[BizHanKook] Theo Cổng thông tin bất động sản Seoul, từ 9 giờ sáng ngày 21 tháng 9 đến 9 giờ sáng ngày 25 tháng 9, trong số các giao dịch bất động sản nhà ở tại Seoul đã được báo cáo, căn hộ tầng 1 diện tích 68,91㎡ tại khu phức hợp Shinbanpo 2-cha, Jamwon-dong, Seocho-gu đã được bán với giá 3,6 tỷ won, ghi nhận mức giá cao nhất trong tuần. Giá bán mỗi pyeong rơi vào khoảng 172,7 triệu won. Cùng diện tích này, các giao dịch trước đó diễn ra vào ngày 3 tháng 9 (tầng 8) là 3,6 tỷ won, ngày 23 tháng 7 (tầng 3) là 3,98 tỷ won và ngày 20 tháng 6 (tầng 11) là 4,16 tỷ won. Giao dịch lần này nằm ở mức thấp của khung giá gần đây; hơn nữa, do chỉ dựa vào dữ liệu công khai nên khó có thể xác định các điều kiện cụ thể như hướng nhà, tình trạng nội thất, vì vậy không thể coi đây là dấu hiệu cho thấy giá căn hộ đã tăng trở lại.
Đứng thứ 2 là căn hộ tầng 5 diện tích 83,70㎡ tại chung cư Gaepo Jugong 7-danji, Gaepo-dong, Gangnam-gu, được giao dịch với giá 3,5 tỷ won. Khoảng cách giá với Shinbanpo 2-cha là 100 triệu won. So với giao dịch tầng 1 của cùng diện tích vào ngày 4 tháng 9 với giá 3,25 tỷ won, mức giá này cao hơn 250 triệu won, nhưng vẫn chưa đạt đến mức giá cao kỷ lục trước đó là 4,05 tỷ won. Mặc dù giá đã phục hồi sau giao dịch ở tầng thấp, nhưng chưa đủ để khẳng định thị trường đã lấy lại đỉnh cũ.
Đứng thứ 3 là căn hộ tầng 5 diện tích 53,06㎡ tại chung cư Gaepo Jugong 6-danji, Gaepo-dong, Gangnam-gu, được bán với giá 2,7 tỷ won. Đây là căn hộ nhỏ nhất trong top 3 giao dịch, với giá mỗi pyeong khoảng 168,22 triệu won. Tuy nhiên, mức giá này thấp hơn 480 triệu won so với giao dịch cao nhất từng ghi nhận cho diện tích tương tự là 3,18 tỷ won, nên khó có thể coi đây là mức giá mới hay trường hợp tăng giá. Do trong 1 năm qua số lượng giao dịch cùng diện tích không nhiều, nên khó có thể đánh giá xu hướng giá thị trường chỉ dựa trên một giao dịch duy nhất.
Giá bán mỗi pyeong khoảng 172,7 triệu won của Shinbanpo 2-cha cao gấp khoảng 2,9 lần so với mức giá trung bình mỗi pyeong của căn hộ Seoul là 59,259 triệu won vào tháng 12 năm ngoái do KB Real Estate công bố. Gaepo Jugong 7-danji giao dịch ở mức khoảng 138,23 triệu won/pyeong và Gaepo Jugong 6-danji là khoảng 168,22 triệu won/pyeong, cả hai đều vượt xa mức trung bình của Seoul. Tuy nhiên, vì không có căn hộ nào trong ba khu này thiết lập mức giá cao kỷ lục mới trong đợt này, nên cần phân biệt rõ giữa giá bán mỗi pyeong cao và sự tăng giá trong ngắn hạn.
Đứng thứ 4 là căn hộ tầng 6 diện tích 59,89㎡ tại chung cư Raemian Blissige, Gaepo-dong, Gangnam-gu, được bán với giá 2,5 tỷ won. Giao dịch trước đó cùng diện tích là 2,9 tỷ won, cao hơn 400 triệu won. Trong vòng 1 năm qua, chỉ có 2 giao dịch cho cùng diện tích này, vì vậy khó có thể mở rộng giao dịch này làm mức giá chung cho toàn bộ khu phức hợp. Tại Gaepo-dong, bao gồm căn hộ này, có 3 giao dịch lọt vào danh sách top đầu, nhưng tất cả đều không đạt đến mức giá cao nhất trước đó.
Đứng thứ 5, căn hộ tầng 13 diện tích 84,92㎡ tại Eton Tower River 5-cha, Jayang-dong, Gwangjin-gu, được giao dịch với giá 2,32 tỷ won. So với căn hộ diện tích tương tự 84,98㎡ giao dịch vào tháng 10 năm ngoái với giá 2,3 tỷ won, mức này cao hơn 20 triệu won. Vì là khu phức hợp hiếm khi có giao dịch cùng diện tích, đây gần giống như một trường hợp xác nhận lại mức giá khoảng 2,3 tỷ won cho các căn hộ diện tích 84㎡ hơn là một sự tăng giá đột biến.
Đứng thứ 6, căn hộ diện tích 122,08㎡ tại Godeok Lotte Castle Beneluce, Sangil-dong, Gangdong-gu, đã được giao dịch với giá 2,3 tỷ won. Giá đã tăng 70 triệu won từ mức 2,23 tỷ won của giao dịch trước đó, thiết lập mức giá cận trên mới. Đây là diện tích lớn hiếm có với chỉ 2 giao dịch trong năm qua, nên cần tách biệt với xu hướng giá của các căn hộ diện tích thông thường.
Đứng thứ 7, căn hộ diện tích 120,65㎡ tại Seoul One I-Park, Wolgye-dong, Nowon-gu, được giao dịch với giá 1,90639 tỷ won. Mức giá này cao hơn 74,39 triệu won so với giá mở bán ban đầu là 1,832 tỷ won cho loại căn hộ 120A. Tuy nhiên, do các giao dịch trước khi bàn giao có thể bao gồm các tùy chọn trả phí và điều kiện hợp đồng khác nhau, nên không thể khẳng định toàn bộ khoản chênh lệch này là khoản chênh lệch giá (premium). Việc một giao dịch diện tích lớn lọt vào top 10 tại Nowon-gu cho thấy các giao dịch giá cao trong tuần này không chỉ tập trung ở khu vực Gangnam.
Đứng thứ 8, căn hộ diện tích 80,41㎡ tại Forena Songpa, Geoyeo-dong, Songpa-gu, được giao dịch với giá 1,88 tỷ won. Do không có dữ liệu giao dịch cùng diện tích trong 1 năm qua nên khó có thể đánh giá xu hướng giá. Căn hộ liền kề diện tích 84,80㎡ được giao dịch với giá 1,6 tỷ won vào tháng 8, nhưng do sự khác biệt về diện tích và điều kiện từng căn, mẫu dữ liệu hiện tại chưa đủ để khẳng định giá thị trường toàn khu đã tăng lên mức 1,8 tỷ won.
Đứng thứ 9, căn hộ diện tích 84,98㎡ tại Magok Hillstate, Magok-dong, Gangseo-gu, được giao dịch với giá 1,74 tỷ won. Căn hộ tầng 14 cùng diện tích cũng từng được giao dịch với giá 1,74 tỷ won vào tháng 7, cho thấy mức giá cận trên gần đây đã được lặp lại. Mặc dù thấp hơn 50 triệu won so với mức cao kỷ lục 1,79 tỷ won của khu này, nhưng nó phản ánh xu hướng giá căn hộ 84㎡ gần đây (ngoại trừ các tầng thấp) thường dao động ở mức giữa đến cuối 1,6 tỷ won và 1,7 tỷ won.
Đứng thứ 10, căn hộ diện tích 84,94㎡ tại Yangpyeong Hyundai 6-cha, Yangpyeong-dong 3-ga, Yeongdeungpo-gu, được giao dịch với giá 1,535 tỷ won. Do cùng diện tích đã giao dịch ở mức 1,54 tỷ won vào cả tháng 5 và tháng 6, có thể thấy mức giá cao gần đây của phân khúc 84㎡ vẫn được duy trì.
Chỉ tính riêng 10 giao dịch hàng đầu, giá trị tuyệt đối tại Seocho-gu và Gangnam-gu vẫn ở mức cao, nhưng các chỉ số giá toàn Seoul trong cùng kỳ lại cho thấy một hướng đi khác. Trong cuộc khảo sát tuần thứ 3 tháng 9 của Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá mua bán căn hộ tại Seoul đã tăng 0,13% so với tuần trước, đánh dấu 85 tuần tăng liên tiếp, nhưng biên độ tăng đã giảm so với mức 0,16% của tuần trước đó. 14 quận ở Gangbuk tăng 0,28%, trong khi 11 quận ở Gangnam chỉ tăng 0,01%. Quận Gangnam giảm 0,42%, Seocho giảm 0,37%, Songpa giảm 0,14%, trong khi Nowon tăng 0,37%, Gangseo tăng 0,33% và Gangdong tăng 0,15%. Trong các giao dịch hàng đầu tuần trước, trong khi nhiều bất động sản ở khu vực Gangnam được chốt dưới mức đỉnh cũ, thì các giao dịch ngoài khu vực Gangnam như căn hộ diện tích lớn ở Godeok Lotte Castle Beneluce, Magok Hillstate và Yangpyeong Hyundai 6-cha lại tiến sát mức giá cận trên gần đây. Đó là lý do tại sao khó có thể khái quát xu hướng tăng giá của vài giao dịch giá cao với chỉ số tổng thể của toàn Seoul.
Trái ngược với chỉ số giá tăng, khối lượng giao dịch lại co lại. Dựa trên ngày ký hợp đồng, khối lượng giao dịch căn hộ tại Seoul trong tháng 8 đạt 2.322 căn, giảm khoảng 60% so với tháng 7. Sau khi giảm từ 8.983 căn trong tháng 5 xuống 5.305 căn vào tháng 6, rồi phục hồi lên 5.841 căn trong tháng 7, con số này đã tiếp tục giảm. Hạn mức vay thế chấp mua nhà tại các khu vực thủ đô và khu vực quy định được áp dụng khác biệt: 600 triệu won cho nhà có giá trị dưới 1,5 tỷ won, 400 triệu won cho nhà từ 1,5 tỷ đến 2,5 tỷ won, và 200 triệu won cho nhà trên 2,5 tỷ won.
Cả 3 giao dịch đứng đầu lần này đều vượt quá 2,5 tỷ won, đồng nghĩa với việc hạn mức vay thế chấp tối đa chỉ còn 200 triệu won. Theo đó, các giao dịch siêu cao cấp có khả năng cao được dẫn dắt bởi những người mua có tỷ trọng vốn tự có lớn, và dù các giao dịch riêng lẻ có tiếp tục, cũng khó có thể khẳng định khả năng mua của toàn thị trường đã phục hồi. Thị trường căn hộ Seoul đang rơi vào tình thế phân hóa theo từng mức giá, trong khi các khu vực vùng ven và khu chung cư tầm trung tiếp tục tăng giá, thì các căn hộ giá cao ở khu vực Gangnam lại xuất hiện đồng thời tình trạng giảm khối lượng giao dịch và các giao dịch dưới mức đỉnh cũ.
※ Bài báo này được thực hiện bởi sự kết hợp giữa Biz Hankook và AI tạo sinh của MetaVX.