức mong đợi.
Chủ tòa nhà B (30 tuổi), hiện đang kinh doanh nhà khách tại Seochon, cho biết anh thường xuyên nhận được lời mời chào bán nhà gần đây. Chủ tòa nhà C, người đã kinh doanh nhà hàng hơn 10 năm, cũng nhận được lời đề nghị tương tự. Ông C chia sẻ: “Hầu hết đều là môi giới bất động sản đầu tư từ Gangnam, họ gọi điện và gửi thư liên tục, cam kết sẽ bán được giá cao”.
Hệ quả là xuất hiện những trường hợp giao dịch với mức giá cao hơn hẳn mặt bằng chung. Theo các nhà môi giới tại địa phương, một tòa nhà ở Seochon từng được giao dịch quanh mức 60 triệu won mỗi 3,3㎡ cách đây 1~2 năm thì nay đã vượt mốc 100 triệu won. Vào tháng 4 vừa qua, tòa nhà của một nhà hàng hoạt động hơn 50 năm đã được giao dịch với giá khoảng 150 triệu won mỗi 3,3㎡.
Giá giao dịch tăng cao hơn so với mặt bằng cũ này đã trở thành một tiêu chuẩn mới. Khi các giao dịch giá cao tiếp diễn, kỳ vọng về giá bán của các chủ nhà lân cận cũng tăng theo. Việc giá tòa nhà tăng cuối cùng lại gây áp lực buộc chủ nhà phải tăng giá thuê, dẫn đến sự ra đi của các tiểu thương cũ. Trên thực tế, một quán cà phê tại Seochon đã hoạt động được 14 năm phải chuyển địa điểm vào tháng 3 năm nay do bị tăng giá thuê.
Một yếu tố khác khiến các tiểu thương phải rời đi là việc người mua mới thường yêu cầu chủ cũ phải bàn giao mặt bằng trống (thuê người thuê dọn dẹp để bàn giao cho chủ mới). Một nhân viên công ty môi giới đầu tư từ Gangnam chia sẻ: “Trong trường hợp người mua muốn trực tiếp sử dụng tòa nhà hoặc có kế hoạch cải tạo, họ thường yêu cầu bàn giao mặt bằng trống trước khi thanh toán phần tiền còn lại. Nếu tỷ suất lợi nhuận thấp, họ thậm chí còn yêu cầu chủ nhà đưa các thương hiệu lớn vào để tăng giá thuê”.
Tại Seochon, nơi có rất nhiều tiểu thương đã gắn bó lâu năm, những yêu cầu bàn giao mặt bằng như vậy đang khiến các khách thuê dài hạn phải rời đi. Theo Luật bảo vệ thuê mặt bằng thương mại hiện hành, khách thuê có quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng trong phạm vi không quá 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng lần đầu. Dù không có nghĩa là sau 10 năm bắt buộc phải rời đi, nhưng thời hạn quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng do luật bảo vệ đã kết thúc. Cuối cùng, khi thời hạn này trôi qua, nhiều khách thuê buộc phải rời đi một cách bất đắc dĩ.
Người thuê D (60 tuổi), người điều hành nhà hàng tại Seochon từ năm 2016, gần đây đã nhận được thông báo từ chủ nhà yêu cầu dọn dẹp cửa hàng vì tòa nhà đã được bán. Ông D, năm nay là năm thứ 10 kinh doanh, bày tỏ: “Tôi đã muốn kinh doanh thêm khoảng 2 năm nữa nhưng không thể, thật đáng tiếc”. Một chủ nhà hàng khác gần đó chia sẻ: “Dạo gần đây, chúng tôi thường thấy cảnh những người kinh doanh lâu năm phải rời đi sau 10 năm mà thậm chí không nhận lại được tiền nhượng quyền (quyền lợi thương mại). Chúng tôi cũng đã làm được 8 năm và đang băn khoăn liệu có nên sang nhượng cửa hàng trước khi chạm mốc 10 năm hay không”.
Giáo sư Shin Bo-yeon thuộc Khoa AI Bất động sản, Đại học Sejong, chỉ ra rằng sự thay đổi tại thương mại Seochon vừa mang lại sự khởi sắc nhưng cũng đồng thời đẩy giá lên cao. Giáo sư Shin nhận định: “Xét trên khía cạnh thương mại trở nên sôi động thì đây là điều tích cực, nhưng khi các công ty môi giới bên ngoài tiếp cận với góc độ đầu tư, hiện tượng giá tăng vọt có thể xảy ra. Điều quan trọng là làm sao để vừa tăng trưởng mà vẫn giữ được 'nét riêng của Seochon' như các con hẻm và bầu không khí đậm chất Hàn Quốc”.