[비즈한국] Theo Quảng trường thông tin bất động sản Seoul, từ 9 giờ sáng ngày 21 tháng 9 đến 9 giờ sáng ngày 25 tháng 9, trong số các giao dịch bất động sản nhà ở tại Seoul được báo cáo, căn hộ tầng 1 tại khu Shinbanpo 2-cha, phường Jamwon-dong, quận Seocho-gu với diện tích sử dụng 68,91㎡ đã được bán với giá 3,6 tỷ Won, ghi nhận mức giá cao nhất trong tuần. Giá bán mỗi pyeong (3,3㎡) vào khoảng 172,7 triệu Won. Cùng diện tích này, các căn hộ khác đã được giao dịch với giá 3,6 tỷ Won (tầng 8) vào ngày 3 tháng 9, 3,98 tỷ Won (tầng 3) vào ngày 23 tháng 7 và 4,16 tỷ Won (tầng 11) vào ngày 20 tháng 6. Giao dịch lần này rơi vào ngưỡng thấp của khung giá hình thành gần đây, hơn nữa do khó xác định các điều kiện cụ thể như tòa nhà, hướng, tình trạng nội thất chỉ dựa trên dữ liệu công khai, nên khó có thể cho rằng giá của khu căn hộ này đã tăng trở lại.
Đứng thứ 2 là căn hộ tầng 5 tại khu Gaepo Jugong 7-danji, phường Gaepo-dong, quận Gangnam-gu với diện tích sử dụng 83,70㎡, được bán với giá 3,5 tỷ Won. Khoảng cách giá với Shinbanpo 2-cha là 100 triệu Won. So với căn hộ cùng diện tích tầng 1 được bán với giá 3,25 tỷ Won vào ngày 4 tháng 9 thì mức giá này cao hơn 250 triệu Won, nhưng vẫn thấp hơn mức giá cao kỷ lục trước đó là 4,05 tỷ Won. Mặc dù giá đã phục hồi sau giao dịch ở tầng thấp nhưng chưa thể coi là mức phục hồi đỉnh cũ.
Đứng thứ 3 là căn hộ tầng 5 tại khu Gaepo Jugong 6-danji, phường Gaepo-dong, quận Gangnam-gu với diện tích sử dụng 53,06㎡, được bán với giá 2,7 tỷ Won. Xét về diện tích sử dụng, đây là căn nhỏ nhất trong top 3, với giá bán mỗi pyeong khoảng 168,22 triệu Won. Tuy nhiên, mức giá này thấp hơn 480 triệu Won so với giao dịch cao nhất trước đó của cùng diện tích là 3,18 tỷ Won, nên khó có thể xem đây là mức giá kỷ lục hay ví dụ về sự tăng giá. Do trong 1 năm qua không có nhiều giao dịch với cùng diện tích này nên khó có thể đánh giá xu hướng thị trường chỉ qua một giao dịch.
Mức giá mỗi pyeong khoảng 172,7 triệu Won của Shinbanpo 2-cha cao gấp khoảng 2,9 lần mức giá trung bình mỗi pyeong của căn hộ Seoul là 59,259 triệu Won vào tháng 12 năm ngoái do KB Real Estate công bố. Gaepo Jugong 7-danji có giá khoảng 138,23 triệu Won mỗi pyeong và Gaepo Jugong 6-danji có giá khoảng 168,22 triệu Won mỗi pyeong, cả hai đều vượt xa mức trung bình của Seoul. Tuy nhiên, vì giao dịch lần này của cả ba khu căn hộ không phải là mức giá cao nhất gần đây, nên cần phân biệt giữa giá mỗi pyeong cao và sự tăng giá trong ngắn hạn.
Đứng thứ 4 là căn hộ tầng 6 tại khu Raemian Blestige, phường Gaepo-dong, quận Gangnam-gu với diện tích 59,89㎡, được bán với giá 2,5 tỷ Won. Giá giao dịch trước đó của cùng diện tích này là 2,9 tỷ Won, cao hơn 400 triệu Won. Trong 1 năm qua chỉ có 2 giao dịch cho cùng diện tích này, nên khó có thể mở rộng giao dịch này thành mức giá chung của cả khu căn hộ. Tại Gaepo-dong, tính cả giao dịch này thì có 3 căn hộ lọt vào top đầu gồm Gaepo Jugong 7-danji và 6-danji, nhưng cả 3 giao dịch đều không đạt mức giá cao nhất trước đó.
Đứng thứ 5 là căn hộ tầng 13 tại khu Eaton Tower River 5-cha, phường Jayang-dong, quận Gwangjin-gu với diện tích 84,92㎡, được bán với giá 2,32 tỷ Won. So với căn hộ tương tự có diện tích 84,98㎡ được bán với giá 2,3 tỷ Won vào tháng 10 năm ngoái thì cao hơn 20 triệu Won. Vì đây là khu căn hộ hiếm khi có giao dịch cùng diện tích, nên đây giống như trường hợp xác nhận lại mức giá khoảng 2,3 tỷ Won cho căn hộ 84㎡ hơn là sự tăng giá đột biến.
Đứng thứ 6 là căn hộ tầng 122,08㎡ tại khu Godeok Lotte Castle Beneluce, phường Sangil-dong, quận Gangdong-gu được bán với giá 2,3 tỷ Won. So với giá giao dịch trước đó là 2,23 tỷ Won, mức giá đã tăng 70 triệu Won và thiết lập ngưỡng giá cao mới gần đây. Đây là diện tích lớn hiếm gặp với chỉ 2 giao dịch trong 1 năm qua, nên cần tách biệt với xu hướng giá của các căn hộ diện tích thông thường.
Đứng thứ 7 là căn hộ 120,65㎡ tại khu Seoul One I-Park, phường Wolgye-dong, quận Nowon-gu được bán với giá 1,906 tỷ Won. Mức giá này cao hơn 74,39 triệu Won so với giá gốc của loại căn hộ 120A là 1,832 tỷ Won. Tuy nhiên, các giao dịch trước khi nhận nhà có thể thay đổi số tiền tùy thuộc vào các tùy chọn có phí và điều khoản hợp đồng nên khó có thể kết luận toàn bộ số tiền chênh lệch là tiền chênh giá (premium). Việc diện tích lớn lọt vào top 10 tại quận Nowon cho thấy các giao dịch giá cao trong tuần này không chỉ tập trung ở khu vực Gangnam.
Đứng thứ 8 là căn hộ 80,41㎡ tại khu Forena Songpa, phường Geoyeo-dong, quận Songpa-gu được bán với giá 1,88 tỷ Won. Do không có giao dịch nào cùng diện tích trong 1 năm qua nên khó đoán định xu hướng giá. Căn hộ 84,80㎡ liền kề đã được bán với giá 1,6 tỷ Won vào tháng 8, nhưng do diện tích và điều kiện từng căn hộ khác nhau nên không đủ mẫu để đánh giá liệu giá cả khu đã lên mức 1,8 tỷ Won hay chưa.
Đứng thứ 9 là căn hộ 84,98㎡ tại khu Magok Hillstate, phường Magok-dong, quận Gangseo-gu được bán với giá 1,74 tỷ Won. Căn hộ tầng 14 cùng diện tích cũng đã được bán với giá 1,74 tỷ Won vào tháng 7, cho thấy ngưỡng giá cao gần đây được lặp lại. Mặc dù thấp hơn 50 triệu Won so với mức giá giao dịch cao nhất 1,79 tỷ Won của căn hộ 84㎡ trong cùng khu, nhưng con số này phù hợp với xu hướng chung gần đây của căn hộ 84㎡, thường dao động ở mức giữa đến cuối 1,6 tỷ Won và 1,7 tỷ Won (không tính các giao dịch tầng thấp).
Đứng thứ 10 là căn hộ 84,94㎡ tại khu Yangpyeong Hyundai 6-cha, phường Yangpyeong-dong 3-ga, quận Yeongdeungpo-gu được bán với giá 1,535 tỷ Won. Cùng diện tích này đã được bán với giá 1,54 tỷ Won vào cả tháng 5 và tháng 6, nên có thể thấy mức giá cao gần đây của căn hộ 84㎡ được duy trì.
Chỉ nhìn vào 10 giao dịch hàng đầu thì giá tuyệt đối tại Seocho-gu và Gangnam-gu vẫn rất cao, nhưng chỉ số giá toàn Seoul trong cùng kỳ lại cho thấy một hướng đi khác. Trong khảo sát tuần thứ 3 tháng 9 của Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá bán căn hộ tại Seoul đã tăng 0,13% so với tuần trước, đánh dấu 85 tuần tăng liên tiếp, nhưng biên độ tăng đã giảm so với 0,16% của tuần trước đó. Trong khi 14 quận phía Bắc sông Hàn tăng 0,28%, thì 11 quận Gangnam chỉ tăng 0,01%. Quận Gangnam-gu giảm 0,42%, Seocho-gu giảm 0,37%, Songpa-gu giảm 0,14%, trong khi Nowon-gu tăng 0,37%, Gangseo-gu tăng 0,33% và Gangdong-gu tăng 0,15%. Trong các giao dịch hàng đầu tuần qua, trong khi nhiều căn hộ ở khu vực Gangnam được chốt dưới mức đỉnh cũ, thì các giao dịch ngoài Gangnam như căn diện tích lớn của Godeok Lotte Castle Beneluce, Magok Hillstate và Yangpyeong Hyundai 6-cha lại gần với ngưỡng giá cao gần đây. Đó là lý do tại sao khó có thể khái quát hóa vài giao dịch giá cao và sự tăng trưởng của chỉ số toàn Seoul là cùng một xu hướng.
Trái ngược với sự tăng giá, khối lượng giao dịch đã suy giảm. Theo ngày ký hợp đồng, khối lượng giao dịch căn hộ tại Seoul tháng 8 là 2.322 căn, giảm khoảng 60% so với tháng 7. Sau khi giảm từ 8.983 căn trong tháng 5 xuống 5.305 căn trong tháng 6 rồi phục hồi lên 5.841 căn trong tháng 7, con số này đã quay đầu giảm. Hạn mức vay thế chấp nhà ở cho mục đích mua nhà tại khu vực đô thị và khu vực điều tiết được áp dụng phân biệt: 600 triệu Won cho nhà giá từ 1,5 tỷ Won trở xuống, 400 triệu Won cho nhà trên 1,5 tỷ đến 2,5 tỷ Won, và 200 triệu Won cho nhà trên 2,5 tỷ Won.
Cả 3 giao dịch hàng đầu lần này đều vượt mức 2,5 tỷ Won, khiến hạn mức vay thế chấp tối đa chỉ còn 200 triệu Won. Do đó, các giao dịch siêu cao cấp có khả năng cao được dẫn dắt bởi những người mua có tỷ lệ vốn tự có cao, và ngay cả khi các giao dịch riêng lẻ tiếp tục diễn ra, khó có thể khẳng định rằng sức mua của toàn bộ thị trường đã phục hồi. Thị trường căn hộ Seoul đang rơi vào giai đoạn phân hóa theo từng khung giá, khi các khu ngoại ô và trung cấp tiếp tục tăng giá, trong khi các căn hộ cao cấp tại Gangnam đồng thời chứng kiến sự sụt giảm khối lượng giao dịch và các giao dịch diễn ra dưới mức đỉnh cũ.
※ Bài viết được viết bởi AI tạo sinh của Bizhankook và MetaVX.