[비즈한국] Theo Quảng trường Thông tin Bất động sản Seoul, kết quả khảo sát các giao dịch bất động sản nhà ở tại Seoul từ 9 giờ ngày 5 tháng 10 đến 9 giờ ngày 9 tháng 10 cho thấy, một căn villa tại Yangjae-dong, Seocho-gu với diện tích sử dụng 235,62㎡ ở tầng 1 đã được bán với giá 3,2 tỷ Won, ghi nhận mức giá cao nhất trong tuần.
Giá bán của căn villa tại Yangjae-dong đạt khoảng 44,9 triệu Won mỗi pyeong. Cùng diện tích này từng được giao dịch ở mức 1,9 tỷ Won vào tháng 3 năm 2015, sau đó hiếm khi có báo cáo giao dịch mới. Mức giá này cao hơn 1,3 tỷ Won so với thời điểm đó, tuy nhiên khoảng cách giao dịch đã kéo dài hơn 11 năm, cộng với việc nhà liền kề chịu ảnh hưởng lớn từ các điều kiện riêng biệt như phần đất sở hữu và tình trạng tòa nhà. Rất khó để đánh giá xu hướng giá cả chung chỉ dựa trên một giao dịch duy nhất.
Đứng thứ 2 là căn hộ Gangnam Jagok IPark tại Jagok-dong, Gangnam-gu. Một căn hộ diện tích sử dụng 84,83㎡ đã được bán với giá 2,295 tỷ Won, giá mỗi pyeong khoảng 89,44 triệu Won. Mức giá này cao hơn 545 triệu Won so với giao dịch gần nhất là 1,75 tỷ Won vào tháng 3 năm 2025. Tuy nhiên, căn hộ này có tần suất giao dịch thấp, và do trong cùng khu chung cư từng có căn diện tích 84㎡ khác được giao dịch ở mức 2,32 tỷ Won trong năm nay, có thể thấy hợp đồng này gần sát với ngưỡng giá cao nhất của các căn diện tích 84㎡ tại khu chung cư này trong thời gian gần đây.
Đứng thứ 3, căn hộ Samick Daecheong tại Gaepo-dong, Gangnam-gu với diện tích sử dụng 51,12㎡ đã được bán với giá 2,1 tỷ Won. Với giá khoảng 135,8 triệu Won mỗi pyeong, đây là căn có đơn giá trên diện tích cao nhất trong top 10. Cùng diện tích này đã được giao dịch ở mức 2,15 tỷ Won vào tháng 4 năm nay, sau đó là hai giao dịch ở mức 2,1 tỷ Won vào tháng 7. Mức giá giao dịch lần này cũng là 2,1 tỷ Won, tái xác nhận mức giá cao gần đây nhưng không vượt qua được mức giá cao nhất trước đó.
Đơn giá mỗi pyeong của các căn villa Yangjae, Gangnam Jagok IPark và căn hộ Samick Daecheong lần lượt là khoảng 44,9 triệu Won, 89,44 triệu Won và 135,8 triệu Won. Nếu so sánh với giá bán trung bình mỗi pyeong của căn hộ tại Seoul là 59,259 triệu Won do KB Real Estate công bố tháng 12 năm ngoái, thì Gangnam Jagok IPark và căn hộ Samick Daecheong đều vượt mức trung bình. Tuy nhiên, vì villa Yangjae không phải là căn hộ chung cư nên khó có thể đánh giá mức giá dựa trên sự so sánh đơn thuần với mức trung bình của căn hộ tại Seoul.
Đứng thứ 4 là officetel Polstein Nonhyeon tại Nonhyeon-dong, Gangnam-gu. Một căn diện tích sử dụng 38,33㎡ đã được bán với giá 2 tỷ Won. Đối với cùng diện tích này, đã có nhiều giao dịch được khai báo vào ngày 2 tháng 10 với mức giá 599,17 triệu Won, cho thấy sự chênh lệch giá lớn so với giao dịch lần này. Vì rất khó để xác định tình trạng bên trong của từng căn hộ hoặc các điều kiện hợp đồng riêng biệt chỉ dựa trên dữ liệu công khai, nên không nên áp dụng mức giá này như một mức giá thị trường chung.
Đứng thứ 5, căn hộ Garak Ssangyong tại Garak-dong, Songpa-gu với diện tích sử dụng 59,92㎡ được bán với giá 1,935 tỷ Won. Cùng diện tích này đã được giao dịch ở mức 1,92 tỷ Won, 1,95 tỷ Won và 1,94 tỷ Won vào tháng 8. Có thể thấy giá gần đây của các căn diện tích 59㎡ đang hình thành ở mức đầu đến giữa của khung 1,9 tỷ Won.
Đứng thứ 6, căn hộ officetel The Raum Penthouse tại Jayang-dong, Gwangjin-gu với diện tích sử dụng 72,81㎡ đã được giao dịch với giá 1,75938 tỷ Won. Cùng diện tích này từng được bán ở mức 1,64 tỷ Won vào tháng 10 năm 2025 và 1,5951 tỷ Won vào tháng 9 năm nay. Dù giá đã tăng lên, nhưng do officetel không có nhiều giao dịch, cần phải theo dõi thêm các giao dịch tiếp theo để xem liệu mức giá cao này có được duy trì hay không.
Đứng thứ 7, căn hộ DMC Raemian e-Pyeonhansesang tại Bukgajwa-dong, Seodaemun-gu với diện tích sử dụng 84,95㎡ đã được bán với giá 1,557 tỷ Won. Cùng diện tích này đã được giao dịch ở mức 1,58 tỷ Won vào ngày 19 tháng 9, thấp hơn 23 triệu Won so với lần này. Đây là khu chung cư lớn có giao dịch diện tích này khá ổn định trong vòng 1 năm qua, và hợp đồng này nằm trong phạm vi giá từ giữa đến cuối khung 1,5 tỷ Won được hình thành gần đây.
Đứng thứ 8, một căn nhà có quy mô 187,20㎡ tại Banghwa-dong, Gangseo-gu đã được giao dịch với giá 1,47617 tỷ Won. Đối với nhà đơn lẻ và nhà nhiều hộ gia đình, sự chênh lệch giá rất lớn tùy thuộc vào diện tích xây dựng, quy mô đất, mặt tiền đường, tình trạng tòa nhà và khu vực sử dụng. Khó có thể đánh giá sự tăng hay giảm dựa trên các tiêu chuẩn giống như giao dịch căn hộ vì khó xác định tất cả các điều kiện chi tiết ảnh hưởng đến giá cả chỉ thông qua dữ liệu công khai.
Đứng thứ 9, căn hộ Gildong Dongbu Centreville tại Gileum-dong, Seongbuk-gu với diện tích sử dụng 114,91㎡ được bán với giá 1,37 tỷ Won. Dù đã thiết lập mức giá mới khi vượt mức cao cũ 10 triệu Won, nhưng mức tăng không đáng kể. Cùng diện tích này đã được giao dịch ở mức 1,333 tỷ Won vào tháng 7, 1,36 tỷ Won vào tháng 8 và 1,32 tỷ Won vào tháng 9.
Đứng thứ 10, căn hộ Hillstate Mediale tại Daejo-dong, Eunpyeong-gu với diện tích sử dụng 74,90㎡ đã được giao dịch ở mức 1,36537 tỷ Won. Với quy mô 2.451 hộ gia đình, đây là khu chung cư đón thời điểm nhập trạch vào tháng 10 nên là giai đoạn tập trung các giao dịch ban đầu. Trong giai đoạn đầu nhập trạch, giá có thể chênh lệch tùy theo tòa, tầng, việc có phải là suất mua của thành viên hiệp hội hay không và hình thức giao dịch, vì vậy cần chờ thêm các giao dịch tiếp theo để xác định đây có phải là mức giá thị trường chung hay không.
Mặc dù 5 trong số 10 giao dịch hàng đầu nằm tại Gangnam, Seocho và Songpa, nhưng chỉ số giá toàn Seoul lại cho thấy hướng đi khác. Trong xu hướng giá căn hộ hàng tuần của Viện Bất động sản Hàn Quốc tuần đầu tháng 10, giá mua bán tại Seoul đã tăng 0,12% so với tuần trước, đánh dấu 87 tuần tăng liên tiếp. Ngược lại, Gangnam-gu giảm 0,34%, Seocho-gu giảm 0,27% và Songpa-gu giảm 0,19%. Seodaemun-gu tăng 0,36% và Seongbuk-gu tăng 0,30%, cho thấy biến động giá của DMC Raemian e-Pyeonhansesang và Gileum-dong Dongbu Centreville nằm trong xu hướng tương đối mạnh của các khu vực ngoài Gangnam. Dù ngưỡng giá tuyệt đối vẫn do khu vực Gangnam chiếm lĩnh, nhưng động lực tăng hàng tuần dường như đã phân tán sang các khu vực giá tầm trung và thấp.
Trái ngược với đà tăng giá, khối lượng giao dịch vẫn đang bị thu hẹp. Theo thống kê của Quảng trường Thông tin Bất động sản Seoul, số lượng giao dịch căn hộ tại Seoul trong tháng 9 năm 2026 là 2.709 căn, giảm mạnh so với 8.665 căn vào tháng 9 năm 2025. Theo biện pháp 10/15 năm ngoái, toàn bộ Seoul đã được đưa vào danh sách khu vực điều tiết và khu vực cho phép giao dịch đất đai, hạn mức vay thế chấp nhà cũng được áp dụng khác biệt: 600 triệu Won cho nhà giá trị dưới 1,5 tỷ Won, 400 triệu Won cho nhà trên 1,5 tỷ Won đến dưới 2,5 tỷ Won, và 200 triệu Won cho nhà trên 2,5 tỷ Won. Với những căn nhà trên 1,5 tỷ Won như trong danh sách giao dịch hàng đầu này, nhu cầu giao dịch tất yếu sẽ bị hạn chế do gánh nặng về vốn tự có. Tuy nhiên, không có căn cứ để khẳng định rằng các hợp đồng riêng lẻ được ký kết do quy định cho vay, và xu hướng hiện tại khi giá tăng nhưng giao dịch giảm cho thấy khoảng cách về kỳ vọng giá giữa người bán và người mua vẫn còn rất lớn.
※Bài viết được thực hiện bởi AI tạo sinh của MetaVX và BizHankook.