[BizHanKook] Theo Cổng thông tin bất động sản Seoul, kết quả tổng hợp giá giao dịch thực tế bất động sản nhà ở tại Seoul từ 8 giờ sáng ngày 26 tháng 10 đến 8 giờ sáng ngày 30 tháng 10 cho thấy, căn hộ Seonkyung 1-cha tại Daechi-dong, Gangnam-gu với diện tích chuyên dụng 136,68㎡ ở tầng 10 đã đạt mức giá cao nhất tuần với 5,1 tỷ won. Trong khi các căn hộ ở khu vực Gangnam chiếm ưu thế ở nhóm dẫn đầu, các giao dịch trong khoảng 2 tỷ won vẫn tiếp tục diễn ra tại các khu vực ngoài Gangnam như Gwangjin-gu, Yeongdeungpo-gu, Yongsan-gu và Dongjak-gu.
Giao dịch căn hộ Seonkyung 1-cha được thực hiện vào ngày 28 tháng 10. Cùng diện tích này nhưng ở tầng 7 đã được giao dịch với giá 4,85 tỷ won vào ngày 30 tháng 9, tầng 8 với 5,07 tỷ won vào ngày 23 tháng 6, và vào tháng 1 năm nay, một căn tầng 2 đã được bán với giá 5,3 tỷ won. Mức giá giao dịch lần này cao hơn 250 triệu won so với giao dịch liền trước nhưng vẫn thấp hơn 200 triệu won so với mức giá cao nhất trong năm. Đây là giao dịch xác nhận lại mức giá hình thành quanh ngưỡng 5 tỷ won gần đây; tuy nhiên, vì đây là giao dịch trực tiếp (không qua môi giới), cần lưu ý khi so sánh đơn thuần với các giao dịch thông qua trung gian. Giá bán trên mỗi pyeong (3,3㎡) là khoảng 123 triệu won.
Đứng thứ 2 là căn hộ Banpo Xi tại Banpo-dong, Seocho-gu với diện tích chuyên dụng 59,98㎡ tầng 26, được giao dịch với giá 3,72 tỷ won. Vào ngày 16 tháng 9, một căn tầng 16 đã được giao dịch với giá 3,655 tỷ won, và vào ngày 20 tháng 7, một căn tầng 11 được giao dịch ở mức 3,73 tỷ won. So với mức giá 3,8 tỷ won của chính tầng 26 này vào tháng 7 năm ngoái, mức giá này thấp hơn 80 triệu won. Mặc dù đã tăng so với giao dịch liền trước, nhưng nó không vượt qua được mức giá cao kỷ lục trước đó cũng như mức giá quanh 3,7 tỷ won gần đây. Giá mỗi pyeong là khoảng 205,03 triệu won, cao nhất trong các giao dịch dẫn đầu lần này.
Đứng thứ 3 là căn hộ Poseong Hangang tại Gwangjang-dong, Gwangjin-gu, diện tích chuyên dụng 84,93㎡ tầng 2, được giao dịch với giá 2,97 tỷ won. Đây là mức giá cao nhất trong các giao dịch bên ngoài khu vực Gangnam và Seocho. So với căn cùng diện tích 84,98㎡ tầng 7 đã giao dịch với giá 3,5 tỷ won vào ngày 18 tháng 5, mức này thấp hơn 530 triệu won. Vì là khu phức hợp mới hoàn thiện năm 2025 nên chưa có nhiều tiền lệ giao dịch công khai cho cùng diện tích và có sự chênh lệch tầng, nên khó có thể khẳng định xu hướng giá của khu phức hợp chỉ dựa trên một giao dịch này. Giá mỗi pyeong là khoảng 115,6 triệu won.
Đồng hạng 4 thuộc về căn hộ officetel P'npolus tại Cheongdam-dong, Gangnam-gu. Một căn tầng 9 diện tích 93,31㎡ và một căn tầng 9 diện tích 89,06㎡ đều được bán với giá 2,6 tỷ won. Hai căn hộ có diện tích khác nhau trong cùng tòa nhà đã được giao dịch cùng ngày, cùng tầng với cùng mức giá. Căn 93,31㎡ từng được giao dịch ở mức 2,95 tỷ won (tầng 4, tháng 2/2025) và 3 tỷ won (tầng 5, tháng 2/2024), nên mức giá lần này thấp hơn mức cao kỷ lục cũ. Với căn 89,06㎡, các giao dịch so sánh cùng diện tích rất hiếm, tuy nhiên một căn tương tự diện tích 88,25㎡ tầng 9 đã được giao dịch với giá 2,62 tỷ won vào tháng 7 năm nay. Cả hai trường hợp này đều khó coi là dấu hiệu tăng giá rõ rệt nếu tách biệt khỏi giá trị tuyệt đối của giao dịch officetel cao cấp tại Cheongdam-dong.
Đứng thứ 6 là căn hộ Samsung tại Suseo-dong, Gangnam-gu với diện tích chuyên dụng 84,97㎡ được giao dịch với giá 2,5 tỷ won. Cùng diện tích này vào ngày 13 tháng 7, một căn tầng 15 đã được giao dịch với giá 2,6 tỷ won, và trong tháng 9, các giao dịch tầng 2 và tầng 14 cũng được báo cáo ở mức 2,5 tỷ won. Giao dịch lần này tiếp tục xác nhận mức giá 2,5 tỷ won lặp lại gần đây, thấp hơn 100 triệu won so với mức giá cao vào tháng 7.
Tại Yeouido, hai giao dịch có đặc điểm diện tích và sản phẩm khác nhau đã lọt vào nhóm dẫn đầu. Đứng thứ 7 là căn hộ River Tower tại Yeouido-dong, Yeongdeungpo-gu với diện tích chuyên dụng 234,02㎡ được bán với giá 2,43 tỷ won. Các căn hộ diện tích lớn quanh mức 234㎡ không có nhiều giao dịch trong 2 năm qua và mức giá này cũng thấp hơn giá cao nhất trước đó, nên khó có thể coi đây là dấu hiệu tăng giá thị trường. Đứng thứ 8 là căn hộ Hwarang tại cùng khu Yeouido-dong, diện tích chuyên dụng 97,55㎡ được giao dịch với giá 2,3 tỷ won. Diện tích này có tần suất giao dịch rất thấp, đây là giao dịch duy nhất trong 3 năm qua. Mặc dù các căn diện tích 105㎡ gần đó được giao dịch trong khoảng từ 2,18 tỷ won năm ngoái đến 2,58 tỷ won năm nay, nhưng do khác biệt về diện tích và tầng nên việc so sánh giá trực tiếp bị hạn chế.
Đồng hạng 9 thuộc về các giao dịch tại Yongsan-gu và Dongjak-gu. Căn hộ Yongsan Lotte Castle Center Fore tại Hyochang-dong, Yongsan-gu, diện tích 59,79㎡ được bán với giá 2,19 tỷ won. Cùng diện tích này, căn tầng 8 đã được bán với giá 2,08 tỷ won vào ngày 23 tháng 5 và căn tầng 19 với giá 2 tỷ won vào ngày 28 tháng 4. Giao dịch lần này cao hơn 110 triệu won so với mức giá liền trước, thiết lập mức giá cận trên mới.
Căn hộ Doosan We've Trezium tại Sadang-dong, Dongjak-gu với diện tích 84,42㎡ cũng được giao dịch với giá 2,19 tỷ won. Cùng diện tích này đã được bán với giá 2,11 tỷ won (tầng 13, ngày 15/9) và 2,15 tỷ won (tầng 13, ngày 19/5). Mức giá này là mức giá kỷ lục mới, cao hơn 40 triệu won so với mức cũ. Việc Yongsan Lotte Castle Center Fore và Doosan We've Trezium tăng mức giá trần cho diện tích 59㎡ và 84㎡ bên ngoài 3 quận Gangnam cho thấy sự khác biệt về nhiệt độ thị trường theo khu vực trong tuần này.
Xét về giá mỗi pyeong của các giao dịch hàng đầu, Seonkyung 1-cha là khoảng 123 triệu won, Banpo Xi khoảng 205,03 triệu won, và Poseong Hangang khoảng 115,6 triệu won. Tất cả đều vượt mức giá bán trung bình mỗi pyeong của căn hộ Seoul là 59,259 triệu won được KB Real Estate công bố vào tháng 12 năm ngoái, trong đó Seonkyung 1-cha cao gấp đôi mức trung bình. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa bảng xếp hạng giao dịch giá cao và xu hướng giá tổng thể của Seoul.
Trong cuộc khảo sát hàng tuần của Viện Bất động sản Hàn Quốc tính đến ngày 26 tháng 10, giá bán căn hộ tại Seoul đã tăng 0,09% so với tuần trước, tiếp tục đà tăng nhưng biên độ tăng đã giảm so với mức 0,13% của tuần trước đó. Trong khi Seongbuk-gu tăng 0,42% và Seodaemun-gu tăng 0,38%, thì Gangnam-gu lại giảm 0,37%, Seocho-gu giảm 0,34% và Songpa-gu giảm 0,22%. Mặc dù nhóm dẫn đầu có nhiều giao dịch giá cao ở khu vực Gangnam, nhưng việc Seonkyung 1-cha, Banpo Xi và P'npolus không vượt được mức giá cao kỷ lục cho thấy sự suy yếu trong chỉ số giá của 3 quận Gangnam. Ngược lại, một số khu phức hợp ở Yongsan và Dongjak lại ghi nhận giá kỷ lục, cho thấy xu hướng giá trái ngược ngay cả trong nội bộ Seoul.
Khối lượng giao dịch có vẻ đang chậm lại trước cả giá cả. Khối lượng giao dịch căn hộ tại Seoul trong tháng 8 là 3.529 căn, giảm 39,7% so với 5.855 căn trong tháng 7. Xu hướng giảm giao dịch tiếp tục diễn ra trong tháng 9, và đối với tháng 10, do vẫn còn thời hạn báo cáo giao dịch thực tế nên rất khó để đánh giá khối lượng giao dịch cuối cùng chỉ dựa trên dữ liệu hiện tại.
Trong tình hình hạn mức cho vay thế chấp nhà ở nhằm mục đích mua nhà tại khu vực đô thị và khu vực quy định bị giới hạn tối đa 600 triệu won, tất cả các giao dịch hàng đầu tuần này đều vượt quá 2 tỷ won. Tỷ trọng hạn mức cho vay trong giá mua nhỏ, nên giao dịch càng cao cấp thì càng chịu ảnh hưởng lớn từ những người mua có khả năng tự huy động vốn mạnh. Tuy nhiên, không có cơ sở để khẳng định các giao dịch cá lẻ được thực hiện do quy định cho vay; với việc chỉ số giá tăng và khối lượng giao dịch giảm diễn ra đồng thời, có thể coi đây là giai đoạn mà các giao dịch chọn lọc theo khu vực và phân khúc giá đang diễn ra thay vì sự lan tỏa mạnh mẽ của hoạt động mua sắm trên toàn Seoul.
※ Bài báo này được đồng soạn thảo bởi AI tạo sinh của Bizhankook và MetaVX.