[비즈한국] Theo số liệu tổng hợp giao dịch bất động sản nhà ở thực tế tại Seoul từ ngày 14 đến ngày 18 tháng 9, căn hộ tầng 2 tại tòa Sinbanpo 2, phường Jamwon-dong, quận Seocho với diện tích sử dụng 107,31㎡ đã được giao dịch với giá 4,62 tỷ won, đứng đầu danh sách giá trị giao dịch trong tuần. Trong khi các căn hộ cao cấp tại quận Gangnam và Seocho chiếm lĩnh các vị trí dẫn đầu, thì tại các quận Yeongdeungpo, Mapo và Yangcheon cũng ghi nhận nhiều giao dịch quanh mức 2 tỷ won.
Giá giao dịch của căn hộ đứng đầu Sinbanpo 2 là khoảng 142,32 triệu won mỗi pyeong (3,3㎡). So với căn hộ cùng diện tích ở tầng 9 từng được giao dịch ở mức 5,65 tỷ won vào tháng 6 vừa qua, mức giá này thấp hơn hơn 1 tỷ won. Mặc dù sự chênh lệch về tầng và điều kiện riêng của từng bất động sản có thể ảnh hưởng đến giá cả, nhưng chỉ dựa trên dữ liệu công khai thì khó có thể xác định được hướng nhà hay tình trạng nội thất. Mặc dù đây là mức giá tuyệt đối cao nhất tuần này, nhưng khó có thể coi đây là giao dịch phá kỷ lục hoặc dẫn dắt đà tăng giá gần đây.
Đứng thứ 2 là căn hộ Dogok Rexle tại phường Dogok-dong, quận Gangnam. Căn hộ tầng 16 với diện tích sử dụng 85,00㎡ được giao dịch ở mức 3,57 tỷ won, tương đương khoảng 138,85 triệu won/pyeong. Cùng diện tích này từng được giao dịch ở mức 3,775 tỷ won (tầng 19) vào tháng 6 và 3,78 tỷ won (tầng 18) vào đầu tháng 9. Giao dịch này thấp hơn mức giá cao gần đây khoảng 200 triệu won, cho thấy đây không phải là trường hợp thiết lập đỉnh giá mới. Ngay cả với cùng diện tích, sự chênh lệch giá từ cuối mức 3,5 tỷ won đến cuối mức 3,7 tỷ won vẫn đang xuất hiện tùy thuộc vào tầng và điều kiện của từng căn hộ.
Vị trí thứ 3 là căn hộ tại Teheran I-Park, phường Yeoksam-dong, quận Gangnam, tầng 16 với diện tích sử dụng 92,62㎡ đã được giao dịch ở mức 3,3 tỷ won. Với giá khoảng 117,78 triệu won/pyeong, mức giá này cao hơn 600 triệu won so với giao dịch 2,7 tỷ won của căn hộ cùng diện tích ở tầng 8 vào tháng 5. Do trong 1 năm gần đây không có nhiều giao dịch cùng diện tích, khó có thể khẳng định xu hướng tăng giá của toàn bộ tòa nhà chỉ dựa trên một giao dịch, tuy nhiên đây là mức cao nhất trong các giao dịch gần đây. Giá mỗi pyeong của Sinbanpo 2, Dogok Rexle và Teheran I-Park đều vượt xa mức giá trung bình 59,259 triệu won/pyeong đối với căn hộ tại Seoul mà KB Real Estate công bố vào tháng 12 năm ngoái.
Vị trí thứ 4 là căn hộ tại Seocho Grand Xi, phường Seocho-dong, quận Seocho, tầng 28 với diện tích sử dụng 59,98㎡ được giao dịch ở mức 3,22 tỷ won. Xem xét giá trung vị 12 tháng gần nhất là mức 3,2 tỷ won và giao dịch 3,16 tỷ won của căn hộ tầng 3 vào tháng 5, đây là giao dịch tái xác nhận mức giá quanh ngưỡng 3,2 tỷ won hình thành gần đây. Tuy nhiên, vì mức giá cao nhất gần đây đã chạm ngưỡng 3,55 tỷ won nên khó có thể coi hợp đồng này là đỉnh giá mới.
Vị trí thứ 5 là căn hộ tại chung cư Sujeong, phường Yeouido-dong, quận Yeongdeungpo, tầng 15 với diện tích sử dụng 150,65㎡ đã được bán với giá 2,77 tỷ won. So với giao dịch 2,75 tỷ won của căn hộ cùng diện tích ở tầng 1 vào tháng 5, mức chênh lệch giá chỉ dừng lại ở mức 20 triệu won. Xét đến việc đây là tòa nhà hiếm khi có giao dịch diện tích lớn, trường hợp này giống như một sự xác nhận lại mức giá cuối 2,7 tỷ won hơn là một đợt tăng giá rõ rệt.
Vị trí thứ 6 là căn hộ Mapo Xi tại phường Yeomni-dong, quận Mapo, diện tích 84,69㎡ được giao dịch ở mức 2,6 tỷ won. Mức giá này tương đương với giao dịch vào tháng 7 vừa qua. Việc liên tiếp xác nhận các giao dịch ở mức 2,6 tỷ won cho căn hộ diện tích 84㎡ tại khu vực ngoài Gangnam là điều đáng chú ý.
Vị trí thứ 7 là căn hộ Hanil, phường Samseong-dong, quận Gangnam, diện tích 80,29㎡ được giao dịch ở mức 2,315 tỷ won. Mức này thấp hơn 35 triệu won so với giao dịch 2,35 tỷ won vào tháng 2. Vì đây là khu nhà có tần suất giao dịch thấp, khó có thể khẳng định sự chênh lệch giá cá biệt này là sự sụt giảm của giá thị trường.
Vị trí thứ 8 là căn hộ Mokdong Cheonggu Hanshin, phường Mok-dong, quận Yangcheon, diện tích 84,77㎡ được giao dịch ở mức 2,05 tỷ won. Vào tháng 7, tầng 7 được giao dịch ở mức 2,22 tỷ won và tầng 1 ở mức 1,915 tỷ won. Giá giao dịch lần này thấp hơn mức giá cao 170 triệu won nên khó có thể coi là trường hợp tăng giá. Có thể thấy sự sai lệch giá ngay cả với cùng diện tích tùy thuộc vào tầng và điều kiện bất động sản.
Vị trí thứ 9 là căn hộ Hyundai 1, phường Pungnap-dong, quận Songpa, diện tích 83,02㎡ được giao dịch ở mức 2 tỷ won. Mức giá này cao hơn 50 triệu won so với giao dịch 1,95 tỷ won của tầng 9 vào tháng 8. Tuy nhiên, do số lượng giao dịch không nhiều, cần theo dõi các giao dịch tiếp theo để xem liệu mức 2 tỷ won đã ổn định hay chưa.
Vị trí thứ 10 là căn hộ Rivercent Prugio Weve, phường Yeongdeungpo-dong 5-ga, quận Yeongdeungpo, diện tích 84,98㎡ được giao dịch ở mức 1,99546 tỷ won. Lần gần nhất cùng diện tích được giao dịch là vào tháng 10 năm 2025 với mức 1,82 tỷ won. Mặc dù giao dịch lần này cao hơn 175,46 triệu won và tiệm cận mức 2 tỷ won, nhưng do mẫu số ít nên còn quá sớm để đánh giá đây là giá thị trường chung của khu nhà.
Chỉ nhìn vào 10 giao dịch hàng đầu, quận Gangnam và Seocho chiếm 5 trường hợp, nhưng dòng chảy giá cả toàn Seoul lại cho thấy một khía cạnh khác. Theo báo cáo xu hướng giá căn hộ hàng tuần của Viện Bất động sản Hàn Quốc tính đến ngày 14 tháng 9, giá mua bán tại Seoul đã tăng 0,16%, biên độ tăng thấp hơn so với 0,20% của tuần trước đó. Trong khi quận Gangnam giảm 0,36%, quận Seocho giảm 0,26% và quận Songpa giảm 0,12%, thì quận Jungnang lại tăng 0,51%, quận Dobong tăng 0,47% và quận Dongdaemun tăng 0,36%. Trong các giao dịch hàng đầu tuần qua, Sinbanpo 2 và Dogok Rexle thấp hơn mức đỉnh trước đó, trong khi Teheran I-Park có giá cao trong bối cảnh giao dịch hạn chế. Đây là lý do tại sao cần phân biệt giữa một số giao dịch cao cấp và biến động của chỉ số toàn Seoul.
Số lượng đăng ký mua bán căn hộ tại Seoul được ghi nhận ở mức khoảng 3.300 căn vào tháng 8, và vì giao dịch tháng 9 vẫn còn thời hạn đăng ký nên khó có thể so sánh trực tiếp con số hiện tại với tháng trước. Tuy nhiên, việc biên độ tăng giá toàn Seoul thu hẹp trong 3 tuần liên tiếp và khu vực Gangnam 3 quận giảm giá cho thấy sự khác biệt về kỳ vọng giá giữa người bán và người mua đã trở nên lớn hơn. Với việc hạn mức cho vay thế chấp nhà cho mục đích mua nhà tại khu vực đô thị bị giới hạn tối đa 600 triệu won, tỷ trọng vốn tự có của người mua chắc chắn sẽ tăng đối với những căn nhà trị giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ won. Vì lý do này, các giao dịch nhà ở cao cấp có thể chịu ảnh hưởng lớn hơn từ nhóm đối tượng khách hàng có điều kiện tài chính hạn chế và điều kiện của từng bất động sản thay vì nhu cầu chung của cả Seoul. Tuy nhiên, không có căn cứ trực tiếp nào cho thấy các giao dịch cụ thể được chốt do quy định cho vay.
※ Bài viết được viết bởi AI tạo sinh của BizHankook và MetaVX.