[비즈한국] Giá trung vị của một căn hộ tại Seoul là 1,3 tỷ won. Ngay cả khi vay vốn tối đa, người mua vẫn cần có sẵn từ 600 đến 700 triệu won tiền mặt. Giá mở bán căn hộ diện tích 84㎡ tại Seoul đã bước vào thời kỳ 2,1 tỷ won. Tăng gấp đôi chỉ trong 5 năm. Cộng thêm các yếu tố như mở rộng khu vực được phép giao dịch đất đai, thắt chặt quy định về cư trú thực tế và kiểm soát vay vốn. Con đường gia nhập thị trường Seoul thông qua hình thức thuê nhà chênh lệch giá (jeonse) đã bị chặn đứng, và đối với những người làm công ăn lương, việc gia nhập bằng tiền mặt vốn dĩ đã là điều bất khả thi. Seoul giờ đây không còn là 'thị trường muốn mua' mà đã trở thành 'thị trường không thể mua'. Cánh cửa đã đóng lại. Việc xếp hàng trước một cánh cửa đã đóng không phải là chiến lược. Tìm kiếm cánh cửa đang mở mới là chiến lược. Cánh cửa đó chính là Gyeonggi.
Thứ nhất, con người và dòng tiền đang rời bỏ Seoul
Dân số Seoul là 9,36 triệu người. Giảm 760.000 người trong 10 năm. Không phải do tỷ lệ sinh, mà do chi phí nhà ở. Những người bị đẩy ra khỏi Seoul đã tìm đến Incheon và Gyeonggi. Khi dân số dịch chuyển, nhu cầu dịch chuyển, và khi nhu cầu dịch chuyển, giá cả cũng sẽ dịch chuyển theo. Thế nhưng, nguồn cung lại không theo kịp sự thay đổi này. Trong 5 năm gần đây, lượng thiếu hụt nguồn cung so với số lượng hộ gia đình tăng thêm tại khu vực thủ đô là 210.000 hộ. Nếu trừ đi 60.000 hộ thiếu hụt riêng tại Seoul, thì 150.000 hộ còn lại là sự thiếu hụt tại Gyeonggi và Incheon. Chỉ riêng năm 2025, có 49.000 cặp vợ chồng mới cưới, 10.000 vụ ly hôn và 30.000 người từ địa phương khác đổ về tìm nhà ở. Thiếu hụt chính là giá cả. Đây không phải là dự đoán, đây là phép toán số học.
Thứ hai, giá Jeonse đã lên tiếng trước
Jeonse là chỉ số dẫn dắt giá mua bán. Nhu cầu thực sẽ dịch chuyển trước và nhu cầu đầu tư sẽ theo sau. Hãy nhìn vào tỷ lệ tăng lũy kế giá Jeonse căn hộ năm 2026. Seoul là 7,6%. Tuy nhiên, Gwangmyeong là 12,5%, Hwaseong Dongtan là 11,7%, Yongin Giheung là 10,6%, Suwon Yeongtong và Hanam đang tiến sát ngưỡng 10%. Khu vực phía Nam Gyeonggi đã tăng trước và tăng mạnh hơn Seoul. Giá mua bán sẽ theo sau nơi giá Jeonse tăng. Cho đến nay, chưa từng có ngoại lệ nào. Tại Seoul, lượng nhà cho thuê theo hình thức Jeonse đã giảm 12% chỉ trong vòng một năm, tại Jungnang-gu giảm 71%, và Dongdaemun-gu giảm 68%. Nhu cầu không tìm được nhà Jeonse tại Seoul sẽ đi đâu? Chính là Gyeonggi. Cơn sốt Jeonse tại Seoul chính là đoạn giới thiệu cho nhu cầu mua nhà tại Gyeonggi.
Thứ ba, cải cách thuế đã làm thay đổi hướng đi của nhu cầu
Cốt lõi của cải cách thuế năm 2027 là tăng thuế đối với nhà ở siêu cao cấp và quy định đối với nhà ở đơn lẻ không cư trú. Những căn nhà có giá thị trường trên 3,5 tỷ won sẽ bị tăng thuế bất kể có cư trú hay không, và những người cao tuổi sở hữu nhà lâu năm sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp. Thuế sở hữu nhà (thuế toàn diện bất động sản) cho căn hộ có giá công bố 5 tỷ won, giá thị trường 7 tỷ won sẽ tăng từ 9,37 triệu won năm nay lên 32,96 triệu won vào năm 2028. Kết quả rất rõ ràng. Thị trường siêu cao cấp sẽ suy yếu cho đến năm 2027, những căn nhà bán gấp sẽ được con cái của những gia đình giàu có dùng tiền mặt để mua lại. Gangnam sẽ trở thành một tòa thành chỉ dành cho những người thực sự giàu có.
Vậy nhu cầu bị đẩy ra sẽ đi về đâu? Đó là phân khúc dưới 2 tỷ won, nơi không chịu áp lực thuế sở hữu nhà. Khái niệm 'một căn hộ giá trị' (t똘똘한 한 채) đang chuyển dịch sang 'một căn hộ bớt giá trị hơn'. Các cặp vợ chồng mới cưới, nhu cầu mua nhà từ Gangnam tràn xuống, và người thuê nhà từ phân khúc Jeonse gặp nhau ở cùng một phân khúc. Thị trường dưới 2 tỷ won, trong đó ngoại ô Seoul và các khu vực trọng điểm của Gyeonggi chính là chiến trường đó. Thuế không thể làm giảm giá nhà. Thuế chỉ làm dịch chuyển nhu cầu mà thôi.
Thứ tư, ngành bán dẫn đang đổ dòng tiền vào thị trường
Samsung Electronics 36,6 nghìn tỷ won, SK Hynix 26 nghìn tỷ won. Tổng số tiền chảy vào thị trường thông qua tiền thưởng và các khoản vay nội bộ tính đến năm 2026 là tối đa 53,6 nghìn tỷ won. Số tiền này không chảy vào Gangnam. Nó chảy vào các căn hộ mới xây có giá từ 1,5 đến 2,5 tỷ won trong bán kính 30 phút di chuyển đến nơi làm việc. Đó là Bundang, Yongin Suji, Gwanggyo, Dongtan. Đây chính là lý do giá Jeonse tại Dongtan tăng hai con số. Ngay cả khi bị liệt vào khu vực điều chỉnh, Dongtan vẫn không dừng lại. Đó là vì nhu cầu này không phải do chính sách tạo ra mà do ngành công nghiệp tạo ra. Dù chính sách có gây áp lực thì nó cũng không thể bị kìm hãm. Viện Phát triển Hàn Quốc (KDI) cho biết nếu lượng tiền lưu thông tăng 1% thì giá nhà sẽ tăng 0,9%. Thanh khoản cuối cùng sẽ đổ vào tài sản. Khi cổ phiếu tăng, những người có nhu cầu cuối cùng sẽ mua nhà. Trong số 3,7 nghìn tỷ won chuyển từ thị trường chứng khoán sang bất động sản từ tháng 1 đến tháng 4 năm nay, một phần lớn là từ nhóm người ở độ tuổi 30.
Thứ năm, sự điều chỉnh cân bằng giá vẫn chưa kết thúc
Seoul đã vượt đỉnh cũ năm 2021 và đang thiết lập mức giá cao kỷ lục mới. Trong khi đó, Incheon, Paju, Ilsan, Sanbon, Jungdong vẫn chưa phục hồi về đỉnh cũ. Thị trường luôn lấp đầy khoảng cách. Khi Seoul tăng, khu vực Gyeonggi lân cận sẽ tăng theo, và sau đó là vùng ngoại ô. Việc khu vực ngoại ô Seoul bắt đầu dẫn đầu đà tăng từ năm 2026 là tín hiệu cho thấy điều đó. Các khu vực chưa phục hồi đỉnh cũ không phải vì 'rẻ nên tăng'. Mà là vì 'khoảng cách giá nới rộng nên mới tăng'. Nếu thứ tự đã được định sẵn thì thứ còn lại chỉ là thời gian.
Thứ sáu, mạng lưới giao thông đang vẽ lại bản đồ
GTX kết nối Songdo, Paju, Ilsan, Namyangju, Ansan, Suwon, Uiwang, Uijeongbu vào bán kính 30 phút đến Seoul. Việc mở rộng tuyến Shinbundang thay đổi Suwon Hwaseo, Guun, Homaesil; mở rộng tuyến số 7 thay đổi Cheongna, Lu1 City, Yangju Okjeong; tuyến Shinansan thay đổi Ansan Seongpo, Siheung Mokgam. Mạng lưới giao thông tái cấu trúc vị thế địa lý. Chúng ta đã thấy nhiều lần trường hợp các căn hộ mới xây gần ga tàu mới ở Gyeonggi tăng giá nhanh hơn cả các căn hộ cũ ở ngoại ô Seoul sau khi các tuyến đường thông xe. Pangyo đã như vậy, Gwanggyo đã như vậy và Dongtan cũng vậy.
Thứ bảy, tại sao lại là Gyeonggi mà không phải địa phương khác?
Câu nói "Nếu Seoul đắt đỏ thì hãy mua ở địa phương" là sai lầm. Các địa phương không thiếu nguồn cung. Họ thiếu nhu cầu. Khi các việc làm chất lượng cao bị hút về khu vực thủ đô, cả dân số và nguồn vốn cũng theo đó mà rời đi. Lý do Jeonse ở các địa phương biến mất không phải vì quy định, mà vì không có người ở. Trừ khi trường học và việc làm quay trở lại, nếu không, các địa phương sẽ không thấy lối thoát. Ngược lại, Gyeonggi là nơi nhu cầu từ Seoul tràn ra. Tuy cùng là 'phi Seoul' nhưng một bên là dòng chảy ra, một bên là dòng chảy vào. Hướng đi hoàn toàn trái ngược. Sự thay thế cho Seoul không phải là địa phương khác, mà là Gyeonggi.
Tuy nhiên, không phải 31 thành phố, huyện của Gyeonggi đều sẽ tăng giá
Đừng hiểu lầm ở đây. Gyeonggi rất rộng lớn. Chưa phục hồi đỉnh cũ vừa là cơ hội, nhưng cũng có những nơi có lý do để không phục hồi được. Những nơi không có việc làm, không có giao thông sẽ không thể tăng giá dù Seoul có tăng thế nào đi nữa. Tiêu chí lựa chọn có ba điều: Việc làm, Giao thông, và tính khan hiếm của nhà mới. Chỉ nên xem xét những nơi hội tụ từ hai yếu tố trở lên. Đó là vành đai bán dẫn (Dongtan, Yeongtong, Suji, Giheung), các khu chung cư mật độ thấp gần ga tại các thành phố mới thế hệ 1 (Sanbon, Jungdong, Ilsan), các căn hộ mới gần ga tại thành phố mới thế hệ 2 không bị quản lý (Songdo, Cheongna, Geomdan, Unjeong), các khu vực gần ga các tuyến đường mới (Hwaseo, Mokgam, Okjeong), và các khu vực bị định giá thấp (Haengsin, Hwajeong, Byeongjeom, Segyo, Godeok). Ngoài những khu vực này, các nơi khác sẽ không tăng giá chỉ vì cái tên 'Gyeonggi'.
Kết luận - Gyeonggi vẫn còn cánh cửa đang mở
Seoul không có nguồn cung. Năm 2028 chỉ có 13.683 căn hộ bàn giao, dự án khu đất mới duy nhất ở Seoul là công viên Yeomchang cũng đã bị hủy buổi giải trình do sự phản đối của cư dân. 20.000 căn hộ tại công viên Yongsan cũng bị quận Yongsan phản đối. Dự án chỉnh trang đô thị mất 10 năm từ khi chỉ định khu vực đến khi bàn giao, và để xây 310.000 căn hộ đến năm 2031, cần phải phá dỡ 220.000 căn hộ trước. Sự thiếu hụt nguồn cung ở Seoul không phải là một sự kiện, mà là một cấu trúc. Nếu cấu trúc không thay đổi, giá sẽ tràn từ Seoul sang Gyeonggi. Các quy định không phải là trần giá, mà là nơi tập trung giá cả. Các đường kẻ quy định vạch ra tại Seoul hiện đang gom giá vào Gyeonggi.
Giá nhà được quyết định bởi nguồn cung chứ không phải thuế. Seoul không có nguồn cung và việc gia nhập đã bị chặn. Gyeonggi đang đón nhận nhu cầu và cánh cửa vẫn còn đang mở. Giá Jeonse đã lên tiếng trước, dân số đã dịch chuyển trước và ngành bán dẫn đang đổ tiền vào. Trong khi chờ đợi cơ hội mua nhà ở Seoul bằng cách cầm cự với giá Jeonse tại Seoul, giá nhà ở Seoul sẽ càng tăng cao và rào cản gia nhập càng trở nên lớn hơn. Việc bắt đáy trong giai đoạn suy thoái không phải là năng lực mà là vận may, và 90% mọi người không thể mua khi giá giảm. Chờ đợi không phải là chiến lược.
Bây giờ không phải là lúc của Seoul. Bây giờ là lúc của Gyeonggi.