[비즈한국] Giá giao dịch chung cư tại Seoul đã ghi nhận mức tăng lớn nhất trong 5 năm qua. Đà tăng giá đã lan rộng ra khắp Seoul nhưng khối lượng giao dịch lại giảm đáng kể. Trong bối cảnh giao dịch bị thu hẹp, tỷ trọng mua bán các căn hộ có giá từ 1,5 tỷ won trở xuống lại tăng lên. Gần đây, khoảng 80% tổng số giao dịch tập trung vào phân khúc dưới 1,5 tỷ won, cho thấy xu hướng giao dịch đang tập trung rõ rệt vào các loại nhà ở tầm trung và thấp.
Theo Viện Bất động sản Hàn Quốc, chỉ số giá giao dịch thực tế chung cư tại Seoul trong tháng 6 đạt 203,5, tăng 2,50% so với tháng trước. Đây là mức tăng mạnh nhất trong 5 năm kể từ sau khi đạt 2,44% vào tháng 6 năm 2021, thời điểm giá nhà tăng vọt. So với cùng tháng năm ngoái, giá đã tăng 13,79%. Chỉ số giá giao dịch thực tế chung cư tại Seoul tăng từ 195,7 vào tháng 3 năm nay lên 195,9 vào tháng 4, 198,6 vào tháng 5 và 203,5 vào tháng 6, cho thấy đà tăng đang ngày càng dốc.
Đà tăng giá chung cư tại Seoul không chỉ giới hạn ở khu vực Gangnam. Trong tháng 6, giá giao dịch thực tế chung cư khu vực Đông Bắc tăng 2,74% và khu vực Tây Bắc tăng 2,73% so với tháng trước. Con số này vượt mức tăng 2,52% của khu vực Đông Nam (bao gồm các quận Gangnam, Seocho, Songpa và Gangdong). Khu vực Tây Nam cũng tăng 2,41% và khu vực trung tâm tăng 0,57%. Mặc dù mức tăng có sự khác biệt nhưng giá giao dịch thực tế đã tăng ở tất cả các khu vực tại Seoul.
Ngược lại, khối lượng giao dịch giảm và tỷ trọng giao dịch nhà ở tầm trung và thấp tăng lên. Kết quả phân tích dữ liệu giao dịch thực tế từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải của BizHankook cho thấy, trong tháng 6, số lượng giao dịch chung cư tại Seoul là 5.276 căn, giảm 3.673 căn (41,0%) so với tháng trước. Tỷ trọng giao dịch dưới 1,5 tỷ won trong cùng kỳ đã tăng 3,8 điểm phần trăm, từ 72,5% lên 76,3%. Sau khi tỷ trọng nhà ở tầm trung và thấp giảm xuống do giao dịch nhà ở cao cấp tăng vào tháng 4 và tháng 5 trước khi kết thúc thời hạn hoãn đánh thuế thu nhập chuyển nhượng đối với người sở hữu nhiều nhà, phân khúc này đã quay trở lại chiếm ưu thế trong tháng 6.
Trên thực tế, các giao dịch chung cư tại Seoul tập trung vào các quận tự quản nơi giá nhà tương đối thấp. Quận có số lượng giao dịch chung cư nhiều nhất trong tháng 6 là Nowon-gu với 675 căn. Theo sau là Gangseo-gu với 368 căn, Seongbuk-gu với 313 căn, Guro-gu với 296 căn và Dobong-gu với 279 căn. Tại 5 quận này, các căn hộ dưới 1,5 tỷ won chiếm hơn 90% tổng số giao dịch. Tại Nowon-gu và Dobong-gu, tất cả các giao dịch được ghi nhận đều có giá dưới 1,5 tỷ won.
Xu hướng này tiếp tục diễn ra trong tháng 7. Tính đến ngày 23, trong số 5.594 giao dịch chung cư tại Seoul trong tháng 7, có 4.493 giao dịch dưới 1,5 tỷ won, chiếm 80,3%. Mức này cao hơn khoảng 4 điểm phần trăm so với tháng 6. Nghĩa là cứ 5 giao dịch thì có khoảng 4 căn là nhà ở dưới 1,5 tỷ won. Tuy nhiên, do các hợp đồng ký trong tháng 7 vẫn có thể tiếp tục được khai báo bổ sung cho đến cuối tháng này, khối lượng và tỷ trọng theo khung giá có thể thay đổi.
Người mua nhà lần đầu cũng tập trung đáng kể tại các khu vực có giá nhà tầm trung và thấp. Theo phân tích của Zigbang từ Quảng trường Thông tin Đăng ký của Tòa án Tối cao, số lượng người mua nhà lần đầu tại Seoul trong tháng 7 đạt 7.547 căn, tăng 4,7% so với tháng trước, mức cao nhất kể từ tháng 11 năm 2021. Những người ở độ tuổi 20 và 30 chiếm 68,8% tổng số, trong đó Eunpyeong-gu dẫn đầu với 841 căn. Tiếp theo là Nowon-gu với 607 căn và Gangseo-gu với 526 căn. Phân khúc nhà ở này bao gồm cả chung cư, nhà liền kề và officetel.
Mặt khác, sự tăng giá tiền gửi thuê nhà (jeonse) cũng là yếu tố ảnh hưởng đến thị trường mua bán. Giá giao dịch thực tế thuê nhà chung cư tại Seoul trong tháng 6 đã tăng 1,28% so với tháng trước, đánh dấu chuỗi 11 tháng tăng liên tiếp kể từ tháng 8 năm ngoái. Tỷ lệ tăng hàng tháng đã duy trì ở mức 1% trong 4 tháng liên tiếp kể từ tháng 3. Khi cả giá mua và giá thuê cùng tăng, có khả năng nhu cầu tìm kiếm những căn nhà có chi phí mua tương đối thấp sẽ tiếp tục duy trì.
Đối với thị trường nhà ở cao cấp, các yếu tố gây áp lực vẫn còn tồn tại trong thời gian tới. Trong bản dự thảo cải cách thuế ngày 3 vừa qua, Chính phủ đã quyết định tăng mức giảm trừ cơ bản thuế sở hữu bất động sản (thuế tài sản toàn diện) đối với người sở hữu 1 căn nhà để ở từ 1,2 tỷ won lên 1,4 tỷ won, đồng thời giảm xuống còn 900 triệu won đối với người không cư trú. Đối với các căn nhà cao cấp có giá trị thị trường vượt quá 4-5 tỷ won, gánh nặng thuế sẽ tăng lên. Việc giảm trừ đặc biệt đối với tài sản nắm giữ lâu dài cho thuế thu nhập chuyển nhượng cũng sẽ được cải cách dần dần theo hướng coi trọng việc cư trú thực tế kể từ năm 2028.