[비즈한국] Trên thị trường bất động sản nhà ở tại Seoul, các giao dịch bất động sản cao cấp ở khu vực Gangnam cùng các căn hộ tiêu biểu tại khu trung tâm và phi Gangnam đều thu hút sự chú ý. Theo Seoul Real Estate Information Plaza, từ ngày 17 đến ngày 21 tháng 8, một ngôi nhà tại Daechi-dong, Gangnam-gu với diện tích sàn sử dụng 249,84㎡ đã được giao dịch với giá 3,92 tỷ KRW, thiết lập mức giá cao nhất trong tuần. Giá bán mỗi pyeong rơi vào khoảng 51,87 triệu KRW, thấp hơn mức trung bình 59,259 triệu KRW/pyeong của các căn hộ tại Seoul vào tháng 12 năm ngoái theo công bố của KB Real Estate. Mặc dù khó có thể xác nhận đầy đủ các điều kiện chi tiết quyết định giá cả như quy mô đất và điều kiện đường xá chỉ qua dữ liệu công khai, nhưng do sự chênh lệch giá giao dịch của các căn nhà riêng lẻ/đa hộ ở Daechi-dong rất lớn tùy thuộc vào quy mô đất và tòa nhà, nên trường hợp này được xem là quyết định bởi quy mô tài sản và giá trị đất đai hơn là đơn giá trên diện tích.
Tiếp theo đó, một căn hộ diện tích 84,92㎡ tầng 12 tại khu 1~6 chung cư Donghyeon, Nonhyeon-dong, Gangnam-gu đã được giao dịch với giá 2,85 tỷ KRW. Đơn giá rơi vào khoảng 110,94 triệu KRW/pyeong. Cùng diện tích này tại tầng 12 từng được giao dịch ở mức 2,73 tỷ KRW và 2,825 tỷ KRW vào tháng 4 năm nay, và ngay trước giao dịch này vào ngày 16 tháng 8, một căn hộ tầng 4 đã được sang tay với giá 2,7 tỷ KRW, cho thấy mức giá cuối ngưỡng 2 tỷ KRW tiếp tục được xác nhận. Chung cư Donghyeon đã được phê duyệt thành lập Ủy ban thúc đẩy thành lập liên đoàn tái thiết vào tháng 4 năm nay và bắt đầu quy trình chọn đơn vị thiết kế vào tháng 8. Giá giao dịch gần đây tiệm cận mức đỉnh năm 2025 là 2,9 tỷ KRW, cho thấy tiến độ dự án tái thiết đang là một trong những yếu tố nâng đỡ giá trị căn hộ thay vì tính thương mại của bản thân tòa nhà cũ.
Một căn hộ tầng 10 diện tích 84,977㎡ tại chung cư Hanil, Samseong-dong, Gangnam-gu đã được giao dịch ở mức 2,18 tỷ KRW. Đơn giá khoảng 89,75 triệu KRW/pyeong, cao hơn mức trung bình của Seoul. Tuy nhiên, vì diện tích tương tự đã được giao dịch với giá 2,35 tỷ KRW vào tháng 2, 2,29 tỷ KRW vào tháng 6 và 2,315 tỷ KRW vào tháng 7 năm nay, nên khó có thể coi giao dịch này là một trường hợp tăng giá. Mặc dù lọt vào top giao dịch hàng tuần nhờ vị thế của Samseong-dong và mức giá đã hình thành sẵn ở ngưỡng 2 tỷ KRW đầu đến giữa, nhưng so với các giao dịch thực tế gần đây cho cùng diện tích, giá thậm chí còn thấp hơn, cho thấy sự điều chỉnh giá theo từng căn hộ đang diễn ra ngay cả ở khu vực Gangnam.
Một căn hộ tầng 3 diện tích 84,977㎡ tại chung cư Seoul Station Hanla Vivaldi Central, Malli-dong 2-ga, Jung-gu đã được giao dịch với giá 1,96 tỷ KRW. Vì một căn hộ tầng 7 có diện tích tương tự đã được giao dịch với giá 1,99 tỷ KRW vào tháng 2 vừa qua, giao dịch lần này đã tiệm cận mức giá cao nhất hiện có. Đây là khu chung cư quy mô 199 hộ được hoàn thiện năm 2018; xét việc giá giao dịch cùng diện tích năm 2025 chủ yếu ở mức 1,4~1,5 tỷ KRW, có thể thấy mặt bằng giá của các căn hộ mới hoàn thiện (semi-new) tại khu vực trung tâm gần đây đã tăng lên một bậc. Tuy nhiên, vì chưa vượt qua mức giá kỷ lục tháng 2, nên việc coi đây là giao dịch duy trì mức giá cao hiện có thay vì tăng thêm là hợp lý hơn.
Một căn hộ tầng 10 diện tích 84,84㎡ tại chung cư Hanshin Hue Plus, Bon-dong, Dongjak-gu đã được giao dịch với giá 1,52 tỷ KRW. Cùng diện tích này đã được giao dịch ở mức 1,52 tỷ KRW vào tháng 3 và 1,54 tỷ KRW vào tháng 7 năm nay, cho thấy mức giá 1,5 tỷ KRW thấp đang được lặp lại. So với giá giao dịch trong nửa cuối năm 2025 từ 1,1~1,3 tỷ KRW, mức giá thị trường đã tăng lên, nhưng giao dịch này thiên về việc xác nhận lại ngưỡng giá đã hình thành gần đây hơn là phá đỉnh cũ.
Một căn hộ tầng 16 diện tích 84,87㎡ tại chung cư Sagajeong Central I-Park, Myeonmok-dong, Jungnang-gu cũng được giao dịch với giá 1,52 tỷ KRW. Giá giao dịch cùng diện tích tại khu chung cư hoàn thiện năm 2020 này dao động từ cuối 1,4 tỷ KRW đến 1,54 tỷ KRW trong tháng 7~8. Ngưỡng giá quanh mức 1,5 tỷ KRW đã được hình thành khá rõ nét. Việc căn hộ 84㎡ được giao dịch lặp lại ở mức 1,5 tỷ KRW tại Jungnang-gu, không phải khu Gangnam, được đánh giá là minh chứng cho xu hướng tăng giá đang lan rộng tại các khu vực trung-cao cấp ngoài khu vực Gangnam trên thị trường Seoul tuần này.
Một căn hộ diện tích 84,973㎡ tại chung cư Dongwon Benest, Ichon-dong, Yongsan-gu đã được giao dịch với giá 1,441 tỷ KRW. Cùng diện tích này từng được giao dịch ở mức 1,47 tỷ KRW vào tháng 6 và 1,3 tỷ KRW vào tháng 7, cho thấy sự chênh lệch giá không nhỏ. Do là khu chung cư quy mô nhỏ 103 hộ, tần suất giao dịch không cao nên khó có thể phán đoán xu hướng chỉ qua một giao dịch, nhưng có vẻ như giá thị trường gần đây không di chuyển theo hướng nhất định mà tăng giảm tùy theo điều kiện của từng căn hộ.
Các căn hộ diện tích 46,75㎡ tại chung cư Geukdong, Sadang-dong, Dongjak-gu lần lượt được giao dịch với giá 1,427 tỷ KRW và 1,405 tỷ KRW. Cùng diện tích này từng được giao dịch ở mức đầu 1 tỷ KRW vào tháng 9~10 năm ngoái, sau đó tăng lên 1,1~1,3 tỷ KRW trong năm nay và nay đã chạm mốc quanh 1,4 tỷ KRW. Việc hai căn hộ cùng diện tích được giao dịch ở ngưỡng đầu 1,4 tỷ KRW trong tuần này cho thấy xu hướng tăng mặt bằng giá của các căn hộ diện tích nhỏ là rất rõ rệt.
Một căn hộ diện tích 84,94㎡ tại chung cư Seongwon, Mok-dong, Yangcheon-gu được giao dịch với giá 1,415 tỷ KRW. Cùng diện tích này từng giao dịch ở mức 1,1~1,2 tỷ KRW năm ngoái, sau đó tăng lên 1,395 tỷ KRW vào tháng 4 và 1,53 tỷ KRW vào tháng 7 năm nay. Giao dịch này tuy thấp hơn tháng 7 hơn 100 triệu KRW nhưng vẫn cao hơn năm ngoái. Vì đây là khu chung cư không có nhiều giao dịch gần đây, nên thay vì điều chỉnh giá trong ngắn hạn, có thể hiểu rằng đây là quá trình thăm dò giá trong khoảng 1,4~1,5 tỷ KRW tùy theo tầng và điều kiện cụ thể.
Chỉ tính riêng 10 giao dịch hàng đầu trong tuần này, các bất động sản tại Gangnam-gu như Daechi, Nonhyeon, và Samseong đã chiếm lĩnh phân khúc giá cao, nhưng xu hướng giá toàn Seoul lại cho thấy hướng đi khác. Giá bán căn hộ tại Seoul tính đến ngày 17 tháng 8 theo thống kê của Korea Real Estate Board đã tăng 0,22% so với tuần trước, tuy nhiên Gangnam-gu giảm 0,05% và Seocho-gu giảm 0,09%. Ngược lại, Jungnang-gu tăng 0,44% và Jung-gu tăng 0,41%, cho thấy khu vực ngoài Gangnam đang dẫn dắt đà tăng của Seoul. Nhìn vào việc các căn hộ 84㎡ khu vực ngoài Gangnam như Sagajeong Central I-Park, Seoul Station Hanla Vivaldi Central, và Bon-dong Hanshin Hue Plus được giao dịch ở mức 1,5~1,9 tỷ KRW, có thể phân tích rằng trong khi tâm lý chờ đợi đang gia tăng tại các khu vực cao cấp cốt lõi, thì xu hướng tăng giá đang lan rộng sang các khu căn hộ giá trung bình và trung-cao cấp - nơi chịu ít áp lực quy định cho vay hơn.
Khối lượng giao dịch đang có dấu hiệu chững lại trước cả giá cả. Theo Chính quyền thành phố Seoul, số lượng đơn đăng ký giao dịch đất đai cho căn hộ tại Seoul trong tháng 7 là 4.681 đơn, giảm 11,7% so với tháng trước và là tháng thứ 3 liên tiếp giảm. So với mức đỉnh tháng 4, con số này đã giảm 47,5%. Ngược lại, giá đăng ký tăng 1,41% so với tháng trước, tạo nên tình trạng giảm khối lượng giao dịch nhưng lại tăng giá. Tại Seoul và các khu vực thủ đô/khu vực bị quy định, hạn mức cho vay thế chấp nhà ở đối với nhà có giá từ trên 1,5 tỷ KRW đến 2,5 tỷ KRW bị giới hạn ở mức 400 triệu KRW, và trên 2,5 tỷ KRW bị giới hạn ở mức 200 triệu KRW, khiến khả năng mua nhà bằng vốn vay ngày càng hạn hẹp đối với các căn hộ giá cao. Theo đó, tại các khu chung cư tiếp tục có giao dịch giá cao ngưỡng 2 tỷ KRW cuối như Donghyeon, Nonhyeon-dong, nhu cầu sở hữu nguồn vốn tự có cao trở nên quan trọng hơn tương đối, trong khi tại thị trường nhu cầu thực tế chung, sự phân hóa giá cả nơi dòng tiền đổ dồn vào các khu căn hộ ngoài Gangnam quanh mức 1,5 tỷ KRW dự kiến sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.
※ Bài viết được phối hợp thực hiện bởi BizHankook và AI tạo sinh của MetaVX.