[비즈한국] Vào ngày 18 tháng 9, Tổng thống Lee Jae-myung đã tổ chức buổi họp báo thứ bảy kể từ khi nhậm chức tại Phủ Tổng thống, tuyên bố rằng thoát khỏi ‘nền cộng hòa bất động sản’ là nhiệm vụ trọng tâm nhất của chính quyền này. Ông đã liệt kê bốn nguyên nhân dẫn đến việc tăng giá nhà. Nguyên nhân cơ bản là hệ thống tập trung vào khu vực thủ đô và niềm tin bất bại vào bất động sản, kết hợp với sự gia tăng tính thanh khoản do phục hồi tăng trưởng kinh tế, và nguyên nhân ngắn hạn là sự sụt giảm nguồn cung.
Điểm gây tranh cãi nằm ở phần cuối cùng. Tổng thống cho rằng từ năm 2022 đến 2025, khi chính quyền Yoon Suk-yeol bắt đầu và thị trưởng Oh Se-hoon đắc cử, số lượng giấy phép và khởi công đã giảm gần một nửa. Ông quy kết lập luận đổ lỗi cho cựu thị trưởng Park Won-soon là sự biện minh, đồng thời chỉ ra việc bãi bỏ khu vực hạn chế giao dịch đất đai vào năm ngoái đã dẫn đến tình trạng tăng vọt giá ở một số khu vực nhất định.
Những con số là đúng. Nhưng nguyên nhân thì sai
Đầu tiên, những gì đúng thì phải thừa nhận. Việc giấy phép và khởi công giảm mạnh sau năm 2022 là sự thật được xác nhận bằng số liệu thống kê. Vấn đề nằm ở nguyên nhân. Năm 2022 là năm lãi suất cơ bản tăng vọt, thị trường PF (tài chính dự án) bị đóng băng do sự kiện Legoland và chi phí xây dựng tăng chóng mặt. Những dự án ngừng khởi công không phải do chính sách của Tổng thống hay Thị trưởng, mà do các công trường này không còn hiệu quả kinh doanh. Thực tế là việc khởi công giảm trên cả nước trong cùng thời kỳ đã chứng minh điều đó. Thị trưởng Seoul không thể nào làm giảm số lượng khởi công trên toàn quốc được.
Điều quan trọng hơn là thời gian biểu. Hầu hết nguồn cung căn hộ tại Seoul đến từ các dự án tái thiết và tái phát triển. Và các dự án chỉnh trang đô thị này cần ít nhất 10 năm, thông thường là 15 năm từ khi quy hoạch khu vực đến khi hoàn công. Lượng cung có thể khởi công trong giai đoạn 2022–2025 chính là những dự án đã phải được quy hoạch và triển khai từ đầu đến giữa thập niên 2010. Để giải thích cho "vách đá nguồn cung" hôm nay, chúng ta cần quay ngược đồng hồ lại 10 năm trước.
10 năm trước, chuyện gì đã xảy ra ở Seoul?
Trong giai đoạn đó, thành phố Seoul đã hủy bỏ gần 400 khu vực chỉnh trang dưới danh nghĩa ‘chiến lược thoát khỏi khu đô thị mới’. Việc tái phát triển bị coi là cái ác tước đoạt nhà ở của cư dân gốc, và vị trí đó được thay thế bằng tranh tường và các dự án tái thiết đô thị. Chung cư Jamsil Jugong 5, chung cư Eunma, khu vực chỉnh trang chiến lược Seongsu và dự án phát triển tổng thể Yeouido đã bị đình trệ nhiều năm ngay tại cửa ngõ thẩm định. Đầu vào của đường ống đã bị chặn lại.
Chính quyền trung ương cũng cùng chặn đầu vào. Năm 2018, chính phủ Moon Jae-in đã nâng tỷ trọng an toàn kết cấu trong đánh giá an toàn từ 20% lên 50%. Nếu không có nguy cơ sụp đổ, thì việc tái thiết thậm chí không thể bắt đầu. Họ khôi phục chế độ thu hồi lợi nhuận vượt mức từ tái thiết, và tại các khu vực quá nóng về đầu cơ, đã cấm chuyển nhượng vị thế thành viên hiệp hội sau khi thành lập hiệp hội đối với tái thiết, và sau khi phê duyệt kế hoạch quản lý đối với tái phát triển. Thậm chí còn bổ sung thêm chế độ trần giá bán. Mỗi quy định đều là những "cái đinh lớn" kìm hãm tốc độ dự án.
Cũng cần nhìn vào những ghi chép ở phía ngược lại. Sau khi trở lại, Thị trưởng Oh Se-hoon đã đưa vào quy hoạch tích hợp thần tốc, giảm thời gian quy hoạch khu vực vốn thường mất 5 năm xuống còn khoảng 2 năm, đồng thời rút ngắn thời gian thẩm định kiến trúc và phê duyệt thực hiện dự án hơn 1 năm thông qua thẩm định tích hợp. Đó là lý do tại sao câu nói "phải hoàn tất cấp phép trong nhiệm kỳ của thị trưởng Oh" đã trở thành một chân lý đối với các thành viên hiệp hội. Chính quyền Yoon Suk-yeol đã nới lỏng tiêu chuẩn đánh giá an toàn vào năm 2023, kết quả là các khu chung cư ở Mok-dong, Sanggye, Ilwon lần lượt vượt qua ngưỡng tái thiết. Các thành phố mới thế hệ 1 bao gồm Bundang đã thực hiện bước đầu tiên nhờ Luật Đặc biệt về thành phố kế hoạch cũ kỹ. Khó có thể tìm thấy chính sách nào làm giảm nguồn cung trong giai đoạn này. Tuy nhiên, thời điểm mà các khu vực được chỉ định trong giai đoạn này dẫn đến việc nhập cư là những năm 2030. Người gieo hạt và người thu hoạch khác nhau chính là đặc thù của các dự án chỉnh trang.
Tất nhiên, chính quyền Seoul hiện tại không phải là không có khuyết điểm. Việc bãi bỏ khu vực hạn chế giao dịch đất đai tại Jamsil, Samseong, Daechi, Cheongdam năm ngoái rồi tái chỉ định chỉ sau hơn một tháng là một sai lầm rõ ràng, gây ra tín hiệu sai lệch cho thị trường. Cũng là sự thật khi kế hoạch cung cấp 2,7 triệu căn hộ của chính quyền Yoon Suk-yeol đã không thể đẩy nhanh tốc độ trước lãi suất cao. Tuy nhiên, "thiếu thực thi" và "cắt giảm nguồn cung" là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Không thể đặt bên đã chặn lại và bên đang cố gắng thông nhưng thông chưa trọn vẹn lên cùng một chiếc cân.
Sự nguy hiểm của từ ‘phẳng hóa’
Tổng thống đã diễn giải xu hướng gần đây là khu vực Gangnam giảm giá còn ngoại ô tăng giá như một dạng phẳng hóa. Tuy nhiên, đây không phải là phẳng hóa mà là hiệu ứng bong bóng. Khi các giao dịch ở thị trường giá cao bị siết chặt bởi quy định cho vay và hệ thống hạn chế giao dịch đất đai, kết quả là nhu cầu bị đẩy xuống các phân khúc giá có thể vay được. Đường giới hạn quy định không hoạt động như trần giá mà như một nơi tập kết nhu cầu. Những người phải mua nhà tại nơi tập kết đó không phải là người có tài sản, mà là những người có nhu cầu thực tế. Việc khu vực Nowon và Guro tăng 100 triệu won đau đớn hơn nhiều đối với người dân bình thường so với việc Gangnam giảm 100 triệu won.
Tổng thống cho biết đã chuẩn bị và thực hiện các chính sách chi tiết cho khó khăn của người thuê nhà. Tuy nhiên, giá thuê là chỉ báo đi trước của giá bán. Lượng căn hộ nhập cư giảm, nhu cầu cư trú thực tế khiến nguồn cung cho thuê bị khóa chặt, và những người sở hữu nhiều nhà đang rời bỏ vị thế nhà cung cấp cho thuê. Khi giá thuê tăng, biên độ dưới của giá bán cũng bị đẩy lên. Chừng nào vẫn coi cho thuê là "khe hẹp", thì sự ổn định của thị trường vẫn còn xa vời.
Năm điều chính phủ cần làm ngay lúc này
Thứ nhất, phải chấm dứt việc đi tìm thủ phạm. Quyền cấp phép cho các dự án chỉnh trang ở Seoul nằm ở thành phố Seoul và các quận tự trị, còn luật pháp và tài chính thuộc về chính quyền trung ương. Không có cách nào tăng nguồn cung Seoul khi đặt chính quyền Seoul vào ghế bị cáo. Nguồn cung là thành quả của sự hợp tác.
Thứ hai, phải thay đổi chỉ số thành tích. Tổng thống nói rằng số lượng giấy phép kiến trúc đang tăng và sẽ sớm công bố dữ liệu. Tuy nhiên, giấy phép không phải là nhà ở. Con số mà thị trường tin tưởng là khởi công và hoàn công, trong đó đặc biệt là lượng căn hộ nhập cư tại Seoul. Nếu nhận báo cáo hàng tuần, thì thay vì giấy phép, phải nhận báo cáo về tình trạng khởi công và di dời.
Thứ ba, phải nhổ bỏ những "cái đinh lớn". Lời hứa của Tổng thống là tăng nhanh tái thiết và tái phát triển. Nếu vậy, sẽ không có ý nghĩa gì khi vẫn để nguyên chế độ thu hồi lợi nhuận vượt mức từ tái thiết, hạn chế chuyển nhượng vị thế thành viên, trần giá bán và quy định cho vay chi phí di dời. Giống như việc vừa đạp phanh vừa đạp ga. Điều quyết định tốc độ của dự án chỉnh trang không phải là khẩu hiệu mà là hiệu quả kinh doanh của các thành viên hiệp hội.
Thứ tư, phải thừa nhận các nhà cung cấp dịch vụ cho thuê. Hầu hết nguồn cung nhà cho thuê ở Seoul đều do tư nhân cung cấp. Nếu chỉ quy kết người sở hữu nhiều nhà là kẻ đầu cơ, thì nguồn cung nhà cho thuê sẽ biến mất, và người thuê nhà phải gánh chịu chi phí đó.
Thứ năm, phải phân biệt thời gian biểu. Phát triển cân bằng và thủ đô hành chính là hướng đi đúng nhưng là đơn thuốc cho 20 năm. Nỗi lo về nhà cho thuê vào mùa chuyển nhà xuân năm sau sẽ không được giải quyết bởi thành phố Sejong. Không được đặt các đơn thuốc dài hạn vào khoảng trống của các biện pháp ngắn hạn.
Kết luận
Nguồn cung dài hơn nhiệm kỳ của một chính quyền. Căn hộ nhập cư hôm nay là quyết định của ai đó cách đây 10 năm, và quyết định ngày hôm nay sẽ trở lại dưới dạng nhập cư vào năm 2035. Vì vậy, câu hỏi quy trách nhiệm về sự thiếu hụt nguồn cung luôn phải hướng về 10 năm trước chứ không phải người đương nhiệm. Và cũng vì lý do đó, người sẽ chịu trách nhiệm về nguồn cung của Seoul sau 10 năm nữa chính là chính quyền này. Không có căn hộ nào có thể được xây dựng bằng cách đổ lỗi cho người khác.