[비즈한국] Trong phân khúc bất động sản nhà ở tại Seoul tuần 1 tháng 9, quận Seocho chiếm vị trí có giá giao dịch cao nhất tuần, tuy nhiên tại các khu vực ngoài Gangnam như quận Mapo, Yangcheon và Yeongdeungpo, các căn hộ có diện tích chuyên dùng từ 59~84㎡ cũng ghi nhận mức giá vượt trên 2 tỷ Won. Theo Cổng thông tin bất động sản Seoul, trong số các giao dịch bất động sản nhà ở thực tế tại Seoul được xác nhận từ 9 giờ sáng ngày 31 tháng 8 đến 9 giờ sáng ngày 4 tháng 9, căn hộ tầng 10, diện tích chuyên dùng 130,53㎡ tại Seocho1st e-Pyeonhansesang, quận Seocho đã được giao dịch với giá 2,7 tỷ Won, ghi nhận mức giá cao nhất tuần.
Giá giao dịch của căn hộ Seocho1st e-Pyeonhansesang diện tích 130,53㎡ là 2,7 tỷ Won, đây là căn hộ duy nhất trong danh sách được xác nhận lần này có mức giá đạt ngưỡng cuối 2 tỷ Won. Giá mỗi pyeong (3,3㎡) vào khoảng 68,38 triệu Won. Trước đó, một căn hộ cùng diện tích tại tầng 6 đã được giao dịch với giá 2,25 tỷ Won vào tháng 6 năm 2025, vì vậy hợp đồng lần này cao hơn 450 triệu Won. Tuy nhiên, vì đây là loại hình nhà ở diện tích lớn với tần suất giao dịch thấp, khó có thể khẳng định xu hướng tăng giá của toàn bộ khu căn hộ chỉ dựa trên một giao dịch đơn lẻ. Cũng rất khó để xác nhận đầy đủ các điều kiện của từng căn hộ như vị trí tòa nhà, hướng và tình trạng nội thất chỉ thông qua dữ liệu công khai.
Đứng thứ 2 là căn hộ diện tích 59,38㎡ tại Mapo I-Park Fore, phường Sinsu, quận Mapo, được giao dịch với giá 2,128 tỷ Won. Giá mỗi pyeong vào khoảng 118,48 triệu Won, cao nhất trong top 10 giao dịch. Dù không có nhiều dữ liệu mẫu cho các căn hộ diện tích 59㎡ tại khu này, nhưng xét việc căn hộ diện tích 59,75㎡ được giao dịch với giá 2,005 tỷ Won vào tháng 6 năm 2026 và diện tích 59,38㎡ gần đây ở mức 2,12 tỷ Won, giao dịch lần này cho thấy ngưỡng giá trần của các căn hộ diện tích nhỏ đang hình thành ở mức 2,1 tỷ Won. Nếu so sánh với căn hộ diện tích 84㎡ tại cùng khu này được giao dịch ở mức 2,445~2,59 tỷ Won vào tháng 7~8 năm 2026, thì dù tổng giá trị của căn hộ diện tích nhỏ thấp hơn, nhưng đơn giá trên mỗi mét vuông lại cao hơn.
Đứng thứ 3 là căn hộ diện tích 66,24㎡ tại Mok-dong New Town 11, phường Sinjeong, quận Yangcheon, đã hoàn tất hợp đồng với giá 2,05 tỷ Won. Giá mỗi pyeong là khoảng 102,31 triệu Won. Diện tích tương tự từng được giao dịch ở tầng 12 với giá 2,045 tỷ Won vào tháng 7 năm 2026 và tầng 6 với giá 2 tỷ Won vào tháng 6. Mức giá lần này cao hơn 500 triệu Won so với giao dịch liền kề trước đó, dù có phá vỡ kỷ lục cao nhất gần đây nhưng đây giống như việc nâng nhẹ mức trần của khung giá vốn dao động quanh ngưỡng 2 tỷ Won hơn là một đợt tăng giá mạnh trong ngắn hạn.
Đứng thứ 4 là căn hộ diện tích 84,98㎡ tại Boramae SK View, phường Singil, quận Yeongdeungpo, được giao dịch với giá 2,04 tỷ Won. Đây là mức giá cao nhất trong số các căn hộ tại quận Yeongdeungpo được giao dịch cùng tuần. Cùng diện tích này từng được giao dịch với giá 2,02 tỷ Won vào tháng 7 năm 2026, sau đó một căn hộ tầng 1 được bán với giá 1,855 tỷ Won vào cuối tháng 8, và lần này là tầng 18 được ký kết với giá 2,04 tỷ Won. Sự khác biệt so với giao dịch trước có thể do yếu tố tầng cao, đây là trường hợp thiết lập mức trần giá mới trong bối cảnh giá giao dịch các tầng trung và cao gần đây đã tăng từ ngưỡng cuối 1 tỷ Won lên đầu 2 tỷ Won.
Đứng thứ 5 là căn hộ diện tích 59,85㎡ tại e-Pyeonhansesang Sinchon Complex 2, phường Bukahyeon, quận Seodaemun, được giao dịch với giá 1,965 tỷ Won. Diện tích tương tự từng được giao dịch ở tầng 2 với giá 1,88 tỷ Won vào tháng 7 và 1,75 tỷ Won vào tháng 4. Giao dịch lần này cao hơn 85 triệu Won so với tháng 7. So với mức 1,84 tỷ Won của căn hộ tầng 7 vào tháng 9 năm 2025, mức trần giá cũng đã tăng lên. Tuy nhiên, vì có sự khác biệt về tầng, thay vì coi toàn bộ mức tăng này là thay đổi giá thị trường của khu căn hộ, cần xem xét đây là giao dịch giá cao ở căn hộ tầng trung.
Đứng thứ 6 là văn phòng (officetel) diện tích 95,24㎡ tại Mok-dong Paragon, quận Yangcheon, được giao dịch với giá 1,86 tỷ Won. Cùng diện tích này được giao dịch ở tầng 6 với giá 1,745 tỷ Won vào tháng 5 năm 2026, nên hợp đồng lần này cao hơn 115 triệu Won. Đây là mức giá nằm ở ngưỡng trần trong số các giao dịch cùng diện tích được xác nhận trong 3 năm gần đây. Tuy nhiên, officetel có cách tính diện tích và cấu trúc sản phẩm khác với căn hộ, nên khó có thể so sánh đơn thuần với giá trung bình căn hộ tại Seoul.
Đứng thứ 7 là căn hộ diện tích 84,94㎡ tại Songpa Pine Town Complex 11, phường Jangji, quận Songpa, được giao dịch với giá 1,85 tỷ Won. Giá giao dịch cùng diện tích vào tháng 6 năm 2026 là 1,82 tỷ Won, hợp đồng lần này cao hơn 30 triệu Won. Xét việc không có nhiều báo cáo giao dịch cho diện tích này trong 12 tháng qua, khó có thể khẳng định xu hướng tăng của toàn bộ khu, nhưng xét theo dữ liệu giao dịch được xác nhận, mức trần giá đã được nâng lên.
Đứng thứ 8 là căn hộ diện tích 60,70㎡ tại Sang-a Apt 1, phường Ogeum, quận Songpa, được giao dịch với giá 1,7 tỷ Won. Đây là khu căn hộ hoàn thành năm 1984, không có nhiều mẫu giao dịch gần đây cho cùng diện tích nên khó đánh giá xu hướng rõ ràng chỉ qua một giao dịch. Việc căn hộ diện tích 60,70㎡ nhỏ hơn diện tích lớn lại được giao dịch ở mức 1,7 tỷ Won là minh chứng cho thấy đơn giá trên mỗi mét vuông cao của nhà ở quy mô vừa và nhỏ tại quận Songpa.
Đứng thứ 9 là căn hộ diện tích 76,74㎡ tại Rivercent Prugio Weve, phường Yeongdeungpo-dong 5-ga, quận Yeongdeungpo, được giao dịch với giá 1,6628 tỷ Won. Khu này có giá mở bán cao nhất cho diện tích 76㎡ ở mức 1,5393 tỷ Won vào thời điểm cung cấp năm 2025 và dự kiến sẽ bắt đầu đón cư dân vào tháng 1 năm 2029. Giá giao dịch lần này cao hơn giá cung cấp ban đầu, nhưng do các tùy chọn và điều kiện hợp đồng có thể ảnh hưởng đến số tiền cuối cùng, không nên coi toàn bộ chênh lệch này là mức tăng giá thị trường.
Đứng thứ 10 là căn hộ diện tích 59,99㎡ tại Jangwi Xi Radiant, phường Jangwi, quận Seongbuk, được giao dịch với giá 1,41 tỷ Won. So với căn hộ tầng 12 cùng diện tích được giao dịch với giá 1,62 tỷ Won vào ngày 14 tháng 5 năm 2026, giá lần này thấp hơn 210 triệu Won. Với các khu căn hộ như Jangwi Xi Radiant, nơi các giao dịch giai đoạn đầu và quan hệ pháp lý đa dạng, giá cả có thể khác biệt lớn tùy thuộc vào vị trí tòa nhà, tầng và điều kiện hợp đồng, vì vậy khó có thể coi hợp đồng lần này là một trường hợp tăng giá.
Trong 10 giao dịch hàng đầu tuần này, căn hộ diện tích lớn ở quận Seocho chiếm vị trí số 1 về giá trị tuyệt đối, nhưng trong 4 giao dịch vượt mức 2 tỷ Won, có 3 giao dịch đến từ quận Mapo, Yangcheon và Yeongdeungpo. Việc Mapo I-Park Fore diện tích 59㎡ và Mok-dong New Town 11 diện tích 66㎡ vượt ngưỡng 2 tỷ Won cũng rất đáng chú ý. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa diễn biến của một vài giao dịch giá cao và xu hướng của toàn bộ thị trường Seoul.
Trong khảo sát hàng tuần tính đến ngày 31 tháng 8 của Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá mua bán căn hộ tại Seoul tăng 0,22%, biên độ tăng đã giảm so với mức 0,29% của tuần trước. Quận Seocho giảm 0,23%, quận Gangnam giảm 0,41% và quận Songpa chỉ tăng 0,01%. Ngược lại, quận Seongbuk tăng 0,54% và quận Seodaemun tăng 0,40%. Xét việc quận Seocho – nơi ghi nhận giá cao nhất tuần này – lại có chỉ số giảm, trong khi quận Seongbuk – nơi có Jangwi Xi Radiant lọt top 10 – lại ghi nhận tỷ lệ tăng cao, có thể thấy rằng các giao dịch đơn lẻ giá cao và xu hướng giá toàn diện của từng quận không nhất thiết phải trùng khớp.
Khối lượng giao dịch đã cho thấy dấu hiệu chậm lại sớm hơn so với giá. Theo thống kê của Thành phố Seoul tính đến ngày 18 tháng 8, khối lượng giao dịch căn hộ tại Seoul tháng 7 năm 2026 là 5.234 căn, giảm 0,6% so với tháng trước, thấp hơn so với mức 8.000 căn của tháng 4 và tháng 5. Trong các giao dịch tháng 7, tỷ trọng nhà ở từ 1,5 tỷ Won trở xuống là 81,2%, tăng 4,9% điểm so với tháng trước. Trong bối cảnh năng lực huy động vốn bị hạn chế do các quy định về cho vay, trọng tâm giao dịch đã chuyển sang các căn hộ có giá tương đối thấp, tuy nhiên tại một số khu vẫn tiếp tục diễn ra các giao dịch trên 1,5 tỷ Won. Vì các giao dịch giá cao chịu ảnh hưởng tương đối lớn từ nhu cầu có tỷ trọng vốn tự có cao, cần tiếp cận theo hướng không khái quát hóa rằng toàn bộ thị trường đang có đà tăng mạnh, bằng cách xem xét đồng thời việc duy trì giá của các giao dịch hàng đầu và sự chậm lại của khối lượng giao dịch trên toàn Seoul.
※ Bài báo được viết với sự hỗ trợ của trí tuệ nhân tạo tạo sinh của Bizhankook và MetaVX.