[비즈한국] Theo Quảng trường Thông tin Bất động sản Seoul, kết quả tổng hợp giao dịch thực tế bất động sản nhà ở tại Seoul từ 9 giờ sáng ngày 7 tháng 9 đến 9 giờ sáng ngày 11 tháng 9 cho thấy, căn hộ tại Banpo Xi, phường Banpo, quận Seocho với diện tích chuyên dùng 84,94㎡ ở tầng 8 đã được bán với giá 5,05 tỷ won, ghi nhận mức giá cao nhất trong tuần.
Giá mỗi pyeong (khoảng 3,3㎡) của căn hộ Banpo Xi diện tích 84,94㎡ tầng 8 là khoảng 197 triệu won. Mức giá này thấp hơn 150 triệu won so với các giao dịch cùng diện tích vào ngày 23 và 31 tháng 7 (đều đạt 5,2 tỷ won), do đó khó có thể coi đây là trường hợp tăng giá thêm, nhưng xét việc giao dịch lại ở ngưỡng 5 tỷ won cho thấy mức giá hình thành gần đây vẫn được duy trì. Tuy nhiên, vì giao dịch này được khai báo là giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, cần thận trọng khi dùng làm tiêu chuẩn đánh giá mặt bằng giá chung của khu căn hộ giống như giao dịch môi giới thông thường.
Đứng thứ 2 là Raemian Firstige, cũng thuộc phường Banpo. Căn hộ diện tích chuyên dùng 84,93㎡ tầng 25 được bán với giá 4,9 tỷ won, tương đương khoảng 190,73 triệu won mỗi pyeong. Cùng diện tích và cùng tầng này đã được giao dịch với giá 5,45 tỷ won vào tháng 6 và cũng từng có giao dịch ở mức 4,9 tỷ won vào tháng 4. Mức giá lần này thấp hơn 550 triệu won so với mức đỉnh gần đây và tương đương với mức giá mùa xuân năm nay. Mặc dù căn hộ 84㎡ tại Banpo vẫn đang giao dịch quanh mức 5 tỷ won, nhưng xu hướng chênh lệch giá giữa các giao dịch đơn lẻ đã bắt đầu xuất hiện rõ rệt hơn.
Đứng thứ 3 là một căn nhà đơn lập/nhiều hộ gia đình với diện tích chuyên dùng 208,25㎡ tại phường 1, Seongsu-dong, quận Seongdong với giá 3,9 tỷ won. Giá mỗi pyeong theo diện tích là khoảng 61,91 triệu won. Đối với nhà đơn lập/nhiều hộ gia đình, giá cả phụ thuộc vào không chỉ diện tích xây dựng mà còn cả quy mô đất, khu vực quy hoạch, mặt tiền đường và tình trạng tòa nhà. Vì khó xác định đầy đủ các điều kiện chi tiết của căn nhà chỉ qua dữ liệu công khai, nên khó có thể đánh giá mức giá hay xu hướng chỉ bằng cách so sánh đơn thuần với giá bình quân mỗi pyeong của căn hộ Seoul.
Đứng thứ 4 là căn hộ Ricenz (phường Jamsil, quận Songpa) diện tích 84,99㎡ tầng 27 được bán với giá 3,6 tỷ won. Cùng diện tích này từng được giao dịch ở mức 3,57 tỷ won vào tháng 6 và gần đây ổn định ở mức trung đến cuối 3 tỷ won. Giao dịch lần này nằm ở cận trên của phạm vi giá gần đây, nhưng thay vì kết luận là tăng giá thêm dựa trên một trường hợp, cần theo dõi liệu mức giá quanh 3,6 tỷ won có lặp lại hay không.
Đứng thứ 5 là căn hộ Seocho Raemian (phường Seocho, quận Seocho) diện tích 126,31㎡ tầng 16 được bán với giá 3,5 tỷ won. Giao dịch đại diện gần nhất của cùng diện tích này là tầng 10 với giá 3,35 tỷ won vào tháng 5. Giao dịch này cao hơn 150 triệu won, đẩy mức cận trên của giá diện tích cùng loại lên cao. Tuy nhiên, do tần suất giao dịch của các diện tích lớn tương đối thấp và chỉ số giá tổng thể của quận Seocho đã giảm, nên còn quá sớm để diễn giải giao dịch này là tín hiệu tăng giá chung cho khu vực Seocho.
Đứng thứ 6 là căn hộ Sujeong (phường Yeouido, quận Yeongdeungpo) diện tích 150,65㎡ được bán với giá 2,8 tỷ won. Cùng diện tích này được bán với giá 2,75 tỷ won vào tháng 5, tăng 50 triệu won. Đây là trường hợp giá được xác nhận lại ở ngưỡng cuối 2,7 tỷ won trong bối cảnh ít có giao dịch cùng diện tích gần đây.
Đứng thứ 7 là căn hộ Mok-dong Sinsigaji 1 (phường Mok, quận Yangcheon) diện tích 98,08㎡ được bán với giá 2,77 tỷ won. Cùng diện tích này từng được bán với giá 2,87 tỷ won và 2,9 tỷ won vào tháng 7, và 2,97 tỷ won vào tháng 5. Mức giá lần này thấp hơn mức cao gần đây nên khó có thể xem là giao dịch tăng giá. Dù giá tuyệt đối tại các khu căn hộ lớn ở Mok-dong vẫn duy trì ở mức cao, nhưng sự khác biệt về giá giữa các giao dịch cũng đang lộ rõ.
Đứng thứ 8 là căn hộ Centras (phường Hawangsimni, quận Seongdong) diện tích 84,99㎡ được bán với giá 2,4 tỷ won. Cùng diện tích này từng được giao dịch ở mức 2,45 tỷ won vào tháng 7 và các loại hình 84㎡ tương tự cũng được bán trong khoảng từ cuối 2,3 tỷ đến cuối 2,4 tỷ won. Giao dịch lần này không nằm ngoài khoảng giá quanh 2,4 tỷ won đã hình thành gần đây.
Đứng thứ 9 là căn hộ Yuwon Jeil 2nd (phường 5, Dangsan-dong, quận Yeongdeungpo) diện tích 123,76㎡ được bán với giá 2,28 tỷ won. Cùng diện tích này từng được bán với giá 2,25 tỷ won vào tháng 7 và 2,28 tỷ won vào tháng 8. Việc các giao dịch ở ngưỡng cuối 2,2 tỷ won lặp lại trong vòng hai tháng cho thấy mức cận trên của giá được duy trì tương đối ổn định.
Đứng thứ 10 là căn hộ Dangsan Prugio (phường 8, Yeongdeungpo-dong, quận Yeongdeungpo) diện tích 133,34㎡ được bán với giá 2,05 tỷ won. Cùng diện tích này từng được giao dịch ở mức 1,8 tỷ won vào tháng 2 và 1,82 tỷ won vào tháng 5. Mức giá lần này cao hơn 230 triệu won so với giao dịch tháng 5, được xem là trường hợp nổi bật về biến động giá của diện tích lớn tại khu vực ngoài Gangnam trong số 10 giao dịch hàng đầu.
Chỉ tính riêng các giao dịch hàng đầu, giá tuyệt đối cao tại các khu căn hộ trọng điểm khu vực Gangnam vẫn được duy trì, với Banpo Xi và Raemian Firstige ghi nhận quanh mức 5 tỷ won, và Jamsil Ricenz giao dịch ở mức 3,6 tỷ won. Mức giá khoảng 197 triệu won/pyeong của Banpo Xi và khoảng 190,73 triệu won/pyeong của Raemian Firstige cao gấp hơn 3 lần mức giá trung bình mỗi pyeong của căn hộ Seoul là 59,259 triệu won được KB Real Estate công bố hồi tháng 12 năm ngoái.
Tuy nhiên, trong khảo sát hàng tuần tính đến ngày 7 tháng 9 của Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá bán căn hộ tại Seoul đã tăng 0,20%, biên độ tăng giảm so với 0,22% của tuần trước đó. Trong khi quận Gangnam giảm 0,35%, quận Seocho giảm 0,30%, quận Songpa giảm 0,02% thì quận Gangbuk lại tăng 0,46% và quận Dobong tăng 0,43%. Khác với các giao dịch giá cao, chỉ số giá toàn Seoul cho thấy sự chênh lệch nhiệt độ giữa các khu vực, nơi sự điều chỉnh tại 3 quận Gangnam và sự gia tăng tại các khu vực ngoại vi có áp lực giá tương đối thấp diễn ra đồng thời.
Khối lượng giao dịch đã co hẹp nhanh hơn chỉ số giá. Theo Quảng trường Thông tin Bất động sản Seoul, khối lượng giao dịch căn hộ tại Seoul trong tháng 8 là 2.887 căn, giảm 50,5% so với 5.829 căn của tháng 7. Mặc dù cần cân nhắc rằng vẫn còn thời hạn báo cáo giao dịch, nhưng so với 8.661 căn vào tháng 4 và 8.976 căn vào tháng 5 thì mức giảm giao dịch là rất lớn. Trong bối cảnh hạn mức vay thế chấp mua nhà cho mục đích mua nhà tại khu vực đô thị và khu vực điều tiết bị giới hạn tối đa 600 triệu won, các giao dịch trên 2 tỷ won, đặc biệt là các giao dịch ở ngưỡng 5 tỷ won, tất yếu đòi hỏi sự phụ thuộc lớn vào vốn tự có. Đây là lý do tại sao dù các giao dịch giá cao cá lẻ vẫn tiếp tục, khó có thể diễn giải đây là sự phục hồi nhu cầu mua sắm trên diện rộng của thị trường nhà ở Seoul. Xu hướng hiện tại là giá tăng nhưng khối lượng giao dịch giảm cho thấy sự khác biệt về kỳ vọng giá giữa người bán và người mua, đồng thời nhu cầu đang bị phân hóa mạnh mẽ hơn tùy theo năng lực tài chính và phân khúc giá.
※ Bài viết được phối hợp thực hiện bởi trí tuệ nhân tạo tạo sinh của Bizhankook và MetaVX.