[비즈한국] Theo Trung tâm Thông tin Bất động sản Seoul, kết quả tổng hợp giá giao dịch thực tế bất động sản nhà ở tại Seoul từ 9 giờ sáng ngày 12 tháng 10 đến 9 giờ sáng ngày 16 tháng 10 cho thấy căn hộ tại chung cư Sin-Hyundai số 12, khu Apgujeong-dong, quận Gangnam, với diện tích sử dụng 182,95㎡ tầng 6, đã được giao dịch ở mức 8,8 tỷ Won, ghi nhận mức giá cao nhất trong tuần. Trong tuần này, các căn hộ cao cấp tại quận Gangnam, quận Seongdong và quận Gwangjin chiếm lĩnh các vị trí dẫn đầu, tuy nhiên xu hướng giá theo từng giao dịch có sự đan xen giữa mức giá mới cao kỷ lục, duy trì mức giá cao hiện có và giảm so với giao dịch liền trước.
Căn hộ đứng vị trí thứ nhất tại Sin-Hyundai số 12, Apgujeong-dong, quận Gangnam với diện tích 182,95㎡ tầng 6 được bán với giá 8,8 tỷ Won. Đây là giao dịch duy nhất trong tuần vượt mốc 8 tỷ Won. Tuy nhiên, cùng diện tích này vào ngày 23 tháng 9 tầng 3 đã giao dịch ở mức 10 tỷ Won, và vào tháng 7, các căn tầng 10 và 11 đã giao dịch với giá lần lượt là 11,25 tỷ Won. Giao dịch lần này thấp hơn 1,2 tỷ Won so với giao dịch trước đó và thấp hơn 2,45 tỷ Won so với mức giá cao nhất gần đây, do đó khó có thể coi đây là trường hợp tăng giá. Vì khó xác định các điều kiện cụ thể của tài sản như hướng nhà và tình trạng nội thất chỉ dựa trên dữ liệu công khai, cần phải xem xét thực tế là sự chênh lệch giá giữa các căn hộ là khá lớn, tách biệt với giá trị tuyệt đối cao của các căn hộ diện tích lớn tại Apgujeong.
Giá mỗi pyeong (3,3㎡) của giao dịch này là khoảng 159 triệu Won. Con số này cao hơn gấp đôi mức giá trung bình mỗi pyeong của căn hộ tại Seoul vào tháng 12 năm ngoái là 59,259 triệu Won theo báo cáo của KB Real Estate. Chung cư Sin-Hyundai số 12 thuộc Khu vực 2 Apgujeong đang trong quá trình tái thiết, nhưng do chênh lệch giá gần đây ngay cả trong cùng một diện tích là rất lớn, nên khó có thể giải thích giá giao dịch cá biệt chỉ bằng kỳ vọng vào dự án.
Vị trí thứ 2 là căn hộ Hannam Heights tại Oksu-dong, quận Seongdong với diện tích sử dụng 101,09㎡ tầng 12, được bán với giá 3,04 tỷ Won. Cùng diện tích này đã được giao dịch ở mức 3 tỷ Won vào tháng 8 năm ngoái, và diện tích 101,12㎡ (chênh lệch nhỏ) cũng đã được giao dịch ở mức 3,04 tỷ Won vào tháng 9 năm ngoái. Có thể nói rằng mức giá cao từng được thiết lập ở ngưỡng 3 tỷ Won đã được xác nhận lại lần này. Giá mỗi pyeong là khoảng 99,41 triệu Won, cao hơn nhiều so với mức trung bình của Seoul.
Vị trí thứ 3 là căn hộ Hanyang tại Jayang-dong, quận Gwangjin, diện tích sử dụng 157,87㎡ tầng 12, được bán với giá 2,9 tỷ Won. Cùng diện tích này vào tháng 3 năm nay, căn tầng 4 đã giao dịch ở mức 3,25 tỷ Won và tháng 7, căn tầng 7 là 3,15 tỷ Won. Mức giá này thấp hơn 250 triệu Won so với giao dịch tháng 7 và chưa đạt tới mức giá cao nhất gần đây. Giá mỗi pyeong là khoảng 60,73 triệu Won, cao hơn trung bình Seoul, nhưng nếu so sánh với các giao dịch gần đây của cùng diện tích thì khó có thể giải thích rằng ngưỡng giá trần đã tăng lên.
Vị trí thứ 4 là căn hộ Donghyun số 1~6 tại Nonhyeon-dong, quận Gangnam, diện tích sử dụng 84,92㎡ tầng 10, được bán với giá 2,84 tỷ Won. Cùng diện tích này vào ngày 20 tháng 8, căn tầng 12 đã giao dịch ở mức 2,85 tỷ Won. Chênh lệch chỉ 10 triệu Won, cho thấy mức giá gần đây của căn hộ 84㎡ vẫn tiếp tục ở ngưỡng giữa của khoảng 2,8 tỷ Won.
Vị trí thứ 5 là căn hộ SK Leaders View Namsan tại Hoehyeon-dong 1-ga, quận Jung, diện tích sử dụng 137,57㎡ tầng 16, được bán với giá 2,25 tỷ Won. Căn hộ diện tích tương đương 137,53㎡ tầng 15 đã được giao dịch với giá 2,12 tỷ Won vào tháng 6. Giao dịch lần này cao hơn 130 triệu Won so với thời điểm đó. Mặc dù tần suất giao dịch của diện tích này gần đây không cao nên khó kết luận về xu hướng của toàn bộ khu chung cư, nhưng đây là trường hợp đã nâng mức giá trần lên trong các giao dịch gần đây có thể xác nhận.
Vị trí thứ 6 là căn hộ e-Pyeonhansesang Gwangjin Grand Park tại Guui-dong, quận Gwangjin, diện tích 84,83㎡ được giao dịch với giá 2,15 tỷ Won. Các căn hộ diện tích 84㎡ tương đương đã cho thấy sự chênh lệch tùy theo giao dịch, như 2,15 tỷ Won vào tháng 5; 2,17 tỷ Won và 2,29 tỷ Won vào tháng 6; 2,04 tỷ Won vào tháng 7. Mặc dù thấp hơn 140 triệu Won so với mức giá cao tháng 6, nhưng giao dịch lần này vẫn nằm trong phạm vi đầu đến giữa ngưỡng 2 tỷ Won.
Vị trí thứ 7 là căn hộ Songpa Signature Lotte Castle tại Geoyeo-dong, quận Songpa, diện tích 84,98㎡ được giao dịch với giá 2,1 tỷ Won. Cùng diện tích này đã được giao dịch nhiều lần ở mức 2,1 tỷ Won trong tháng 8 và tháng 9. Mặc dù chưa đạt mức giá cao nhất 2,14 tỷ Won của tháng 8, nhưng mức 2,1 tỷ Won vẫn liên tục được xác nhận cho diện tích 84㎡.
Vị trí thứ 8 là căn hộ officetel Good Morning Top tại Mok-dong, quận Yangcheon, diện tích sử dụng 113,00㎡ được giao dịch ở mức 1,8 tỷ Won. Khác với căn hộ chung cư, officetel có sự chênh lệch giá lớn tùy thuộc vào mục đích sử dụng (ở/làm việc) và tình trạng của từng tài sản. Mẫu giao dịch gần đây của diện tích này cũng hạn chế nên khó đánh giá xu hướng giá chỉ qua một giao dịch, nhưng việc đây là officetel duy nhất trong top 10 và là giao dịch officetel nhà ở diện tích lớn ở ngưỡng 1,8 tỷ Won là một điểm đáng chú ý.
Vị trí thứ 9 là căn hộ Songpa The Centre tại Jangji-dong, quận Songpa, diện tích 51,77㎡ được bán với giá 1,585 tỷ Won. Cùng diện tích này căn tầng 16 đã giao dịch ở mức 1,56 tỷ Won vào ngày 31 tháng 7. Giao dịch này cao hơn 25 triệu Won so với thời điểm đó, nâng nhẹ mức giá trần cho diện tích nhỏ.
Vị trí thứ 10 là căn hộ Myeongil GS tại Myeongil-dong, quận Gangdong, diện tích 84,90㎡ được giao dịch với giá 1,512 tỷ Won. Đây là mức giá cao nhất của khu chung cư, cao hơn 37 triệu Won so với căn tầng 3 cùng diện tích được bán ngày 11 tháng 6 ở mức 1,475 tỷ Won. Tuy nhiên, do trong 3 tháng qua chỉ có một giao dịch cùng diện tích, cần theo dõi thêm liệu các giao dịch tiếp theo có tiếp tục ở mức này hay không.
Nhìn vào các giao dịch hàng đầu, đáng chú ý là các giao dịch căn hộ diện tích lớn ở mức 8,8 tỷ Won tại Apgujeong và các giao dịch ở mức 2~3 tỷ Won tại Seongdong và Gwangjin. Tuy nhiên, theo khảo sát hàng tuần của Viện Bất động sản Hàn Quốc tính đến ngày 12 tháng 10, giá bán căn hộ tại Seoul tăng 0,16% so với tuần trước, biên độ tăng mở rộng từ 0,12%, trong khi quận Gangnam giảm 0,35%, quận Seocho giảm 0,26% và quận Songpa giảm 0,21%. Ngược lại, quận Jungnang tăng 0,44%, quận Seongbuk tăng 0,43% và quận Seodaemun tăng 0,42%. Việc các giao dịch giá cao nhất tuần này tập trung ở khu vực Gangnam không có nghĩa là giá toàn bộ khu vực Gangnam tăng, mà ngược lại, các chỉ số hàng tuần cho thấy sự điều chỉnh ở 3 quận Gangnam và sự tăng giá ở các khu vực ngoại ô Seoul, ngoài Gangnam diễn ra đồng thời.
Khối lượng giao dịch cần được diễn giải thận trọng hơn các chỉ số giá. Trong dữ liệu giao dịch thực tế công khai, doanh số căn hộ tại Seoul được báo cáo là 2.951 căn trong tháng 9 và 670 căn tính đến ngày 16 tháng 10, nhưng do có độ trễ từ khi ký hợp đồng đến khi báo cáo, các con số của tháng gần đây có thể sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, trong bối cảnh giao dịch không nhiều so với mùa hè mà giá vẫn tăng ở một số khu vực, khó có thể khái quát hóa rằng đây là làn sóng mua mạnh mẽ trên toàn Seoul.
Hiện tại, hạn mức vay thế chấp nhà cho mục đích mua nhà tại khu vực thủ đô và khu vực chịu kiểm soát là tối đa 400 triệu Won đối với nhà có giá thị trường trên 1,5 tỷ Won đến 2,5 tỷ Won, và tối đa 200 triệu Won đối với nhà trên 2,5 tỷ Won. Tất cả 10 giao dịch hàng đầu tuần này đều vượt 1,5 tỷ Won và 4 giao dịch dẫn đầu vượt 2,5 tỷ Won, nên có thể thấy tầm ảnh hưởng từ nhu cầu có tỷ trọng vốn tự có cao là tương đối lớn. Tuy nhiên, không có cơ sở để kết luận rằng các giao dịch cá biệt này được chốt do các quy định về khoản vay, cần phải kiểm tra thêm khối lượng giao dịch và các giao dịch thực tế tiếp theo của cùng diện tích trong tương lai.
※ Bài viết được viết bởi AI tạo sinh của Bizhankook và MetaVX.