[비즈한국] Theo Cổng thông tin Bất động sản Seoul, kết quả tổng hợp giá giao dịch thực tế bất động sản nhà ở tại Seoul từ 9 giờ sáng ngày 19 tháng 10 đến 9 giờ sáng ngày 23 tháng 10 cho thấy các căn hộ cao cấp tại quận Gangnam và quận Seocho chiếm các thứ hạng đầu. Một căn hộ tại khu Shinhyundai 12-cha, phường Apgujeong, quận Gangnam với diện tích sử dụng 182,95㎡ ở tầng 6 đã được giao dịch ở mức 9,2 tỷ won, ghi nhận mức giá cao nhất trong tuần. Tuy nhiên, trái ngược với việc các giao dịch giá cao tại khu vực Gangnam chiếm ưu thế, chỉ số giá chung của toàn Seoul lại cho thấy xu hướng giảm tại quận Gangnam và quận Seocho.
Đứng vị trí thứ nhất là căn hộ tại khu Shinhyundai 12-cha, phường Apgujeong, quận Gangnam, diện tích sử dụng 182,95㎡ ở tầng 6 được bán với giá 9,2 tỷ won. So với giao dịch cùng diện tích và cùng tầng vào ngày 14 tháng 10 với giá 8,8 tỷ won, mức giá đã tăng thêm 400 triệu won chỉ sau một tuần. Tuy nhiên, mức này vẫn thấp hơn 2,05 tỷ won so với mức giá 11,25 tỷ won từng ghi nhận ở tầng 10 và tầng 11 vào tháng 7. Mặc dù đã phục hồi so với giao dịch trước đó, nhưng khó có thể coi đây là sự phục hồi về mức đỉnh điểm của mùa hè. Vì khó xác định các điều kiện cụ thể của từng căn hộ như hướng nhà, vị trí căn hay tình trạng nội thất chỉ thông qua dữ liệu công khai, nên cần cân nhắc thêm cả sự chênh lệch của các mức giá giao dịch gần đây.
Giá giao dịch của khu Shinhyundai 12-cha là khoảng 166 triệu won mỗi pyeong (3,3㎡), gấp khoảng 2,8 lần mức giá trung bình mỗi pyeong của các căn hộ tại Seoul là 59,259 triệu won được KB Real Estate công bố vào tháng 12 năm ngoái. Mặc dù giá trị tuyệt đối của các căn hộ diện tích lớn siêu cao cấp vẫn ở mức cao, nhưng giao dịch này thiên về trường hợp giá được điều chỉnh lại dưới mức cao cũ hơn là xác lập kỷ lục giá mới.
Đứng vị trí thứ 2 là căn hộ tại dự án The H Bangbae, phường Bangbae, quận Seocho, diện tích sử dụng 84,98㎡ ở tầng 21, được bán với giá 3,85 tỷ won. Mức này cao hơn 1,1 tỷ won so với giao dịch ở tầng 6 của cùng diện tích vào tháng 1 năm nay với giá 2,75 tỷ won. Đây là một khu căn hộ mới với 3.064 hộ dân, nhập cư từ tháng 9 năm 2026, nên các khung giá theo tầng và loại hình nhà ở đang dần được hình thành trong quá trình tích lũy các giao dịch ban đầu. Giá mỗi pyeong của giao dịch này là khoảng 149,77 triệu won, cao hơn đáng kể so với mức trung bình của Seoul. Tuy nhiên, do tầng và loại hình căn hộ cụ thể khác với các giao dịch trước đó, nên còn quá sớm để khái quát hóa rằng giá của toàn bộ khu căn hộ đã tăng với mức tương tự.
Đứng vị trí thứ 3 là căn hộ tại khu Hyundai 2-cha, phường Gaepo, quận Gangnam, diện tích sử dụng 165,08㎡ ở tầng 1, được bán với giá 3,7 tỷ won. Cùng diện tích này đã được giao dịch với giá 3,93 tỷ won ở tầng 2 vào ngày 5 tháng 9 và 3,9 tỷ won ở tầng 7 vào ngày 7 tháng 9. Mức giá lần này thấp hơn mức giá cao trước đó hơn 200 triệu won, nên khó có thể xếp vào nhóm giao dịch tăng giá. Giá mỗi pyeong là khoảng 74,09 triệu won, cao hơn mức trung bình của Seoul, nhưng không thể loại trừ khả năng điều kiện cụ thể là diện tích lớn nhưng nằm ở tầng 1 đã ảnh hưởng đến giá giao dịch.
Đứng vị trí thứ 4 là một căn nhà ở phường Seongsu 2-ga, quận Seongdong, diện tích sử dụng 75,14㎡, được bán với giá 3,7 tỷ won. Đối với loại hình nhà ở không phải là căn hộ, sự chênh lệch giá thường rất lớn tùy thuộc vào quy mô đất, vị trí tiếp giáp đường, tình trạng tòa nhà và khu vực quy hoạch sử dụng đất. Do khó xác định tất cả các điều kiện chi tiết chỉ qua dữ liệu công khai, nên khó có thể đánh giá định hướng giá thị trường nhà ở tại Seongsu chỉ dựa trên một giao dịch đơn lẻ.
Đứng vị trí thứ 5 là căn hộ tại khu Gaepo Xi Presidance, phường Gaepo, quận Gangnam, diện tích sử dụng 59,98㎡ ở tầng 23, được bán với giá 2,96 tỷ won. Mức này cao hơn 160 triệu won so với giao dịch gần nhất của cùng diện tích vào tháng 8 ở tầng 11 là 2,8 tỷ won, nhưng thấp hơn 145 triệu won so với mức giá 3,105 tỷ won từng giao dịch ở tầng 23 vào tháng 7. Mặc dù đã phục hồi so với giao dịch tầng thấp trước đó nhưng vẫn chưa đạt mức giá cao gần đây của cùng tầng, cho thấy xu hướng giá căn hộ diện tích 59㎡ đang có sự khác biệt tùy theo từng căn trong khoảng cuối 2 tỷ won.
Đứng vị trí thứ 6 là căn hộ tại khu Mapo Xi The Centridge, phường Yeomni, quận Mapo, diện tích sử dụng 84,87㎡ được giao dịch ở mức 2,4 tỷ won. Mức này cao hơn 20 triệu won so với giao dịch cùng diện tích vào ngày 2 tháng 10 là 2,38 tỷ won, nhưng thấp hơn mức 2,47 tỷ won ghi nhận vào tháng 2 năm nay. Gần đây, các giao dịch căn hộ 84㎡ vẫn duy trì ở ngưỡng cuối 2,3 tỷ won đến quanh mức 2,4 tỷ won, giữ vững khung giá cao cũ.
Đứng vị trí thứ 7 là căn hộ tại khu Mokdong Park Xi, phường Sinjeong, quận Yangcheon, diện tích sử dụng 84,98㎡ được giao dịch với giá 2,12 tỷ won. Mức này cao hơn 40 triệu won so với giao dịch cùng diện tích vào tháng 8 là 2,08 tỷ won, xác lập kỷ lục giá cao nhất cho khu căn hộ này. So với giá giao dịch ở tầng 13 vào tháng 6 là 2,06 tỷ won, mức này cũng cao hơn 60 triệu won. Đây là trường hợp hiếm hoi trong các giao dịch hàng đầu cho thấy mức giá trần gần đây thực sự đã tăng lên, phản ánh xu hướng các giao dịch căn hộ 84㎡ bên ngoài khu vực Gangnam vẫn tiếp tục ở mức 2 tỷ won.
Tại quận Dongjak, các giao dịch căn hộ 84㎡ và 59㎡ cùng lọt vào top đầu. Đứng vị trí thứ 8 là căn hộ tại khu Hillstate Sangdo Central Park, phường Sangdo, diện tích sử dụng 84,61㎡ được giao dịch ở mức 1,99 tỷ won. Cùng diện tích này từng được giao dịch ở tầng 16 với giá 2 tỷ won vào tháng 8 và tầng 13 với giá 1,925 tỷ won vào tháng 9, cho thấy ngưỡng giá trần gần đây hình thành quanh mức 2 tỷ won. Đứng vị trí thứ 9 là căn hộ tại khu Isu Hillstate, phường Dongjak, diện tích sử dụng 59,94㎡ được bán với giá 1,88 tỷ won. Mức này cao hơn 110 triệu won so với giao dịch trước đó vào tháng 10 năm 2025 là 1,77 tỷ won, nhưng tương đương với mức 1,9 tỷ won từng ghi nhận đối với căn hộ 60㎡ vào tháng 2 năm nay.
Đứng vị trí thứ 10 là căn hộ tại khu Magok 13-danji Hillstate Master, phường Magok, quận Gangseo, diện tích sử dụng 84,98㎡ được bán với giá 1,8 tỷ won. Mức này cao hơn 32 triệu won so với giao dịch cùng diện tích vào tháng 9 là 1,768 tỷ won, nhưng thấp hơn 100 triệu won so với mức 1,9 tỷ won từng ghi nhận vào tháng 8. Dù đã phục hồi trong phạm vi giao dịch gần đây nhưng đây không phải là giao dịch giúp nâng cao ngưỡng giá trần mới.
Trong 10 giao dịch hàng đầu lần này, có 6 giao dịch đến từ các khu vực ngoài Gangnam và Seocho như Seongdong, Mapo, Yangcheon, Dongjak và Gangseo. Theo xu hướng giá căn hộ hàng tuần của Viện Bất động sản Hàn Quốc tuần thứ 3 tháng 10, tính đến ngày 19 tháng 10, giá mua bán căn hộ tại Seoul đã tăng 0,13% so với tuần trước đó nhưng mức tăng đã giảm so với mức 0,16% của tuần trước. Trong khi quận Seongbuk và Seodaemun tăng lần lượt 0,36%, quận Gangseo tăng 0,29%, quận Mapo tăng 0,26% và quận Yangcheon tăng 0,17%, thì quận Gangnam giảm 0,31%, quận Seocho giảm 0,32% và quận Songpa giảm 0,13%. Dù các giao dịch siêu cao cấp tại Apgujeong và Bangbae chiếm các vị trí đầu bảng hàng tuần, nhưng sự tăng giá chung của toàn Seoul thực tế lại được dẫn dắt bởi các khu căn hộ vừa và nhỏ ở khu vực Gangbuk và ngoại ô.
Trái ngược với giá cả, khối lượng giao dịch vẫn tiếp tục xu hướng suy giảm. Theo Cổng thông tin Bất động sản Seoul, khối lượng giao dịch căn hộ tại Seoul trong tháng 9 là 3.288 căn, giảm 62% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù khó so sánh số liệu tháng 10 do vẫn còn thời hạn báo cáo, nhưng việc tỷ lệ tăng giá và khối lượng giao dịch đi theo các hướng trái ngược nhau có thể được hiểu là khoảng cách kỳ vọng về giá giữa người bán và người mua vẫn còn rất lớn. Theo các biện pháp ổn định thị trường nhà ở ngày 15 tháng 10 áp dụng trên toàn Seoul, hạn mức vay thế chấp đối với nhà ở trên 1,5 tỷ won đến 2,5 tỷ won được giới hạn tối đa 400 triệu won, và đối với nhà ở trên 2,5 tỷ won là tối đa 200 triệu won. Như các giao dịch hàng đầu lần này, đối với nhà ở từ 1,8 tỷ won trở lên, tỷ trọng vốn tự có không thể không có ảnh hưởng lớn đến việc giao dịch có thành công hay không. Tuy nhiên, thay vì kết luận rằng các giao dịch đơn lẻ được ký kết do quy định cho vay, thì việc nhìn nhận đây là một thị trường mà trong bối cảnh khối lượng giao dịch giảm, các giao dịch của những người có tiềm lực tài chính được phản ánh tương đối lớn vào chỉ số giá sẽ hợp lý hơn.
※Bài viết được thực hiện bởi AI tạo sinh của Bizhankook và MetaVX.