[비즈한국] Trong thị trường bất động sản nhà ở Seoul tuần thứ 4 tháng 7, các khu tái thiết tại Daechi-dong và Mok-dong dẫn đầu về giá trị giao dịch. Các giao dịch giá cao cũng tiếp tục diễn ra tại các khu vực có môi trường sống lý tưởng như Ilwon-dong và Gaepo-dong ở quận Gangnam, Gyeonghuigung Xi ở quận Jongno, và Dangsan-dong ở quận Yeongdeungpo, nơi hội tụ đủ các yếu tố về học khu, khoảng cách đến nơi làm việc và các khu chung cư quy mô lớn.
Dòng chảy thị trường cho thấy nhu cầu đang tập trung vào các khu chung cư tiêu biểu khó thay thế thay vì dàn trải đều trên toàn thị trường. Giá căn hộ tại Seoul vẫn duy trì đà tăng nhưng tốc độ tăng trưởng hàng tuần trong tuần thứ 3 tháng 7 là 0,27%, thấp hơn mức 0,30% của tuần trước đó. Trong khi tốc độ tăng giá có phần chậm lại, xu hướng mua chọn lọc vẫn tiếp tục tập trung vào các khu vực có học khu tốt, gần ga tàu điện ngầm và các khu vực kỳ vọng phát triển.
Theo số liệu tổng hợp giá giao dịch thực tế bất động sản nhà ở tại Seoul từ ngày 20 đến 24 tháng 7 của Cổng thông tin bất động sản Seoul, căn hộ tầng 1 diện tích 84,43㎡ tại Eunma, Daechi-dong, quận Gangnam đã được bán với giá 3,695 tỷ Won, đứng đầu về giá giao dịch thực tế trong tuần.
Giá giao dịch tính theo diện tích sử dụng 3,3㎡ của căn hộ Eunma là khoảng 144,67 triệu Won. Con số này cao gấp khoảng 2,4 lần so với mức giá mua bán trung bình 59,259 triệu Won/3,3㎡ căn hộ tại Seoul vào tháng 12 năm ngoái do KB Real Estate công bố. Việc ghi nhận giá cao nhất tuần ngay cả khi là căn hộ tầng thấp đã khẳng định lại sức cạnh tranh về giá của khu chung cư tiêu biểu vừa có học khu Daechi-dong vừa có kỳ vọng tái thiết.
Đúng vào ngày 24 tháng 7, ngày cuối cùng của kỳ thống kê giao dịch, Eunma đã liên tiếp công bố các gói thầu dịch vụ liên quan đến tái thiết như kế hoạch phá dỡ công trình, khảo sát tác động môi trường và quản lý dự án xây dựng. Dù không thể khẳng định đây là nguyên nhân trực tiếp của các giao dịch riêng lẻ, nhưng tín hiệu cho thấy dự án đang chuyển sang giai đoạn thủ tục hành chính và thực thi có thể là nền tảng củng cố sự quan tâm của thị trường đối với các khu tái thiết.
Đứng thứ 2 là khu Mok-dong Complex 6 tại Mok-dong, quận Yangcheon. Một căn hộ tầng 9 diện tích 95,03㎡ đã được giao dịch với giá 3,1 tỷ Won. Giá tính theo diện tích sử dụng 3,3㎡ là khoảng 107,83 triệu Won.
Mok-dong Complex 6 cùng với Eunma là những khu tái thiết có mức giá vượt ngưỡng 3 tỷ Won trong tuần này. Dù ở hai khu vực khác nhau, nhưng Daechi-dong và Mok-dong đều có chung đặc điểm là học khu xuất sắc, kỳ vọng chỉnh trang đô thị quy mô lớn và là các khu chung cư quy mô lớn khan hiếm. Ngay cả trong bối cảnh giao dịch toàn Seoul bị thu hẹp, những khu chung cư hội tụ cả nhu cầu giáo dục và tái thiết vẫn duy trì được mức giá tương đối cao.
Để ngăn chặn dòng vốn đầu cơ đổ vào các khu vực có kỳ vọng phát triển lớn, chính quyền thành phố Seoul vẫn tiếp tục duy trì chỉ định khu vực cho phép giao dịch đất đai tại các khu tái thiết và ứng viên chỉnh trang đô thị trọng điểm. Tại các khu vực này, việc giao dịch nhà ở vượt quá diện tích nhất định cần phải có sự cho phép của người đứng đầu quận, và đối với bất động sản nhà ở, yêu cầu bắt buộc là phải cư trú thực tế. Việc các khu tái thiết tiêu biểu vẫn nằm trong nhóm giao dịch hàng đầu ngay cả khi quy định hạn chế đầu cơ cho thấy nhu cầu mua để ở thực và nắm giữ dài hạn đang là bệ đỡ cho giá cả.
Căn hộ tầng 4 diện tích 84,06㎡ tại Woosung 7, Ilwon-dong, quận Gangnam xếp thứ 3 với giá giao dịch 3,03 tỷ Won. Giá tính theo diện tích sử dụng 3,3㎡ là khoảng 119,16 triệu Won.
Woosung 7 tuy không phải là khu tái thiết mang tính biểu tượng lớn như Daechi-dong nhưng lại chia sẻ các hạ tầng về cuộc sống, học khu, giao thông và y tế của khu vực Gangnam. Giao dịch này cho thấy nhu cầu cao cấp không chỉ dừng lại ở các khu tái thiết nổi tiếng mà còn lan sang các căn hộ trung và cao cấp tại khu vực Gangnam nơi có điều kiện sống thực tế ổn định.
Đứng thứ 4 là Gyeonghuigung Xi ở Hongpa-dong, quận Jongno. Một căn hộ tầng 9 diện tích 84,84㎡ đã được giao dịch với giá 2,73 tỷ Won. Căn hộ tầng 15 diện tích 98,63㎡ tại Mok-dong Complex 13, Sinjeong-dong, quận Yangcheon đứng thứ 5 với giá 2,59 tỷ Won.
Từ vị trí thứ 6 trở đi, các điều kiện ưu tiên vẫn tương tự. Căn hộ diện tích 123,76㎡ tại Yuwon Jeil 2-cha, Dangsan-dong 5-ga, quận Yeongdeungpo được giao dịch với giá 2,25 tỷ Won. Căn hộ diện tích 84,81㎡ tại Hyundai Parkville, Gwangjang-dong, quận Gwangjin có giá 2,13 tỷ Won, và căn hộ diện tích 53,98㎡ tại Gaepo Jugong 5, Gaepo-dong, quận Gangnam đổi chủ với giá 2,11 tỷ Won.
Căn hộ diện tích 59,93㎡ tại Centlas, Hawangsimni-dong, quận Seongdong có giá 1,98 tỷ Won, và căn hộ diện tích 84,73㎡ tại Lotte Castle, Sinjeong-dong, quận Yangcheon có giá 1,94 tỷ Won.
Các điều kiện xuyên suốt 10 giao dịch hàng đầu không thể chỉ giải thích bằng yếu tố tái thiết. Eunma, Mok-dong Complex và Gaepo Jugong 5 dựa vào kỳ vọng chỉnh trang; Woosung 7 và Hyundai Parkville dựa vào học khu và môi trường sống ổn định; Gyeonghuigung Xi và Centlas dựa vào khả năng tiếp cận trung tâm thành phố. Yuwon Jeil 2-cha còn có thêm sự khan hiếm của diện tích lớn 123,76㎡.
Mức giá và diện tích cũng khác nhau. Gaepo Jugong 5 có diện tích nhỏ nhất trong top 10 (53,98㎡) nhưng vẫn vượt mức 2,1 tỷ Won, trong khi Yuwon Jeil 2-cha với diện tích lớn 123,76㎡ được giao dịch ở mức 2,25 tỷ Won. Trong thị trường cao cấp tại Seoul, giá cả không phải cứ nhà rộng là đắt, mà giá trên mỗi diện tích thay đổi đáng kể tùy thuộc vào kỳ vọng tái thiết, giá trị đất đai, học khu và khả năng tiếp cận khu vực làm việc.
Môi trường chính sách đang khiến khối lượng giao dịch và giá cả vận động theo các hướng khác nhau. Theo chính quyền thành phố Seoul, số đơn xin cho phép giao dịch đất đai căn hộ trong tháng 6 là 5.382 đơn, giảm khoảng 40% so với tháng 4 và 10,9% so với tháng 5. Ngược lại, giá đăng ký tăng 2,67% so với tháng trước, mức tăng hàng tháng lớn nhất kể từ khi toàn bộ Seoul được chỉ định là khu vực cho phép giao dịch đất đai. Thành phố Seoul phân tích rằng đây là kết quả của việc nguồn cung nhà bán gấp trước khi lệnh tạm hoãn áp thuế thu nhập chuyển nhượng đối với người sở hữu nhiều nhà kết thúc đã được hấp thụ phần lớn, trong khi các căn hộ thông thường vẫn giữ nguyên mức giá chào bán và nhu cầu mua tập trung vào người có nhu cầu thực.
Điều này có nghĩa là mặc dù số lượng căn hộ trên thị trường và số người tham gia giao dịch đã giảm, nhưng giá cả tại một số khu chung cư ưa chuộng nơi giao dịch thành công lại có thể tăng cao hơn. Ngay cả khi các quy định hạn chế khối lượng giao dịch, chúng không thể xóa bỏ các điều kiện khan hiếm như học khu tốt, khả năng tái thiết và gần nơi làm việc. Người bán không có lý do gì để vội vàng hạ giá, và người mua lựa chọn các khu chung cư có ít sản phẩm thay thế, dẫn đến cấu trúc các hợp đồng giá cao vẫn chiếm ưu thế.
Top 10 giao dịch thực tế tuần này không phải là tín hiệu cho thấy giá nhà toàn Seoul đồng loạt tăng, mà gần giống hơn với một mặt cắt của thị trường nơi các giao dịch hạn chế tập trung vào các khu chung cư tiêu biểu. Nếu Eunma và Mok-dong Complex cho thấy nhu cầu tái thiết/học khu, thì Gyeonghuigung Xi và Centlas bộc lộ giá trị của khả năng tiếp cận trung tâm, còn Hyundai Parkville và Woosung 7 thể hiện giá trị của môi trường sống ổn định.
Trong tình huống giao dịch giảm mà giá lại tăng, thay vì phóng đại một vài hợp đồng giá cao để diễn giải cho cả xu hướng của Seoul, cần xem xét khu vực và khu chung cư nào đang có giao dịch thành công. Tuần này, câu trả lời tập trung vào 4 điều kiện: tái thiết, học khu, gần nơi làm việc và khu chung cư quy mô lớn.
※ Bài viết được phối hợp thực hiện bởi Biz Hankook và AI tạo sinh của MetaVX.