[비즈한국] Theo Cổng thông tin bất động sản Seoul, từ 9:41 sáng ngày 24 tháng 8 đến 9:41 sáng ngày 28 tháng 8, trong số các giao dịch mua bán bất động sản nhà ở tại Seoul được báo cáo, căn hộ Sambu tại Yeouido-dong, Yeongdeungpo-gu với diện tích sử dụng 135,80㎡ ở tầng 10 đã được bán với giá 3,6 tỷ won, ghi nhận mức giá cao nhất.
Giá giao dịch lần này của căn hộ Sambu tương đương khoảng 87,63 triệu won/pyeong. Sau khi diện tích tương đương này được giao dịch ở mức 3,81 tỷ won vào ngày 26 tháng 5 và 3,89 tỷ won vào ngày 30 tháng 5, giá đã giảm xuống còn 3,6 tỷ won lần này. Vì mức giá 3,6 tỷ won cũng đã được ghi nhận vào cuối tháng 4 và đầu tháng 5, đây được xem là trường hợp giá quay trở lại mức đáy trong biên độ hình thành gần đây. Hợp đồng này được báo cáo dưới dạng giao dịch trực tiếp, nên có khả năng điều kiện giao dịch khác với giao dịch qua môi giới thông thường. Do khó xác định mối quan hệ giữa các bên hoặc tình trạng cụ thể của tài sản chỉ qua tài liệu công khai, khó có thể kết luận rằng giá của cả khu chung cư đã giảm chỉ dựa trên một giao dịch này.
Đứng thứ 2 là căn hộ Mok-dong Sinsigaji 1 ở Mok-dong, Yangcheon-gu với diện tích sử dụng 123,19㎡ tại tầng 1, được bán với giá 3,27 tỷ won. Giá mỗi pyeong là khoảng 87,75 triệu won. Đây là căn hộ hiếm có vì không có giao dịch cùng diện tích nào trong vòng 1 năm qua, nên trong dữ liệu giao dịch thực tế công khai, nó được phân loại là mức giá cao mới vượt qua giá cũ. Việc giao dịch ở tầng thấp (tầng 1) xác lập mức trần giá mới cho các diện tích lớn trong khu chung cư là điều đáng chú ý, tuy nhiên do tần suất giao dịch thấp, cần theo dõi liệu mức giá tương tự có lặp lại trong các hợp đồng tiếp theo hay không.
Đứng thứ 3 là căn hộ Banpo Prugio tại Banpo-dong, Seocho-gu với diện tích sử dụng 84,82㎡ ở tầng 4, được bán với giá 2,99 tỷ won. Đây là mức giá cao nhất trong các căn hộ có diện tích sử dụng khoảng 84㎡ trong kỳ báo cáo này, với giá khoảng 116,53 triệu won/pyeong, cao nhất trong top 3 giao dịch. Tuy nhiên, nếu so với việc căn hộ cùng diện tích ở tầng 6 được giao dịch ở mức 3,4 tỷ won vào tháng 7, thì giá này thấp hơn 410 triệu won và cũng không bằng mức giá 3 tỷ won của tháng 4. Mặc dù đây là giao dịch thể hiện giá trị tuyệt đối cao tại khu vực Banpo, nhưng khó có thể coi đây là trường hợp nối tiếp mức giá cao nhất gần đây.
Căn hộ Olympic Seonsu Gijachon Complex 1 ở Bangi-dong, Songpa-gu với diện tích sử dụng 100,82㎡ ở tầng 3 đứng thứ 4 với giá 2,661 tỷ won. Cùng diện tích và cùng tầng, căn hộ này đã được giao dịch với giá 2,92 tỷ won vào tháng 5, và vào tháng 4, một căn hộ tầng 3 đã được ký kết với giá 3,01 tỷ won. Mức giá lần này thấp hơn các giao dịch trên lần lượt là 259 triệu won và 349 triệu won. Hợp đồng này cũng được báo cáo là giao dịch trực tiếp, vì vậy thay vì suy diễn sự chênh lệch giá thành sự thay đổi giá thị trường của toàn bộ khu chung cư, cần xem xét cả hình thức giao dịch và các điều kiện cá biệt.
Đứng thứ 5 là căn hộ Segok Prugio ở Segok-dong, Gangnam-gu với diện tích sử dụng 84,83㎡ tại tầng 10, được bán với giá 2,1 tỷ won. Mức giá cao nhất trong 3 năm gần đây cho cùng diện tích là 2 tỷ won vào tháng 11 năm 2025, vì vậy giao dịch lần này cao hơn 100 triệu won. Căn hộ có diện tích tương tự là 84,84㎡ cũng được giao dịch ở mức 2,05 tỷ won vào ngày 21 tháng 8, cho thấy xu hướng giá trần của các căn hộ diện tích 84㎡ đang vượt ngưỡng 2 tỷ won. Đây là trường hợp cho thấy mức tăng giá rõ rệt nhất trong các giao dịch hàng đầu gần đây.
Đứng thứ 6 là căn hộ Raemian Estium ở Singil-dong, Yeongdeungpo-gu với diện tích sử dụng 84,97㎡, được giao dịch với giá 1,92 tỷ won. Cùng diện tích này đã được giao dịch với giá 2,01 tỷ won vào ngày 3 tháng 7, và các diện tích tương đương khoảng 84㎡ gần đây cũng được ký kết ở mức giá cuối 1,9 tỷ won đến quanh mức 2 tỷ won. Giao dịch lần này thấp hơn đôi chút so với mức giá gần đây nhưng vẫn duy trì ở ngưỡng 1,9 tỷ won.
Đứng thứ 7 là căn hộ Sangdo-yeok Lotte Castle Park El ở Sangdo-dong, Dongjak-gu với diện tích sử dụng 59,98㎡, được giao dịch với giá 1,89 tỷ won. Giá giao dịch trong năm nay của các căn hộ diện tích 59㎡ dao động từ 1,84 tỷ won và hợp đồng lần này đã ghi nhận mức giá cao nhất cho diện tích đó. Dù là căn hộ quy mô vừa và nhỏ dưới 60㎡ nhưng việc tiệm cận mức 2 tỷ won cho thấy mức giá trần của các căn hộ mới và bán mới tại các khu vực ngoài Gangnam đã tăng lên.
Đứng thứ 8 là căn hộ Raemian Cressity ở Jeonnong-dong, Dongdaemun-gu với diện tích sử dụng 84,97㎡, được giao dịch với giá 1,74 tỷ won. Cùng diện tích này được giao dịch ở mức 1,755 tỷ won vào ngày 17 tháng 7, và các diện tích tương tự được giao dịch ở mức 1,75 tỷ won và 1,78 tỷ won vào đầu tháng 8. Hợp đồng lần này cũng nằm trong phạm vi giá từ giữa đến cuối 1,7 tỷ won đã lặp lại gần đây, cho thấy xu hướng duy trì giá cũ thay vì tăng đột biến trong ngắn hạn.
Đứng thứ 9 và 10 là hai căn hộ Kumho Eoullim ở Mok-dong, Yangcheon-gu với diện tích sử dụng 120,12㎡, mỗi căn được giao dịch với giá 1,64 tỷ won. Cùng diện tích này được bán với giá 1,56 tỷ won vào tháng 6, nhưng hai hợp đồng lần này cao hơn 80 triệu won. Việc hai căn hộ cùng diện tích được báo cáo đồng thời với cùng mức giá cho thấy ý nghĩa ở chỗ mức giá giữa 1,6 tỷ won đã được xác nhận lặp lại thay vì chỉ là một mức giá cao đơn lẻ.
Giá mỗi pyeong của các giao dịch hàng đầu lần này đều vượt mức trung bình giá bán mỗi pyeong của căn hộ tại Seoul là 59,259 triệu won được KB Real Estate công bố vào tháng 12 năm 2025. Tuy nhiên, "nhiệt độ" của các giao dịch giá cao khác nhau tùy theo từng khu chung cư. Sambu, Banpo Prugio và Olympic Seonsu Gijachon Complex 1 là các hợp đồng có giá thấp hơn mức giá cao gần đây, trong khi ở Mok-dong Sinsigaji 1, Segok Prugio và Sangdo-yeok Lotte Castle Park El lại xuất hiện các giao dịch thiết lập giá trần mới. Thay vì toàn bộ phân khúc nhà ở cao cấp di chuyển theo một hướng, giá cả đang bị phân hóa tùy thuộc vào diện tích khan hiếm và điều kiện giao dịch riêng lẻ.
Theo xu hướng giá căn hộ hàng tuần trong tuần thứ 4 tháng 8 của Viện Bất động sản Hàn Quốc, tính đến ngày 24 tháng 8, giá bán tại Seoul đã tăng 0,29% so với tuần trước, mức tăng lớn hơn so với mức 0,22% của tuần trước đó. Tuy nhiên, trong khi 14 quận ở phía Bắc sông Hàn (Gangbuk) tăng 0,40%, thì 11 quận ở phía Nam sông Hàn (Gangnam) chỉ tăng 0,20%. Quận Jungnang tăng 0,56%, quận Seongbuk và quận Gangbuk mỗi quận tăng 0,55%, quận Dobong và quận Nowon mỗi quận tăng 0,54%, và tại khu vực Tây Nam, quận Gangseo ghi nhận mức tăng 0,50%, quận Guro 0,49%, quận Gwanak 0,46%. Ngược lại, quận Seocho giảm 0,05% và tỷ lệ tăng của quận Gangnam là 0,11%. Mặc dù top 10 giao dịch lần này bao gồm nhiều giao dịch giá cao ở Yeouido, Mok-dong, Banpo và Songpa, nhưng thực tế là việc tăng giá toàn Seoul lại do khu vực Gangbuk và Tây Nam dẫn dắt, cho thấy sự khác biệt giữa danh sách giao dịch hàng đầu và các chỉ số thị trường.
Khối lượng giao dịch không tăng mạnh như chỉ số giá. Khối lượng giao dịch căn hộ tại Seoul trong tháng 7 được thành phố Seoul thống kê tính đến ngày 18 tháng 8 là 5.234 căn, giảm 0,6% so với 5.265 căn của tháng 6. Điều này có nghĩa là sau khi khối lượng giao dịch tháng 6 giảm 41,2% so với tháng 5, thị trường đang chững lại ở mức 5.000 căn. Thay vào đó, tỷ trọng giao dịch dưới 1,5 tỷ won đã tăng từ 76,3% trong tháng 6 lên 81,2% trong tháng 7. Hạn mức cho vay thế chấp nhà ở cho mục đích mua nhà tại khu vực đô thị và khu vực quy định bị hạn chế ở mức 400 triệu won cho nhà ở trên 1,5 tỷ won đến 2,5 tỷ won, và 200 triệu won cho nhà ở trên 2,5 tỷ won. Xét việc tất cả 10 giao dịch hàng đầu lần này đều trên 1,64 tỷ won, các hợp đồng này thuộc về thị trường mà năng lực tự huy động vốn có ảnh hưởng tương đối lớn đến việc hình thành giá. Ngay cả khi có một vài giao dịch giá cao tiếp nối, trọng tâm giao dịch của Seoul vẫn nằm ở các căn hộ dưới 1,5 tỷ won, và tình hình hiện tại rất khó để coi sự tăng giá và sự phục hồi khối lượng giao dịch là cùng một dòng chảy.
※ Bài viết được phối hợp thực hiện bởi Bizhankook và AI tạo sinh của MetaVX.