[BizHanKook] Theo thông tin từ Quảng trường Thông tin Bất động sản Seoul, kết quả tổng hợp các giao dịch bất động sản nhà ở tại Seoul được báo cáo từ 8 giờ sáng ngày 2 tháng 11 đến 8 giờ sáng ngày 6 tháng 11 năm 2026 cho thấy các căn hộ tại khu vực Gangnam chiếm ưu thế ở nhóm dẫn đầu. Mức giá cao nhất thuộc về căn hộ tại Hyundai 6-cha, Apgujeong-dong, Gangnam-gu, với diện tích sử dụng 144,20㎡ tại tầng 9, được bán với giá 6,6 tỷ won, ghi nhận mức giao dịch thực tế cao nhất trong tuần.
Đơn giá trên mỗi 3,3㎡ của giao dịch này là khoảng 151 triệu won, cao hơn gấp đôi so với mức giá trung bình 59,259 triệu won/3,3㎡ của các căn hộ tại Seoul vào tháng 12 năm 2025 do KB Real Estate công bố. Tuy nhiên, căn hộ cùng diện tích 144㎡ tại cùng khu này từng được giao dịch ở mức 7,4 tỷ won vào tháng 4 và 7,45 tỷ won vào tháng 7 năm 2026, thậm chí căn diện tích 144,20㎡ từng chạm mốc 7,96 tỷ won vào tháng 6 năm 2025. Giao dịch 6,6 tỷ won lần này thấp hơn mức đỉnh gần đây, do đó khó có thể coi đây là một trường hợp tăng giá. Xét đến việc các giao dịch cho diện tích này trong một năm qua rất hiếm, mặc dù đây là giao dịch xác nhận mức giá tuyệt đối cao tại Apgujeong, nhưng rất khó để khẳng định xu hướng giá cả của cả khu chỉ dựa trên một giao dịch duy nhất.
Đứng thứ 2 là căn hộ Seonkyung 1-cha tại Daechi-dong, Gangnam-gu với diện tích sử dụng 136,68㎡ tại tầng 10, được bán với giá 5,1 tỷ won. Đơn giá mỗi 3,3㎡ là khoảng 123,35 triệu won. Diện tích tương tự từng được giao dịch ở mức 5,07 tỷ won vào tháng 6 năm 2026 và 4,85 tỷ won vào tháng 9 năm 2026, do đó mức giá lần này cao hơn giao dịch liền trước 250 triệu won. Tuy nhiên, mức giá này vẫn chưa bằng giao dịch 5,3 tỷ won vào tháng 1 năm 2026 hay 5,5 tỷ won vào tháng 7 năm 2025. Đây là giao dịch xác nhận lại vùng giá quanh mức 5 tỷ won gần đây chứ không phải phá đỉnh cũ.
Đứng thứ 3 là căn hộ tại Yeoksam 2-cha IPark, Yeoksam-dong, Gangnam-gu với diện tích sử dụng 84,59㎡ tại tầng 10, được giao dịch với giá 3,6 tỷ won. Với khoảng 140,69 triệu won/3,3㎡, con số này vượt xa mức trung bình của Seoul. Căn hộ cùng diện tích và tầng này cũng từng được giao dịch với giá 3,6 tỷ won vào tháng 8 năm 2026, nghĩa là hợp đồng này vẫn giữ nguyên mức giá cao nhất hiện có. Cả hai giao dịch đều được báo cáo là giao dịch trực tiếp (không qua môi giới), nên khó có thể suy rộng ra mức giá thị trường chung. Một kiểu nhà khác cùng diện tích 84㎡ tại cùng khu này đã có giá giao dịch là 2,551 tỷ won vào tháng 5 năm 2026, cho thấy sự chênh lệch giá lớn tùy thuộc vào kiểu nhà và phương thức giao dịch.
Đứng thứ 4 là căn hộ Lotte Castle Ivy tại Yeouido-dong, Yeongdeungpo-gu, diện tích sử dụng 165,17㎡ tại tầng 28, được bán với giá 3,1 tỷ won. Giao dịch liền trước của cùng diện tích này là vào tháng 8 năm 2023 tại tầng 27 với giá 2,4 tỷ won, tức là sau khoảng 3 năm, mức giá báo cáo đã cao hơn 700 triệu won. Diện tích này không có nhiều giao dịch công khai nên khó đánh giá xu hướng tăng giá trong ngắn hạn, nhưng xét trên cùng diện tích thì đây là giao dịch đã đẩy mức giá lên cao hơn trước. Do yếu tố khan hiếm của diện tích lớn và sự khác biệt về tầng có thể được phản ánh, không thể chỉ dựa vào sự chênh lệch giá đơn thuần mà kết luận rằng giá của cả khu đã tăng tương ứng.
Đứng thứ 5 là căn hộ Olympic Park Foreon tại Dunchon-dong, Gangdong-gu, diện tích sử dụng 59,96㎡ tại tầng 21, được bán với giá 2,48 tỷ won. Trong bối cảnh chưa có nhiều trường hợp giao dịch công khai cho diện tích này, các giao dịch căn hộ 59,98㎡ liền kề gần đây hình thành trong khoảng từ 2,45 tỷ won đến 2,63 tỷ won. Giao dịch này nằm trong phạm vi giá gần đây của các căn hộ diện tích 59㎡ tại cùng khu. Vì đây là giai đoạn bắt đầu tích lũy dữ liệu giao dịch của một khu căn hộ mới quy mô 12.032 hộ, thay vì chú trọng vào từng giao dịch riêng lẻ, cần theo dõi xem liệu mức giá của cùng diện tích có được hình thành lặp đi lặp lại hay không.
Đứng thứ 6 là căn hộ Centras tại Hawangsimni-dong, Seongdong-gu, diện tích sử dụng 84,96㎡, được giao dịch với giá 2,43 tỷ won. Diện tích tương tự từng được giao dịch ở mức 2,4 tỷ won và 2,48 tỷ won vào tháng 9 năm 2026. Hợp đồng này nằm trong khoảng giá 2,4 tỷ won hình thành gần đây và thấp hơn 50 triệu won so với mức cao nhất gần nhất. Mặc dù các căn hộ diện tích 84㎡ tại Seongdong-gu vẫn duy trì mức giá khoảng 2,5 tỷ won, nhưng một giao dịch đơn lẻ này chưa đủ để coi là sự tăng giá tiếp theo.
Đứng thứ 7 là căn hộ Authere Foret tại Seongsu-dong 1-ga, Seongdong-gu, diện tích sử dụng 59,96㎡, được giao dịch với giá 2,2293 tỷ won. Đây không phải là căn hộ đã hoàn thiện mà là giao dịch quyền mua nhà (phân phối), nên tính chất giá khác với giao dịch thực tế của nhà ở hiện hữu. Quyền mua căn hộ cùng khu diện tích 59,95㎡ từng được giao dịch ở mức 2,02852 tỷ won vào tháng 7 năm 2026 và 2 tỷ won vào tháng 10 năm 2026. Mặc dù giao dịch tầng 18 diện tích 59,96㎡ cao hơn giao dịch tầng 2 trước đó, nhưng tổng số tiền giao dịch có thể thay đổi tùy thuộc vào kiểu nhà, tầng và điều kiện thanh toán tiền phân phối.
Đứng thứ 8 là căn hộ Seocho Hills tại Umyeon-dong, Seocho-gu, diện tích sử dụng 84,97㎡, được giao dịch với giá 2,048 tỷ won. Xét việc căn hộ 84,95㎡ tầng 17 được bán trước đó với giá 2,045 tỷ won, mức giá khoảng 2,05 tỷ won đang được lặp lại gần đây. Tuy nhiên, mức giá cao nhất cũ của diện tích này là 2,15 tỷ won, do đó giao dịch này gần với việc duy trì vùng giá gần đây hơn là thiết lập đỉnh giá mới.
Đứng thứ 9 là căn hộ Seoul One IPark tại Wolgye-dong, Nowon-gu, diện tích sử dụng 120,65㎡, được giao dịch với giá 1,88903 tỷ won. Đây cũng là giao dịch quyền mua nhà. Kiểu nhà tương tự từng được giao dịch ở mức 1,90639 tỷ won vào tháng 9 năm 2026 và 2,15084 tỷ won vào tháng 10 năm 2026. Mức giá lần này chỉ cộng thêm khoảng 2,03 triệu won so với giá phân phối, thấp hơn so với các giao dịch 2 tỷ won gần đây của cùng kiểu nhà. Việc một quyền mua nhà mới diện tích lớn ở Nowon-gu được giao dịch ở mức 1,8 tỷ won có ý nghĩa về giá tuyệt đối, nhưng không phải là trường hợp giá trần liên tục tăng cao.
Đứng thứ 10 là căn hộ Cheongnyangni Station Lotte Castle SKY-L65 tại Jeonnong-dong, Dongdaemun-gu, diện tích sử dụng 84,98㎡, được bán với giá 1,884 tỷ won. Nhìn vào cùng diện tích, căn hộ tầng 52 được giao dịch ở mức 2,077 tỷ won vào tháng 10 năm 2026 và căn hộ tầng 63 được giao dịch ở mức 2,09 tỷ won vào ngày 1 tháng 11. Giao dịch này ở tầng 12, thấp hơn khoảng 200 triệu won so với các giao dịch tầng cao trước đó. Do đặc tính của khu căn hộ siêu cao tầng, đây là trường hợp giá cả có sự chênh lệch lớn theo từng tầng và tầm nhìn, nên khó có thể diễn đạt rằng các giao dịch giá cao đang tiếp nối.
Mặc dù nhóm dẫn đầu về giá trị giao dịch nằm ở Apgujeong, Daechi, và Yeoksam của Gangnam-gu, xu hướng giá chung của toàn Seoul lại khác. Trong xu hướng giá căn hộ tuần đầu tiên của tháng 11 từ Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá mua bán tại Seoul đã tăng 0,07% tiếp tục xu hướng tăng, nhưng Gangnam-gu giảm 0,38%, Seocho-gu giảm 0,36% và Songpa-gu giảm 0,17%. Ngược lại, Seodaemun-gu tăng 0,33%, Seongbuk-gu và Geumcheon-gu mỗi khu tăng khoảng 0,32%, Dongdaemun-gu và Nowon-gu cũng tăng. Các giao dịch giá cao tuần này cho thấy giá tuyệt đối tại khu vực Gangnam và một số giao dịch bất động sản khan hiếm, tuy nhiên chỉ số hàng tuần lại cho thấy sự phân hóa theo khu vực khi 3 quận Gangnam yếu đi còn khu vực ngoài Gangnam lại có mức tăng tương đối lớn.
Khối lượng giao dịch giảm nhanh hơn chỉ số giá. Theo dữ liệu tổng hợp hàng tháng từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông, số lượng mua bán căn hộ tại Seoul đã giảm từ 8.753 giao dịch vào tháng 7 năm 2026 xuống 4.576 giao dịch vào tháng 8 và 3.921 giao dịch vào tháng 9. Vì việc sụt giảm khối lượng giao dịch diễn ra song song với việc vẫn còn một số khu vực tăng giá, nên khó có thể khái quát đây là thị trường tăng giá mạnh trên toàn Seoul.
Tại khu vực thủ đô và các khu vực quy hoạch, hạn mức cho vay thế chấp đối với nhà ở trên 1,5 tỷ won đến 2,5 tỷ won bị giới hạn ở mức 400 triệu won, và đối với nhà trên 2,5 tỷ won là 200 triệu won. Vì phần lớn các giao dịch hàng đầu lần này vượt quá mức giá đó, tầm ảnh hưởng của những người có tỷ trọng vốn tự có lớn có thể tương đối cao so với vốn vay. Tuy nhiên, không có cơ sở để khẳng định rằng các giao dịch cá lẻ được thực hiện do quy định cho vay, và có thể hiểu đây là xu hướng mà các nhu cầu có khả năng tài chính chọn lọc di chuyển trong một số khu căn hộ trọng điểm và thị trường căn hộ mới/quyền mua nhà dù trong bối cảnh khối lượng giao dịch giảm.
※Bài viết này được viết bởi Trí tuệ nhân tạo tạo sinh của BizHankook và MetaVX.