[비즈한국] Trong bối cảnh số lượng các dự án tái phát triển và tái thiết đô thị tại Seoul đã tăng gần 20% trong năm qua, kết quả xác nhận cho thấy cứ 5 dự án tăng thêm thì có 1 dự án nằm tại quận Yangcheon. Nhờ việc đẩy nhanh tiến độ tái thiết khu chung cư Mok-dong New Town, số lượng dự án chỉnh trang tại quận Yangcheon đã tăng hơn gấp đôi, từ 11 lên 23 địa điểm. Yếu tố tác động lớn nhất là việc 9 khu chung cư – vốn trước đó chưa được chỉ định là khu vực chỉnh trang cho đến nửa đầu năm ngoái – đã được bổ sung vào danh sách.
Các dự án chỉnh trang tại Seoul tăng 19% trong 1 năm… Yangcheon có mức tăng ‘lớn nhất’
Dựa trên phân tích dữ liệu về tình hình thực hiện dự án chỉnh trang đô thị của chính quyền Seoul do Bizhankook thực hiện, tính đến cuối tháng 6 năm nay, Seoul có 358 dự án chỉnh trang, tăng 58 dự án (19%) so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng dự án tăng thêm trong 1 năm qua chiếm 71% tổng mức tăng 82 dự án trong vòng 3 năm gần nhất. Điều này cho thấy đà tăng gần đây đang trở nên mạnh mẽ hơn. Thống kê này đã loại trừ các dự án tái phát triển theo hình thức chỉnh trang đô thị (có tỷ trọng chỉnh trang khu thương mại/trung tâm thành phố lớn).
Xét theo đơn vị hành chính quận, quận Yangcheon có mức tăng lớn nhất. Số dự án chỉnh trang tại quận Yangcheon đã tăng từ 11 dự án vào tháng 6 năm ngoái lên 23 dự án vào tháng 6 năm nay, tương đương tăng 12 dự án (109%). Đây chiếm 21% tổng mức tăng của toàn Seoul, nghĩa là cứ 5 dự án chỉnh trang tăng thêm tại Seoul trong 1 năm qua thì có 1 dự án nằm ở quận Yangcheon. Tiếp sau đó là quận Gangdong tăng 8 dự án (từ 9 lên 17), quận Eunpyeong tăng 5 dự án (từ 8 lên 13) và quận Yeongdeungpo tăng 4 dự án (từ 26 lên 30).
Đà tăng của quận Yangcheon trên thực tế được dẫn dắt bởi các khu chung cư Mok-dong New Town. Tháng 6 năm ngoái, chỉ có 5 dự án tái thiết tại Mok-dong New Town bao gồm các khu 6, 8, 12, 13 và 14. Tuy nhiên, đến tháng 6 năm nay, 9 khu khác đã được bổ sung, đưa tổng số lên 14 khu (từ khu 1 đến 14). 9 khu mới được thêm vào gồm 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 đã hoàn tất việc chỉ định khu vực chỉnh trang liên tiếp từ tháng 7 đến tháng 12 năm ngoái. Số lượng này chiếm 75% tổng mức tăng của toàn quận Yangcheon và 16% tổng mức tăng của toàn Seoul trong 1 năm qua.
Ngoài Mok-dong New Town, các dự án chỉnh trang mới được đưa vào danh sách tại quận Yangcheon gồm 3 địa điểm: tái phát triển khu vực 232 Mok 2-dong, khu vực 77 Sinwol 5-dong và tái thiết chung cư Sinwol Si-yeong. Khu vực 232 Mok 2-dong đang ở giai đoạn thành lập ủy ban thúc đẩy, trong khi khu vực 77 Sinwol 5-dong và Sinwol Si-yeong đã tiến vào giai đoạn thành lập hiệp hội. Mặc dù các dự án ngoài Mok-dong New Town cũng đang tăng lên, nhưng do 9 trong số 12 dự án mới tại Yangcheon đều thuộc Mok-dong New Town, có thể thấy trọng tâm của đà tăng gần đây đang đổ dồn về khu vực này.
Quy mô dự án cũng vô cùng đáng kể. 14 khu chung cư Mok-dong New Town dự kiến sẽ tái thiết từ 26.629 hộ hiện tại lên 47.438 hộ. Nếu hoàn thành đúng kế hoạch, số lượng căn hộ sẽ tăng thêm 20.809 căn, tương đương với việc tăng thêm 78% số lượng hộ gia đình hiện tại ở Mok-dong New Town. Tính đến tháng 6 năm nay, trong tổng số 60.500 hộ gia đình theo kế hoạch của 23 dự án chỉnh trang tại quận Yangcheon, 14 khu chung cư Mok-dong chiếm tới 78%.
Yoon Ji-hae, Trưởng phòng nghiên cứu tại 부동산R114 (Real Estate R114), giải thích: “Việc tăng các dự án chỉnh trang tại Seoul có thể coi là kết quả của việc chính quyền thành phố thúc đẩy hoạt động này thông qua các biện pháp như Quy hoạch Tích hợp Thần tốc. Tuy nhiên, do sự khác biệt về diện tích giữa các dự án là rất lớn, nên việc chỉ dựa vào số lượng dự án đơn thuần để đánh giá quy mô tăng giảm là có hạn chế. Mok-dong có lợi thế là tỷ lệ dung tích sàn hiện tại thấp, phần diện tích đất sở hữu lớn, đồng thời ý chí thúc đẩy của cả chủ sở hữu và chính quyền địa phương đều mạnh mẽ, khiến điều kiện dự án thuận lợi và tốc độ triển khai cũng khá nhanh”.
Các công ty xây dựng quan tâm đến thị trường 30 nghìn tỷ Won… chỉ có 1 dự án đã chọn được nhà thầu
Khi các dự án tái thiết Mok-dong đồng loạt vào guồng, sự quan tâm của ngành xây dựng cũng ngày càng tăng. Trong ngành, chi phí xây dựng cho việc tái thiết toàn bộ 14 khu được ước tính khoảng 30 nghìn tỷ Won. Trước đó, DL E&C và GS E&C đã thiết lập các không gian quảng bá tại Mok-dong trong quá trình triển khai dự án khu 6 và khu đất cũ của KT là ‘Mok-dong Yunseul Xi’. Gần đây, Hyundai E&C và Daewoo E&C cũng đã mở không gian quảng bá với mục tiêu giành hợp đồng trong tương lai, và Lotte E&C cũng đang chuẩn bị mở trung tâm quảng bá vào tháng 10 tới.
Cho đến nay, trong số 14 khu thuộc Mok-dong New Town, chỉ có duy nhất khu 6 là đã chọn được nhà thầu. DL E&C đã giành được dự án khu 6 với quy mô chi phí xây dựng 1,2868 nghìn tỷ Won vào tháng 6 vừa qua, sau khi hai lần đấu thầu trước đó bị hủy do chỉ có một nhà thầu tham gia. Đề xuất thương hiệu cao cấp ‘ACRO’, DL E&C thể hiện rõ ý chí coi khu 6 làm bàn đạp để giành thêm các dự án tiếp theo. Khu 6 Mok-dong dự kiến sẽ trở thành khu phức hợp với 14 tòa nhà, tối đa 49 tầng và 2.173 hộ sau khi tái thiết.
Các khu tiếp theo cũng đang tiến hành thủ tục chọn nhà thầu. Đối với khu 10, sau khi Hyundai E&C là đơn vị duy nhất tham gia đấu thầu hai lần, phía dự án đã chọn họ làm đơn vị ưu tiên đàm phán và đang thực hiện các thủ tục ký kết hợp đồng riêng. Khu 12 sau lần đấu thầu thứ nhất thất bại do chỉ có GS E&C tham gia, hiện đang bước vào lần đấu thầu lại, dự kiến kết thúc vào ngày 26 tháng 10. Khu 13 cũng đang chuẩn bị thông báo đấu thầu lại sau lần đầu tiên thất bại vì chỉ có Samsung C&T tham gia.
Cho đến nay, chưa có trường hợp nào tại các dự án chỉnh trang Mok-dong New Town hoàn tất đấu thầu mà xảy ra một cuộc cạnh tranh thực sự giữa các nhà thầu. Dù nhiều tập đoàn lớn đang hoạt động tiếp thị tại Mok-dong, nhưng trong thực tế đấu thầu, họ đều tỏ ra né tránh việc cạnh tranh quá mức. Điều này được cho là do ảnh hưởng của tâm lý lựa chọn dự án kỹ lưỡng, cân nhắc hiệu quả kinh tế và khả năng thắng thầu trong bối cảnh gánh nặng về chi phí xây dựng, chi phí tài chính và tiền đặt cọc dự thầu ngày càng cao.
Khu 8 – nơi chuẩn bị kết thúc lần đấu thầu đầu tiên – vẫn còn khả năng xảy ra cạnh tranh. Trong buổi thuyết minh dự án phục vụ đấu thầu chọn nhà thầu tháng trước, 4 công ty gồm Daewoo E&C, IPARK Hyundai Development, DL E&C và GS E&C đã tham dự. Chi phí xây dựng dự kiến cho khu 8 là khoảng 1,1119 nghìn tỷ Won và dự kiến kết thúc nhận thầu vào ngày 22 tới. Nếu nhiều đơn vị thực sự tham gia đấu thầu, đây sẽ là lần đầu tiên một cuộc đấu thầu cạnh tranh được thiết lập trong quá trình chọn nhà thầu tại Mok-dong New Town.
Đối với hầu hết các khu còn lại ở Mok-dong New Town, lịch trình chọn nhà thầu vẫn chưa được quyết định. Khu 7 đang đẩy nhanh các thủ tục tiếp theo sau khi được cấp phép thành lập hiệp hội vào tháng 7 và nộp đơn thẩm định tích hợp lên thành phố Seoul vào tháng 8; các khu như khu 14 cũng đang chuẩn bị các thủ tục chọn nhà thầu. Liệu sự quan tâm của các công ty xây dựng tại Mok-dong – nơi dẫn đầu đà tăng các dự án chỉnh trang – có chuyển thành các cuộc đấu thầu cạnh tranh thực sự hay không, đó chính là điểm đáng chú ý nhất của thị trường tiếp nhận dự án chỉnh trang tại Seoul trong nửa cuối năm nay.
Một quan chức của tập đoàn xây dựng lớn cho biết: “Mok-dong có tỷ lệ dung tích sàn thấp nên tỷ lệ căn hộ bán ra thị trường cao, hiệu quả kinh tế cũng tốt. Khi đánh giá một dự án chỉnh trang, các công ty xây dựng thường nhìn vào khả năng sinh lời, khả năng trở thành biểu tượng (landmark) và khả năng giành thêm dự án trong tương lai. Thông thường chỉ cần có một yếu tố là đủ, nhưng 14 khu ở Mok-dong gần như hội tụ cả ba”. Một đại diện khác từ một công ty xây dựng lớn cũng nói thêm: “Mok-dong vừa có hiệu quả kinh tế tốt, quy mô lớn, lại vừa có môi trường giáo dục và điều kiện sống vượt trội”.