Nhà ở xã hội trong khủng hoảng
Đã áp dụng mô hình thành công của châu Âu… vì sao Hàn Quốc lại thất bại?

[비즈한국] Dự án "nhà ở xã hội" – nơi các cơ quan công quyền cung cấp quỹ đất và các doanh nghiệp tư nhân vận hành – đã bước sang năm thứ 10 kể từ khi được đưa vào áp dụng. Dù khởi đầu là một giải pháp thay thế để giải quyết vấn đề nhà ở, nhưng hiện nay lại xuất hiện nhiều ý kiến cho rằng mô hình này thậm chí còn dễ bị tổn thương hơn trước các nguy cơ như lừa đảo tiền thuê nhà (jeonse). Nhà ở xã hội thoạt nhìn có vẻ do chính quyền thành phố Seoul, Tổng công ty Nhà ở và Đô thị Seoul (SH) hoặc Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH) quản lý, nhưng trên thực tế, các đơn vị tư nhân lại đảm nhận việc vận hành ủy thác. Chính vì vậy, mỗi khi có vấn đề xảy ra, tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giữa các bên lại liên tục lặp lại. BizHankook thực hiện loạt bài này nhằm chỉ ra những vấn đề và hạn chế về mặt thể chế của nhà ở xã hội sau 10 năm tồn tại, đồng thời tìm kiếm các phương án giải quyết.

Bước xuống xe buýt và leo một quãng dài lên con dốc đứng, ẩn hiện giữa những ngôi nhà cũ kỹ là những căn biệt thự phong cách châu Âu tinh tế. Thiết kế gọn gàng và không gian bên trong tiện nghi, đó chính là "nhà ở xã hội" tại Seoul. Nhìn từ bên trong căn nhà thì mọi thứ đều hoàn hảo, nhưng ngay khi bước ra ngoài, câu chuyện lại thay đổi. Đó là vì phần lớn các căn nhà ở xã hội này đều nằm quá xa ga tàu điện ngầm, nằm trên đồi hoặc ở những góc khuất.

Khi được hỏi liệu nhà ở xã hội có rẻ hơn giá thị trường không, một nhân viên môi giới bất động sản gần khu nhà ở xã hội tại quận Gwanak, Seoul đã trả lời: "Ý anh là mấy căn ở trên đỉnh dốc đó phải không? Ở vị trí đó thì giá thấp là đúng theo giá thị trường rồi."

Các công ty vận hành nhà ở xã hội do khó gánh nổi tiền thuê đất đắt đỏ nên buộc phải chọn những vị trí có giá rẻ hơn. Chi phí xây dựng cũng chủ yếu dựa vào các khoản vay. A, một người đang sống tại một căn nhà ở xã hội ở quận Seongbuk chia sẻ: "Tiền thuê hàng tháng rẻ và tình trạng nhà cũng tốt, nhưng hầu hết đều nằm ở chỗ khuất. Có nơi còn không hiển thị trên bản đồ trực tuyến. Căn nhà tôi đang ở có tiền đặt cọc khá rẻ, nhưng cũng có những căn nhà ở xã hội yêu cầu tiền đặt cọc lên đến hàng trăm triệu won."

Từ nguy cơ lừa đảo tiền thuê nhà bất ngờ đến những vị trí hẻo lánh, tại sao nhà ở xã hội tại Seoul lại rơi vào khủng hoảng như vậy? Người vận hành nhà ở xã hội B giải thích về bối cảnh khi nhà ở xã hội lần đầu được phổ biến tại Hàn Quốc: "Ở châu Âu, phần lớn mọi người đều sống trong nhà ở xã hội. Hệ thống đó đã được định hình thành công. Ngược lại, tại Hàn Quốc, người ta phải làm việc cả đời chỉ để có được một không gian sống. Châu Âu cung cấp không gian an toàn để mọi người không phải lo lắng về nhà ở. Chúng tôi đưa mô hình châu Âu về với hy vọng Hàn Quốc cũng sẽ đi theo hướng đó."

Trên thực tế, theo tiêu chuẩn năm 2024 của OECD (Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế), chỉ số PIR (tỷ lệ giá nhà trên thu nhập) của Seoul là 24,9 – đứng đầu trong các nước OECD. Điều này có nghĩa là một người phải tích cóp thu nhập trong khoảng 25 năm mà không tiêu một xu nào mới có thể mua được nhà.

Tỷ lệ nhà ở xã hội của châu Âu có sự khác biệt lớn so với Hàn Quốc. Tại Hà Lan, Đan Mạch, Áo..., nhà ở xã hội cho thuê chiếm hơn 20% tổng số nhà ở. Theo số liệu thống kê của OECD năm 2022, tỷ lệ nhà ở xã hội tại Hà Lan là 34,1%, Áo 23,6%, Đan Mạch 21,3% và Anh 16,4%. Hàn Quốc ở mức 8,9%, dù cao hơn mức trung bình 7,1% nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với các nước châu Âu chủ chốt.

Ở những quốc gia châu Âu có tỷ lệ nhà ở xã hội cao như vậy, khi tìm nhà, người dân thường ưu tiên tìm nhà ở xã hội trước thay vì nhà ở thông thường. Lý do không chỉ nằm ở kiến trúc nghệ thuật và giá cả phải chăng, mà còn vì rất khó để phân biệt đâu là nhà ở xã hội và đâu là nhà ở bình thường.

Tại châu Âu, hầu hết các hiệp hội nhà ở tư nhân cũng là đơn vị vận hành và chính phủ hỗ trợ họ. Theo tài liệu do Thư viện Quốc hội công bố năm ngoái, Hà Lan cung cấp nhà ở xã hội không chỉ cho người thu nhập thấp mà cả tầng lớp trung lưu; vẻ ngoài, chất lượng và diện tích nhà cũng khó phân biệt với nhà ở cho thuê tư nhân. Tại Áo, những căn nhà ở xã hội do kiến trúc sư nổi tiếng thiết kế đã trở thành địa danh biểu tượng của thành phố. Nhà ở xã hội chiếm tới 44% tại thủ đô Vienna. Ở Đan Mạch, 60% dân số từng có kinh nghiệm sống trong nhà ở xã hội. Bất kể thu nhập, mọi công dân trên 15 tuổi đều là đối tượng có thể đăng ký vào nhà ở xã hội. Trong khi diện tích trung bình của nhà ở xã hội tại Hàn Quốc là 45,9㎡ thì con số này tại Anh lên tới 67㎡.

Trong buổi tọa đàm "Chuyển đổi mô hình cung ứng nhà ở để ổn định đời sống nhân dân: Trọng tâm là kích hoạt nhà ở xã hội" tổ chức tại Quốc hội vào tháng 8 năm ngoái, nhiều ý kiến cho rằng cần có luật về nhà ở xã hội tham chiếu các trường hợp của châu Âu. Để vận hành nhà ở xã hội một cách ổn định, cần phải có sự thiết lập về mặt pháp lý và hỗ trợ. Từ năm 2015 đến 2024, Hàn Quốc đã cung cấp 6.582 căn nhà ở xã hội dưới các dạng như thuê đất, cải tạo, đặc thù..., nhưng rất khó để tìm thấy các biện pháp hỗ trợ ở cấp chính phủ.

C, một nhân viên của công ty vận hành nhà ở xã hội than phiền: "Dự án nhà ở xã hội là sự kết hợp giữa công và tư, nhưng hiện nay, cấu trúc lại cho phép phía công quyền trốn tránh trách nhiệm khi xảy ra vấn đề. Có trường hợp việc nhập cư bị trì hoãn do lý do hành chính của cơ quan công quyền khiến lợi nhuận của công ty vận hành sa sút và rơi vào khủng hoảng tài chính, nhưng cơ quan công quyền lại không chịu bất kỳ trách nhiệm nào." Người này cũng cho biết thêm rằng ngân sách hỗ trợ vay vốn cho nhà ở xã hội gần đây đang bị cắt giảm.

Choi Kyung-ho, cựu Viện trưởng Viện Nghiên cứu Trung lập Nhà ở, chuyên gia về nhà ở xã hội, giải thích: "Tại châu Âu, từ thời kỳ đô thị hóa thế kỷ 19, các thành phần thứ ba như hợp tác xã đã xuất hiện với tư cách là chủ thể giải quyết vấn đề nhà ở. Ngược lại, ở Hàn Quốc, cấu trúc đó đã bị đứt gãy trong thời kỳ thuộc địa Nhật Bản và quá trình công nghiệp hóa, việc cung ứng nhà ở trở thành phần việc của nhà nước và thị trường."

Điểm khác biệt lớn nhất giữa Hàn Quốc và châu Âu chính là "chế độ Jeonse" (đặt cọc một khoản tiền lớn thay cho thuê hàng tháng). Ông Choi cho biết: "Để nhà ở xã hội cạnh tranh được với Jeonse, cần phải giảm cả tiền đặt cọc và tiền thuê hàng tháng. Để làm được điều đó, cần có cách thức chính phủ hỗ trợ chi phí đất đai hoặc chi phí tài chính để giảm bớt gánh nặng cho nhà cung cấp."

Ông Choi cũng chỉ ra rằng nếu không thay đổi cấu trúc tài chính lấy Jeonse làm trung tâm như hiện nay, vòng xoáy lừa đảo Jeonse sẽ không thể tránh khỏi việc lặp lại. Cấu trúc vay vốn xây dựng ban đầu từ ngân hàng và thu hồi chi phí thông qua tiền đặt cọc của người thuê chính là gốc rễ của lừa đảo. Để giải quyết việc này, cần導入 (giới thiệu) hệ thống tài chính cung ứng lãi suất thấp dài hạn để các đơn vị kinh doanh có thể đảm bảo nguồn vốn mà không cần phụ thuộc vào tiền đặt cọc của người thuê.

Nhà ở xã hội thuê đất cũng nằm trong cùng một bối cảnh. Ông Choi đề xuất: "Để giải quyết vấn đề hoàn trả tiền đặt cọc, trong tương lai, tất cả nhà ở xã hội thuê đất cần chuyển đổi sang thuê hàng tháng hoặc tái cơ cấu theo cách chính quyền thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) để chịu trách nhiệm hoàn trả tiền cọc."