Nhà ở xã hội trong khủng hoảng
Hỗ trợ bấp bênh theo "khẩu vị" của thị trưởng, khó duy trì vận hành ổn định

[비즈한국] Dự án "Nhà ở xã hội", mô hình trong đó các cơ quan công quyền cung cấp đất đai và các doanh nghiệp tư nhân chịu trách nhiệm vận hành, đã bước sang năm thứ 10. Dù được khởi xướng như một giải pháp thay thế để giải quyết các vấn đề về nhà ở, nhưng hiện nay lại có những ý kiến cho rằng mô hình này thậm chí còn dễ bị tổn thương hơn trước các nguy cơ như lừa đảo tiền thuê nhà (jeonse). Mặc dù nhà ở xã hội có vẻ như đang được điều hành bởi các cơ quan công quyền như Chính quyền thành phố Seoul, Tổng công ty Nhà đất Seoul (SH) hay Tổng công ty Nhà đất Hàn Quốc (LH), nhưng thực tế lại được giao cho các nhà thầu tư nhân vận hành ủy thác. Chính vì vậy, mỗi khi xảy ra sự cố, các bên lại liên tục đùn đẩy trách nhiệm cho nhau. BizHankook thực hiện loạt bài này nhằm chỉ ra những vấn đề và hạn chế về mặt thể chế của nhà ở xã hội sau 10 năm hoạt động, đồng thời tìm kiếm các giải pháp khắc phục.

Gần đây, không khí lo âu đang bao trùm các doanh nghiệp vận hành nhà ở xã hội. Sự lo lắng ngày càng lớn khi họ đối mặt với nguy cơ trở thành đối tượng gây ra các vụ lừa đảo tiền thuê nhà do "khủng hoảng tài chính". Một nhân viên (A) tại một doanh nghiệp vận hành nhà ở xã hội đã phân tích nguyên nhân như sau:

"Hầu hết các căn hộ nhà ở xã hội đều thu tiền thuê ở mức dưới 80% giá thị trường. Tiền đặt cọc chỉ ở mức 60%. Chúng tôi bắt đầu dự án này bằng việc chấp nhận một phần thua thiệt. Vấn đề là dù muốn dừng vận hành, chúng tôi cũng không thể làm được. Vì đất đai thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước nên không thể tự ý mua bán tòa nhà. Cho đến nay, dù chưa có căn hộ nhà ở xã hội nào bị kết luận liên quan đến 'lừa đảo tiền thuê nhà', nhưng tình hình chung thì rất không khả quan."

Một số doanh nghiệp cho rằng khủng hoảng bắt đầu từ tháng 10 năm 2022, khi Chính quyền thành phố Seoul ngừng cung cấp thêm các dự án nhà ở xã hội mới. Một nhân viên khác (B) tại một đơn vị vận hành nhà ở xã hội than phiền: "Kể từ khi ông Oh Se-hoon nhậm chức Thị trưởng Seoul, đường lối chính sách của thành phố đã thay đổi và dự án nhà ở xã hội không còn được ưu tiên. Cùng với đó, các cơ hội như vay vốn dành cho doanh nghiệp xã hội cũng bị cắt giảm."

Trên thực tế, quy mô cho vay của thành phố Seoul đối với các đơn vị vận hành nhà ở xã hội đã giảm xuống. Ngân sách cho vay dành cho các doanh nghiệp kinh tế xã hội và nhà ở xã hội của Seoul đã giảm mạnh 91%, từ 13 tỷ won vào năm 2021 xuống còn 1,1 tỷ won vào năm 2022. Dù quy mô đã tăng trở lại lên 5 tỷ won vào năm 2023 và 6 tỷ won vào năm 2025, nhưng so với năm 2021, con số này vẫn chưa bằng một nửa.

Vậy tình hình tài chính hiện tại của các đơn vị nhận ủy thác vận hành nhà ở xã hội tại Seoul ra sao? Ghi nhận cho thấy đã có những đơn vị không thể thanh toán số dư sau xây dựng hoặc không thể hoàn trả các khoản vay, dẫn đến việc bị vướng vào các vụ kiện tụng.

Vào tháng 8 năm 2024, Công ty C đã bị phán quyết phải hoàn trả toàn bộ số tiền vay 946,32 triệu won do không thể thanh toán cho đơn vị quản lý quỹ là Công ty D. Công ty C từng vay tổng cộng 1,598 tỷ won cho dự án nhà ở xã hội của thành phố Seoul qua hai đợt vào năm 2018 và 2019. Sau đó, do khó khăn tài chính, họ đã gia hạn thời hạn trả nợ vào tháng 6 năm 2022 và cam kết thời hạn cuối cùng là tháng 12 năm 2023. Tuy nhiên, Công ty C đã không thể trả nợ quá hạn từ tháng 11 năm 2023.

Vào tháng 11 năm 2024, Công ty E cũng đã bị kiện bởi một nhà thầu cải tạo do không thể thanh toán số dư 1 tỷ won chi phí sửa chữa nhà ở xã hội.

Trước đó, nhân viên A chia sẻ: "Đến ngày đáo hạn trả nợ cho các đơn vị cho vay nhưng việc gia hạn không hề dễ dàng. Trong khi đó, chúng tôi còn bị các nhà thầu phụ kiện tụng vì không thanh toán được tiền công xây dựng. Dù cố gắng giải quyết, nhưng khi vấn đề thực sự nảy sinh, chính quyền thành phố Seoul lại đứng ngoài cuộc với lý do họ không phải là bên ký kết hợp đồng. Các doanh nghiệp không có tiền đang rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan."