[비즈한국] Trong tuần cuối cùng của tháng 9, các giao dịch bất động sản nhà ở giá trị cao tại Seoul tập trung chủ yếu ở quận Seocho và Gangnam, bên cạnh đó quận Songpa cũng góp mặt trong danh sách. Theo thông tin từ Cổng thông tin bất động sản Seoul, sau khi tổng hợp giá giao dịch thực bất động sản nhà ở tại Seoul từ 9 giờ sáng ngày 28 tháng 9 đến 9 giờ sáng ngày 2 tháng 10, căn hộ tại chung cư Raemian Firstige, phường Banpo, quận Seocho (diện tích sử dụng 198,04㎡, tầng 6) đã được giao dịch với giá 7,5 tỷ won, ghi nhận mức giá cao nhất trong tuần.
Giá mỗi pyeong (khoảng 3,3㎡) rơi vào khoảng 125 triệu won, cao gấp đôi mức giá trung bình 59,259 triệu won mỗi pyeong của các căn hộ tại Seoul vào tháng 12 năm ngoái do KB Real Estate công bố. Tuy nhiên, vì cùng diện tích này đã từng được giao dịch ở mức 7,7 tỷ won, 7,85 tỷ won và 8,05 tỷ won vào tháng 5 năm nay, nên khó có thể coi giao dịch lần này là mức giá kỷ lục hay là dấu hiệu tăng giá mới. Mặc dù khó có thể xác nhận đầy đủ các điều kiện chi tiết như hướng nhà và tình trạng nội thất chỉ qua dữ liệu công khai, nhưng ít nhất mức giá này vẫn thấp hơn ngưỡng giá cao gần đây của cùng diện tích.
Đứng thứ 2 là căn hộ tại chung cư Sinbanpo 2, phường Jamwon, quận Seocho (diện tích sử dụng 92,20㎡, tầng 4) với giá 4,6 tỷ won. Giá mỗi pyeong là khoảng 164,93 triệu won. Trong 6 tháng gần đây, giá giao dịch tại khu vực này dao động từ 4,6 tỷ won đến 5,02 tỷ won, vì vậy mức giá lần này thuộc ngưỡng thấp. Chung cư Sinbanpo 2 hiện đang ở giai đoạn chuẩn bị cấp phép thực hiện dự án sau khi đã vượt qua vòng thẩm định tích hợp chỉnh trang đô thị của Seoul, với kế hoạch tái thiết quy mô 2.056 căn hộ cao tối đa 49 tầng. Dù dự án đang tiến triển, xét về giá cả lần này thì đây giống như một trường hợp xác nhận mức giá giao dịch đã điều chỉnh gần đây hơn là do kỳ vọng tái thiết đẩy giá lên cao.
Vị trí thứ 3 cũng thuộc về cùng khu chung cư này. Căn hộ Sinbanpo 2 diện tích 68,91㎡ ở tầng 8 được giao dịch với giá 3,5 tỷ won, giá mỗi pyeong khoảng 167,9 triệu won. Diện tích này từng được giao dịch ở mức 3,6 tỷ won vào đầu tháng 9 và ngày 21 tháng 9, thậm chí trong nửa đầu năm nay còn đạt ngưỡng 3,9 - 4,2 tỷ won. Mức giá 3,5 tỷ won lần này thấp hơn giao dịch gần nhất 100 triệu won và cũng nằm ở ngưỡng thấp trong phạm vi giao dịch 1 năm qua. Dù cùng ngày có hai căn hộ trong cùng khu chung cư lọt vào danh sách giao dịch giá cao, cả hai đều không đạt đến mức giá cao gần đây.
Đứng thứ 4 là căn hộ tại chung cư Banpo Riche, phường Banpo, quận Seocho (diện tích sử dụng 59,99㎡, tầng 26) với giá 3,15 tỷ won. Cùng diện tích này từng được giao dịch ở mức 3,53 tỷ won vào tháng 7 và 3,4 tỷ won vào tháng 8. Dù ở tầng 26, giao dịch lần này vẫn thấp hơn 250 triệu won so với mức gần nhất và nằm ở ngưỡng thấp trong phạm vi 6 tháng qua. Mặc dù có thể có sự khác biệt tùy theo điều kiện căn hộ, nhưng khó có thể phân loại đây là một trường hợp tăng giá.
Vị trí thứ 5 và thứ 6 thuộc về căn hộ chung cư Eunma, phường Daechi, quận Gangnam (diện tích sử dụng 76,79㎡). Căn hộ tầng 14 được giao dịch với giá 3,13 tỷ won (đứng thứ 5) và căn hộ tầng 1 được giao dịch với giá 3,05 tỷ won (đứng thứ 6). Cùng diện tích này từng được giao dịch ở mức 3,16 - 3,17 tỷ won vào giữa tháng 9 và hơn 3,4 tỷ won vào tháng 8. Giao dịch ở tầng 14 nằm trong khung giá 3,1 tỷ won gần đây nhưng vẫn thấp hơn giá đỉnh cũ, còn giao dịch ở tầng 1 có thể thấy rõ sự chênh lệch do yếu tố tầng cao thấp. Việc hai căn hộ cùng diện tích được giao dịch trong thời gian ngắn lặp lại mức giá đầu 3 tỷ won, nhưng không đủ cơ sở để khẳng định ngưỡng giá trần gần đây đã tăng lên.
Vị trí thứ 7 và thứ 8 thuộc về khu chung cư Gaepo Jugong 6, phường Gaepo, quận Gangnam. Căn hộ diện tích 60,13㎡ ở tầng 3 giao dịch với giá 3,02 tỷ won, và căn hộ 53,06㎡ ở tầng 6 giao dịch với giá 2,68 tỷ won. Mức giá của căn 60,13㎡ thấp hơn 180 triệu won so với giao dịch 3,2 tỷ won ngày 22 tháng 9. Tương tự, căn 53,06㎡ cũng thấp hơn 20 triệu won so với giao dịch 2,7 tỷ won gần nhất. Gaepo Jugong 6 đang xúc tiến tái thiết tích hợp với khu 7, tuy nhiên bất kể tiến độ dự án, các giao dịch này đều thấp hơn giá thị trường gần đây.
Vị trí thứ 9 là căn hộ tại chung cư Daechi Hyundai, phường Daechi, quận Gangnam (diện tích sử dụng 59,82㎡, tầng 3) được giao dịch với giá 2,4 tỷ won. Đầu tháng 9, tầng 8 đã được giao dịch với giá 2,6 tỷ won, và tháng 7 có căn tầng 22 giao dịch ở mức 2,54 tỷ won. Mức giá này cao hơn 20 triệu won so với căn cùng tầng giao dịch vào tháng 5 (2,38 tỷ won) nhưng vẫn còn xa so với ngưỡng giá cao gần đây. Đây là sự xác nhận cho các giao dịch tầng thấp ở ngưỡng 2,4 tỷ won.
Vị trí thứ 10 là căn hộ chung cư e-Pyeonhansesang Songpa Park Central, phường Geoyeo, quận Songpa (diện tích sử dụng 113,18㎡, tầng 27) với giá 2,29 tỷ won. Mức giá này cao hơn 260 triệu won so với giao dịch tầng 30 hồi tháng 5 (2,03 tỷ won). Đây là một trong số ít trường hợp hiếm hoi trong top 10 có giá tăng rõ rệt so với giao dịch cùng diện tích gần nhất. Tuy nhiên, do số lượng giao dịch cùng diện tích trong 1 năm qua không nhiều nên khó có thể kết luận về xu hướng tăng giá của toàn bộ khu chung cư này.
Top 10 giao dịch tuần này gồm 4 căn ở quận Seocho, 5 căn ở quận Gangnam và 1 căn ở quận Songpa, tất cả đều tập trung ở 3 quận Gangnam. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa việc giá trị tuyệt đối cao và xu hướng biến động giá hàng tuần tại khu vực này. Theo khảo sát tuần tính đến ngày 28 tháng 9 của Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá bán căn hộ tại Seoul tăng 0,09%, nhưng trái ngược với mức tăng 0,24% ở 14 quận phía Bắc sông Hàn, 11 quận khu vực Gangnam lại giảm 0,04%. Cụ thể, quận Gangnam giảm 0,56%, quận Seocho giảm 0,33% và quận Songpa giảm 0,19%. Các giao dịch hàng đầu tuần này tại Raemian Firstige, Sinbanpo 2, Banpo Riche, Eunma, Gaepo Jugong 6... phần lớn đều có giá thấp hơn giá cao gần đây hoặc giá giao dịch trước đó của cùng diện tích. Mặc dù các hợp đồng giá trị lớn vẫn liên tục được ký kết tại khu vực Gangnam, nhưng thị trường này khác với trạng thái tăng giá đồng loạt ở ngưỡng cao.
Khối lượng giao dịch cũng đi ngược lại với chỉ số giá. Theo số liệu thống kê nhà ở của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông, trong tháng 8, giao dịch bán căn hộ tại Seoul đã giảm khoảng 30% so với tháng trước, cho thấy khoảng cách giữa kỳ vọng giá của người mua và người bán ngày càng lớn ngay cả khi giá trung bình tại Seoul vẫn đang tăng. Hiện tại, hạn mức cho vay thế chấp mua nhà tại các khu vực quy định và khu vực thủ đô được áp dụng khác nhau: 600 triệu won cho nhà dưới 1,5 tỷ won; 400 triệu won cho nhà từ 1,5 đến 2,5 tỷ won; và 200 triệu won cho nhà trên 2,5 tỷ won. Dù hạn mức thực tế dựa trên giá thị trường do đơn vị tài chính đánh giá, nhưng có 8/10 giao dịch hàng đầu lần này vượt quá 2,5 tỷ won, và hai vị trí còn lại cũng vượt 1,5 tỷ won. Đối với các giao dịch giá trị cao, cấu trúc thị trường buộc người mua phải phụ thuộc nhiều vào vốn tự có hơn là vốn vay. Đó là lý do tại sao khó có thể khái quát hóa hiện tượng một số giao dịch giá trị cao vẫn tiếp diễn trong bối cảnh khối lượng giao dịch thấp thành một xu hướng tăng giá mạnh mẽ của toàn bộ thị trường Seoul.
※ Bài viết được phối hợp thực hiện bởi Bizhankook và AI tạo sinh của MetaVX.